Nachrichten zu Immobilien und Mietrecht in München

Auch während der aktuellen Lage bezüglich der Corona-Pandemie ist der Mieter verpflichtet seinen Mietzahlungen fristgerecht nachzukommen. 

Entrichtet der Mieter die Miete nicht oder nur teilweise, so kommt der Mieter in Verzug und muss somit Verzugszinsen leisten. Mit dem Zahlungsverzug droht dem Mieter auch die außerordentlichen Kündigung des Vermieters.

Sollte der Mieter seine Miete in dem Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 nicht oder nur teilweise gezahlt haben, so darf der Vermieter dem Mieter aus diesem Grund nicht kündigen. Mieter hatten bis zum 30.06.2020 Zeit, die in dem oben genannten Zeitraum entstandenen Mietschulden zu bezahlen. Erst nach Ablauf dieser Frist, durfte der Vermieter das Mietverhältnis wieder wegen den oben genannten entstandenen Mietschulden kündigen. Nach dem 30.06.2020 gibt es den vorübergehenden Kündigungsschutz allerdings nicht mehr. Damit gilt wieder der Grundsatz des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wonach dem Vermieter ein Kündigungsrecht zusteht, wenn der Mieter entweder für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist, oder für einen Zeitraum mit der Miete in Verzug ist der sich auf mehr als 2 Monate erstreckt und der Verzug die Höhe von 2 Monatsmieten erreicht hat.

Möglicherweise könnte noch im Jahr 2020 ein Gesetzesentwurf für ein Recht auf Home Office vorliegen - So der Bundesarbeitsminister. Bei einer tatsächlichen Umsetzung einer gesetzlichen Regelung hinsichtlich des Rechts auf Homeoffice könnte dies bedeuteten, dass die Arbeitgeber den Arbeitnehmern die Homeoffice-Kosten erstatten müssen. Der Arbeitgeber ist nach § 611a BGB verpflichtet dem Arbeitnehmer einen funktionsfähigen Arbeitsplatz zu Verfügung zu stellen. Hierunter zählt bis Dato jedoch noch nicht, dass der Arbeitgeber dies am Wunschort des Arbeitnehmers tun muss. Vielmehr stellt das Direktionsrecht dem Arbeitgeber in Grundzügen frei wo er den Mitarbeiter einsetzen möchte. Ein solches Recht auf Home Office könnte allerdings langfristige Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben. Der Bedarf an Büro- und Gewerbeimmobilien sinkt, während der Bedarf an Wohnraum steigt. Damit würde sich ein Konflikt mit der aktuellen Wohnraumpolitik ergeben. Durch eine erhöhte Nachfrage an Wohnraum könnten die Immobilienpreise kurzfristig überbewertet werden.

Eine Anderweitige Nutzung der Mietsache muss ggf., sofern entgegen der vertraglichen Vereinbarung, vom Vermieter erlaubt werden. Jedoch kann in Ausnahmefällen entgegen den Vereinbarungen im Mietvertrag die Mietsache zu gewissen Zwecken genutzt werden. Nach BGH  ist das der Fall, sofern die Tätigkeit noch zum „normalen“ Gebrauch gehört und keine Aussenwirkung hat. Dies kann bspw. bei Angabe der Mietwohnung als Geschäftsadresse oder starkem Publikumsverkehr nicht mehr angenommen werden. Jedoch auch wenn der Zweck Aussenwirkung hat, diese aber nur geringfügig ist hat der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters gemäß dem Grundsatz Treu und Glauben, sofern die Wohnung ihren Wohncharakter nicht verliert. Daraus folgt, dass zumindest gewisse Aktivitäten auch ohne Erlaubnis durchgeführt werden können.

Gemäß § 550 BGB muss ein Mietvertrag mit einer Befristung länger 12 Monate schriftlich geschlossen werden. Wird die Schriftform nicht beachtet, so gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Dies gilt auch dann, wenn eine nichtselbstständige Mieterhöhung mündlich verabredet wird. Eine Mieterhöhung stellt immer eine wesentliche Änderung des Mietvertrags dar, sodass auch das Schriftformerfordernis des § 550 BGB gilt. In einer abweichenden Vereinbarung über den Mietzins ist nicht nur eine unwesentliche Änderung eines vertraglichen Nebenpunktes zu sehen. Somit muss für eine Mieterhöhung ein schriftlicher Änderungsvertrag zum Mietvertrag geschlossen werden, welcher der Schriftform unterliegt. Wird diese nicht eingehalten so wandelt sich der befristete Mietvertrag gemäß § 550 BGB in einen unbefristeten Mietvertrag um. Dies gilt allerdings nur, wenn überhaupt eine weitere Abrede zur Mieterhöhung getroffen werden muss. Will also der Vermieter nach Modernisierung die Miete erhöhen oder zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben oder handelt es sich um eine unselbstständige Indexmiete, welche der Anpassung bedarf so braucht es einer Änderungsvereinbarung. Ist hingegen eine selbstständige Erhöhung durch bspw. eine Staffelmiete oder eine selbstständige Indexmiete im Mietvertrag vereinbart, so braucht es auch keine weitere Abrede und folglich auch keiner Schriftform.

