Nachrichten zu Immobilien und Mietrecht in München

Die Unterscheidung, ob es sich bei einer bestimmten Vertragsklausel um eine „Geschäftsbedingung“ oder um eine Individualvereinbarung handelt, ist in der Praxis von entscheidender Bedeutung, wenn eine Partei, z.B. der Vermieter seine Ansprüche auf diese Klausel sei unwirksam. Verlangt z.B. der Vermieter von seinem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß einer mietvertraglichen Vereinbarung und wendet der Mieter ein, diese Klausel sei unwirksam und er sei deshalb zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, ist vorab die Wirksamkeit der entsprechenden Vereinbarung zu prüfen.

Handelt es sich bei dieser Vereinbarung um eine Individualvereinbarung, ist diese nur dann unwirksam, wenn sie gegen Verbotsgesetze (§ 134 BGB) oder gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt oder sittenwidrig i.S.d. § 138 BGB ist. Dies wird jedoch nur im Ausnahmefall gegeben sein.

Andere verhält es sich, wenn die Vereinbarung als Geschäftsbedingung zu qualifizieren ist, da in diesem Fall die Wirksamkeit anhand der strengen Regeln der §§ 305 ff. BGB zu prüfen ist. Danach

Ist eine Klausel bereits dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner, d.h. den Mieter „unangemessen benachteiligt“. Diese wird i.d.R. angenommen, wenn sich die Klausel zu weit zu Lasten des Mieters von der gesetzlichen Regelung entfernt. So bestimmt z. B. der § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, dass der Vermieter die Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten hat mit der Folge, dass auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem gesetzlichen Leitbild Sache des Vermieters und nicht des Mieters ist. Bei der Prüfung der Wirksamkeit einer Klausel, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen überbürdet, ist daher zu prüfen, ob von dieser gesetzlichen Regelung zu weit zu Lasten des Mieters abgewichen und dieser somit unangemessen benachteiligt wurde. Dies kann der Fall sein, wenn Z.B. die Fristen für die Durchführung der Arbeiten starr sind oder zu kurz bemessen wurden oder die Klausel den Mieter zur uneingeschränkten Renovierung bei Auszug verpflichtet.

Eine Geschäftsbedingung liegt vor, wenn diese vorformuliert ist und vom Vermieter dem Mieter „gestellt“ wurde – unabhängig davon, ob sie bereits im Vordruck oder in einem zusatzvertrag enthalten ist.

Ein solches „Stellen“ einer Vertragsbedingung liegt nach der Rechtsprechung des BGH jedoch nicht vor, wenn die Einbeziehung der vorformulierten Bedingungen in den Vertrag auf einer freien Entscheidung des Mieters beruht, der vom Vermieter mit dem Verwendungsvorschlag konfrontiert wird. Dazu ist erforderlich, dass der Mieter bei der Auswahl der in Betracht kommenden Vertragstexte frei ist und insbesondere Gelegenheit erhält, alternativ eigene Textvorschläge mit de effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung in die Verhandlungen einzubringen. In diesem Fall finden die §§ 305 ff. BGB auf diese Vertragsklausel keine Anwendung (so bereits BGH, Urteil v. 17.2.2010, VII ZR 67/09, NJW 2010 S. 1131).

Nach einem neuen Urteil des BGH entfällt ein Stellen von Vertragsbedingungen allerdings nicht bereits dann, wenn die vorformulierten Vertragsteile lediglich mit der Bitte übersandt werden, Anmerkungen oder Änderungswünsche mitzuteilen. Dies signalisiert allenfalls eine gewisse Verhandlungsbereitschaft. Dass dem Mieter insofern zugleich die Möglichkeit eröffnet werden soll, ist mit eigenen Textvorschlägen einzubringen und solche ggf. durchzusetzen, wird damit jedoch nicht hinreichend zu Ausdruck gebracht (BGH, Urteil v. 20.1.2016, VII ZR 26/15, NJW 2016 S. 1230).

Müssen Anwohner Lärmbelästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten – etwa mit Rücksicht auf das bei Kinderlärm bestehende Toleranzgebot – als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen, gilt dies nach der Rechtsprechung des BGH nicht nur für Eigentümer, sondern auch für Mieter. Mangels einer ausdrücklichen Vereinbarung kann nicht davon ausgegangen werden, die Mietvertragsparteien hätten einen bei Vertragsabschluss vorgefundenen Wohnstandard zumindest stillschweigend dahin festlegen wollen, dass sich dieser Zustand in Bezug auf Umwelteinflüsse (z.B. Lärm) über die Dauer des Mietverhältnisses hinweg nachteilig verändern darf und der Vermieter seinen Fortbestand jedenfalls im Wesentlichen zu garantieren hat.

