Nachrichten zu Immobilien und Mietrecht in München

Mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser, die nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu verteilen sind, können die Parteien den Umlageschlüssel (Verteilerschlüssel) für die Betriebskosten frei vereinbaren, z.B. Abrechnung nach dem Anteil der Wohnflächen oder nach Kopfzahlen. Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab, d.h. nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (5 556 a Abs. 1 S. 1 BGB). Allerdings steht es den Parteien im Wohnraummietrecht frei, an Stelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren. § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB schreibt nämlich nur bei Fehlen einer abweichenden Vereinbarung vor, dass nicht Verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasste Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind und ist somit abdingbar. Dem Wortlaut des § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB sind auch keine Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass die Vereinbarung eines einseitigen Leistungsbestimmungsrechts durch die Parteien unzulässig sein soll. Auch das Anliegen des Gesetzgebers, durch Bereitstellen eines konkreten Abrechnungsmaßstabs (Wohnfläche) Streitigkeiten in den Fällen zu verhindern, in denen die Parteien keinen Verteilungsmaßstab vereinbart hatten, steht der Vereinbarung eines Bestimmungsrechts des Vermieters nicht entgegen. Die Parteien nehmen das Risiko von Streitigkeiten über dessen Ausübung „sehenden Auges“ in Kauf, sofern sie dem Vermieter durch eine entsprechende Vereinbarung das Recht vorbehalten, den Abrechnungsmaßstab einseitig nach billigem Ermessen zu bestimmen. Da der Mieter angesichts des Umstandes, dass die einseitige Festlegung durch den Vermieter entsprechend den §§ 315, 316 BGB nach billigem Ermessen zu erfolgen hat, nicht unangemessen benachteiligt wird, ist auch eine entsprechende Formularklausel wirksam (BGH, Urteil v. 5.11.2014, VIII ZR 257/13, WuM 2015 s. 33).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, März 2015

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die vertraglich vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen des Mieters auf die Betriebskosten so zu kalkulieren, dass sie in etwa kostendeckend sind. Nach den gesetzlichen Bestimmungen ist dem Vermieter nämlich lediglich untersagt, unangemessen hohe Vorauszahlungen zu verlangen; nicht aber die umzulegenden Betriebskosten ganz oder zum Teil zu kreditieren. Daher steht der Geltendmachung einer Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nicht entgegen, dass die sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung den Vorauszahlungsbetrag wesentlich übersteigt (so bereits BGH, Urteil v. 11.2.2004, VllI ZR 195/03, WuM 2004 S. 201). Ferner ist der Vermieter nach einem neuen Urteil des OLG Düsseldorf nicht verpflichtet, Kostensteigerungen einzelner Betriebskosten gegenüber der Vorjahresabrechnung bereits in der Abrechnung zu erläutern, sofern nicht ein konkreter Vortrag des Mieters dazu Veranlassung gibt. Es ist zunächst Sache des Mieters, sich durch Einsichtnahme in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege über die angefallenen Kosten und den Grund einer etwaigen Kostensteigerung zu informieren. Erst wenn diese Belegeinsicht die Fragen nicht beantworten kann und der Mieter dies nachvollziehbar darlegt, ist der Vermieter ggf. zu einer weitergehenden Erläuterung verpflichtet (OLG Düsseldorf, Urteil v. 4.7.2013, 10 U 52/12, ZMR 2014 S.441).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, März 2015

