Nachrichten zu Immobilien und Mietrecht in München

Beim Auftreten eines Mangels an der Mietsache, z.B. einem Defekt an den sanitären Anlagen oder der Elektrik ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter diesen Mangel unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern anzuzeigen (§ 536 c Abs. 1 BGB).

Nach einer Mängelanzeige durch den Mieter hat der Vermieter das Recht, sich den angeblichen Mangel persönlich anzusehen, um zu entscheiden, ob und wie eine Mangelbeseitigung erfolgen soll. Verweigert der Mieter unberechtigt die Besichtigung, verliert er sein Minderungsrecht. Nach einer generellen Verweigerung einer Besichtigung durch den Vermieter muss der Mieter zur Erhaltung seines Minderungsrecht dem Vermieter klar zu erkennen geben, dass er nunmehr eine persönliche Besichtigung, durch den Vermieter ermöglicht (LG Berlin, Urteil v. 15.10.2013, 63 S 626/12, GE 2014 S. 193).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Juni 2014

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Der Mieter von Wohnraum ist bei einer Kündigung durch den Vermieter – ab – gesehen von wenigen Ausnahmefällen – in doppelter Hinsicht geschützt. Zum Einen dadurch, dass der Vermieter grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigen kann (§ 573 BGB; z.B. bei Eigenbedarf für sich oder Angehörige) und zum Anderen durch die Sozialklausel des § 574 BGB, wonach der Mieter selbst dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dargelegt und bewiesen hat, unter bestimmten Voraussetzten die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann.

Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Insofern stellt allerdings nach einem neuen Urteil des LG Itzehoe weder ein hohes Alter noch eine lange Dauer des Mietverhältnisses weder für sich genommen noch in Kumulation eine unzumutbare Härte i.S.d. § 574 Abs.1 S. 1 BGB dar. Hinzu treten müssen weitere Gründe, z.B. Gebrechlichkeit, Krankheit oder die besondere Verwurzelung des alten Menschen mit seiner Umgebung, die einen Umzug als unzumutbar erscheinen lassen.

Eine Härte, auf die der Mieter einen Widerspruch gegen die Kündigung stützen kann, liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs. 2 BGB). Insofern muss der Mieter im Streitfall darlegen und beweisen, dass er ab Zugang der Kündigung alle erforderlichen und zumutbaren Schritte zur Erlangung einer Ersatzwohnung unternommen hat.

Eine Gleichwertigkeit zur gegenwärtigen Mietwohnung ist dabei nicht erforderlich. Der Mieter muss gewisse Verschlechterungen in Kauf nehmen und darf die Ersatzwohnraumsuche grundsätzlich auch nicht auf das bisherige Wohngebiet beschränken. Der Mieter muss daher substantiiert vortragen, welche Stadtteile in die Suche einbezogen worden sind, wann die Anmietbemühungen aufgenommen wurden und warum die Anmietung der aufgeführten Wohnungen nicht möglich bzw. nicht zumutbar war (LG Hamburg, Urteil v. 9.1.2003, 307 S 118/02, ZMR 2003 S. 265; LG Itzehoe, Beschluss v. 20.12.2013, 9 S 31/13, ZMR 2014 S. 287).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Juni 2014

Vermieter können von einem Mietinteressenten neben einer Mieter-Selbst-auskunft (z.B. mit Fragen nach den Einkommens- und Verhältnissen, dem Arbeitgeber etc.) auch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des derzeitigen Vermieters verlangen, in der dieser dem Mieter bestätigt, dass keine Mietrückstände vorliegen.

Zur Ausstellung einer solchen Bescheinigung ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet. Sofern der Mietvertrag keine ausdrückliche Verpflichtung des Vermieters zur Ausstellung einer solchen Bescheinigung enthält, ergibt sich ein Anspruch des Mieters weder aus einer mietvertraglichen Nebenpflicht noch aus einer allgemeinen Verkehrssitte. Dies gilt auch dann, wenn ein ortsansässiger Großvermieter von Mietbewerbern eine solche Bescheinigung verlangt (so bereits BGH, Urteil v. 30.9.2009, VII ZR 238/08, MDR 2010 S.18).

