Nachrichten zu Immobilien und Mietrecht in München

Nach der am 1.5.2013 in Kraft getretenen Neufassung des § 569 Abs. 2a BGB durch das Mietrechtsänderungsgesetz ist der Vermieter auch dann zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter mit der Zahlung der vertraglich vereinbarten Kaution mit einem Betrag in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete (ohne Vorauszahlungen bzw. Pauschalen für Betriebskosten) entspricht.

Dieses neue Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzug mit der Kaution besteht allerdings nur bei Mietverhältnissen, die nach Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes am 1.5.2013 abgeschlossen worden sind. Ferner berechtigt die Weigerung des Mieters, eine (neue) Mietsicherheit zu leisten, nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Kaution verjährt ist (3 Jahre nach Fälligkeit, § 195 BGB). Dies ist z.B. der Fall, wenn der Vermieter den Anspruch erst 11 Jahre nach Ablauf einer früheren Kautionsbürgschaft geltend macht (LG Wiesbaden, Urteil v. 22.8.2013, 3 S 71/13, WuM 2013, S. 668).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Februar 2014

Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens des Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB).

Hauptanwendungsfall des § 543 Abs. 1 BGB ist die laufend unpünktliche Mietzahlung durch den Mieter. Eine solche andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung stellt eine so gravierende Pflichtverletzung dar, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist und eine Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigt. Dies gilt auch dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zu einem späteren Zeitpunkt (zur Monatsmitte oder zum Monatsende) zahlen müsse (so bereits BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 81/10).

Ein nachträgliches vertragsgemäßes Verhalten des Mieters, z.B. pünktliche Zahlung nach Ausspruch der Kündigung, kann an der Gestaltungswirkung der Kündigung (Beendigung des Mietverhältnisses mit Zugang) nichts mehr ändern, sodass der Vermieter auf Räumung bestehen kann.

Ein nachträgliches – vertragstreues – Verhalten des Mieters ist nach einem neuen Urteil des LG Berlin nämlich nur im Rahmen des Verschuldens bei der ordentlichen Kündigung, d.h. einer Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu beachten; nicht aber bei der fristlosen Kündigung wegen laufend unpünktlicher Mietzahlungen, bei der regelmäßig ein einmaliger Vertragsverstoß nach erfolgter Abmahnung genügt (LG Berlin, Beschluss v. 11.6.2013, 63 S 35/13, GE 2013, S. 1342).

Gleiches gilt z.B. wenn ein Mietverhältnis wegen ruhestörenden Lärms gekündigt worden ist. Auch hier entfällt der Räumungsanspruch des Vermieters nicht deshalb, weil der Mieter (z.B. durch eine medikamentöse Behandlung) von weiteren Ruhestörungen abgehalten werden könnte. Ein nachträgliches Wohlverhalten gibt dem Gericht jedoch die Möglichkeit einer Verlängerung der Räumungsfrist gem. § 721 ZPO (so bereits LG Hamburg, Urteil v. 20.12.2005, 316 S 127/05, ZMR 2006, S. 448).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Februar 2014

Ein Mietvertrag über Wohnraum, der für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden soll, bedarf der Schriftform; anderenfalls gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 Abs. 1 S. 1 BGB). Die Einhaltung dieser Formvorschrift ist zwingend und kann von den Parteien nicht ausgeschlossen werden. Die Frist wird von Beginn des Mietverhältnisses an gerechnet, nicht vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

Eine längere Zeit als ein Jahr ist auch gegeben, wenn erst nach Ablauf eines Jahres gekündigt werden kann, oder wenn der Mieter durch eine einseitige Erklärung (z.B. Ausübung einer Option) das Mietverhältnis von sich aus über ein Jahr hinaus verlängern kann. Sinn und Zweck dieser Schriftform ist in erster Linie, dem späteren Erwerber zu ermöglichen, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten des Mietvertrags zu unterrichten, in den er als Rechtsnachfolger de Veräußerers eintritt (§ 566 BGB).

Eine Bestimmung in einem Mietvertrag über den Beginn des Mietverhältnisses genügt der Schriftform des § 550 BGB, wenn die Kriterien, an die der Vertragsbeginn von den Parteien geknüpft wird, dessen eindeutige Bestimmung ermöglichen.

