Nachrichten zu Immobilien und Mietrecht in München

Eine Formularklausel über die Durchführung von Schönheitsreparaturen in regelmäßigen Abständen (so z.B. § 9 Abs. 2 des Formularmietvertrages des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V.) verpflichtet den Mieter nur dann zur Ausführung der Malerarbeiten, wenn die vertraglich vereinbarten Fristen abgelaufen sind. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen, ist der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.

Für diesen Fall kann der Mieter durch eine weitere Formularklausel (sog. „Quotenklausel“; so z.B. § 9 Abs. 3 a. a. O.) zwar nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, jedoch zur anteiligen Zahlung der Renovierungskosten verpflichtet werden. Eine solche Quotenklausel ist nach ständiger Rechtsprechung wirksam.

Zur Ermittlung der Renovierungskosten ist eine Bestimmung zulässig, dass dies aufgrund eines Kostenvoranschlags erfolgen soll. Der Kostenvoranschlag darf jedoch nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt werden und kann daher nur als Berechnungsgrundlage dienen, deren Richtigkeit oder Angemessenheit der Mieter bestreiten kann.

Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, wonach die Renovierungskosten „aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“ ermittelt werden, ist nach der neuen Rechtsprechung des BGH unwirksam, da eine solche Formulierung nach Auffassung des BGH auch die Deutung zulässt, der Kostenvoranschlag wäre verbindlich und der Mieter könne daher keine Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit erheben (BGH, Urteil v. 29.05.2013, VIII ZR 285/12, MDR 2013, 900). Mit diesem Urteil hat der BGH ohne weitere Begründung seine jahrzehntelange Rechtsprechung aufgegeben (BGH RE v. 6.7.1988, VIII ARZ 1/88, NJW 1988, 2790; Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 215/03, NZM 2004, 903, wonach eine solche Formulierung den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 64.Jahrgang/Oktober 2013

War ein Wohnungsmietvertrag nur mit dem Verstorbenen abgeschlossen, tritt ein Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, in das Mietverhältnis ein. Ist dies nicht der Fall bzw. ist ein Ehegatte nicht vorhanden, treten andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten (z.B. Kinder) bzw. Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führten (z.B. Lebensgefährte) in das Mietverhältnis ein (§ 563 Abs. 1, 2 BGB).

Diese Personen können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter gegenüber erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. In diesem Fall gilt der Eintritt als nicht erfolgt (§ 563 Abs. 3 BGB). War der Wohnungsmietvertrag mit mehreren Personen abgeschlossen (z.B. wenn der Mietvertrag vom Ehe- bzw. Lebenspartner oder Lebensgefährten mit unterzeichnet ist), wird das Mietverhältnis mit den Überlebenden fortgesetzt. Diese können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich, d.h. auch während einer festen Vertragslaufzeit mit der gesetzlichen 3-Monats-Frist kündigen (§ 563 a Abs. 2 BGB).

Treten beim Tod des Mieters keine der o.g. Personen in das Mietverhältnis ein und wird es auch nicht mit den überlebenden Mietern fortgesetzt, so wird das Mietverhältnis kraft Gesetz mit dem bzw. den Erben fortgesetzt. Auch diese können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen 3-Monats-Frist kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt ist (§ 564 S.2 BGB).

Nach einer fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung des bzw. der Erben gem. § 564 S.2 BGB haften diese nach einem neuen Urteil des BGH für Mietschulden des Erblassers nicht mehr in vollem Umfang mit ihrem gesamten, sondern nur noch mit dem geerbten Vermögen, da es sich dann um eine reine Nachlassverbindlichkeit handelt, für welche die Haftung der Erben auf den Nachlass beschränkt ist (BGH, Urteil v. 23.1.2013, VIII ZR 68/12).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 64.Jahrgang/Oktober 2013

Erhebliche Beeinträchtigungen des Wohnwertes der gemieteten Wohnung z.B. durch Lärm können einen Mangel der Mietsache darstellen und den Mieter zur Minderung der Miete berechtigen. Allerdings kann nicht jede nachteilige Veränderung des Wohnumfeldes und der Geräuschsituation gegenüber dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses als Mangel der Mietsache angesehen werden.

