Nachrichten zu Immobilien und Mietrecht in München

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung muss der Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH auch dann innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten abrechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Eine solche Voraussetzung ist dem § 556 Abs.3 BGB nämlich nicht zu entnehmen und wäre auch mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter zu gewährleisten und rasche Klarheit und Rechtsicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Parteien zu schaffen, nicht vereinbar. Zudem

würde hierdurch der Mieter einer Eigentumswohnung gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung ungerechtfertigt benachteiligt. Abweichende Regelungen in Mietverträgen sind daher unwirksam (so bereits BGH, Urteil v. 25.01.2017, VIII ZR 249/15).

Dementsprechend kann auch der Mieter nach einem neuen Beschluss des BGH gegen eine Nachforderung des Vermieters aufgrund einer Betriebskostenabrechnung nicht einwenden, der Vermieter hätte die Betriebskosten ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung nicht abrechnen und ansetzen dürfen. Der Beschluss der Wohnungseigentümer entfaltet nämlich gegenüber Dritten, z.B. dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon allein nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen (BGH, Beschluss 14.03.2017, VIII ZR 50/16, ZMR 2017 S. 630).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 2/2018

Man ist sich einig: Das Mietverhältnis soll zum 31. Dezember enden. Der Mieter hat einen Job in einer anderen Stadt bekommen und will nun zusammen mit seiner Frau umziehen. Das Mietverhältnis, das acht Jahre lang bestanden hat, war ungestört verlaufen, die Miete jeden Monat pünktlich auf dem Konto des Vermieters eingegangen. In welchem Zustand die Wohnung ist, weiß der Vermieter jedoch nicht, da er in all den Jahren die Wohnung nie von innen gesehen hat. Jetzt stellt sich für ihn die Frage, ob es Renovierungsbedarf gibt und der Mieter die Renovierungen durchführen wird. Um diese Fragen zu klären, kann eine Vorbesichtigung der Wohnung vor dem offiziellen Abnahmetermin sinnvoll sein. Auf jeden Fall sollte man sich frühzeitig darüber Gedanken machen, ob sich ein neues Mietverhältnis nahtlos an das alte anschließen wird. War das Mietverhältnis schon immer kompliziert, sollte man den nächsten Mieter nicht gleich zum nächsten Ersten unter Vertrag nehmen. Besser ist es dann, etwas Zeit für eventuelle Reparaturen und Streicharbeiten einzuplanen. Mit Ablauf der Kündigungsfrist muss der Mieter Wohnung, Keller und Garage vollständig räumen. Darüber hinaus muss der Mieter die Wohnung in den Zustand versetzen, wie sie bei seinem Einzug war. Hat der Mieter also beispielsweise während seiner Mietzeit eine neue Küche auf eigene Kosten eingebaut, muss er diese bei seinem Auszug mitnehmen und eventuell die alte Küche wieder einbauen. Natürlich können beide Seiten andere Vereinbarungen treffen. Manchmal übernimmt auch ein Nachmieter die Einbauten gegen Zahlung einer Ablöse. Während der Kündigungsfrist ist der Mieter verpflichtet, die Miete in voller Höhe weiter zu bezahlen. Er darf den Vermieter für die Miete auch nicht auf die Kaution verweisen. Grund: Der Vermieter braucht die Kaution unter Umständen für die Beseitigung von Schäden, Betriebskostennachzahlungen oder nicht durchgeführte Malerarbeiten. Ratsam ist es daher, gleich einen Mahnbescheid zu beantragen, wenn die Miete ausbleibt (www.online-mahnantrag.de).

• Abnahmeprotokoll dokumentiert Mängel

Endet das Mietverhältnis, vereinbaren beide Seiten einen Abnahmetermin. Im Abnahmeprotokoll halten sie den Zustand der Mieträume fest. Vermieter sollten dazu am besten einen Zeugen mitnehmen. Auf Verlangen des Mieters müssen sich diese gegenüber dem Mieter ausweisen.

Allerdings kann der Mieter den Zutritt mitgebrachter Personen dann ablehnen, wenn sie für ihn unzumutbar sind, wie etwa der geschiedene Ehegatte, entschied das Landgericht Frankfurt/Main (Urteil vom 21. Februar 2013, 2-11 S 191/12).

