Schönheitsreparaturen: Kostenvoranschlag darf nicht für verbindlich erklärt werden
Eine Formularklausel über die Durchführung von Schönheitsreparaturen in regelmäßigen Abständen (so z.B. § 9 Abs. 2 des Formularmietvertrages des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V.) verpflichtet den Mieter nur dann zur Ausführung der Malerarbeiten, wenn die vertraglich vereinbarten Fristen abgelaufen sind. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen, ist der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.
Für diesen Fall kann der Mieter durch eine weitere Formularklausel (sog. Quotenklausel; so z.B. § 9 Abs. 3 a. a. O.) zwar nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, jedoch zur anteiligen Zahlung der Renovierungskosten verpflichtet werden. Eine solche Quotenklausel ist nach ständiger Rechtsprechung wirksam.
Zur Ermittlung der Renovierungskosten ist eine Bestimmung zulässig, dass dies aufgrund eines Kostenvoranschlags erfolgen soll. Der Kostenvoranschlag darf jedoch nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt werden und kann daher nur als Berechnungsgrundlage dienen, deren Richtigkeit oder Angemessenheit der Mieter bestreiten kann.
Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, wonach die Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ermittelt werden, ist nach der neuen Rechtsprechung des BGH unwirksam, da eine solche Formulierung nach Auffassung des BGH auch die Deutung zulässt, der Kostenvoranschlag wäre verbindlich und der Mieter könne daher keine Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit erheben (BGH, Urteil v. 29.05.2013, VIII ZR 285/12, MDR 2013, 900). Mit diesem Urteil hat der BGH ohne weitere Begründung seine jahrzehntelange Rechtsprechung aufgegeben (BGH RE v. 6.7.1988, VIII ARZ 1/88, NJW 1988, 2790; Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 215/03, NZM 2004, 903, wonach eine solche Formulierung den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt).
Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 64.Jahrgang/Oktober 2013