Eine vertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter neben der Miete zur Zahlung bestimmter Betriebskosten verpflichtet ist, kann nicht nur ausdrücklich, sondern auch schlüssig, d.h. durch ein bestimmtes Verhalten der Vertragsparteien geändert bzw. erweitert werden. Allerdings kommt eine solche schlüssige (stillschweigende) Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung nicht schon dadurch zustande, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, zu deren Umlage er nach dem Mietvertrag nicht berechtigt ist und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung begleicht. Denn aus Sicht des Mieters ist der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne weiteres, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände ein Angebot des Vermieters zu entnehmen, eine Änderung des Mietvertrages herbeiführen zu wollen. Solche besonderen Umstände können nach der Rechtsprechung des BGH vorliegen, wenn der Vermieter seinem Mieter eine Änderung der Betriebskosten telefonisch oder schriftlich vorab mitteilt und danach eine Abrechnung übersendet, in die auch die mitgeteilten zusätzlichen Betriebskosten eingestellt sind. Darin kann ein Angebot des Vermieters auf Erweiterung der Umlagevereinbarung gesehen werden, welches der Mieter durch Begleichung der Nachforderung oder Zahlung der erhöhten Vorauszahlungen annimmt(BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII ZR 36/14, GE2014 S. 1134). Fraglich ist, ob solche „besonderen Umstände“ auch bei einem Wechsel des Vermieters (z.B. nach Verkauf des Mietobjekts) vorliegen können. Nach einem neuen Urteil des KG Berlin, kann eine stillschweigende Einigung über die Umlage weiterer, nicht vereinbarter Betriebskosten auch dadurch zustande kommen, dass ein Gewerberaummieter die von dem neuen Vermieter in der Betriebskostenabrechnung umgelegten Kosten für Instandhaltung und Verwaltung über vier Jahre hinweg zahlt, ohne zu rügen, dass es hierfür an einer vertraglichen Grundlage fehlt (KG Berlin, Urteil v. 31.3.2014, 8 u 135/13, GE 2015 s. 55).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, März 2015

Die inhaltlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung ergeben sich aus den Vorschriften über die Rechenschaftspflicht nach § 259 BGB. Danach muss die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Einheiten mangels besonderer vertraglicher Vereinbarungen folgende Mindestangaben enthalten: Eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Die geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten erfordert eine Übersichtlich aufgegliederte Einnahmen- und Ausgabenaufstellung, aus der auch der betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulte Mieter die umgelegten Kosten klar ersehen und Überprüfen kann. Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch der einzelnen Nutzer für einen Abrechnungszeitraum, z.B. wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen, nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer (gem. § 9 a HeizkV) zu schätzen. Schätzgrundlage ist entweder der Verbrauch der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder der Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum. Auch in diesem Fall ist nach einem neuen Urteil des BGH ein bloßer Hinweis des Vermieters ausreichend, dass die angesetzten Werte auf einer Schätzung beruhen. Für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung (hier: Heizkostenabrechnung) muss der Vermieter nämlich nicht bereits in der Abrechnung darlegen und erläutern, auf welche Weise er, wenn für die abzurechnende Wohnung eine Verbrauchsablesung unterblieben ist, die als Verbrauchswerte anzusetzenden Schätzwerte im Einzelnen ermittelt hat. Insoweit bedarf es weder einer Beifügung der Vorjahresabrechnung, aus der die damals ermittelten Werte ersichtlich sind, noch weiterer Angaben oder Erläuterungen, anhand derer der Mieter die materielle Richtigkeit des für ihn angesetzten Werts im Einzelnen nachvollziehen kann. Mit dieser Entscheidung betont der BGH erneut, dass die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht von der Erläuterung der angesetzten Werte abhängt, da mit solchen Erläuterungen eine rechnerisch nachvollziehbare Abrechnung überfrachtet werden würde. Dies gilt unabhängig davon, ob die angesetzten Werte auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen (BGH, Urteil v. 12.11.2014, VIII ZR 112/14, WuM 2015 s. 32).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, März 2015