Nur Mängel, die im Abnahmeprotokoll vermerkt sind, kann der Vermieter geltend machen. Der Beweis, dass die Schäden während der Mietzeit entstanden sind, kann er mit dem Übergabeprotokoll führen, das zu Beginn des Mietverhältnisses gefertigt wurde. Enthält es keinen entsprechenden Hinweis auf einen bestimmten Schaden, kann davon ausgegangen werden, dass dieser während der Mietzeit entstanden ist. Allerdings ist der Mieter weder verpflichtet, das Abnahmeprotokoll zu unterschreiben, noch überhaupt dazu, eine Abnahme durchzuführen. Seine Pflicht erstreckt sich lediglich darauf, die Mietwohnung vollständig zu räumen und in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben. Für den Vermieter beginnt mit der Rückgabe der Mieträume die kurze Verjährungsfrist: Ersatzansprüche wegen Mängeln verjähren innerhalb von sechs Monaten.

Neben dem Protokoll kommen Fotos und Videoaufnahmen als Beweismittel in Frage, die auch von den Gerichten geschätzt werden. Nach einem beendeten Mietverhältnis hatte ein Vermieter erhebliche Kratzer und einen Wasserschaden am Parkett festgestellt und davon Fotos gemacht. Dem Mieter gelang es nicht, die Schäden zu beseitigen. Er musste dem Vermieter Schadensersatz leisten, denn die Fotos zeigten, dass die Schäden über einen vertragsgemäßen Gebrauch hinausgingen (Landgericht Potsdam, Urteil vom 19. Februar 2009, 11 S 115/08).

Während der Mietzeit, das heißt auch während der laufenden Kündigungsfrist, darf der Vermieter in der eingerichteten Mieterwohnung nicht fotografieren. Das kann der Mieter unter Hinweis auf seine Privatsphäre verbieten.

• Wenn es noch Mängel gibt

Problematisch für den Vermieter kann es dann werden, wenn der Mieter im Zeitpunkt der Abnahme die Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht ausgeführt hat oder die Wohnung noch Mängel hat. Der Vermieter setzt dem Mieter dann in der Regel eine Nachfrist, bis zu der alle Mängel behoben sein müssen. Zudem muss der Mieter während dieser Zeit noch eine Nutzungsentschädigung bezahlen, die Tag genau berechnet wird und der ursprünglichen Miete entspricht.

Trotzdem kann viel Ärger entstehen, wenn die Nachmieter schon mit gepackten Koffern dastehen und sich in ihrer Hoffnung, eine tadellose Wohnung vorzufinden, getäuscht sehen. Ist die Wohnung dann nicht, wie im Mietvertrag mit den neuen Mietern vereinbart, bezugsfertig, muss der alte Mieter, soweit er die Verzögerung verschuldet hat, Schadensersatz leisten, zum Beispiel für die Hotelkosten der neuen Mieter. Ziehen die neuen Mieter in eine Wohnung ein, die noch Schäden aufweist, können sie die Miete mindern. Diesen Betrag kann der Vermieter ebenfalls dem alten Mieter in Rechnung stellen.

Nicht selten kommt es vor, dass Mieter vom Vermieter verlangen, dass der Vermieter gleich mit der Abnahme der Wohnung über die Kaution abrechnet. Dazu sind Vermieter nur verpflichtet, wenn eindeutig feststeht, dass sie keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr haben.

Ist dies noch unklar, haben sie grundsätzlich drei bis sechs Monate Zeit, um über die Sicherheit abzurechnen. Für die noch ausstehenden Betriebskosten kann der Vermieter über diese Zeit hinaus einen Teilbetrag der Kaution einbehalten, über den er umgehend abrechnen muss, sobald ihm die Abrechnung der Hausverwaltung vorliegt. Hält der Vermieter die Kaution unberechtigterweise zurück, hat der Mieter drei Jahre lang Zeit, diese notfalls im Klageweg zurückzuverlangen.

