Nachrichten zu Immobilien und Mietrecht in München

Nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die jährliche Miete um 11% der Kosten erhöhen, die er für die betreffende Wohnung aufgewendet hat. Eine Modernisierung liegt vor, wenn durch die Maßnahmen Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung, § 555 b Nr. 1 BGB); der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird; der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (§ 555 b Nr. 3, 4, 5 BGB).

Gleiches gilt für Maßnahmen, die vom Vermieter aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die er nicht zu vertreten hat (§ 555 b Nr. 6 BGB). Dies bedeutet, dass eine Mieterhöhung auch wegen Maßnahmen zulässig ist, die der Vermieter nicht freiwillig, sondern aufgrund neuer gesetzlicher Bestimmungen durchgeführt hat (z.B. Dämmung der obersten Geschossdecke gem. § 10 Abs. 3,4 EnEV).

Entsprechendes gilt nach einem neuen Urteil des OVG Berlin-Brandenburg für bauliche Änderungen aufgrund von bedingten Anforderungen nach der EnEV, d.h. wenn der Vermieter von der EnEV nicht erzwungene Maßnahmen (z.B. Neuverputzen der Fassade) durchführt und als Folge davon dann auch noch zusätzliche – in diesem Fall erzwungene – Baumaßnahmen nach der EnEV durchführen muss.

Beispiel: Der Eigentümer will den schadhaften Außenputz seines Hauses erneuern. Dazu ist er nach der EnEV zwar nicht verpflichtet. Führt der Eigentümer diese Maßnahme aber dennoch aus, verlangt die EnEV eine vollflächige Erneuerung des Putzes, verbunden mit einer Nachbesserung der Wärmedämmung nach EnEV-Standard. Ausgenommen sind nur Bagatellmaßnahmen, die eine Fläche von weniger als 10% der Fassade betreffen (§ 9 Abs. 1, 3 EnEV 2009).

Auch solche Maßnahmen beruhen dann insgesamt auf Umständen, die der Vermieter „nicht zu vertreten“ hat (i.S. v. § 559 Abs. 1 BGB). Der Vermieter ist daher berechtigt, die jährliche Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Gesamtkosten zu erhöhen. Bei preisgebundenen Wohnungen (z.B. Sozialwohnungen) ist deshalb auch die Zustimmung der Bewilligungsstelle zu einer Mieterhöhung nicht erforderlich (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 6.12.2012, OVG 5 B 1.12, GE 2013, S. 737).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 64.Jahrgang/Dezember 2013

Führt der Mieter vor seinem Auszug aus der Wohnung im Vertrauen auf die Wirksamkeit einer vertraglichen Schönheitsreparaturklausel Malerarbeiten durch, obwohl er dazu wegen der Unwirksamkeit der Klausel (z.B. wegen starrer Fristen) nicht verpflichtet gewesen wäre, kommt ein Erstattungsanspruch des Mieters in Betracht, da er die Schönheitsreparaturen dann ohne Rechtsgrund erbracht hat und der Vermieter nach Auffassung des BGH dementsprechend ungerechtfertigt bereichert ist (§§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 2 BGB, BGH, Urteil v. 27.5.2009, VIII ZR 302/07, WuM 2009, S. 395).

Dies gilt nach einem Urteil des AG München jedoch nicht, wenn der Mieter die Malerarbeiten in Kenntnis der unwirksamen Klausel ausführt. Erbringt nämlich ein Schuldner (hier: der Mieter) eine Leistung, obwohl er weiß, dass er dazu nicht verpflichtet ist, kann er gem. § 814 BGB das Geleistete nicht wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückfordern. Daher ist ein Bereicherungsanspruch des Mieters wegen Durchführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen (Malerarbeiten) nach § 814 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter eine (z.B. wegen starrer Fristen) unwirksame Endrenovierungsklausel verwendete, über deren Unwirksamkeit in der Tagespresse mehrfach berichtet wurde. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter im Rechtsirrtum die Malerarbeiten vom Mieter gefordert hat (AG München, Urteil v. 2.9.2010, 432 C 13289/10, ZMR 2013, S. 726).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 64.Jahrgang/Dezember 2013

Bei verschuldeten Schäden an der Mietsache ist der Mieter, unabhängig vom Inhalt des Mietvertrages, z.B. von der Wirksamkeit einer vertraglichen Renovierungsklausel zur Leistung von Schadenersatz, d.h. zur Tragung der Kosten verpflichtet, die zur Behebung des Schadens aufgewendet werden müssen.

Dies gilt nach einem neuen Urteil des BGH auch dann, wenn der Mieter eine in neutraler Dekoration (z.B. mit einem weißen Anstrich) übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand (z.B. mit rotem, gelbem oder blauen Anstrich) zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mietkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss.