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB). Erstattet der Mieter eine Strafanzeige gegen den Vermieter, kann eine Unzumutbarkeit nicht nur dann vorliegen, wenn die inhaltlich unzutreffende Strafanzeige vorsätzlich gestellt wurde, sondern auch dann, wenn dies auf Leichtfertigkeit oder Fahrlässigkeit beruht. Selbst wenn der angezeigte Sachverhalt in objektiver Hinsicht zutreffend sein sollte, kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, falls der Mieter dem Vermieter leichtfertig Betrugsabsicht unterstellt, ohne dass Anhaltspunkte für ein vorsätzliches Verhalten des Vermieters, das Voraussetzung für einen Betrug ist, bestehen (z.B. bei Berechnung der Miete ; so BVerfG, Beschluss v. 2.10.2001 , 1 BvR 1372/01, WuM 2002 S. 22). Zur Beweislastverteilung für den Fall, dass strittig ist, ob die Anschuldigungen des Mieters zutreffend sind, hat das LG Karlsruhe jetzt entschieden, dass der Angezeigte (hier: der kündigende Vermieter) nicht beweisen muss, dass die Anschuldigung falsch ist. Vielmehr liegt die Beweislast dafür, dass die Anschuldigung zutreffend ist, beim Anzeigenerstatter (hier: Mieter). Er muss darlegen und beweisen, dass und aus welchen Gründen er die Tatsachen für wahr erachtet. Ein nicht aufzuklärender Sachverhalt geht somit zu Lasten des Anzeigenerstatters. Kündigt der Vermieter wegen einer unberechtigten bzw. nicht nachweisbar berechtigten Strafanzeige, ist eine Abmahnung vor der Kündigung nicht erforderlich, da es insofern auf eine Wiederholungsgefahr nicht ankommt (LG Karlsruhe, Urteil v. 17.6.201 4, 9 S 483/13, DWW 2014 S. 337).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, Januar 2015

Eine vertragliche Schönheitsreparaturklausel, die den Mieter zur Durchführung der sog. Schönheitsreparaturen, d.h. der Malerarbeiten an Wänden, Decken , Türen, Fenstern und Heizkörpern in bestimmten Zeitabständen verpflichtet, ist auch nach der neuesten Rechtsprechung wirksam, wenn die Renovierungsfristen nicht starr, sondern flexibel formuliert sind und damit eine Anpassung an den tatsächlichen Renovierungsbedarf ermöglichen (so z.B. § 9 Abs. 2 des Mustermietvertrages des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V., wonach die Schönheitsreparaturen "im Allgemeinen" nach ….. Jahren auszuführen sind). Nach der Rechtsprechung des BGH muss dem Mieter nämlich der Nachweis offen bleiben, dass sich die Mieträume nach Ablauf der Fristen tatsächlich noch nicht in einem renovierungsbedürftigen Zustand befunden haben, z.B. aufgrund längerer Abwesenheit des Mieters oder einer nur teilweisen Nutzung (so bereits BGH, Urteil v. 5.4.2006, VIII ZR 178/05, NJW 2006 S. 1728).

• 3/5/7 Jahre nach wie vorgültig

Bezüglich der Länge der Renovierungsfristen enthalten viele Formularmietverträge auch heute noch die Regelfristen des Mustermietvertrages des Bundesjustizministeriums aus dem Jahre 1976. Danach gelten Renovierungszeiträume von 3 Jahren für Küchen, Bäder und Duschräume; von 5 Jahren für Wohn- und Schlafräume sowie für Flure, Dielen und Toiletten und von 7 Jahren für sonstige Räume als üblich und angemessen. Gegen diese Fristen wurde in letzter Zeit häufig eingewendet, sie wären zu kurz und damit unwirksam, weil sich die Haltbarkeit der Dekorationsmaterialien, z.B. der Farben, seit 1976 verbessert habe.

• Technisches Gutachten bestätigt Klausel

Das LG Dresden hat daher zu dieser Frage ein Sachverständigengutachten eingeholt. In diesem Gutachten hat der Sachverständige ausgeführt, dass sich seit 1976 zwar die Umwelt- und Gesundheitsverträglichkeit sowie die Farbvielfalt der Dekorationsmaterialien verbessert hat, nicht aber deren Haltbarkeit. Eine Verlängerung der formularvertraglichen Renovierungsfristen ist daher nicht geboten (LG Dresden, Urteil v. 14.3.2014,4 S. 63/13, GE 2014 S. 1587).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, Januar 2015