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 2/2018

Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages und Zahlung des Kaufpreises ist der Käufer einer vermieteten Wohnung regelmäßig daran interessiert, möglichst frühzeitig seine Rechte als neuer Vermieter auszuüben z.B. das Mietverhältnis zu kündigen oder die Miete zu erhöhen. Allerdings wird ein Käufer weder durch Abschluss des Kaufvertrages noch durch Zahlung des Kaufpreises und Eintragung der Auflassungsvormerkung Eigentümer der Wohnung und damit Vermieter; sondern erst nach der Eintragung des Eigentums durch das Grundbuchamt. Dies kann einige Wochen - bei Problemen auch einige Monate dauern. Daher enthalten notarielle Kaufverträge häufig einen Passus, wonach Rechte des Verkäufers an den Käufer abgetreten werden oder der Käufer zu bestimmten Rechtshandlungen (z.B. Kündigung, Mieterhöhung) ermächtigt wird. Mietzinsansprüche können nach einhelliger Auffassung schon vor dem Eigentumserwerb von dem alten Eigentümer an den Käufer abgetreten werden, z.B. durch eine Bestimmung im notariellen Kaufvertrag, dass mit der Kaufpreiszahlung sämtliche Rechte und Pflichten an dem Grundstück auf den neuen Eigentümer übergehen. Dadurch wird der Mietanspruch des Veräußerers aus dem Mietvertrag für die Zeit nach der Kaufpreiszahlung an den Erwerber abgetreten. Dann kann der Erwerber auch schon vor Vollendung seines Eigentumserwerbs (Eintragung im Grundbuch) die Miete beanspruchen (BGH, Urteil v. 02.07.2003, XIII ZR 34/02). Ferner kann der Verkäufer den Käufer ermächtigen einen bestehenden Mietvertrag im eigenen Namen zu kündigen, schon bevor der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch in den Mietvertrag eintritt (so bereits BGH, Urteil v. 10.12.1997, XII ZR 119/96, WuM 1998 S.99). Dies gilt allerdings uneingeschränkt nur für die Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages, die das Vorliegen eines Kündigungsgrundes nicht voraussetzt. Dagegen stellt sich bei der Ermächtigung zur ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses z.B. wegen Eigenbedarfs das Problem, dass der Verkäufer den Käufer nur zur Geltendmachung eigener - des Verkäufers - Rechte ermächtigen kann d.h. der Käufer nur Kündigungsgründe geltend machen kann, die auch der Verkäufer hätte geltend machen können (z.B. Zahlungsverzug oder vertragswidriges Verhallen des Mieters). Daher kann der Käufer vom Verkäufer nach einem neuen Beschluss des LG Stuttgart nicht wirksam zu einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ermächtigt werden, da der Eigenbedarf nach einem Verkauf der Wohnung regelmäßig nur in der Person des Käufers bzw. dessen Angehörigen vorliegt; nicht aber in der Person des Verkäufers (LG Stuttgart, Beschluss v. 21.12.2017, 19 T 454/17, WuM 2018 S.99). Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 5/2018

Das Urteil des AG München, wonach in München keine Mietpreisbremse existiert, wird vom LG München I nicht aufgehoben. Dies hat die Berufungskammer in der mündlichen Verhandlung am 22.11.2017 deutlich gemacht.

"Den Stein ins Rollen" gebracht hatte die Popularklage von HAUS + GRUND MÜNCHEN gegen die bayerische Mietpreisbremse-Verordnung. In diesem Verfahren hatte der Bayerische Verfassungsgerichtshof mit Urteil vom 04.04.2017 zwar den Antrag auf Feststellung der Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse abgewiesen; in den Gründen der Entscheidung der Bayerischen Staatsregierung aber die Leviten gelesen: Sie habe bei Erlass der Verordnung die zwingenden Vorgaben missachtet, die der Bundesgesetzgeber den Ländern auferlegt hat. So wurde u.a. versäumt, detailliert zu begründen, warum in bestimmten Städten und Gemeinden eine solche Preisbremse gelten soll. Die Zivilgerichte müssten nun im Einzelfall prüfen - so der Verfassungsgerichtshof – ob diese Mängel zur Unwirksamkeit der Verordnung führen.

Dies hat das AG München in seinem ausführlich begründeten Urteil vom 21.06.2017 getan und entschieden, dass die bayerische Verordnung jedenfalls für München keine Anwendung findet. Das LG München I hat diese Auffassung jetzt bestätigt; allerdings offen gelassen, ob dies auch für künftige Fälle oder nur für den entschiedenen Fall gilt, dem noch die alte Fassung der bayerischen Verordnung zugrunde lag.

Auch 2. Versuch gescheitert

Die Bayerische Staatsregierung hat nämlich inzwischen "auf Anregung" des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs nachgebessert und mit der "ergänzenden Begründung" vom 24.07.2017 zur Mieterschutzverordnung (Bayerisches Justizministerialblatt BayJMBI. vom 26.07.2017 S.90 ff) eine ausführliche Begründung der Verordnung nachgeschoben.

Dies wirft allerdings die juristische Frage auf, ob eine missglückte Verordnung überhaupt durch eine Behebung

der Mängel „repariert“ werden kann oder ob man sie hätte neu erlassen müssen.