Legt ein Mietinteressent bei der Bewerbung um eine Mietwohnung eine gefälschte Bescheinigung eines angeblich früheren Vermieters vor, ist der Vermieter nach einem neuen Urteil des BGH zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (BGH, Urteil v.9.4.2014, VII ZR 107/13).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Juni 2014

Eine Kündigung des Vermieters wird durch einen nachfolgenden Verkauf der Mietsache nicht unwirksam. Der Käufer tritt vielmehr in die durch die Kündigung begründeten Vermieterrechte ein (§ 566 BGB), wird also Inhaber auch des Rückgabeanspruchs (§ 546 Abs. 1 BGB). Ausnahmen von diesem Grundsatz macht die Rechtsprechung bei Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wegen Hinderung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit, wenn durch den Verkauf der Wohnung das Erlangensinteresse wegfällt.

Daher verleibt es jedenfalls dann bei dem Grundsatz, dass die Kündigung des Verkäufers zugunsten des Käufers fortwirkt, wenn das Erlangungsinteresse des Verkäufers trotz der Kündigung fortbesteht. Dies ist z.B. der Fall wenn der Eigentümer/Verkäufer, der wegen Eigenbedarfs gekündigt hat und die Wohnung nur veräußern will oder muss, sicher gestellt hat, dass der Käufer ihm die Nutzung gestattet. Ebenso, wenn der Verkäufer wegen Eigenbedarfs für einen Angehörigen kündigt und die Wohnung anschließend an diesen Angehörigen veräußert oder verschenkt, da der Angehörige dann nicht nur einen eigenen, sondern einen mit dem – fortbestehenden – Verkäuferbedarf praktisch deckungsgleichen Eigenbedarf hat (so bereits OLG Hamm, RE v. 21.7.1992, 30 RE-Miet 1/92, WuM 1992 S. 460). Nach dieser Rechtsprechung dürfen sich für den Mieter aus einem Vermieterwechsel zwar keine Nachteile ergeben, jedoch soll der Vermieterwechsel dem Mieter auch Vorteile bringen. Somit wirkt die Kündigung des Vermieters hier auch dann zugunsten des Käufers – des Angehörigen - , wenn dieser bei einer eigenen Kündigung wegen Eigenbedarfs eine Sperrfrist wegen einer vorangegangenen Umwandlung in Eigentumswohnungen einhalten müsste.

Nicht erforderlich ist, dass die Person des Vermieters nach Ausspruch der Kündigung identisch bleibt (OLG Hamm, a.a.O.). Daher darf der in die Vermieterstellung gem. § 566 BGB eingetretene Erwerber der Mietwohnung die vom Veräußerer ausgesprochene Eigenbedarfskündigung weiter verfolgen, wenn der bisherige Kündigungsgrund in seiner Person fortbesteht, so z.B. wenn der Veräußerer für eine bestimmte Person gekündigt hat (z.B. für sein Kind und dessen Mutter) und die Wohnung anschließend an die Mutter seines Kindes verkauft, die mit dem gemeinsamen Kind die Wohnung nutzen will (LG Itzehoe, Beschluss v. 20.12.2013, 9 S 31/13, ZMR 2014 S.287).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Juni 2014

Der Mieter ist gegenüber dem Vermieter zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet, wenn ihm bei Beginn des Mietverhältnisses mehrere Schlüssel übergeben wurden und der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht alle Schlüssel zurückgibt, z.B. weil ein Schlüssel nicht mehr auffindbar ist. Gehört der Schlüssel zu einer Schließanlage und kann der Mieter keine Auskunft über den Verbleib des verlorenen Schlüssels geben, sodass eine missbräuchliche Verwendung des nicht mehr auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist, kann dies aus Sicherheitsgründen den Austausch der gesamten Schließanlage erforderlich machen.

Dies hat der BGH in einem neuen Urteil vom 5.3.2014 entschieden.

Bei größeren Wohnanlagen kann dies den Mieter mehrere Tausend Euro kosten.