Kündigt der Vermieter dem Mieter z.B. wegen Eigenbedarfs und weigert sich der Mieter die Wohnung zu räumen und an den Vermieter herauszugeben, muss der Vermieter zur Durchsetzung seiner Ansprüche vor dem zuständigen Mietgericht auf Räumung und Herausgabe klagen. Dazu hat das LG Berlin jetzt entschieden, dass eine unredliche Prozessführung des Mieters durch bewusst wahrheitswidrigen Parteivortrag einen zusätzlichen vom ursprünglichen Kündigungsgrund unabhängigen Kündigungsgrund darstellt. Nicht nur der Arbeitnehmer im Kündigungsschutzprozess, sondern auch der Mieter im Räumungsprozess verletzt die dem Vertragspartner geschuldete Rücksichtsnahme auf dessen Interessen (§ 241 Abs. 2 BGB), wenn er im Rechtstreit um eine Kündigung bewusst wahrheitswidrig vorträgt, weil er befürchtet, mit wahrheitsgemäßen Angaben den Prozess nicht gewinnen zu können. Leugnet z.B. der Mieter im Räumungsprozess wahrheitswidrig den vom Vermieter behaupteten Kündigungssachverhalt, kann dieses unredliche Prozessverhalten des Mieters den Ausspruch einer gesonderten Kündigung rechtfertigen. Dies gilt grundsätzlich aber nur dann, wenn die Räumungsklage des Vermieters schlüssig war und das wahrheitswidrig in Abrede gestellte (Gegen)Vorbringen des Vermieters für die Schlüssigkeit der Räumungsklage unerlässlich ist (LG Berlin, Beschluss v. 15.4.2014,67 S 81/14, NZM 2014 S. 668).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, Januar 2015

Vermieter können ihren Mietern bereits dann die Montage einer eigenen Parabolantenne untersagen, wenn das Anwesen mit einer Gemeinschaftsparabolantenne oder einem Breitbandkabelanschluss ausgestattet oder ein solcher Anschluss zeitlich absehbar ist (so bereits OLG Frankfurt/M., RE v. 22.7.1992, NJW 1992 S. 2490). Allerdings trägt dies den besonderen Informationsinteressen dauerhaft in Deutschland lebender ausländischer Staatsangehöriger nicht in allen Fällen ausreichend Rechnung. Kann der Mieter mit dem Kabelanschluss keine angemessene Zahl von Sendern aus seinem Heimatland empfangen, muss dies bei der Abwägung der häufig widerstreitenden Interessen von Mietern und Vermietern berücksichtigt werden (so zuletzt BVerfG, Beschluss v. 31.3.2013 , NZM 2013 S. 376). Bei der vorzunehmenden Interessenabwägung muss auch berücksichtigt werden, ob dem Mieter durch Kauf von Zusatzgeräten, z.B. eines Digitaldecoders der Empfang von zusätzlichen Heimatprogrammen möglich ist. Dies gilt auch dann, wenn dem Mieter hierdurch zusätzliche Kosten entstehen. Die Informationsfreiheit gewährt dem Mieter nämlich den Zugang zu Informationsquellen nur im Rahmen der allgemeinen Gesetze, nicht aber dessen Kostenlosigkeit (so bereits BGH, Beschluss v. 17.4.2007, VIII ZR 63/04, WuM 2007 S. 380). Ferner ist bei der Frage nach dem Umfang des Empfangs von Programmen aus seinem Heimatland, die der Mieter ohne Parabolantenne empfangen kann, das Internet zu berücksichtigen, das inzwischen als umfassendes Medium der Vermittlung von Informationen im sozialen und kulturellen Leben anerkannt ist. Daher kann dem Mieter in der Regel auch zugemutet werden, Fernsehprogramme ggf. über das Internet zu beziehen, wenn der Breitbandkabelanschluss nach Auffassung des Mieters nicht ausreicht. Ein entsprechendes Verbot der Montage von Parabolantennen im Mietvertrag ist daher wirksam (AG Hamburg, Urteil v. 18.8.2009, 409 C 150/09, ZMR 2010 S. 45 , AG Frankfurt/M. Urteil v. 26.9.201 4, 33 C 2232/14 (76), WuM 201 4 S. 666).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, Januar 2015

