BETRIEBSKOSTEN: Einseitiges Anpassungsrecht des Vermieters auch bei gewerblichen Mietverhältniss
Bei Mietverhältnissen über Wohnraum ist durch § 560 Abs. 4 BGB gesetzlich geregelt, dass jede Partei durch einseitige Erklärung eine Anpassung der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen kann, wenn sich aus der Betriebskostenabrechnung über die vorausgegangene Periode ergibt, dass die geleistete Vorauszahlung infolge stark gestiegener oder gesunkener Betriebskosten nicht mehr den tatsächlich anfallenden Betriebskosten entspricht. Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahe kommen, sodass weder der Mieter dem Vermieter durch zu hohe Vorauszahlungen ein zinsloses Darlehen gewährt noch der Vermieter angesichts zu niedriger Vorauszahlungen die Nebenkosten teilweise vorfinanzieren muss (so bereits BGH, Urteil v. 18.05.2011, VII ZR 271/10, GE 2011 S.881)
Entsprechendes kann nach einem neuen Urteil des BGH auch bei gewerblichen Mietverhältnissen vereinbart werden. §560 Abs. 4 BGB, wonach die Parteien ein gesetzliches Anpassungsrecht haben, gilt nur für Wohnraummietverhältnisse. Bei gewerblichen Mietverhältnissen können die Vertragsparteien auch formularvertraglich vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an die Betriebskostenabrechnungen die Höhe der Vorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf.
Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt auch nicht dem Steuerformerfordernis des § 550 S1. BGB, dass die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen durch einseitige Änderungen des Vermieters auch nicht anführen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag ab der Anpassung der Vorauszahlungen wegen eines Verstoßes gegen die Schriftform nur noch für unbestimmte Zeit gilt (BGH, Urteil v. 05.02.2014, XII ZR 65/13 GE 2014 S.455).
Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014