Bei Fehlen von ausdrücklichen Vereinbarungen im Mietvertrag ist diese Frage vielmehr im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung unter Rückgriff auf die Verkehrsanschauung zu beantworten. Dabei muss der Vermieter – entgegen einer Vielzahl vertretener Auffassung – nicht dafür einstehen, dass sich ein bei Vertragsabschluss bestehendes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößert, wenn auch er diese Geräusche (entschädigungslos) zu dulden hätte. In diesem Fall ist der Mieter nicht zur Minderung der Miete berechtigt, da in den neu aufgetretenen Lärmbelästigungen kein Mangel der Mietsache gesehen werden kann. Der Mieter kann nur verlangen, dass Vermieter einen von ihm nicht mehr zu duldenden Geräuschanstieg gegenüber dem Dritten abwehrt oder ihm eine Minderung zubilligt, wenn auch der Vermieter selbst von dem Dritten für eine wesentliche, aber als ortsüblich zu duldende Störung einen Ausgleich verlangen kann (BGH, Urteil v. 29.04.2015, VIII ZR 197/14).

Aus diesem BGH-Urteil ergibt sich, dass der Mieter an der Situationsgebundenheit der gemieteten Wohnung bzw. Des Grundstücks und der aus der Nachbarschaft entstammenden Einwirkungen einschließlich der damit verbundenen Veränderungsrisiken generell teilnimmt. Daher gelten die vom BGH aufgestellten Grundsätze nicht nur für Kinderlärm, sondern nach neuen Urteilen des LG München I und des LG Berlin z.B. auch für den Lärm einer Großbaustelle. Auch hier kann sich der Vermieter bei fehlenden eigenen Abwehrmöglichkeiten (z.B. weil die Immisionsrichtwerte nicht überschritten wurden) auf einen Ausschluss des Minderungsrechtes des Mieters berufen.

Allerdings ist der Vermieter hierfür darlegungs- und beweispflichtig. Kann der Vermieter diesen Beweis nicht führen, ist die Anfertigung eines Lärmprotokolls oder die Durchführung von Lärmmessungen seitens des Mieters nicht erforderlich, da es auf der hand liegt, dass es bei einer Großbaustelle zu einem erheblichen Aufkommen an Baufahrzeugen sowie zu Verkehr und Maschinensatz mit den daraus notwendigerweise folgenden Lärm- und Schmutzemissionen kommt. Ausreichend ist daher grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es sich handelt, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr aufgetreten sind (LG München I, Urteil v. 14.1.2016, 31 S 20691/14. ZMR 2016 S. 290; LG Berlin, Urteil v. 9.2.2016, 63 S 177/15, GE 2016 S 329).

Die gesetzlichen Instandhaltungspflicht des Vermieters gem. § 535 BGB erstreckt sich nicht auf die Mieträume unmittelbar, sie umfasst auch den Zugang zu den Mieträumen und das Zubehör. So hat der Vermieter z.B. für die gefahrlose Benutzbarkeit des Treppenhauses sowie für die ausreichende Beleuchtung und Instandhaltung der Stufen und Geländer zu sorgen, wie auch die vom Mieter benutzten Hausteile (z.B. Waschküche, Speicher, Hofraum) in ordnungsgemäßen und betriebssicheren Zustand zu erhalten.

Dementsprechend erstreckt sich die Instandhaltungspflicht des Vermieters nach einem neuen Urteil des AG München auch auf Einrichtungen, die von den Bewohnern des Hauses gemeinschaftlich genutzt werden. So gehört z.B. ein zum Zeitpunkt des Beginns eines Mietverhältnisses vorhandener Personenaufzug zum vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache. Daher muss der Vermieter einen wegen sicherheitstechnischen Mängel außer Betrieb gesetzten bzw. abgebauten Aufzug durch einen mangelfreien ersetzen (AG München, Urteil v. 29.9.2016, 425 C 11160/15).