Dementsprechend ist der Mieter nach einem neuen Urteil des BGH auch dann nicht zur Minderung der Miete berechtigt, wenn an seiner in einer an sich ruhigen Seitenstraße gelegenen Mietwohnung wegen einer zeitweisen Verkehrsumleitung aufgrund von Bauarbeiten über einen Zeitraum von 1 bis 2 Jahren ca. 20 Mal so viele Autos vorbeifahren wie bei Vertragsabschluss und dadurch der Lärmpegel tagsüber von 46 auf 62 Dezibel ansteigt. Obwohl bereits eine Steigerung um 10 Dezibel als Verdoppelung der Lautstärke empfunden wird, liegt ein Mangel erst dann vor, wenn die in dem Stadtteil üblichen Werte überschritten sind.

Anders wäre dies nur zu beurteilen, wenn zwischen den Parteien eine konkrete Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung (hier: niedriges Lärmniveau) getroffen worden wäre. Von einer solchen stillschweigend abgeschlossenen Vereinbarung kann allerdings nicht schon dann ausgegangen werden, wenn der Mieter die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrgenommen und dies womöglich Einfluss auf seine Entscheidung zum Vertragsschluss hatte. Dazu wäre vielmehr erforderlich, dass der Vermieter erkannt hat oder hätte erkennen müssen, dass der Mieter die geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung betrachtet hat. (BGH,Urteil v.19.12.2012, VIII Z152/12). STÜ

Quelle: Haus und Grundbesitzerzeitung 02/2013

Immobilienkäufer in Deutschland geben mehr Geld als früher fürs Eigenheim aus. Im Jahr 2012 zahlten Käufer im Schnitt 279.000 Euro für ihre Immmobilie. Das zeigt eine Erhebung, die vom Verband der Pfandbriefbanken (VDP) in Berlin hervorgeht. Im Vergleich zur jüngsten Erhebung von 2009 ist das ein Plus von mehr als acht Prozent. Damals betrug der durchschnittliche Objektpreis 258.000 Euro. Für die Finanzierung bringen die Käufer immer mehr Eigenkapital mit: Es lag 2012 bei durchschnittlich 82.000 Euro, die Kredite betrugen ca. 197.000 Euro. Vor drei Jahren lagen die Eigenmittel bei ca. 67.000 Euro, die Kredite bei 191.000 Euro. Quelle: SZ, vom 21.12.12, Nr. 295

Wie auch in den vergangenen Jahren haben wir, statt Präsente zu verschenken, einen entsprechenden Betrag für einen guten Zweck gespendet. Die Spende kam wieder dem „Adventskalender für gute Werke“ der Süddeutschen Zeitung zugute und wir hoffen, hiermit in Ihrem Sinne gehandelt zu haben.

Darüber hinaus haben wir dieses Jahr erstmalig selbst „Hand angelegt“. Unser Team hat in dem Münchner Mutter-Kind-Haus in der Bleyerstraße ein Spielzimmer gemeinsam renoviert und mit neuem Spielzeug und Möbeln ausgestattet. Die Freude der dort untergebrachten Kinder über das neu gestaltete Zimmer war sehr groß und ist auch künftig ein Ansporn, uns weiterhin für soziale Zwecke zu engagieren.

Frankfurt - Das hat es noch nie gegeben, und es erzeugt Nervosität. Niemals zuvor in der bundesdeutschen Geschichte sind die Preise für Wohnimmobilien in den Ballungszentren so rasant geklettert. Die Statistiker messen ein Plus von zwölf Prozent in den vergangenen zwölf Monaten, auf zwei Jahre sind es etwa 20 Prozent. Das Angebot in München, Berlin, Hamburg, Köln, Stuttgart, Frankfurt und Düsseldorf wird knapp, Makler schleusen bei Besichtigungsterminen Horden von Kaufinteressenten durch die Objekte. Die Leute wollen ein Haus, zu fast jedem Preis. Sie bieten um die Wette, sind bereit, hohe Schulden aufzunehmen, denn die Zinsen sind niedrig. In Spanien und den USA waren diese Umstände Auslöser der späteren Katastrophe, die direkt in die globale Finanzkrise und das Euro-Schuldendilemma führten. Erlebt Deutschland eine Immobilienblase?

