Den Vermieter trifft grundsätzlich keine Pficht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veralteter Ausstattung dem gegenwärtigen Stand der Technik anzupassen. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung wegen einer veralteten Ausstattung Mängel aufweist, sind mangels gegenteiliger Vereinbarungen grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern die Normen maßgeblich, die bei Errichtung des Gebäudes gegolten haben (so bereits BGH, Urteil v. 6.10.2004, VII ZR 355/03, WuM 2004 S. 715). Daher besteht z.B. keine Verpflichtung des Vermieters, die Heizungsanlage stödnig auf dem neuesten Stand zu halten. Dies gilt auch bei außergewöhnlich hohen Heikosten. Ferner besteht keine Verpflichtung, die Wärmedämmung des Gebäudes, die dem technischen Stand zurzeit der Gebäudeerrichtung entspricht, zu verbessern oder energiesparende Fenster einzubauen.
Eine Nachrüstpflicht besteht nur für Maßnahmen, deren Vornahme gesetzlich vorgeschrieben ist, z.B. Nachrüstpflichten nach der Energieeinsparverordnung, so z.B. die Erneuerung bestimmter über 30 Jahre alter Heizkessel oder die Nachrüstung der Wohnung mit Rauchmeldern, wenn die jeweilige Landesbauordnung dies vorschreibt.
Ferner kann eine Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ausnahmsweise dann bestehen, wenn die Ausstattung einer Altbauwohnung ein zeitgemäßes Wohnen nicht ermöglicht. Insofern ist der Vermieter verpflichtet, einen geiwssen Mindeststandard zu schaffen, der eine Haushaltsführung auch unter Einsatz von gewöhnlichen technischen Hilfsmitteln erlaubt. Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist nur dann vertragsgemäß und berechtigt den Mieter nur dann nicht zur Minderung der Miete, wenn er eindeutig vereinbart, d.h. der erforderliche Sanierungsbedarf genau beschrieben ist.
Daher kann der Mieter z.B. einen Stromanschluss verlangen, der den Betrieb eines Großverbrauchers, z.B. einer Wasch- oder Geschirrspülmaschine bei gleichzeitigen Betrieb eines Elektrogerätes, z.B. eines Staubsaugers ermöglicht. Ferner verlangt eine zeitgemäßge Wohnungsnutzung, dass das Badezimer neben elektrischen Licht auch über eine Steckdose zum Betrieb kleinerer elektrischer Geräte verfügt (so bereits BGH, Urteile v. 26.7.2004, VII ZR 281/03 und v. 10.2.2010, VII ZR 343/08).
Dagegen kann der Mieter (auch bei einer erst im Jahre 2002 gemieteten Wohnung mit drei Stromkreisen) nicht verlangen, dass gleichzeitig eine Waschmaschine und ein besonders leistungsstarker Staubsauger (mit mehr als 1.250 Watt) betrieben werden können. Auch eine Nutzungseinschränkung, dass ein gleichzeitiger Betrieb aller vier Kochplatten des Herdes einschließlich des Backofens auf höchster Leistungsstufe nicht möglich ist, stellt keinen Mietmangel dar. Dies gilt insbesondere dann, wenn Probleme erst dann aufgetreten waren, nachdem der Mieter selbst einen leistungsstärkeren Herd angeschafft hatte (LG Berlin, Urteil v. 19.7.2013, 63 S 362/11, GE 2014 S. 123).
Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014