• München Immobilie von Münchener Immobilienmakler

WEGFALL DES EIGENBEDARFS: Mieter muss informiert werden

Fallen die in einer Eigenbedarfskündigung geltend gemachten Gründe nachträglich weg (z.B. weil die begünstigte Person inzwischen eine andere Wohnung bezogen hat oder verstorben ist), ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter davon zu unterrichten und auf dessen Verlangen das Mietverhältnis fortzusetzen. Allerdings besteht diese Mitteilungspflicht nach der Rechtsprechung des BGH nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, d.h. bis zu dem Zeitpunkt zu dem das Mietverhältnis endet (BGH, Urteil v. 9.11.2005, VIII ZR 339/04, WuM 2005 S. 782). Das Entfallen der Eigenbedarfsgründe nach diesem Zeitpunkt ist daher unerheblich. Ein Hinausschieben dieses Zeitpunktes über das Ende des Mietverhältnisses hinaus, z.B. bis zum Ablauf einer gerichtlichen Räumungsfrist oder bis zur Räumung der Wohnung durch den Mieter, wird vom BGH abgelehnt, weil dadurch der vertragsuntreue Mieter, der es auf einen Prozess ankommen lässt, privilegiert würde gegenüber dem vertragstreuen Mieter, der pünktlich zum Ablauf der Kündigungsfrist ausgezogen ist. Anders ist die Rechtslage nach einem neuen Urteil des LG Gießen, wenn der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist berechtigterweise weiter bewohnt, z.B. wegen eines zwischenzeitlich geschlossenen Räumungsvergleichs. In diesem Fall kann die unterlassene Mitteilung über den Wegfall des Eigenbedarfs Schadenersatzansprüche des Mieters auch dann begründen, wenn der Räumungsvergleich „im Hinblick auf den geltend gemachten Eigenbedarf“ geschlossen worden ist (AG Gießen, Urteil v. 16.6.2014, 48 C 231/13, WuM 2014 S. 561).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Dezember 2014

ORDENTLICHE KÜNDIGUNG: Mieter muss Verschlechterungen hinnehmen

Der Mieter von Wohnraum ist bei einer Kündigung durch den Vermieter - abgesehen von wenigen Ausnahmefällen - in doppelter Hinsicht geschützt. Zum Einen dadurch, dass der Vermieter grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses kündigen kann (z.B. wegen Eigenbedarfs) und zum Anderen durch die Sozialklausel des § 574 BGB, wonach der Mieter selbst dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dargelegt und bewiesen hat, unter bestimmten Voraussetzungen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte z.B. liegt vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs. 2 BGB). Bei der Frage der Zumutbarkeit kann der Mieter nach einem neuen Beschluss des LG München I nicht darauf bestehen, dass ein bestimmter Status Quo erhalten bleibt. Der Mieter kann daher Ersatzwohnraum nicht schon deshalb ablehnen, weil sich dieser in einem anderen Stadtteil befindet und er deshalb längere Fahrstrecken zur Arbeitsstätte, Schule oder Kinderbetreuungseinrichtungen zurücklegen muss. Grundsätzlich ist dem Mieter ein Umzug innerhalb des gesamten Stadtgebiets zumutbar (LG München I, Beschluss v. 27.10.2014, 14 T 201 95/1

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BESICHTIGUNGSRECHT: Beweisnachteile bei Zutrittsverweigerung

Der Vermieter kann vom Mieter verlangen, dass dieser ihm das Betreten und Besichtigen der Mieträume gestattet, wenn der Vermieter einen Anspruch in Ansehung der Mietsache hat oder sich Gewissheit verschaffen will, ob ihm ein solcher Anspruch zusteht und die Besichtigung der Räume aus diesem Grund von Interesse ist (z.B. Aufmaß zum Zwecke einer Mieterhöhung, Besichtigung durch Kauf- oder Mietinteressenten nach Kündigung; aber auch z.B. zum Ablesen von Messeinrichtungen). Verweigert der Mieter dem (gerichtlich bestellten) Sachverständigen mehrfach den Zutritt zu der zu begutachtenden Mietsache. kann das Gericht wegen dieser Beweisvereitelung die vom Vermieter aufgestellte Beweisbehauptung (hier: zur Miet- höhe) als zutreffend unterstellen (so bereits LG Berlin, Urteil v. 3.8.2012, 63 S 359/10, ZMR 2014 S. 447). Gleiches gilt, wenn der Mieter z.B. die Richtigkeit der in die Heizkostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte bestreitet; aber dem vom Gericht bestellten Sachverständigen an sämtlichen Terminen keinen Zutritt zur Wohnung gewährt. In diesem Fall ist wegen Beweisvereitelung von der Richtigkeit der Messergebnisse auszugehen (LG Berlin, Urteil v. 5.6.2014, 67 S 449/12, GE 2014 S. 1199).