Seit Änderung der Trinkwasserverordnung (v. 13.12.2012) sind vermietende Gebäudeeigentümer mit zentralen Warmwasseranlagen verpflichtet, das Trinkwasser auf Legionellen untersuchen zu lassen. Kurz zur Wiederholung: Die Untersuchungspflicht gilt für alle zentralen Warmwasseranlagen, deren Warmwasserspeicher mehr als 400 Liter umfasst oder bei denen die Warmwasserleitungen mehr als drei Liter Inhalt zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle enthalten. Die Zirkulationsleitung bleibt dabei unberücksichtigt. Ein und Zweifamilienhäuser sind ausgenommen. Die Erstuntersuchung musste spätestens bis zum 31.12.2013 durchgeführt werden. Ab der Erstuntersuchung haben die Folgeuntersuchungen alle drei Jahre stattzufinden (ausführlich in "Trinkwasserverordnung für Vermieter und Verwalter“, Haufe-Lexware). Nun werden nach und nach die Ergebnisse der Erstuntersuchungen bekannt. Der technische Maßnahmewert für Legionellen liegt vor, wenn mehr als 100 KBE (koloniebildende Einheiten) pro 100 ml im Trinkwasser festgestellt werden. Sowohl das Gesundheitsamt als auch die Bewohner sind ab dieser Grenzwertüberschreitung über das positive Ergebnis zu informieren und der Gebäudeeigentümer hat weitergehende Untersuchungen durchzuführen. Nun stellt sich die Frage, ob ein Mieter aufgrund des positiv en Ergebnisses die Miete mindern darf. Das Amtsgericht München hatte folgenden Fall zu entscheiden: Als die Mieter (Familie mit Neugeborenem) einer teuren Münchner Wohnung im März 2012 erfuhren, dass das Trinkwasser des Mietshauses mit Legionellen kontaminiert sei, zahlten sie die Miete nur noch unter Vorbehalt. Als die Hausverwaltung den Mietern im Mai mitteilte, dass eine mittlere Legionellen-Konzentration von 1.700 KBE/100 ml vorläge, zahlten sie die Miete für Mai nicht. Als der Vermieter die fehlende Miete einklagte, gab das AG München dem Vermieter Recht (Urteil vom 25.6.2014, 452 C 2212/ 14). Der Mieter darf die Miete nur mindern, wenn ein erheblicher Mangel vorliegt. Das Amtsgericht teilte nicht die Meinung der Mieter, wonach schon bei einer Überschreitung des technischen Maßnahmewertes von 100 KBE/100 ml von einer Gesundheitsgefahr auszugehen ist. Nach dem Arbeitsblatt W551 des DVGW (Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches) ist erst ab einer Legionellen-Konzentration von 10.000 KBE/100 ml von einer Gesundheitsgefährdung auszugehen. Erst ab Überschreitung dieses Grenzwertes ist eine direkte Gefahrenabwehr notwendig. Im konkreten Fall wurde lediglich einmal ein stärker erhöhter Legionellen-Wert von 1.700 KBE/100 ml, allerdings nur an einer Entnahmestelle und nicht in der Wohnung dieser Mieter gemessen. Das Amtsgericht ging deshalb davon aus, dass keine konkrete Gesundheitsgefahr vorlag. Die rein subjektive Wahrnehmung einer Gefahr oder Angst durch den Mieter, die hier unbegründet war, stellt keinen Mangel der Wohnung dar. In diesem Zusammenhang ist das Urteil des AG Dresden vom 11.11.2013 (148 C 5353/13, Grundeigentum 2014, 396) zu erwähnen, das den Mietern ein Minderungsrecht von 25 % zusprach, weil bei einer Probeentnahme des Trinkwassers eine Legion ellen-Konzentration von 14.000 KBE/100 ml festgestellt wurde.

RAin Birgit Noack

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, Januar 2015

Ein wichtiger Grund der den Vermieter zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt vor, wenn der Mieter die Räume vertragswidrig, d.h. entgegen den vertraglichen Vereinbarungen nutzt und die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Bei einer 50 m2 großen Wohnung, die ausschließlich zum Zwecke des Wohnens vermietet wurde, stellt die Haltung und Zucht von 80 Kleinvögeln eine Zweckentfremdung dar, durch die die Recht e des Vermieters erheblich verletzt werden und den Vermieter daher zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (AG Menden, Urteil v. 5.2.201 4, 4 C 286/13, DWW 2014 S. 340).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, Januar 2015