Allerdings ist der Mieter nur dann zur Zahlung verpflichtet, wenn die Schließanlage auch tatsächlich ausgetauscht wird. Zum Ersatz sog. Fiktiver, z.B. durch einen Kostenvoranschlag ermittelten Kosten, ist der Mieter nicht verpflichtet.

Ein rein abstraktes Gefährdungspotenzial stellt nämlich regelmäßig keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar. Ein ersatzfähiger Schaden entsteht vielmehr erst dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer bestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt. Nur dann hat sich das Gefährdungspotenzial in einer Vermögenseinbuße realisiert.

Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatzansprüche gegen den Wohnungseigentümer geltend machen, dessen Mieter den Schlüssel verloren hat, da ein Wohnungseigentümer im Rahmen dieser rechtlichen Sonderverbindung den übrigen Miteigentümern nach § 278 BGB (Haftung für Hilfspersonen) für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter haftet (so bereits BayObLG, NJW 1970 S. 1551).

Der Vermieter kann seinerseits Regress bei seinem Mieter nehmen bzw. Freistellung (Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft) verlangen, soweit er wegen des abhanden gekommenen Schlüssels Schadenersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesetzt ist.

Die erfolgreiche Geltendmachung eines Schadenersatzanspruchs setzt jedoch voraus, dass der Vermieter beweisen kann, welche und wie viele Schlüssel er dem Mieter bei Übergabe der Wohnung ausgehändigt hat. Dies kann z.B. durch ein vom Mieter unterschriebenes Übergabeprotokoll erfolgen, in dem auch Art und Anzahl der übergebenen Schlüssel aufgeführt sind (BGH, Urteil v. 5.3.2014, VII ZR 205/13).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Juni 2014

Bei Zahlungsverzug des Mieters mit zwei Monatsmieten kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos (§ 543 Abs. Nr. 3 BGB) und zugleich auch ordentlich (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.

Zahlt der Mieter die Mietrückstände vollständig nach, heilt dies zwar die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung. Diese kann nicht durch nachträgliche Zahlung unwirksam gemacht werden, da die für die fristlose Kündigung geltende gesetzliche „Schonfrist“ nicht für die ordentliche Kündigung gilt(so bereits BGH, Urteil v. 16.2.2005, V ZR 6/04, NZM 2005 S. 334). Allerdings ist zu prüfen, ob das Fehlverhalten des Mieters durch die nachträgliche Zahlung in einem milderen Licht erscheint oder ob das Festhalten des Vermieters an der ordentlichen, fristgemäßen Kündigung sich als treuwidrig i. S. v. §242 BGB erweist (so BGH, Urteil v. 10.10.2012, VII ZR 107/12, GE 2012 S. 1629).

Das Festhalten des Vermieters an der fristgemäßen Kündigung ist auch nach Bezahlung aller offenstehenden Mieten jedenfalls dann nicht treuwidrig (§242 BGB), wenn der Mieter schon früher mit der Mietzahlung in einer Weise in Verzug geraten war, die zur Kündigung berechtigte (LG Berlin, Urteil v. 17.1.2014, 65 S 366/13 GE 2014 S. 394).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Juni 2014

Mit Beendigung des Mietverhältnisses entfallen nicht automatisch sämtliche Rechte und Pflichten der Vetragsparteien. Insofern können den Vermieter vertragliche Nebenpflichten bezüglich der Obhut und Aufbewahrung von offensichtlich nicht wertlosen Gegenständen des Mieters u.a. auch für Postsendungen treffen, insbesondere dann, wenn es sich dabei nicht um unwichtige Werbung, sondern um erkennbar wichtige Geschäftspost handelt.

Wird nach dem Ende des Mietverhältnisses für einen gewerblichen Mieter noch Geschäftspost in den Briefkasten der bisherigen Geschäftsräume eingeworfen, treffen den bisherigen Vermieter nach einem Beschluss des LG Darmstadt Obhuts- und Aufbewahrungspflicht hinsichtlich dieser Postsendungen. Der Vermieter ist daher nicht berechtigt, die Sendungen ohne Nachfrage bei dem bisherigen Mieter einfach in einen öffentlichen Briefkasten zu werfen.