Zu dieser Frage hat HAUS + GRUND MÜNCHEN ein umfangreiches Rechtsgutachten eingeholt.

Ergebnis:

Nur der vollständige Neuerlass von Verordnung und Begründung hätte zu einer Rechtswirksamkeit führen können, die vorliegende, nachgeschobene Begründung kann die missglückte Verordnung nicht heilen. Jetzt existiert zwar eine (möglicherweise) ausreichende Begründung, aber keine Rechtsnorm, so Professor Dr. Christoph Brüning, Inhaber des Lehrstuhls für Öffentliches Recht und Verwaltungswissenschaften an der Universität Kiel und Richter am Landesverfassungsgericht Schleswig-Holstein in seiner ausführlichen Begründung.

Dieser Auffassung haben sich inzwischen das AG Hamburg (Urteil v. 09.10.2017), sowie namhafte Kommentatoren angeschlossen - so z.B. Professor Ulf Börstinghaus von der Universität Bielefeld in der Novemberausgabe der Zeitschrift des Deutschen Mieterbundes:

„Leidet die Rechtsverordnung an einem Begründungsmangel, dann ist sie rechtswidrig und damit unwirksam. Eine – nachträgliche - Heilung eines solchen Begründungsmangels ist nicht möglich.“

Fazit:

Derzeit existiert in Bayern keine Mietpreisbremse.

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 2/2018

Bei Wohnungsmietverhältnissen ist die Höhe der Mietsicherheit, die der Vermieter vom Mieter verlangen kann, gesetzlich auf drei Monatsmieten beschränkt.

Dies bedeutet, dass der Vermieter von einem Mieter, der bereits eine Barkaution in Höhe von drei Monatsmieten geleistet hat, nicht noch zusätzlich eine Bürgschaft verlangen darf (§ 551 BGB). Darüber hinausgehende Sicherheiten kann der Mieter trotz Bestehen einer entsprechenden Vereinbarung zurückfordern, da er sie „rechtsgrundlos“ im Sinne der §§ 812 ff. BGB geleistet hat.

Von diesem Grundsatz gibt es nach der Rechtsprechung nur wenige Ausnahmen: Nach einem älteren Urteil des BGH (Urteil v. 07.06.1990, NJW 1990 S. 2380) kann die Vereinbarung einer zusätzlichen Bürgschaft wirksam sein, wenn der Bürge – im vorliegenden Fall der Vater des eine Wohnung suchenden Studenten - von sich aus und unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall des Vertragsschlusses zusagt, nachdem von diesem der Abschluss bereits einmal abgelehnt worden ist. Gibt somit ein Dritter unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft unter der Bedingung, dass ein Wohnraummietvertrag zustande kommt, und wird dadurch der Mieter nicht erkennbar belastet, ist die Bürgschaft nach Eintritt der Bedingung wirksam. Der Vermieter kann dann den Bürgen auf Zahlung in Anspruch nehmen, wenn der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Dementsprechend liegt nach einem neuen Urteil des LG Berlin selbst dann, wenn bereits eine Kaution in Höhe der dreifachen Nettokaltmiete vereinbart wurde, keine unzulässige Übersicherung (im Sinne von § 551 Abs. 4 BGB) vor, wenn ein Dritter aus freundschaftlicher Verbundenheit mit dem Mieter dem Vermieter unaufgefordert eine freiwillige Bürgschaft abgibt, damit eine befreundete und vermögenslose Mieterin die Wohnung erhält. Allerdings trägt der Vermieter im Streitfalle die Beweislast dafür, dass die Bürgschaft tatsächlich freiwillig angeboten und geleistet worden ist, wobei aber bereits eine Anregung des Vermieters, die zusätzliche Bürgschaft zu leisten, die Freiwilligkeit in Frage stellen kann (LG Mannheim, Urteil vom 26.11.2009, 10 O 28/09, ZMR 2010, S. 367; AG Berlin, Urteil v. 29.8.2008, 238 C 17/08, GE 2009 S. 523; LG Berlin, Urteil v. 01.09.2016, 6 O 70/16, ZMR 2017 S. 562).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 2/2018

Zur Kontrolle der Betriebskostenabrechnung des Vermieters hat der Mieter das Recht zur Einsichtnahme in alle einschlägigen Belege. Dabei darf sich der Mieter auch Notizen machen oder die Belege (z.B. mit dem Smart-Phone) abfotografieren (so bereits AG München, Urteil v. 21.09.2009, 412 C 34593/08, NJW 2010 S. 78).