Nach einem neuen Urteil des BGH wird die Schriftform eines Mietvertrags nämlich nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Vereinbarung über den Vertragsbeginn auslegungsbedürftige Begriffe enthält. Auch wenn die Mietvertragsparteien den Mietbeginn an den Zeitpunkt „der Übergabe der Mietsache“ knüpfen, sich der genaue Mietbeginn also nicht aus der Vertragsurkunde ergibt und die Parteien ein u.a. diesen Zeitpunkt benennendes Übernahmeprotokoll erstellen, verlangt das Schriftformerfordernis kein Anheften dieses Protokolls an die Mietvertragsurkunde. Ausreichend, aber erforderlich ist, dass für einen möglichen Erwerber der Mietsache aus der schriftlichen Vereinbarung die für den Vertragsbeginn oder eine Verlängerung maßgeblichen Umstände so genau zu entnehmen sind, dass er beim Vermieter oder beim Mieter entsprechende Nachforschungen anstellen kann (BGH, Urteil v. 24.7.2013, XII ZR 104/12, NJW 2013, S. 3361).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Februar 2014

Entsteht während der Dauer eines Mietverhältnisses ein Mangel oder erkennt der Mieter einen bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestehenden Mangel erst später, muss er dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536 c Abs. 1 BGB).

Will der Mieter wegen dieses Sachmangels eine Minderung der Miete geltend machen, ist dies nur bei vorheriger Anzeige des Mangels beim Vermieter zulässig. Bei unterbliebener Mängelrüge ist der Mieter nicht zur Minderung der Miete berechtigt (so bereits BGH, Beschluss v. 10.8.2010, VIII ZR 316/09, WuM 2010, S. 679). Nach der Mängelanzeige kann der Mieter seine Rechte grundsätzlich wieder geltend machen. Nur in Ausnahmefällen kann sich aus § 814 BGB (Leistung in Kenntnis der Nichtschuld) oder aus dem Gesichtspunkt der Verwirkung (§ 242 BGB) ergeben, dass der Mieter auch nach der Mängelanzeige Gewährleistungsansprüche nicht mehr geltend machen kann, so z.B. wenn der Mieter trotz Vorliegen eines Mangels vorbehaltlos über einen sehr langen Zeitraum hinweg die volle Miete gezahlt hat (so bereits BGH, Beschluss v. 11.12.1991, XII ZR 63/90, NJW-RR 1992, S. 267).

Zeigt der Mieter daher einen Mangel der Mietsache zwar an, zahlt aber dann die ungekürzte Miete trotzdem vorbehaltlos weiter, ist nach einem neuen Beschluss des BGH eine (teilweise) Rückforderung der Miete grundsätzlich ausgeschlossen, da davon auszugehen ist, dass der Mieter sein Minderungsrecht kennt und daher gewusst hat, dass er zur Zahlung der vollen Miete nicht verpflichtet ist. Gem. § 814 BGB kann nämlich ein Schuldner, der eine Leistung erbringt, obwohl er weiß, dass er dazu nicht verpflichtet ist, das Geleistete nicht wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Gläubigers zurückfordern (KG Berlin, Beschluss v. 21.12.2012, 8 U 286/11, MDR 2013, S. 396).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Januar 2014

Bauliche Veränderungen der Mietsache (z.B. Einziehen oder Entfernen von Zwischenwänden, Erstellen von Mauerdurchbrüchen, Einbau einer Etagenheizung) darf der Mieter grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters durchführen. Ausgenommen sind Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs. Dies beruht auf dem Grundsatz, dass der Vermieter dem Wohnungsmieter nicht ohne triftige, sachbezogene Gründe Maßnahmen verbieten darf, die dem Mieter die Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung verbessern (so bereits BVerfG, Beschluss v. 26.5.1993, 1 BvR 208/93, NJW 1993, S. 2035).

Im Rahmen eines solchen vertragsgemäßen Gebrauchs liegen daher solche Maßnahmen, die rückgängig gemacht werden können, keinen Eingriff in die bauliche Substanz darstellen, die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigen und keine nachteiligen Folgewirkungen, z.B. auf die Mitbewohner des Anwesens haben, wie z.B. das Anbringen von zusätzlichen Steckdosen, Erstellen eines Interzugangs, Aushängen von Zimmertüren, sowie auch das Setzen von Dübeln in angemessenem Umfang; insbesondere dann, wenn z.B. im Bad die zum Gebrauch gehörenden Installationen, wie Seifenschalen, Handtuchhalter, Spiegel oder Spiegelschrank fehlen. Dabei hat das Setzen der Dübel immer schonend und unter weitgehender Benutzung der Fliesenfugen zu erfolgen (so bereits LG Berlin, Urteil v. 10.1.2002, 61 S 124/01, NZM 2003, S. 512).

Nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt dagegen z.B. die Montage einer Balkonverkleidung, das Anbringen einer Sichtschutzkonstruktion auf dem Balkon, die fest mit Gebäudeteilen verbunden ist oder die Montage eines Katzennetzes an einer Holzkonstruktion auf einem zur Mietwohnung gehörenden Balkon (so z.B. AG Neukölln, Urteil v. 12.4.2012, 10 C 456/11, GE 2012, S. 691).

Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des AG Mönchengladbach für das Setzen von 50 bis 60 Dübellöcher in einem Zimmer der Mietwohnung. Dies überschreitet den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache mit der Folge, dass der Vermieter vor Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches auf Erstattung der Beseitigungskosten dem Mieter keine vorherige Frist zur Beseitigung setzen muss (AG Mönchengladbach, Urteil v. 2.8.2012, 11 C 329/11, ZMR 2013, S. 724).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Januar 2014

Veranlasst der Mieter eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, z.B. infolge Zahlungsverzuges oder vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache, muss sich der Vermieter aufgrund der gesetzlichen Verpflichtung zur Schadensminderung (§ 254 Abs. 2 BGB) in zumutbarer Weise um eine Neuvermietung der Räume bemühen, um den vom Mieter zu ersetzenden Mietausfallschaden möglichst gering zu halten.

Dabei ist der Vermieter auch im Falle einer ungünstigen Marktsituation nicht verpflichtet, die Mietsache sofort zu einer reduzierten Miete anzubieten, um möglichst schnell einen neuen Mieter zu finden. Er kann zunächst den Versuch unternehmen, die mit dem gekündigten Mieter vereinbarte Miete zu erzielen (so bereits BGH, Urteil v. 16.2.2005, VIII ZR 162/01, NZM 2005, S. 340, in dem der BGH einen Leerstand von acht Monaten nicht beanstandet hat). Bei gewerblichen Räumen und einer günstigen Marktsituation steht es dem Vermieter u.U. sogar frei, auch eine erhöhte Miete zu verlangen, da es für gewerbliche Räume keine gesetzlichen Beschränkungen gibt (so z.B. KG Berlin, Urteil v. 20.8.2001, 20 U 1223/00, GE 2001, S. 1402).

Jeglicher rechtlichen Grundlage entbehrt nach einem neuen Urteil des OLG Düsseldorf das Verlangen des Mieters, dass eine Neuvermietung innerhalb einer bestimmten „Karenzzeit“, z.B. von zwei bis drei Monaten erfolgen muss. Ist die Vermietungssituation auf dem örtlichen Immobilienmarkt schwierig, kann sogar ein Zeitraum von 14 Monaten bis zur Neuvermietung noch keinen Verstoß des Vermieters gegen seine Schadensminderungspflicht begründen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.10.2012, I-10 U 20/12, ZMR 2013, S. 704).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Januar 2014

Eine vermietete Wohnung kann wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder seine Familien- und Haushaltsangehörigen benötigt. Ein „Benötigen“ der vermieteten Räume ist gegeben, wenn der Vermieter vernünftige oder nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnräume für sich oder eine begünstigte Person hat (so bereits BGH, RE v. 20.1.1988, VIII ARZ 4/87, DWW 1988, S. 78).

Dementsprechend kann auch der Wunsch des Vermieters nach einer größeren, günstiger geschnittenen oder gelegenen oder besser ausgestatteten Wohnung ein berechtigtes Interesse an der Kündigung darstellen. Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des LG Hamburg bei einem Eigenbedarf für eine Erdgeschosswohnung, wenn der Vermieter oder ein Angehöriger, für den Eigenbedarf geltend gemacht wird, schwer erkrankt ist und die herausverlangte Wohnung barrierefrei hergerichtet werden soll (LG Hamburg, Urteil v. 14.2.2013, 307 S 456/11, ZMR 2013, S. 635).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Januar 2014

Zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter erst bei einem Mietrückstand von zwei Monatsmieten berechtigt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Geringere Anforderungen stellt die Rechtsprechung an eine ordentliche, d.h. an eine Kündigung des Vermieters unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist. Zu einer solchen ordentlichen Kündigung ist der Vermieter nach der neueren Rechtsprechung des BGH bereits dann berechtigt, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mindestens einen Monat beträgt. Ein solcher Rückstand stellt eine nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungspflicht durch den Mieter dar, die den Vermieter zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (so bereits BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 107/12).