Während der Mietzeit darf der Mieter selbst bestimmen, in welchen Farben er die Räume streichen will, da in dieser Zeit seine ästhetischen Vorlieben überwiegen. Bei Ende der Mietzeit überwiegt dagegen das Interesse des Vermieters, die Wohnung mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Dementsprechend müssen die Räume nicht unbedingt „rein“ Weiß, jedoch mit einem zumindest neutralen Anstrich (z.B. auch hellbeige, eierschalenfarben) zurückgegeben werden. Dies gilt auch dann, wenn die üblichen Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind oder sich die Räume in einem eigentlich noch nicht renovierungsbedürftigen Zustand befinden.

Bedeutung hat diese Rechtsprechung daher vor allem bei Mietverträgen, die eine (z.B. wegen starrer Renovierungsfristen) unwirksame Renovierungsklausel enthalten. Dann hat der Vermieter zwar keinen vertraglichen Anspruch auf Durchführung von bestimmten Malerarbeiten; jedoch wie in allen anderen Fällen einer Beschädigung der Mietsache einen gesetzlichen Schadenersatzanspruch gegen den Mieter (BGH, Urteil v. 6.11.2013, VIII ZR 416/12).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 64.Jahrgang/Dezember 2013

München, 29. November 2013.

An einer Weihnachtsfeier der alternativen Art im Caritas-Zentrum Schwabing haben sieben Mitarbeiter der Münchner elvirA Immobilien GmbH am Donnerstag, 28. November, teilgenommen. Anstatt zu schlemmen und zu feiern, unterstützten die Frauen und Männer einen Tag lang die soziale Arbeit im Zentrum.

"Zuerst habe ich ihnen unsere Kleiderkammer und unsere Lebensmittelausgabe "Manna" gezeigt und ihnen Ablauf und Aufgaben erklärt", so Katja Stiehler, Leiterin der Gemeindeorientierten Sozialen Arbeit (GSA) im Caritas-Zentrum Schwabing an der Hiltenspergerstraße. Danach haben sie tatkräftig mitangepackt beim Aufbau der Tische, dem Herrichten der Lebensmittel und bei der Verteilung der Lebensmittel an bedürftige Menschen aus den Stadtvierteln Schwabing und Milbertshofen. Dieser soziale Einsatz im Advent sei nicht der erste des Unternehmens gewesen, erläutert Stiehler. Ein Mitarbeiter der Immobilienfirma sagte, "er sei beeindruckt, was hier jede Woche auf die Beine gestellt wird". Tenor aller war, welch angenehme Atmosphäre herrsche und wie viele Bezieher und Bezieherinnen sich bei den Helfern bedankt hätten.

Das Projekt Manna im Caritas-Zentrum Schwabing läuft in Kooperation mit der Pfarrei St. Sebastian und dem Verein "Münchner Tafel" und findet Donnerstagnachmittag statt. In diesem Zeitraum können sich am Existenzminimum lebende Menschen mit Berechtigungsscheinen der Caritas die gespendeten Lebensmittel abholen. Laufend sprechen Menschen im Zentrum vor, die diese Unterstützung benötigen: Familien, alte und junge Menschen, Kranke und Behinderte. Diese praktische Unterstützung hilft vielen Menschen mit ihrem Geld besser klarzukommen. Auch die Kleiderkammer hat diesen Auftrag. Sie ist donnerstags von 15.00 bis 16.30 Uhr geöffnet. Zu dieser Zeit können Spender/innen Kleidung abgeben und Menschen mit Berechtigungsausweisen Kleidung aussuchen. Beide Projekte werden von den Sozialpädagoginnen der GSA organisiert und von dem tatkräftigen Einsatz der 27 ehrenamtlichen Helfer getragen. Die Helferinnen und Helfer freuen sich über weitere Mitstreiter bei ihrem Engagement.

Ansprechpartnerin: Katja Stiehler, Caritas-Zentrum München-Schwabing, Tel. (089) 089 300076 -53.

Jährlich kommen mehrere hundert Menschen in Deutschland durch Brände ums Leben, so das Statistische Bundesamt. Beinahe zwei Drittel davon werden nachts im Schlaf vom Feuer überrascht. Rauchwarnmelder helfen, diese Zahl deutlich zu verringern. Das schützt nicht nur Menschenleben, sondern unterstützt Immobilienbesitzer auch in finanzieller Hinsicht: Die frühzeitige Erkennung von Bränden kann erheblich zur Schadensbegrenzung beitragen.

Auch der Gesetzgeber hat die Notwendigkeit von Rauchwarnmeldern erkannt. Aktuell sehen die Landesbauordnungen von dreizehn Bundesländern eine Rauchwarnmelderpflicht für private Wohnräume vor: Hessen, Bayern, Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, Saarland, Schleswig-Holstein, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Thüringen, Bremen und Sachsen-Anhalt. Die Vorgaben der Landesbauordnungen unterscheiden sich in der Frage der Nachrüstung von bestehenden Immobilien und den entsprechenden Fristen.