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HEIZKOSTEN: Keine Eichpflicht für Heizkostenverteiler

In der Betriebskostenverordnung ist die Umlagefähigkeit der Kosten der Eichung von Erfassungsgeräten gesetzlich bestimmt. Insofern können auch die Kosten des Austausches von Erfassungsgeräten infolge einer gesetzlichen vorgeschriebenen Eichung im Rahmen der Heizkostenabrechnung auf die Mieter um- gelegt werden. Dabei ist nach § 7 Abs. 2 Heizkv auch eine Aufteilung auf mehrere Jahre zulässig. Gleiches gilt für Wartungskosten von elektronischen Heizkostenverteilern einschließlich des Batterieaustausches. Eine Kostenumlage ist jedoch nicht möglich, wenn der Austausch infolge eines Defekts erforderlich wird, da es sich dann um eine nicht umlagefähige Instandhaltungsmaßnahme handelt. Eichpflichtig sind u.a. Kaltwasserzähler; diese müssen alle sechs Jahre geeicht werden, Warmwasserzähler alle fünf Jahre. Eichpflichtig sind ferner Wärmezähler (bzw. Warmwasserzähler), d.h. Messgeräte, die den Wärmeverbrauch in physikalischen Einheiten (z.B. Megawattstunden) angeben. Dagegen sind Heizkostenverteiler, die nach dem Verdunstungsprinzip funktionieren, keine Messgeräte, da sie nicht die verbrauchte Wärmemenge messen, sondern nur einen Verhältniswert anzeigen. Solche Heizkostenverteiler sind daher nicht eichpflichtig (AG Pankow, Urteil v. 1.7.2014, 9 C 58/14. GE 2014 S. 1143).

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WIRTSCHAFTLICHKEITSGRUNDSATZ: Vermieter muss nicht billigstes Angebot nehmen

Nach dem gesetzlichen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB) soll der Vermieter im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraum möglichst wirtschaftlich, d.h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis vorgehen. Dabei ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet, vor der Vergabe von Leistungen (z.B. Hausmeisterarbeiten, Reinigungsarbeiten) verschiedene Angebote einzuholen und dann den jeweils preiswertesten Anbieter zu wählen. Ferner steht es in seinem Ermessen, ob er mit den Arbeiten eine Privatperson, z.B. einen von ihm beschäftigten Hausmeister, oder eine professionelle Firma beauftragt; anderenfalls wäre der Vermieter in seiner Bewirtschaftung des Objekts unangemessen stark eingeschränkt (so bereits LG Hannover, Urteil v. 31.1.2002, 3 S 126801/81, WuM 2003 S. 450). Dementsprechend ist der Vermieter auch nicht verpflichtet, die Entwicklung der Heizölpreise am Markt zu beobachten und Heizöl immer dann nachzukaufen, wenn die Preise günstig sind (so bereits LG München I, 15 S 2267/02). Heizkosten sind daher auch dann uneingeschränkt umlagefähig, wenn der Vermieter das Heizöl nicht zum optimalen Einkaufspreis gekauft hat (LG Berlin, Urteil v. 30.7.2014, 65 S 12/14, GE 2014 S. 1203).

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Kappungsgrenze

Grundsätzlich kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Allerdings darf er die Miete inner- halb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz beträgt sogar nur 15 Prozent, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Diese Gebiete müssen von den Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmt werden. Am 3. Mai 2013 hat die bayerische Landesregierung von dieser Ermächtigung zunächst in Form der Kappungsgrenzesenkungsverordnung Gebrauch gemacht und für die kreisfreie Stadt München die Kappungsgrenze auf 15 Prozent gesenkt. Am 23. Juli 2013 wurde mit der Zweiten Kappungsgrenzesenkungsverordnung auch für viele weitere Gemeinden die Kappungsgrenze auf 15 Prozent gesenkt.

