Nachrichten zu Immobilien und Mietrecht in München

Mieter, Vermieter oder auch beide Parteien können für einen bestimmten Zeitraum auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichten. Ein Verzicht durch den Mieter hat für den Vermieter den Vorteil, dass ein nochmaliger kurzfristiger Mieterwechsel vermieden wird. Ein Verzicht des Vermieters stellt für den Mieter sicher, dass er für eine bestimmte Zeit in der Wohnung bleiben kann, ohne eine ordentliche Kündigung des Vermieters, z. B. wegen Eigenbedarfs befürchten zu müssen. Ein individuell vereinbarter, d. h. ausgehandelter Kündigungsverzicht ist uneingeschränkt wirksam, d. h. ohne zeitliche Beschränkung und dann wirksam, wenn der Verzicht einseitig durch den Mieter erklärt worden ist (so bereits BGH, Urteil v. 22.12.2003, VIII ZR 81/03, WuM 2004, 157).

Formularmäßig (z. B. durch Allgemeine Geschäftsbedingungen), kann dagegen nur ein beiderseitiger Kündigungsverzicht für einen Zeitraum von maximal 4 Jahren vereinbart werden (so bereits BGH, Urteil v. 6.4.2005, VIII ZR 27/04, WuM 2005, 346).

Allerdings wird ein formularmäßiger Kündigungsverzicht für die Dauer von 4 Jahren nicht deshalb unwirksam, weil sich daran die gesetzliche Kündigungsfrist anschließt und deshalb eine effektive Vertragsbindung von mehr als 4 Jahren eintritt (LG Krefeld, Urteil v. 17.3.2010, 2 S 53/09, DWW 2010, 181). STÜ

Quellhinweis: Bayerische Hausbesitzer Zeitung 09/2010

Räumt der Mieter die Mieträume trotz einer wirksamen Kündigung des Vermieters (z. B. wegen Zahlungsverzugs) nicht oder nicht fristgerecht, muss sich der Vermieter staatlicher Hilfe bedienen, um sein Recht auf Räumung und Herausgabe der Mieträume durchsetzen. Das geschieht i. d. R. durch Erhebung einer Räumungsklage und ggf. Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher aufgrund eines vollstreckbaren Räumungsurteils.

Eine eigenmächtige Räumung der Wohnung durch den Vermieter mit Hilfe von Schlüsseldienst und Spedition kann nach einem neuen Urteil des BGH zu erheblichen Schadenersatzansprüchen des Mieters, insbesondere bei eigenmächtiger Entsorgung von in der Wohnung befindlichen Gegenständen des Mieters führen.

Eine solche verbotene "Selbsthilfe" kann ferner zu Schmerzensgeldansprüchen des Mieters führen. Dies gilt auch, wenn der Vermieter dies für den Fall der Abwesenheit des Mieters beim Übergabetermin bereits angekündigt hat. Ein Schmerzensgeldanspruch des Mieters kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Vermieter durch eine umgehende Weitervermietung der Wohnung verhindert hat, dass der Mieter eine Wiedereinräumung des Besitzes durch eine einstweilige Verfügung bewirken kann. (AG Reinbek, Urteil v. 20.5.2008, 5 C 624/06, NZM 2008, 719; BGH, Urteil v. 14.7.2010, VIII ZR 45/09). Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 09/2010

Für Mietverhältnisse über Wohn- und Geschäftsräume, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsform am 1.9.2001 abgeschlossen worden sind, ist gesetztlich geregelt, dass die monatliche Miete spätestens bis zum 3. Werktag des Monats zu entrichten ist (§§ 556 b Abs. 1, 579 Abs. 2 BGB). Bei älteren Mietverträgen verpflichtet i. d. R. eine entsprechende Vertragsklausel den Mieter zur Vorauszahlung der Miete, wobei allerdings in jedem Einzelfall deren Wirksamkeit zu prüfen ist.

Kommt es nach den vertraglichen Bestimmungen für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Eingang des Geldes an, hat der Mieter die Einzahlung so rechtzeitig vorzunehmen, dass bei normalen Geschäftsgang der Betrag spätestens am Fälligkeitstag auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben werden kann. Verzögerungen gehen nur dann nicht zu Lasten des Mieters, wenn sie außerhalb des normalen Geschäftsablaufs liegen.