Dabei stehen nach Auffassung der Rechtsprechung Belange des Datenschutzes auch nicht bei Einsichtnahme in Verträge entgegen, die der Vermieter mit Dienstleistern oder Personal (z.B. mit Hausmeister) abgeschlossen hat.

Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des LG Berlin bzgl. des Datenschutzes von Verbrauchsdaten anderer Mieter. Danach hat der Mieter zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Verbrauchsdaten aller Nutzer, wenn er andernfalls nicht nachvollziehen kann, ob die Verteilung der Kosten (z.B. der Heiz- und Warmwasserkosten) auf die einzelnen Parteien des Hauses zutreffend vorgenommen worden ist.

Die Überprüfbarkeit allein der mathematischen Richtigkeit des Verhältnisses des Gesamtverbrauchs zu seinem Eigenverbrauch ist nicht in jedem Fall ausreichend (so bereits LG Berlin, Urteil v. 17.10.2013, 67 S 164/13, WuM 2014 S. 28).

Die Einsichtnahme kann daher nicht aus Datenschutzgründen verweigert werden, da der Mieter auch Daten anderer Mieter (die Ablesewerte) des Anwesens einsehen darf, wenn dies erforderlich ist, um die eigene Abrechnung nachvollziehbar überprüfen zu können. Besonders schutzwürdige Daten können vom Vermieter unkenntlich gemacht werden. Solange dem Mieter nicht Einsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mieter gewährt wird, kann er gegenüber einer Nachforderung des Vermieters aus einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen (LG Berlin, Urteil v. 12.07.2013, 65 S 141/12, GE 2013 S. 1143; LG Berlin, Urteil v. 13.01.2017, 63 S 132/16, ZMR 2017 S. 805).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 2/2018

Beim Verkauf einer Wohnung wird der Käufer weder durch Abschluss des notariellen Kaufvertrages noch durch Eintragung der Auflassungsvormerkung Eigentümer; sondern erst dann, wenn die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erfolgt ist.

Bei einer vermieteten Immobilie wird der Käufer daher erst mit seiner Eintragung in das Grundbuch Vermieter und kann erst ab diesem Zeitpunkt Rechtshandlungen (z.B. Mieterhöhung, Kündigung) gegenüber dem Mieter vornehmen.

Vor diesem Zeitpunkt abgegebene Erklärungen sind grundsätzlich unwirksam.

Allerdings kann der Verkäufer eines Grundstücks bzw. einer Wohnung den Käufer ermächtigen, bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch im eigenen Namen Rechtshandlungen wie z.B. Mieterhöhungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen.

Das ist z.B. durch eine Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag möglich, wonach der Käufer ab Vertragsschluss mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt und bevollmächtigt ist, sämtliche mietrechtsrelevanten Erklärungen gegenüber dem Mieter abzugeben sowie etwaige Prozesse im eigenen Namen zu führen. Unschädlich ist dabei, wenn der Käufer die Mieterhöhung "im Namen des Eigentümers" geltend macht.

Ferner ist eine Offenlegung der Ermächtigung gegenüber dem Mieter nicht erforderlich

(BGH, Urteil v. 19.03.2014, VIII ZR 203/13, ZMR 2014, S. 620; LG Berlin, Urteil v. 02.12.2016, 65 S 121/16, GE 2017 S.173).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 1/2018

„Kauf bricht nicht Miete". Dieser bekannte Grundsatz ist in § 566 BGB festgeschrieben und bedeutet, dass der Käufer einer Immobilie kraft Gesetz in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, d.h. diesen weder einseitig ändern noch den Abschluss eines neuen Mietvertrages verlangen kann.

Diese mieterschützende Vorschrift ist allerdings nur dann anwendbar, wenn die Veräußerung durch den Vermieter erfolgt, d.h. Veräußerer und Vermieter identisch sind. Nachdem aber auch die Vermietung einer fremden Sache zulässig und wirksam ist, müssten Veräußerer (Eigentümer) und Vermieter nicht zwingend identisch sein. Dies ist z.B. der Fall, wenn eine Hausverwaltung die Immobilie nicht im Namen des Eigentümers, sondern in eigenem Namen vermietet. Dann findet grundsätzlich kein Eintritt des Käufers in das bestehende Mietverhältnis statt, da § 566 BGB eine Veräußerung durch den Vermieter voraussetzt.