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Vertragswidriger Auszug:Mieter muss Mietdifferenz zahlen

Zieht der Mieter ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag (z.B. infolge einer unwirksamen Kündigung9 endgültig aus und zahlt keine Miete mehr, kann der Vermieter die Räume weiter vermieten. Er ist nicht gezwungen, den ursprünglichen Mieter aus dem Vertrag zu entlassen; jedoch sollte er dem Mieter in diesem Fall den Zweck der Weitervermietung (Schadensminderung) mitteilen und den Mieter auf den Fortbestand seiner Haftung hinzuweisen (so bereits OLGT Düsseldorf, Urteil v. 23.10.1997, 10 U 39/97, WuM 1998 S438).

Der Nachfolgemieter und der ursprüngliche Mieter sind nicht als Gesamtschuldner haftbar, da Grundlage der Haftung unterschiedliche Mietverträge sind. Der Anspruch darauf, dass der Vermieter Zahlungen, die er von dem Folgemieter erhält, auf die gegen ihn gerichtliche Forderung anrechnet. Dies gilt aber nur für die vom Nachfolger tatsächlich erhaltenen Mietzahlungen. Allein der vertragliche Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung gegen den Nachfolger reicht für eine Anrechnung nicht aus (so bereits Celle, Urteil v. 29.01.2003, 2 U 150/02, ZMR 2003 S.343).

Scheitert der Anschlussmietvertrag, kann der Vermieter den Mieter erneut auf Zahlung der Miete in Anspruch nehmen.

Bei Vermietung zu einer niedrigeren – jedoch dem erzielbaren Marktpreis entsprechenden – Miete ist der Miete zur Zahlung der Mietdifferenz verpflichtet. Dies gilt unabhängig davon, ob sich der Mieter im Interesse der Schadensminderung mit der Weitervermietung einverstanden erklärt /OLG Karlsruhe, Urteil v. 28.10.2004, 9 U 110/04, ZMR 2005 S.191).

In diesem Fall handelt der Mieter nach einem neuen Beschluss des kg Berlin regelmäßig rechtsmissbräuchlich, wenn er die Zahlung der Differenzmiete verweigern will mit der Begründung, der Vermieter sei wegen der Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen (KG Berlin, Beschluss v. 8.1.2014, 8 U 132/12, ZMR 2014 S. 352).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ November 2014

Untervermietung: Eigentümer kann nur anteilige Nutzungsentschädigung verlangen

Hat der Mieter die angemietete Wohnung einem Dritten (z.B. einem Untermieter) überlassen, kann der Vermieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses auch unmittelbar von dem Dritten zurückfordern (§ 546 Abs. 2 BGB).

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, hat der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 546 a BGB in Höhe der ortsüblichen Miete.

Allerdings kann der Eigentümer nach einem neuen Urteil des BGH von einem auf Herausgabe verklagten Untermieter, der lediglich einen Teil der dem Hauptmieter überlassenen Wohnung in Besitz hatte, nur den auf diesen Teil entfallenden (objektiven) Mietwert der genutzten Räume verlangen, wenn der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht fristgerecht räumt.

Der Besitzer muss dem Eigentümer nämlich nur die Nutzungen herausgeben, die er nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit, d.h. nach Zustellung der Räumungsklage zieht (§ 987 Abs. 1 BGB). Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisse3s nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vergleichbare Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Objekte ortsüblich ist (§ 546 Abs. 1 BGB). Allerdings sind die von dem Untermieter herauszugebenden Nutzungen auf die von ihm genutzten Räume beschränkt, da es im Rahmen des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses um die Nutzungen geht, die vom Besitzer gezogen wurden und an Räumlichkeiten, an denen kein Besitz besteht, keine Nutzungen gezogen werden können.

Ferner kann der Eigentümer von seinem Mieter die Herausgabe des von dem Untermieter erlangten Mietzinses (bzw. der Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe. § 546 a Abs. 1 BGB) verlangen. Insofern liegt zwischen dem Mieter und dem Untermieter gleichzeitig seinen Mieter und den Untermieter in Anspruch nehmen, wobei die Vorschriften der Gesamtschuld (§§ 421 ff. BGB) analog heranzuziehen sind (BGH, Urteil v. 14.3.2014, V ZR 218/13).