Einig sind sich die Landesbauordnungen allerdings darin, dass Rauchwarnmelder in allen Schlaf- und Kinderzimmern sowie in Fluren und Räumen angebracht werden müssen, die als Fluchtwege dienen. Dabei muss jedes einzelne Gerät dauerhaft funktionsbereit gehalten und daher mindestens einmal jährlich überprüft werden. Für den Einbau, oft aber auch für Betriebsbereitschaft, sind die Gebäudeeigentümer beziehungsweise die Eigentümergemeinschaften zuständig. Das kann bei großen Stückzahlen und aufgrund des notwendigen Zutritts zu den Wohnungen eine Herausforderung für die Immobilienverwaltung darstellen.

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 64.Jahrgang/November 2013

Hier helfen technische Lösungen, die den Aufwand für die Geräteprüfung so gering wie möglich halten, ein Höchstmaß an Sicherheit bieten und dennoch alle gesetzlichen Auflagen erfüllen. Funk-Rauchwarnmelder in Verbindung mit speziellen Serviceprozessen ermöglichen bereits seit Jahren eine Ferninspektion des Gerätezustands. Die neue Generation der Funk-Rauchwarnmelder geht noch einen Schritt weiter: Durch eine Umfeldkontrolle erkennt das Gerät in einem Radius von bis zu 60 Zentimetern selbständig, wenn seine Funktion beispielsweise durch zu nah stehende Gegenstände oder Abdeckungen eingeschränkt ist. Zudem prüft der Melder automatisch, ob Elektronik, Alarmsignal und Lithiumbatterie funktionieren. Das Betreten der Wohnung für eine Sichtprüfung ist damit nicht mehr erforderlich.

Hochwertige Geräte, ausgereifte Automatisierung, fachgerechter Einbau, Funktechnik und schnelle Störungsbeseitigung ergeben gemeinsam eine komfortable und risikoarme Komplettlösung. Denn fest steht: Wenn er die Verantwortung für den Betrieb hat, ist der Eigentümer oder sein Verwalter für Versäumnisse bei der Überprüfung von Rauchwarnmeldern verantwortlich.

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 64.Jahrgang/November 2013

Sind die Fenster im Haus auch wirklich geschlossen? Der lästige Kontrollgang vor Verlassen des Hauses lässt sich in Zukunft bequem vermeiden. Denn Griffe für Fenster sind mit einem Sender ausgestattet, über den die Öffnungsposition des Fensters jederzeit per Smartphone oder Tablet-PC abgerufen werden kann.

Immer mehr Produkte lassen sich in die Hausautomatisierung einbinden, und der Komfort für die Bewohner steigt stetig. Das gilt jetzt auch für das sensible Thema Fenster. Funkbasierte Fenstergriffe lassen sich problemlos verbinden und können anschließend über jedes internetfähige Gerät kontrolliert werden. Auf der benutzerfreundlichen Oberfläche ist genau zu erkennen, ob und wo ein Fenster geöffnet, geschlossen oder gekippt ist. Außerdem kann die jeweilige Griffstellung in ein Szenario eingebunden werden. Schließt der Nutzer dann das Fenster, fahren die Rollläden automatisch nach unten – oder in jede beliebige Position, die vorher programmiert wurde.

Für den Betrieb des Senders sind weder Kabel noch Batterien erforderlich. Die notwendige Energie wird mit Hilfe der Funktechnologie einfach durch Drehen des Fenstergriffs erzeugt. Das wartungsfreie System lässt sich bei jedem Standardfenster problemlos schnell und einfach nachrüsten.

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 64.Jahrgang/November 2013

Ein massives Stahltürblatt, Sicherheitsschloss und stabiler Türrahmen – so muss ein Nebeneingang am Haus gesichert sein. Doch die Realität sieht häufig anders aus, denn Hauseigentümer sind sich über die Risiken oft nicht im Klaren. Dabei dürfen diese Zugänge der Haustür in Punkto Sicherheit in nichts nachstehen. Zuverlässigen Schutz bieten Kellersicherheitstüren.

Die Sicherung von Nebeneingängen gehört zu den wichtigsten Maßnahmen beim Schutz vor Einbruch. Und doch sind es häufig gerade diese Hauszugänge, die vernachlässigt werden: Alte, instabile Holztüren, mit einfachverglastem Fenster und veraltetem Schloss – da reicht oft schon „sanfte Gewalt“, um ins Haus zu gelangen. Verlässlichen Schutz bieten Sicherheitstüren der Widerstandsklasse 2. Eine Kellersicherheitstür mit Einbruchhemmung verfügt über Mehrfach-Verriegelung, Stahl-Sicherheitszapfen und massive Scharniere sowie Aufhebelsicherung, Aufbohr- und Aufziehschutz. All das setzt Einbrechern wirkungsvoll Grenzen.