Abweichend von der bisherigen Rechtsprechung, wonach eine analoge Anwendung des § 566 BGB auf diese Fallkonstellation abgelehnt worden ist, hat der BGH jetzt in einem neuen Urteil entschieden, dass ein Mietverhältnis jedenfalls dann (in analoger Anwendung des § 566 BGB) auf den Erwerber übergeht, wenn die Vermietung mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt ist und der Vermieter kein eigenes wirtschaftliches Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Dieser Fall ist mit dem (Regel-)Fall vergleichbar, dass der Vermieter zugleich der Eigentümer ist (BGH,Urteil v. 12.07.2017, XII ZR 26/16). Anders ist die Rechtslage bei der Untervermietung.

Diese erfolgt zwar i.d.R. auch mit Zustimmung des Eigentümers, liegt jedoch nicht in dessen wirtschaftlichem Interesse, sondern im Interesse des (Haupt-)Mieters. Daher geht ein Mietvertrag, den der Mieter mit einem Untermieter geschlossen hat, nicht auf den Erwerber über.

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 1/2018

Der Vermieter ist zur außerordentlichen und fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses u.a. dann berechtigt, wenn der Mieter die Wohnung unbefugt einem Dritten überlässt (§ 543 Abs.2 Nr.2 BGB).

Dies ist der Fall, wenn der Mieter die Wohnung geschäftsmäßig als Ferienwohnung weitervermietet. Die Weitervermietung stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar, sodass der Mieter auch zur Erstattung von Kosten einer Detektei verpflichtet ist, die zur Beweissicherung nach einem konkreten Verdacht (hier: Internetanzeige) eingeschaltet wurde (so LG Berlin, Beschluss v. 20.11.2009, 63 S 435/09, GE 2009 S.204).

Eine Untermietung der Wohnung an Touristen ist selbst dann unzulässig, wenn dem Mieter die Untervermietung grundsätzlich erlaubt ist. Die Überlassung der Wohnung an Touristen unterscheidet sich nämlich von einer gewöhnlichen, auf eine gewisse Dauer angelegten Untervermietung, sodass die Untervermietung an Touristen grundsätzlich nicht von einer gewöhnlichen Erlaubnis zur Untervermietung gedeckt ist (BGH, Urteil v. 08.01.2014, VIII ZR 210/13, WuM 2014 S.142). Dies gilt erst recht, wenn die Wohnung nicht nur zum Teil, sondern vollständig überlassen wird. Eine solche (hier: insgesamt 12 Tage Dauer) gewerbliche Überlassung der Mietsache an Dritte steIlt einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß dar, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist und der Vermieter daher zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist (LG Berlin, Beschluss v. 18.11.2014, 67 S 316/14, WuM 2015 S. 31).

Strittig ist, ob eine außerordentliche fristlose Kündigung eine vorherige Abmahnung des Mieters voraussetzt, wenn der Mieter seine Wohnung unberechtigt über ein Internetportal (z.B. Airbnb) zur Vermietung an Touristen anbietet. Während das LG Berlin (Beschluss v. 20.11.2009, a.a.o.) eine Abmahnung nicht für erforderlich hält, ist das LG Amberg der Auffassung, dass dem Mieter durch eine Abmahnung der entgegenstehende Wille des Vermieters deutlich vor Augen geführt wird, worauf dieser von einer weiteren Untervermietung Abstand nehmen kann. Ferner liege keine solch schwere Pflichtverletzung vor, dass der Vermieter sofort und ohne Abmahnung zur fristlosen Kündigung berechtigt wäre. Mahnt der Vermieter den Mieter wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung der Mietwohnung an Touristen ab, ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses jedenfalls auch dann gerechtfertigt, wenn der Mieter nach erfolgter Abmahnung eine über „Airbnb“ (Webseite für die Buchung und Vermietung von Unterkünften) geschaltetes Angebot zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung der Wohnung aufrecht erhält. 

Dies gilt auch dann, wenn es in der Folge nicht mehr zu einer vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung kommt, da der Mieter mit der Aufrechterhaltung des Angebots der Öffentlichkeit und gleichzeitig dem Vermieter gegenüber zum Ausdruck bringt, die Überlassung der Wohnung an Touristen - ungeachtet der ausgesprochenen Abmahnung - auch in Zukunft fortzusetzen. In einem solchen Verhalten besteht regelmäßig selbst ohne weitere Abmahnung ein Grund für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (LG Berlin, Beschluss v. 03.02.2015, 67 T29/15, MDR 2015, S. 203; LG Amberg, Urteil v. 09.08.2017, 24 S 299/17).