Quelle: SZ, vom 14.12.12

Nach ständiger Rechtssprechung des BGH sind formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln, wonach der Mieter nach bestimmten Zeiträumen Malerarbeiten in der Mietwohnung durchführen muss, unwirksam, wenn eine Klausel nur die (zulässigen) Fristen benennt und nicht ausdrücklich auf deren Flexibilität hinweist. Dadurch wird dem Mieter nach Auffassung des BGH in unzulässiger Weise der Gegenbeweis abgeschnitten, dass die Mieträume trotz der abgelaufenen Fristen noch nicht renovierungsbedürftig sind, z.B. weil sich der Mieter nur selten in der Wohnung aufgehalten hat.

Der unbedingt notwendige Hinweis auf die Flexibilität der Fristen kann im Vertragstext z.B. durch Formulierungen erfolgen, wonach Schönheitsreparaturen "in der Regel" oder "im Allgemeinen" alle drei/fünf/sieben Jahre ausgeführt werden müssen.

Nach einem neuen Urteil des BGH führt auch der Begriff "regelmäßig" zur Annahme eines flexiblen Fristenplans. Eine Formularklausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit "regelmäßig nach Ablauf" bestimmter nach Art der Räume gestaffelter Fristen seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparatuern ausführen muss, ist daher unwirksam (BGH, Beschluss v. 20.03.12, VIII ZR 192/11, GE 2012, 821; Urteil vom 26.09.07, VIII ZR 143/06, GE 2007, 1622)

Quelle: Bayer. Hausbesitzerzeitung 10/2012

Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse (Kündigungsgrund) an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dies kann nach einem Urteil des LG Halle der Fall sein, wenn der Mieter in einem offenen Brief an den Vermieter die Grenzen einer scharfen, aber noch sachlichen Kritik überschreitet - unabhängig davon, ob diese Kritik strafrechtliche Tatbestände (z.B. Beleidigung, üble Nachrede) erfüllt (hier: "Mitarbeiter des Vermieters kämen wohl aus dem Rotlichtmilieu"). Dabei kann einem Großvermieter bei einem über 10 Jahre andauernden Mietverhältnis zumutbar sein, den Mieter noch bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist als Nutzer zu behalten (LG Halle, Urteil v. 08.06.2011, 2 S 277/10, ZMR 2012, 19). Quelle: Haus u. Grundbesitzer-Zeitung 03/2012

Allein die niedrigen Zinsen sollten niemanden dazu verführen, eine Immobilie zu erwerben. Wer den Traum von den eigenen vier Wänden Wirklichkeit werden lassen will, braucht eine solide Finanzierung. Dazu gehört, dass der Bauherr oder Käufer genau weiß, was die Immobilie alles in allem kostet. Dazu gehört aber auch, dass man genau weiß, in welcher Höhe man sich eine Immobilie leisten kann. "Die Immobilie sollte nicht nur zu Beginn, sondern auch in der Zukunft berechenbar sein", sagt Thomas Hentschel, Projektleiter Baufinanzierung bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Quelle: SZ, 04.05.12

Nach Analyse des Immobilienverbandes IVD liegt der Mietwohnungsneubau trotz der gestiegenen Zahl an Baugenehmigungen im Jahr 2011 insbesondere in Ballungsgebieten weiterhin unter dem Bedarf. Unter den fünf Städten mit dem größten absoluten Zuwachs an neu genehmigten Geschosswohnungen liegt bespielsweise München noch vor Berlin und Frankfurt. Quelle: SZ, 30.03.12