Beim Auftreten von Feuchtigkeitsschäden, z.B. Schimmelschäden in der Mietwohnung entsteht zwischen den Mietparteien häufig Streit über die Ursache der Feuchtigkeitsschäden. Währen der Mieter meist der Auffassung ist, bauliche Mängel des Hauses seien ursächlich, sieht der Vermieter ungenügendes Heizen und Lüften des Mieters als Schadenursache. Da sich in diesen Fällen regelmäßig die stellt, wer was beweisen muss, hat die Rechtsprechung klare Regeln zur Beweislastverteilung aufgestellt. Danach muss zunächst der Vermieter beweisen, dass die Schadenursache in dem der unmittelbaren Einflussnahme, Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegenden Bereich gesetzt worden ist. Dazu muss er die Möglichkeit einer Schadenursache ausräumen, die aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis oder demjenigen eines anderen Mieters desselben Hauses herrührt. Dies bedeutet, dass dem Verteiler die volle Beweislast dafür obliegt, dass die Feuchtigkeitserscheinungen nicht aufgrund von außen eindringender oder im Mauerwerk aufsteigender Feuchtigkeit verursacht wurden (so bereits OLG Karlsruhe, RE v.9.8.1984, 3 RE-Miet 6/84, ZMR 1984 S.417). Dabei muss der Vermieter – allerdings nur bezogen auf den Stand der Technik zu Bauzeit – auch darlegen und nachweisen, dass das Gebäude frei von wärmetechnischen Baumängeln ist.

Hat der Vermieter diesen Beweis geführt, obliegt es dem Mieter, sich hinsichtlich Verursachung und Verschulden zu entlasten.

Liegen keine Schadstellen an der Außenwand des Gebäudes vor und sind ferner alle Fensterelemente in einem konstruktiv ordnungsgemäßen Einbauzustand, ist nach einem Urteil des LG Hamburg alleinfalsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters als Schadenursache anzusehen, weil dann sämtliche Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelpilzbildungen auf Oberflächenfeuchtebildungen aus Kondensationsvorgängen und nicht auf Bauteildurchfeuchtungen von außen zurückzuführen sind (LG Hamburg, Urteil v. 19.3.2014. 307 S 151/13, ZMR 2016 S.207).

Der Mieter von Wohnraum, dem bei Mietbeginn eine „unrenovierte Wohnung“ überlassen wurde, kann nach der neuen Rechtsprechung des BGH nur dann zur (turnusmäßigen)Durchführung von Schönheitsreparaturen, d.h. Malerarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet werden, wenn ihm wegen der unterlassenen Renovierung ein angemessener Ausgleich wird (BGH, Urteil v. 18.3.2015, VII ZR 185/14).

Mit der Frage, wann eine Wohnung als „unrenoviert“ gilt und was ein „angemessener Ausgleich“ ist, müssen sich nunmehr in jedem Einzelfall die Mietgerichte befassen. Dazu hat der BGH lediglich angemerkt, dass ein Mietnachlass von einer halben Monatsmiete jedenfalls nicht ausreichend ist. Ein Mietnachlass i. H. v. einer Monatsmiete kann dagegen nach Auffassung des LG Berlin einen ausreichend dimensionierten Ausgleich darstellen, der zur Wirksamkeit der Klausel und damit zur Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen führt; nicht dagegen eine Ausgleichszahlung i. H. v. DM 200 bei Vertragsschluss im Jahre 1969 für Renovierungsarbeiten, die der Mieter bei Vertragsbeginn vorzunehmen hatte (LG Berlin, Urteile v. 2.10.2015, 63 S 335/14, NJW 2016 S.579 und 9.2.2016, 63 S 2016/14, GE 2016 S.395).

Nach der neuen Rechtssprechung des BGH ist eine Formularkarusel, die den Mieter zu einer turnusmäßigen Durchführung von Schönheitsreparaturen, d.h. Malerarbeiten in der Mietwohnung verpflichten soll, unwirksam, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde – ohne dass der Mieter dafür einen angemessenen Ausgleich erhalten hat.

Die Beweislast, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert war, trägt der Mieter, der sic auf die Unwirksamkeit der Klausel beruft. Dies gilt selbst dann, wenn das Mietverhältnis über 50 jahre belasten hatte (so bereits LG Berlin, Urteil v. 18.8.2015, 63 S 114/14, GE 2015 S, 1163).

Maßgeblich ist insofern der Gesamteindruck der Wohnung, über den im Streitfall der Tarichter entscheiden muss.