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Hausordnung: Absperrpflicht ist zulässig

Eine Hausordnung konkretisiert die allgemeine Obhutspflicht der Mieter über die Mietsache. Daher können durch eine Hausordnung keine Haupt-, sondern nur Nebenpflichten begründet werden, z.B. zur Vermeidung von Ruhestörungen, zur pfleglichen Behandlung der Mietsache sowie zur öffentlichen und häuslichen Sicherheit und Ordnung.

Insofern können Mieter nach einem neuen Urteil des LG Köln durch die Hausordnung verpflichtet werden, abends die Hauseingangstüren abzuschließen, wobei auch zulässig ist, nur die Mieter der Erdgeschosswohnung zu verpflichten. Eine Haftung dieser Mieter wegen Einbrüchen oder Diebstählen aufgrund von nicht verschlossenen Eingangstüren kommt jedoch nicht in Betracht, da den Mietern nicht zugemutet werden kann, regelmäßig innerhalb kurzer Zeitabstände zu prüfen, ob die Eingangstüren weiterhin verschlossen sind. (LG Köln, Urteil v. 25.7.2013, 1 S. 201/12).

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Wenn Vermieter oder Mieter insolvent sind Rechtsanwältin Andrea Nasemann

Franz T. hat ein Schreiben mit amtlichen Siegel bekommen: Sein Mieter ist pleite und befindet sich im Verbraucherinsolvenzverfahren. Franz T. wird aufgefordert, Angaben über die vermietete Wohnung und die Regelungen im Mietvertrag zu machen. Die Miete soll er nun durch den Insolvenzverwalter bekommen. Franz T. fragt sich, was dies alles für ihn bedeutet. Wenn Vermieter oder Mieter in die Insolvenz geraten, kann es für den Vertragspartner eng werden. Mieter verlieren aber nicht gleich das Dach über dem Kopf. Dies verhindern die Regelungen der Insolvenzordnung. Das Mietverhältnis endet in keinem Fall automatisch, sondern geht zu den bisherigen Bedingungen weiter.

Die Insolvenz des Mieters

Hatte der Mieter zwar schon den Mietvertrag unterschrieben, hat aber noch keine Wohnungsübergabe stattgefunden, können Vermieter und Mieter vom Vertrag zurücktreten. Den Rücktritt darf aber nicht der insolvente Mieter selbst erklären, sondern nur der Insolvenzverwalter. Auch wenn der Mieter die Wohnung schon bezogen hat, kann der Vermieter den Mietvertrag anfechten oder kündigen, wenn der Mieter in der Selbstauskunft verschwiegen hat, dass über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde.

Meist trifft den Vermieter die Insolvenz seines Mieters nicht völlig unerwartet: Unregelmäßige Mietzahlungen oder nicht geleistete Nachzahlungen auf die Betriebskosten wiesen vielleicht schon in der Vergangenheit darauf hin, dass der Mieter finanziell klamm war. Während der Vermieter das laufende Mietverhältnis kündigen kann, wenn der Mieter zwei Monate hintereinander mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit zwei vollen Monatsmieten in Rückstand ist, hat er kein außerordentliches Kündigungsrecht allein deshalb, weil der Mieter insolvent ist. Der Vermieter kann auch nicht wegen Zahlungsverzugs in der Vergangenheit kündigen, wenn erst einmal der Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt worden ist. Dies geht nur dann, wenn der Mieter beziehungsweise der Insolvenzverwalter nach der Antragstellung mit der fälligen Miete in Verzug gerät. Der Vermieter sollte deshalb nicht zu lange mit einer Kündigung zögern, wenn der Mieter in Zahlungsverzug gerät, weil sich dann die finanziellen Einbußen noch vergrößern können, wenn der Mieter einen Insolvenzantrag stellt. Verletzt der Mieter allerdings andere mietvertragliche Pflichten als seine Zahlungspflicht, zum Beispiel durch erhebliche Lärmstörungen, kann der Vermieter nach vorheriger Abmahnung kündigen. Die Mieterinsolvenz hat auf diese Kündigung keinen Einfluss. Auch Eigenbedarfskündigungen oder Verwertungskündigungen werden durch die Insolvenz nicht verhindert.