Der Vermieter muss - ohne dass ihn jedoch eine Bringschuld trifft – den Mieter zeitnah über den fehlerhaften Zugang informieren und ihm Gelegenheit zur Abholung geben (LG Darmstadt, Beschluss v. 30.12.2013, 65 T 138/13, NJW-RR 2014 S. 454).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Juli 2014

Den Vermieter trifft grundsätzlich keine Pficht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veralteter Ausstattung dem gegenwärtigen Stand der Technik anzupassen. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung wegen einer veralteten Ausstattung Mängel aufweist, sind mangels gegenteiliger Vereinbarungen grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern die Normen maßgeblich, die bei Errichtung des Gebäudes gegolten haben (so bereits BGH, Urteil v. 6.10.2004, VII ZR 355/03, WuM 2004 S. 715). Daher besteht z.B. keine Verpflichtung des Vermieters, die Heizungsanlage stödnig auf dem neuesten Stand zu halten. Dies gilt auch bei außergewöhnlich hohen Heikosten. Ferner besteht keine Verpflichtung, die Wärmedämmung des Gebäudes, die dem technischen Stand zurzeit der Gebäudeerrichtung entspricht, zu verbessern oder energiesparende Fenster einzubauen.

Eine Nachrüstpflicht besteht nur für Maßnahmen, deren Vornahme gesetzlich vorgeschrieben ist, z.B. Nachrüstpflichten nach der Energieeinsparverordnung, so z.B. die Erneuerung bestimmter über 30 Jahre alter Heizkessel oder die Nachrüstung der Wohnung mit Rauchmeldern, wenn die jeweilige Landesbauordnung dies vorschreibt.

Ferner kann eine Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ausnahmsweise dann bestehen, wenn die Ausstattung einer Altbauwohnung ein zeitgemäßes Wohnen nicht ermöglicht. Insofern ist der Vermieter verpflichtet, einen geiwssen Mindeststandard zu schaffen, der eine Haushaltsführung auch unter Einsatz von gewöhnlichen technischen Hilfsmitteln erlaubt. Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist nur dann vertragsgemäß und berechtigt den Mieter nur dann nicht zur Minderung der Miete, wenn er eindeutig vereinbart, d.h. der erforderliche Sanierungsbedarf genau beschrieben ist.

Daher kann der Mieter z.B. einen Stromanschluss verlangen, der den Betrieb eines Großverbrauchers, z.B. einer Wasch- oder Geschirrspülmaschine bei gleichzeitigen Betrieb eines Elektrogerätes, z.B. eines Staubsaugers ermöglicht. Ferner verlangt eine zeitgemäßge Wohnungsnutzung, dass das Badezimer neben elektrischen Licht auch über eine Steckdose zum Betrieb kleinerer elektrischer Geräte verfügt (so bereits BGH, Urteile v. 26.7.2004, VII ZR 281/03 und v. 10.2.2010, VII ZR 343/08).

Dagegen kann der Mieter (auch bei einer erst im Jahre 2002 gemieteten Wohnung mit drei Stromkreisen) nicht verlangen, dass gleichzeitig eine Waschmaschine und ein besonders leistungsstarker Staubsauger (mit mehr als 1.250 Watt) betrieben werden können. Auch eine Nutzungseinschränkung, dass ein gleichzeitiger Betrieb aller vier Kochplatten des Herdes einschließlich des Backofens auf höchster Leistungsstufe nicht möglich ist, stellt keinen Mietmangel dar. Dies gilt insbesondere dann, wenn Probleme erst dann aufgetreten waren, nachdem der Mieter selbst einen leistungsstärkeren Herd angeschafft hatte (LG Berlin, Urteil v. 19.7.2013, 63 S 362/11, GE 2014 S. 123).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014

Wird vor dem Verkauf bzw. der Vermietung eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien (z.B. Zeitungen, Zeitschriften, Internet) aufgegeben, hat der Verkäufer bzw. Vermieter nach den Bestimmungen der am 1.5.2014 in Kraft tretenden Novelle der EnEV sicher zu stellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält (§ 16 a EnEV 2014):