Die durchschnittliche Zinsbindung bei Immobilienkrediten lag im Jahre 2010  bei 11,6 Jahren. Das bedeutet, dass die Darlehensnehmer für rund 12 Jahre mit einem gleichbleibenden Zins rechnen konnten. Zinsbindung kostet allerdings - die Kredite werden teurer. Dem Kreditnehmer kommt jedoch die aktuelle Niedrigzinspolitik zugute. Seit 2010 ist der jährliche Kreditzins für zehnjährige Immobiliendarlehen rund 3 Prozent gefallen. Im Jahre 2020 zahlt man nur noch knapp unter einem Prozent Zinsen pro Jahr für den Immobilienkredit.

2020 liegt die Zinsbindung bei durchschnittlich 13,7 Jahre. Das zeigt eine neue Studie des Immobilienfinanzierers Interhyp. Anstatt günstigerer Kredite wird der Zinsvorteil von Kreditnehmern für mehr sicherheit bei der Zinsbelastung in der Zukunft verwendet.

Die Kaufpreise für Immobilien in Deutschland (Immobilienpreisindex) lagen im 2. Quartal 2020 durchschnittlich 5,5 % höher als noch im 1. Quartal 2019. Damit klettert der Index auf einen Höchstwert von 166,4 Punkten. Das teilte die deutsche Pfandbriefbank mit. Somit bleibt zumindest bisher der befürchtete Wertverfall bedingt durch die Corona Krise aus. Es bleibt abzuwarten wie sich die Immobilienpreise im Laufe des Jahres noch entwicklen.

Auch wenn ein Verfall der Kaufpreise durch die Corona Krisen berfürchtet war, ist ein solcher in Großstädten wie München bisher nicht erfolgt. So hat das Onlineportal Immowelt bei dem Bestandsimmobilien und Neubauimmobilien bis zum Juli 2020 Steigerungen hinsichtlich der Kaufpreise feststellen können.Vorallem sind hiervon Neubauten betroffen. In dem Report von Immowelt wurden hierbei die 14 größten Städte und deren Angebotspreise für eine Beispielwohnung (80 qm, drei Zimmer, 2. Stock) berücksichtigt. Demnach sind Eigentumswohnungen in Großstädten wie München bis zu 30 % teurer als noch im Jahr 2019.

Nach einem neuen Urteil des BGH vom 08.07.2020 kann der Mieter, der in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist, vom Vermieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen verlangen - allerdings nur unter Kostenbeteiligung. Grundsätzlich ist es die Pflicht des Vermieters die Mietsache Instandzuhalten. Zieht der Mieter in eine unrenovierte Wohnung ein und fordert die Renovierung, so besteht danach jedoch nicht mehr der Zustand der bei Mietbeginn bestünde, sodass der Mieter bessergestellt wäre. Der BGH leitet daher eine Pflicht zur Kostenbeteiligung aus § 242 BGB her. Allerdings kommt eine Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auch nur dann in Betracht, wenn sich der Zustand der Mietsache nach Vertragsschluss wesentlich verschlechtert hat, denn nach § 535 I BGB ist der Vermieter nur verpflichtet den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu erhalten. 

Quelle: Urt. v. 08.07.2020, Az. VIII ZR 163/18 u. VIII ZR 270/18

München bleibt auch im April 2020 die teuerste Immobilienstadt in Deutschland. Mit 17,76 € je Miet-Quadratmeter liegt München mit kapp 3€ Vorsprung vor Frankfurt am Main mit 14,92 € je Quadratmeter. Danach kommen Stuttgart, Düsseldorf und Mainz mit Preisen zwischen 12,97 € und 14,5 €.

Die Bundeshauptstadt Berlin liegt mit einem Quadratmeterpreis von 12,85 € auf dem 7. Platz.

Trotz der aktuellen Corona Pandemie wurden im April 2020 mehr Bauvorhaben genehmigt als im Vorjahr. Mit 110.600 Genehmigungen sind das 4,5 % mehr als im April 2019.

Davon fallen 29.854 Genehmigungen auf reine Wohnungsbauvorhaben an. Auch hier ca. 600 mehr Genehmigungen als im April 2019.