Der Einbau erfolgt in nur wenigen Stunden vom Fachmann. Und da die Optik im Vergleich zur Haustür nur eine untergeordnete Rolle spielt, sind diese Türen wesentlich günstiger.

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 64.Jahrgang/November 2013

Das Lagern von Gegenständen in Garagen, die ausdrücklich zum Abstellen von Kraftfahrzeugen vermietet wurden, ist nicht nur vertragswidrig, sondern kann auch einen Verstoß gegen – regional unterschiedliche – Brandschutzvorschriften bzw. deren Ausführungsbestimmungen darstellen.

In Bayern dürfen z.B. in Kleingaragen (bis 100 m2 Nutzfläche) nur bis zu 20 Liter Benzin und bis zu 200 Liter Dieselkraftstoff in dicht verschlossenen bruchsicheren Behältern (außerhalb von Kraftfahrzeugen) gelagert werden. In Mittel- und Großgaragen (über 100 m2 Nutzfläche) dürfen brennbare Stoffe außerhalb von Kraftfahrzeugen nur in unerheblichen Mengen aufbewahrt werden (§ 17 Abs. 4 bayer. Garagen- und Stellplatzverordnung). Unerhebliche Mengen sind insofern brennbare Gegenstände, die zum Auto gehören, z.B. ein Satz Reifen, ein Gepäckträger oder maximal drei Kindersitze. Diese brennbaren Gegenstände dürfen nur am jeweiligen Stellplatz gelagert werden. Nicht brennbare Stoffe dürfen gelagert werden, sofern sie die Nutzbarkeit von notwendigen Stellplätzen nicht einschränken.

Fehlt eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung (z.B. dass die Garage ausschließlich zum Abstellen von Kraftfahrzeugen genutzt werden darf), ist der Umfang des Nutzungsrechts des Mieters durch Auslegung des Mietvertrages zu ermitteln. Dabei ist nach einem Urteil des AG München die Zweckbestimmung der Garage gem. der (immer noch geltenden) Reichsgaragenordnung zu berücksichtigen. Gem. § 1 Abs. 1 ReichsgaragenO sind Einstellplätze unbebaute oder mit Schutzdächern versehene, weder dem ruhenden noch dem fließenden öffentlichen Verkehr dienende Flächen, die zum Einstellen von Kraftfahrzeugen bestimmt sind. Vor diesem Hintergrund stellt bereits das Einverständnis des Vermieters mit dem Abstellen von Fahrrädern und Fahrradanhängern ein reines Entgegenkommen dar.

Die Lagerung anderer Gegenstände, z.B. von Möbeln, Kartons u.ä. ist daher auch bei Fehlen einer ausdrücklichen Zweckbestimmung im Mietvertrag unzulässig (AG München, Urteil v. 21.11.2012, 433 C 7448/12, NZM 2013, S. 541).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 64.Jahrgang/Oktober 2013

Eine Formularklausel über die Durchführung von Schönheitsreparaturen in regelmäßigen Abständen (so z.B. § 9 Abs. 2 des Formularmietvertrages des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V.) verpflichtet den Mieter nur dann zur Ausführung der Malerarbeiten, wenn die vertraglich vereinbarten Fristen abgelaufen sind. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen, ist der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.

Für diesen Fall kann der Mieter durch eine weitere Formularklausel (sog. „Quotenklausel“; so z.B. § 9 Abs. 3 a. a. O.) zwar nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, jedoch zur anteiligen Zahlung der Renovierungskosten verpflichtet werden. Eine solche Quotenklausel ist nach ständiger Rechtsprechung wirksam.

Zur Ermittlung der Renovierungskosten ist eine Bestimmung zulässig, dass dies aufgrund eines Kostenvoranschlags erfolgen soll. Der Kostenvoranschlag darf jedoch nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt werden und kann daher nur als Berechnungsgrundlage dienen, deren Richtigkeit oder Angemessenheit der Mieter bestreiten kann.

Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, wonach die Renovierungskosten „aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“ ermittelt werden, ist nach der neuen Rechtsprechung des BGH unwirksam, da eine solche Formulierung nach Auffassung des BGH auch die Deutung zulässt, der Kostenvoranschlag wäre verbindlich und der Mieter könne daher keine Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit erheben (BGH, Urteil v. 29.05.2013, VIII ZR 285/12, MDR 2013, 900). Mit diesem Urteil hat der BGH ohne weitere Begründung seine jahrzehntelange Rechtsprechung aufgegeben (BGH RE v. 6.7.1988, VIII ARZ 1/88, NJW 1988, 2790; Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 215/03, NZM 2004, 903, wonach eine solche Formulierung den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 64.Jahrgang/Oktober 2013