- Die Art des Energieausweises (Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis)

- Den im Energieausweis genannten Endenergiebedarf bzw. Energieverbrauch (Energiekennwert)

- Die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger, d.h. die Beheizungsart des Gebäudes (z.B. mit Öl, Gas, Strom)

- Bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr sowie die genannte Energieeffizienzklasse (Energieeffiziensbuchstabe) des Gebäudes

Dies gilt sowohl für private Vermieter bzw. Verkäufer als auch für Makler. Ausgenommen sind lediglich private kostenfreie Kleinanzeigen (z.B. am schwarzen Brett im Supermarkt).

Ein Verstoß kann ab 1.5.2014 mit Bußgeld bis zu 15.000€ geahndet werden (§§ 27 Abs. 2 Nr. 6, Art. 3 Abs. 2 EnEV, 8 Abs. 1 Nr. 2 EnEG).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014

Die gesetzliche Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 536 BGB), ist grundsätzlich unabhängig von der Höhe der notwendigen Aufwendungen. Eine Berufung des Vermieters auf die sog. Opfergrenze ist nur in Ausnahmefällen möglich, z.B. wenn das Mängelbeseitigungsverlangen des Mieters treuwidrig ist, weil ein krasses Missverhältnis zwischen Reperaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reperatur für den Mieter sowie der Höhe der Miete andererseits besteht. An die Annahme eines krassen Missverhältnisses stellt die Rechtsprechung jedoch hohe Anforderungen und lässt z.B. Kosten in Höhe von zwei Jahresmieten für Instandsetzung eines mitvermieteten Balkons nicht genügen (so z.B. LG Hamburg, Urteil v. 29.11.1996, 311 S 119/96, WuM 1997 S. 432).

Unzumutbar ist der Renovierungsaufwand für den Vermieter i.d.R. erst dann, wenn er nicht innerhalb eines Zeitraum von ca. 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite aus dem Mietobjekt ausgeglichen werden kann (so OLG Hamburg, Urteil v. 6.9.2002, 4 U 15/00, GE 2001 S. 1266) oder der Reperaturaufwand mehr als das Dreifache des Verkehrswertes des Mietobjekts betragen würde( so BGH, Urteil v. 21.4.2010, VII ZR 131/09.) Ferner ist diese „opfergrenze“ überschritten, wenn z.B. zur Verhinderung des Eindringens von Wasser in den Durchgangsbereich vom Haus zum Keller und zur Tiefgarage die Erneuerung der Betonwanne unter dem Haus und damit der Abriss und der Neuaufbau des Hauses erforderlich wäre (BGH, Urteil v. 20.07.2005, VII ZR 342/03, NZM 2005 S.820.)

Nach einem Urteil des BGH führt es auch bei Überschreiten der Opfergrenze nicht zum Verlust des Leistungsverweigerungsrechts des Vermieters (Einrede aus § 275 Abs. 2 BGB), wenn der Vermieter den zum mangel der Mietsache führenden Umstand vorsätzlich herbeigeführt hat. In einem solchen Fall obliegt es der wertenden Gesamtbetrachtung des Tatrichters, ob er angesichts der von ihm zu berücksichtigenden Gesamtumstände des Einzelfalls die Einrede für begründet erachtet; so z.B. für den Fall, dass der Vermieter auf den ebenfalls in seinem Eigentum stehenden Nachbargrundstück ein Haus erichtet hat dessen Außenwand unmittelbar vor dem Küchenfenster und dem Badezimmerfenster der Mietwohnung angebaut ist. Dies stellt zwar einen Mietmangel dar. Allerdings kann dem Anspruch des Mieters auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs die Opfergrenze entgegenstehen, weil sich die Mängelbeseitigungskosten wegen des unweigerlichen Teilabrisses des mehrstöckigen Nachbargebäudes auf einen hohen sechsstelligen Betrag belaufen würden (LG Berlin, Urteil v. 7.5.2013, 63 S 387/12, GE 2013, S.1203, BGH, Beschluss v. 22.1.2014, VII ZR 135/13, GE 2014 S. 313

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014