Unrenoviert ist eine Wohnung nicht bereits dann, wenn sie nicht frisch renoviert ist; sondern erst dann, wenn sie einen insgesamt abgewohnten Eindruck macht. Lediglich geringe Abnutzungsspuren, die bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewischt fallen, können vernachlässigt werden. Daher kann nach einem neuen Urteil des LG Berlin eine Wohnung grundsätzlich nicht als unrenoviert angesehen werden, wenn ein halbes Jahr vor dem Einzug des Mieters eine Renovierung durchgeführt worden ist. In diesem Fall ist eine vertragliche Schönheitsreparaturklausel wirksam und der Mieter zu entsprechenden Renovierungsmaßnahmen verpflichtet (LG Berlin, Urteil v. 15.1.2016, 6 S 106/15, GE 2016 S. 592).

Was interessiert mich mein Geschwätz von gestern". An diesen Spruch, der Politikern gerne unterstellt wird, erinnert das neue BGH-Urteil vom 18.3.2015 (VIII ZR 185/14). Mit diesem Urteil hat der BGH jetzt entschieden, dass ein Mieter formularvertraglich nicht mehr zur Durchführung von turnusmäßigen Malerarbeiten verpflichtet werden kann, wenn ihm die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert erlassen worden ist. Dabei hatte der BGH zu dieser Rechtsfrage in seiner grundlegenden und für alle Herausgeber von Mietverträgen wegweisenden Entscheidung vom 1.7.1987 (VIII ARZ 9/86) noch

umfassend begründet, warum auch der Mieter einer unrenovierten Wohnung formularvertraglich zur turnusmäßigen Durchführung von Malerarbeiten verpflichtet werden kann . Nachfolgend hat der BGH entschieden und ausführlich begründet, dass dies sogar dann gilt, wenn die Wohnung bei Mietbeginn renovierungsbedürftig war und

der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen war (BGH, Urteil v. 20.10.2004, VIII ZR 378/03; Beschluss v. 18.11.2008 VIII ZR 73/08). Diese Rechtsauffassung wurde im Hinblick auf diese Grundsatzentscheidungen bis vor Kurzem auch von den Mietgerichten vertreten. Seine Kehrtwende begründet der BGH kurioserweise mit der eigenen Rechtsprechung: „Angesichts der Entwicklung der Rechtsprechung des BGH zur Verschärfung Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen könne an der bisherigen Rechtsprechung nicht mehr festgehalten werden“ heißt es in dem neuen Urteil. Wird ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde, zur Durchführung turnusmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet, stelle dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da dies - bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung der Klausel - dazu führen könne, dass der Mieter auch Gebrauchsspuren seines Mietvorgängers beseitigen und die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müsse als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Bislang hatte der BGH die Auffassung vertreten, dass dies auch bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung nicht der Fall sein kann, weil Renovierungsfristen – mangels gegenteiliger Anhaltspunkte – Immer an den Beginn des Mietverhältnisses anknüpfen und den Mieter damit nicht mit Abnutzungen seines Vorgängers belasten. Von diesem „damaligen Verständnis“ müsse jetzt - so der BGH - angesichts der Entwicklung der eigenen Rechtsprechung Abstand genommen werden. Gemessen daran könne der Mieter einer unrenovierten Wohnung nicht mehr zur Durchführung von turnusmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet werden; es sei denn, dem Mieter wurde wegen der unterlassenen Renovierung ein „angemessener Ausgleich“ gewährt.

Was ist ein „angemessener Ausgleich“ für eine „unrenovierte" Wohnung?

Diese Formulierungen des BGH führen zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit, da das Urteil keine konkreten praxistaugIichen Ausführungen dazu enthält, was der BGH darunter versteht. Für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert komme es letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies hat - so der BGH - der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalles zu entscheiden. Zur Frage, was ein „angemessener Ausgleich“ ist, enthält das Urteil Iediglich den Hinweis, dass dies bei einem Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete jedenfalls nicht gegeben ist. Werden in einem Übergabeprotokoll

sämtliche Schäden/Mängel der Wohnung abschließend aufgelistet, kann der Vermieter

damit bei Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen, dass alle weiteren - vom Mieter evtl. bestrittenen - Schäden/Mängel während der Mietzeit entstanden sein müssen. In Anbetracht der neuen Rechtsprechung sollte im Übergabeprotokoll auch