Anders als der Vermieter ist der insolvente Mieter in der Kündigung des Mietverhältnisses nicht eingeschränkt: Der Insolvenzverwalter kann das Mietverhältnis immer außerordentlich, ohne Rücksicht auf eine vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Kündigungsausschluss unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende kündigen. Ist dem Vermieter dadurch ein Schaden entstanden, zum Beispiel Mietausfall, kann er für diesen Ersatz verlangen. Wird bei einem gewerblichen Mietverhältnis über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, beendet das vom Insolvenzverwalter ausgeübte Sonderkündigungsrecht das Mietverhältnis auch mit Wirkung für die nicht insolventen Mitmieter (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. März 2013, XII ZR 34/12).

Stehen dem Vermieter noch Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung zu, kann er diese nur als Insolvenzforderung anmelden. Besteht dagegen ein Guthaben des Mieters, kann der Vermieter gegen den Anspruch des Insolvenzverwalters mit rückständigen Mieten aus der Zeit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufrechnen. Dies gilt auch dann, wenn er erst nach Verfahrenseröffnung über die Betriebskosten abgerechnet hat.

Die Insolvenz des Vermieters

Auch für Mieter kann es ärgerliche Konsequenzen haben, wenn ihr Vermieter pleite ist. Die Mietkaution und ein guthaben aus der Betriebskostenabrechnung können verloren gehen; es kann sogar ein Stopp der Wasser-, Gas- und Stromlieferung drohen. Auch im Fall der Vermieterinsolvenz besteht das Mietverhältnis weiter. Der Insolvenzverwalter tritt dann in alle Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Mieter sollten sofort den Dauerauftrag für Miete und Nebenkosten ändern und die Miete nur noch auf das Konto des Insolvenzverwalters einzahlen. Grund: Zahlt der Mieter weiter auf das Konto des Vermieters, obwohl er von der Insolvenz weiß, wird seine Zahlung Teil der Insolvenzmasse. Da aber andere Gläubiger wie Banken, Lieferanten oder Versicherungen oft höhere Ansprüche geltend machen, können Zahlungen des Mieters verloren gehen. Es kann dann sogar passieren, dass der Mieter die Miete noch einmal an den Insolvenzverwalter bezahlen muss.

Ist der Vermieter insolvent, geht es für den Mieter vor allem darum, dass seine Kaution sicher angelegt ist. Mieter sollten deshalb möglichst schon vor einer drohenden Insolvenz bei ihrem Vermieter nachfragen, ob er die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen sicher angelegt hat. Diesen Nachweis kann der Mieter jederzeit fordern. Kommt der Vermieter dem nicht nach, kann der Mieter die laufende Miete bis zur Höhe des Kautionsbetrags nebst Zinsen zurückbehalten bis der Vermieter den entsprechenden Nachweis liefert. Schon vor Zahlung der Kaution kann der Mieter verlangen, dass dafür ein separates insolvenzfestes Kautionskonto eingerichtet ist, auf das er die Zahlung vornehmen kann. Nur in diesem Fall erhält der Mieter die Kaution später vom Insolvenzverwalter am Ende des Mietverhältnisses ausgezahlt, wenn keine Ansprüche mehr4 gegen ihn aus dem Mietverhältnis bestehen. Allerdings schützt auch ein insolvenzfestes Konto den Mieter nicht vor einem unberechtigten Zugriff des Vermieters, der sich in einer finanziellen Krise befindet. Sicherer ist die Verpfändung von einem Konto des Mieters oder eine Bankbürgschaft.

Ein großer Streitpunkt im Fall einer Pleite ist die Auszahlung zu viel geleisteter Nebenkosten. Sind die Guthaben aus Abrechnungen vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden, handelt es sich Schulden, die der Mieter beim Insolvenzverwalter anmelden muss. Dies bedeutet in aller Regel, dass man höchstens einen geringen Teilbetrag erhalten kann. Der Mieter kann gegen die ihm zustehenden Betriebskosten auch nicht mit der Miete aufrechnen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. Oktober 2011, IX ZR 10/11)

RAin Andrea Nasemann

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