Verhandlungsbereitschaft des Vermieters für Individualvereinbarung nicht ausreichend
Die Unterscheidung, ob es sich bei einer bestimmten Vertragsklausel um eine Geschäftsbedingung oder um eine Individualvereinbarung handelt, ist in der Praxis von entscheidender Bedeutung, wenn eine Partei, z.B. der Vermieter seine Ansprüche auf diese Klausel sei unwirksam. Verlangt z.B. der Vermieter von seinem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß einer mietvertraglichen Vereinbarung und wendet der Mieter ein, diese Klausel sei unwirksam und er sei deshalb zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, ist vorab die Wirksamkeit der entsprechenden Vereinbarung zu prüfen.
Handelt es sich bei dieser Vereinbarung um eine Individualvereinbarung, ist diese nur dann unwirksam, wenn sie gegen Verbotsgesetze (§ 134 BGB) oder gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt oder sittenwidrig i.S.d. § 138 BGB ist. Dies wird jedoch nur im Ausnahmefall gegeben sein.
Andere verhält es sich, wenn die Vereinbarung als Geschäftsbedingung zu qualifizieren ist, da in diesem Fall die Wirksamkeit anhand der strengen Regeln der §§ 305 ff. BGB zu prüfen ist. Danach
Ist eine Klausel bereits dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner, d.h. den Mieter unangemessen benachteiligt. Diese wird i.d.R. angenommen, wenn sich die Klausel zu weit zu Lasten des Mieters von der gesetzlichen Regelung entfernt. So bestimmt z. B. der § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, dass der Vermieter die Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten hat mit der Folge, dass auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem gesetzlichen Leitbild Sache des Vermieters und nicht des Mieters ist. Bei der Prüfung der Wirksamkeit einer Klausel, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen überbürdet, ist daher zu prüfen, ob von dieser gesetzlichen Regelung zu weit zu Lasten des Mieters abgewichen und dieser somit unangemessen benachteiligt wurde. Dies kann der Fall sein, wenn Z.B. die Fristen für die Durchführung der Arbeiten starr sind oder zu kurz bemessen wurden oder die Klausel den Mieter zur uneingeschränkten Renovierung bei Auszug verpflichtet.
Eine Geschäftsbedingung liegt vor, wenn diese vorformuliert ist und vom Vermieter dem Mieter gestellt wurde unabhängig davon, ob sie bereits im Vordruck oder in einem zusatzvertrag enthalten ist.
Ein solches Stellen einer Vertragsbedingung liegt nach der Rechtsprechung des BGH jedoch nicht vor, wenn die Einbeziehung der vorformulierten Bedingungen in den Vertrag auf einer freien Entscheidung des Mieters beruht, der vom Vermieter mit dem Verwendungsvorschlag konfrontiert wird. Dazu ist erforderlich, dass der Mieter bei der Auswahl der in Betracht kommenden Vertragstexte frei ist und insbesondere Gelegenheit erhält, alternativ eigene Textvorschläge mit de effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung in die Verhandlungen einzubringen. In diesem Fall finden die §§ 305 ff. BGB auf diese Vertragsklausel keine Anwendung (so bereits BGH, Urteil v. 17.2.2010, VII ZR 67/09, NJW 2010 S. 1131).
Nach einem neuen Urteil des BGH entfällt ein Stellen von Vertragsbedingungen allerdings nicht bereits dann, wenn die vorformulierten Vertragsteile lediglich mit der Bitte übersandt werden, Anmerkungen oder Änderungswünsche mitzuteilen. Dies signalisiert allenfalls eine gewisse Verhandlungsbereitschaft. Dass dem Mieter insofern zugleich die Möglichkeit eröffnet werden soll, ist mit eigenen Textvorschlägen einzubringen und solche ggf. durchzusetzen, wird damit jedoch nicht hinreichend zu Ausdruck gebracht (BGH, Urteil v. 20.1.2016, VII ZR 26/15, NJW 2016 S. 1230).