der Zustand der Mietsache hinsichtlich (nicht) ausgeführter Schönheitsreparaturen konkret dokumentiert werden. Auch hier hat der BGH eine 180° Kehrtwendung vollzogen und dies ebenfalls mit dem Wandel der eigenen Rechtsprechung begründet. In seiner Grundsatzentscheidung vom 6.7.1988 {VIII ARZ 1/88) hatte der BGH noch ausführlich dargelegt, dass ein Mieter, der vor Ablauf der vertraglichen Renovierungsfristen auszieht, zur Zahlung von anteiligen Renovierungskosten verpflichtet werden kann. Diese Rechtsauffassung hat der BGH in weiteren Entscheidungen bekräftigt und mit Urteil vom 6.10.2004 (VIII ZR 215/03) noch ausgeführt: „Sinn dieser Regelung ist es, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bzw. den Beginn des Mietverhältnisses zu sichern“. Dies könne jetzt - so der BGH – nicht mehr gelten, weil Renovierungsfristen

nach seiner eigenen Rechtsprechung nicht mehr starr sein dürfen, sondern flexibel ausgestattet sein müssen (Urteil v. 5.4.2006, VIII ZR 178/05). Weil der Vermieter deswegen jetzt den auf den Mieter entfallenden Kostenanteil nicht mehr verlässlich ermitteln kann, sei für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht mehr klar und verständlich, welche Belastung ggf. auf ihn zukommt. Dies stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und führe zur Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel - unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. Die Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel führt nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH allerdings nicht zur Unwirksamkeit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel über die Verpflichtung des Mieters zur turnusmäßigen Durchführung von Malerarbeiten. Eine solche Klausel ist jedenfalls dann nach wie vor wirksam, wenn dem Mieter - wie bereits ausgeführt - eine renovierte Wohnung übergeben oder ein „angemessener Ausgleich“ gewährt wurde. Da eine - jetzt unwirksame - Quotenabgeltungsklausel die Verpflichtung des Mieters zur turnusmäßigen Durchführung von Malerarbeiten lediglich ergänzt habe,

könne eine Unwirksamkeit der Quotenklausel nicht auf die allgemeine Schönheitsreparaturklausel „durchschlagen“. Dies hat der BGH mit den Urteilen vom 18.6.2008 (VIII ZR 224/07) und vorn 18.11.2008 (VIII ZR 73/08) entschieden. Man darf gespannt sein, wie lange der BGH noch zu dieser Rechtsprechung steht.

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, April 2015

Nach Verabschiedung der sog. Mietspreisbremse durch den Deutschen Bundestag am 5.3.2015 können die Bundesländer durch Rechtsverordnung bestimmen, in welchen Städten und Gemeinden diese gelten soll. Nach den derzeit vorliegenden Informationen

wird die Mietpreisbremse in München voraussichtlich am 1.6.2015 in Kraft treten. Bei Mietverträgen ab diesem Zeitpunkt darf die vereinbarte Miete maximal 10% über der ortsüblichen Miete liegen. Bei Vereinbarung einer Staffelmiete gilt dies auch für jede einzelne Staffel, bezogen auf den Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweiligen Mietstaffel.

Bei Mietverträgen, die noch vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossen werden, gilt diese weder für die Ausgangsmiete noch für vereinbarte Staffelungen, auch wenn die Mietstaffeln erst nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse wirksam werden.