Aber auch ein Mietrückstand von nur knapp einer Monatsmiete kann im Zusammenhang mit deutlichen Verspätungen in den Vormonaten bereits eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen, die die Interessen des Vermieters an einen möglichst reibungsfreien Ablauf des Mietverhältnisses deutlich schädigt und den Vermieter daher zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (LG Aachen, Urteil v. 14.2.2013, 2 S 348/12, ZMR 2013, S. 797).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Januar 2014

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschulden des Mieters, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB).

Strittig und von den Umständen des Einzelfalles abhängig ist die Beantwortung der Frage, ob ein „Anschwärzen“ des Vermieters bei Polizei oder Staatsanwaltschaft ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses sein kann. Beschuldigt der Mieter z.B. den Vermieter ohne sachlichen Grund einer Straftat oder einer Ordnungswidrigkeit, z.B. der Zweckentfremdung von Wohnraum, um ein amtliches Verfahren gegen den Vermieter zu veranlassen, kann eine fristlose Kündigung sogar ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt sein (so bereits LG Frankfurt/M., Urteil v. 10.8.1993, 2-11 S 142/93, WuM 1994, S. 15). Gleiches gilt für vorsätzliche oder leichtfertige inhaltlich unrichtige Strafanzeigen gegen den Vermieter. Dabei kann auch dann, wenn der angezeigte Sachverhalt in objektiver Hinsicht zutreffend sein sollte, eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, wenn der Mieter dem Vermieter leichtfertig Betrugsabsicht unterstellt, ohne dass Anhaltspunkte für ein vorsätzliches Verhalten des Vermieters bestehen (z.B. bei Berechnung der Miete; so bereits BVerfG, Beschluss v. 2.10.2001, 1 BvR 1372/01, WuM 2002, S. 22).

Eine andere Bewertung kann sich ergeben, wenn der Mieter mit der Anzeige objektiv ein eigenes Interesse, z.B. die Aufklärung eines ihn belastenden Sachverhalts verfolgt, weil er sich z.B. selbst als Opfer einer Straftat ansieht und dabei nicht primär das Ziel verfolgt, den Vermieter zu schädigen. In diesem Fall liegt in der Anzeige des Mieters kein Verstoß gegen die mietvertraglichen Treuepflichten vor, der den Vermieter zu fristloser Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen würde (LG Frankfurt/Oder, Urteil v. 15.4.2013, 16 S 230/12, WuM 2013, S. 355).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Januar 2014

Nachdem in der zustande gekommenen Großen Koalition zwischen CDU/CSU und SPD Einigkeit darüber besteht, die Mieten bei Abschluss eines neuen Mietvertrages auf 10% über der ortsüblichen Miete zu deckeln, wird ein entsprechendes Gesetz mit großer Wahrscheinlichkeit auf den Weg gebracht werden – ungeachtet der damit verbundenen verfassungsrechtlichen Probleme (s. BHZ 12/2013).

In München beträgt die durchschnittliche ortsübliche Miete nach dem Münchner Mietspiegel 2013 EUR 10,13/m2. Die durchschnittliche Neuvertragsmiete dürfte danach (außer bei der Erstvermietung eines Neubaus) maximal EUR 11,14/ m2 betragen.

Liegt jedoch die vor der Neuvermietung gezahlte Miete für die konkrete Wohnung über diesem Wert, soll diese Miete (nach derzeitigem Kenntnisstand) auch beim Abschluss eines neuen Mietvertrages vereinbart werden dürfen.

Zur Verminderung von Nachteilen, die Vermietern durch die Neuregelung entstehen werden, sollten Vermieter die Möglichkeiten einer Mieterhöhung in bestehenden Mietverhältnissen (auch bei Indexmieten) rechtzeitig prüfen.

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Januar 2014