Leistet der Mieter nicht rechtzeitig, kommt er in Verzug, ohne dass es einer Mahnung durch den Vermieter bedarf (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). In diesem Fall kann der Vermieter Verzugszinsen sowie Schadenersatz fordern und bei erheblichen Mietrückständen das Mietverhältnis fristlos kündigen ( § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Ferner muss der Mieter nach einem Urteil des AG Kassel dem Vermieter als Verzugsschaden auch die Kosten eines Rechtsanwalts erstatten, den der Vermieter mit der Eintreibung der Miete beauftragt hat, nachdem diese nicht am 3. Werktag des Monats eingegangen war, weil der Mieter seiner Bank zwar am 2. Werktag des Monats den Auftrag zur Überweisung der Miete erteilt hat, diese beim Vermieter aber erst nach Ablauf des 3. Werktags eingegangen ist (AG Kassel, Urteil v. 6.1.2010, 453 C 4954/09, WuM 2010, 92). STÜ

Quellhinweis: Bayerische Hausbesitzer Zeitung 10/2010

Wir begrüßen recht herzlich unseren neuen Mitarbeiter Josef Gratzl, der ab sofort unser elvirA-Team in Erding unterstützen wird.

Die Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung endet erst mit Beendigung des Mietverhältnisses (z.B. bei ordentlicher Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs mit Ablauf der Kündigungsfrist).

Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter die Mietsache vor Ablauf der Kündigungsfrist zurückgibt, z.B. weil er Ersatzräume gefunden hat. In diesem Fall ist der Mieter auch dann zur Zahlung der Miete verpflichtet, wenn der Vermieter während des Laufs der Kündigungsfrist Umbaumaßnahmen durchführt, die über die üblichen Ausbesserungsarbeiten hinausgehen.

Die Berufung des Mieters auf eine fehlende Erfüllungsbereitschaft des Vermieters wäre rechtsmissbräuchlich.

(LG Mannheim, Urteil v. 3.6.2009, 4 S 5/09 WuM 2009, 398). STÜ

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, Ausgabe 06/2010

Liebe Leserin, lieber Leser,

in den Beratungsgesprächen wurde von Vermietern wiederholt die Frage gestellt, wie die Rechtslage bei mitvermieteten Einrichtungsgegenständen, beispielsweise einer Einbauküche aussieht. Gegenstände, die sich bei Beginn des Mietverhältnisses in der Mietwohnung befinden, gelten grundsätzlich als mitvermietet. Von Ihnen als Vermieter einem Mieter zur Verfügung gestellte Einrichtungsgegenstände, wie Teppichböden, Wandschränke, Öfen, Einbauküche oder ein einzelner Herd oder Kühlschrank sind also, wenn nicht etwas anderes vereinbart wurde, mitvermietetes Zubehör der Mietwohnung. Das ist nur dann anders, wenn Ihr Mieter die Gegenstände von Ihnen als Vermieter oder einem Vormieter als Eigentum übernommen hat.

Ihre Mieter dürfen die mitvermieteten Gegenstände wie auch die Mieträume im Rahmen eines üblichen Gebrauchs nutzen. Eine Abnutzung der Gegenstände ist durch die gezahlte monatliche Miete abgegolten. Anfallende Reparaturen und Erneuerungen müssen Sie als Vermieter vornehmen und die Kosten tragen. Das gilt nicht, wenn Ihr Mieter einen Schaden vorsätzlich oder fahrlässig verursacht hat. Sie dürfen einen durch üblichen Gebrauch des Mieters abgenutzten oder defekten Gegenstand, etwa einen Kühlschrank, einen Herd oder eine Mikrowelle, nicht gegen einen minderwertigen austauschen.

Bauliche Veränderungen der Mietsache (z. B. Einziehen oder Entfernen von Zwischenwänden, Erstellen von Mauerdurchbrüchen, Veränderungen an den sanitären Anlagen etc.) darf der Mieter grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters durchführen. Unabhängig davon ist der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zum Rückbau und zur Herstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet.

Einer entsprechenden Aufforderung durch den Vermieter kann der Mieter nicht entgegen halten, dass in einem Übergabeprotkoll lediglich der Einbau einer Einrichtung, aber nicht die Ver-pflichtung zum Rückbau festgehalten ist. Durch ein Übergabeprotokoll wird nur der Ist-Zustand der Wohnung bei Übergabe festgestellt. Die aus der Feststellung des Ist-Zustandes folgenden Verpflichtungen müssen nicht in das Protokoll übernommen werden. Die Verpflichtung des Mieters zur Herstellung des ursprünglichen Zustan-des ist somit unabhängig von einer entsprechenden Erwähnung im Übergabeprotokoll (LG Potsdam, Urteil v. 26.2.2009, 11 S 127/08, ZMR 2009, 761) STÜ

Quelle:

Bayerische Hausbesitzer-Zeitung

Ausgabe 05/2010