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, April 2015

Leben im Haushalt eines Vermieters heranwachsende Kinder, muss der Vermieter bei Vermietung einer Wohnung keine hellseherischen Fähigkeiten haben. Der Vermieter kann und muss daher auch nicht wissen, wann seine Kinder in die zur Vermietung anstehende Wohnung selbst einziehen wollen. Dies hat jetzt der BGH im Gegensatz zur Auffassung zahlreicher Mietgerichte - entschieden. Dies ergebe sich - so eine BGH-Richterin – aus der „Unberechenbarkeit der Jugend“. Eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs, z.B. für sich oder Familien- oder Haushaltsangehörige kann nach höchstrichterlicher Rechtsprechung zwar gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen, wenn sie aus Gründen erfolgt, die schon bei Abschluss des Mietvertrages vorlagen. Der Vermieter setzt sich nämlich zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn er die Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, in absehbarer Zeit die Wohnung oder einen Teil davon selbst in Gebrauch zu nehmen. Der Vermieter darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht einer begrenzten Mietdauer nicht aufklärt (so bereits Bundesverfassungsgericht, Urteil vom 14.2.1989, 1 BvR 308/88, WuM 1989,S.114) Der Vermieter ist daher verpflichtet, den Mieter, der mit einer längeren Dauer des Mietverhältnisses rechnet, vor Mietvertragsabschluss über die Absicht oder zumindest die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufzuklären. War der Vermieter bei Mietvertragsabschluss allerdings weder entschlossen, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen und hat er ein solches Vorgehen auch nicht erwogen, d.h. nicht ernsthaft in Betracht gezogen, liegt nach der neuen Rechtsprechung des BGH selbst dann kein Rechtsmissbrauch vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter im Rahmen einer - von Teilen der Instansrechtsprechung für erforderlich gehaltenen - „Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, z.B. weil zur Familie des Vermieters Kinder oder Heranwachsende gehören, von denen der Vermieter nicht weiß, wann sie sich vom elterlichen Haushalt lösen werden. Bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt ein Vermieter nämlich dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse macht (z.B. Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen) regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs geprüft hat und nach der-zeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann. Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine solche sich nach der Auffassung einiger Gerichte auf bis zu fünf Jahre erstreckende Lebensplanung verlangt werden, würde so der BGH - dessen verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen. Für die - in erster Linie dem Tatrichter obliegende - Beurteilung, ob der Vermieter entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder ein solches Vorgehen erwogen hat, darf allerdings nicht allein auf seine Darstellung abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an. Dabei kann auch auf objektive (äußere) Umstände zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden. Diese neue Rechtsprechung, wonach den Vermieter keine Verpflichtung zu einer „Bedarfsvorschau“ trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Will er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er - so die Empfehlung des BGH - für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren (BGH, Urteil vom 4.2.2015, VIII ZR 154/14).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, März 2015

Wurde ein Mietvertrag mit beiden Ehepartnern als Mieter abgeschlossen und besteht bei Scheidung der Ehe Einigkeit zwischen den Ehegatten sowohl darüber, wer aus der Wohnung auszieht als auch darüber, dass der Mietvertrag mit dem Vermieter unverändert fortbestehen soll, d.h. auch der ausgezogene Partner weiter Vertragspartner bleibt und dementsprechend auch weiterhin für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis gesamtschuldnerisch weiter haftet, ist eine Mitwirkung des Vermieters nicht erforderlich. Will der ausziehende Ehepartner dagegen aus dem Mietvertrag ausscheiden und ist der Vermieter damit einverstanden, kann dies durch einen von allen Beteiligten unterzeichneten Nachtrag zum Mietvertrag vereinbart werden. Bei fehlendem Einverständnis des Vermieters mit einer Vertragsänderung haben die Mieter allerdings einen gesetzlichen Anspruch gegen den Vermieter auf entsprechende Umgestaltung des Mietvertrags (5 1568 a Abs. 3 BGB). Danach müssen die Mieter gegenüber dem Vermieter lediglich erklären, mit wem der Mietvertrag allein fortgesetzt werden soll. Mit Zugang dieser Erklärung beim Vermieter wird der Mietvertrag kraft Gesetzes entsprechend geändert. Sind sich die Ehepartner über die künftige alleinige Weiternutzung der Mietwohnung durch einen von ihnen einig, besteht nach einem Beschluss des OLG Hamm ein Anspruch des einen Ehegatten gegen den anderen auf Mitwirkung an einer Mitteilung nach ä 1568 a Abs. 3 Nr. 1 BGB an den Vermieter. Allerdings kann die Vornahme der Mitwirkungshandlung nicht schon vor Rechtskraft der Scheidung verlangt werden. Der Vermieter hat in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht analog § 563 Abs. 4 BGB (§1568 a Abs. 3 S. 2 BGB). Danach kann der Vermieter das geänderte Mietverhältnis in der gesetzlichen Dreimonatsfrist kündigen, wenn hierfür ein wichtiger Grund in der Person des neuen (Allein-)Mieters oder in damit zusammenhängenden Umständen vorliegt. Maßgeblich ist primär, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund kann insbesondere gegeben sein, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der in der Wohnung verbliebene Ehegatte den Hausfrieden stört oder die Mietsache beschädigt; ferner bei persönlicher Feindschaft im Verhältnis zum Vermieter, bei anstößigem Lebenswandel oder bei Zahlungsunfähigkeit. Insofern sind allerdings öffentliche Hilfen (Wohngeld, Sozialhilfe) zu berücksichtigen. Der Vermieter hat eine einmonatige Überlegungsfrist, die mit Zugang der Erklärung der Mieter oder mit Kenntnis der Rechtskraft der Überlassungsentscheidung des Familiengerichts beginnt (OLG Hamm, Beschluss v. 2.9.2014, II-2 WF 170/14, MDR 2015 S. 20).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, März 2015