Nachrichten zu Immobilien und Mietrecht in München

Der Mieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, ohne Erlaubnis des Vermieters den Gebrauch der gemieteten Wohnung einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Wohnung weiter zu vermieten. Allerdings kann der Mieter von Wohnraum vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse besteht, einen Teil des Wohnraumes einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen (z.B. weil der mitmietende Lebenspartner ausgezogen ist). Dieser Anspruch besteht jedoch nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (z.B. persönliche Feindschaft des Dritten mit dem Vermieter oder anderen Mietern), der Wohnraum dadurch übermäßig belegt würde oder dem Vermieter aus anderen Gründen die Überlassung nicht zugemutet werden kann.

Der Mieter hat auch keinen Anspruch auf Erteilung einer generellen, nicht personenbezogenen Untervermieterlaubnis.

Um dem Vermieter die Prüfung zu ermöglichen, ob in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, muss der Mieter den Dritten namentlich benennen und dem Vermieter vorstellen.

Eine vertragswidrige Untervermietung kann dem Mieter im Wege einer einstweiligen Verfügung untersagt werden (OLG Brandenburg, Beschluss v. 20.6.2013, 6 U 19/13, GE 2014 S. 251).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 8/2014

Bei Zahlungsverzug des Mieters mit zwei Monatsmieten kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nur außerordentlich und fristlos, sondern zusätzlich auch ordentlich, d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen.

Die fristlose Kündigung des Vermieters kann der Mieter generell durch vollständige Nachzahlung der Miete unwirksam machen; nicht aber die ordentliche fristgemäße Kündigung, da die für die fristlose Kündigung geltende Vorschrift des§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB („Schonfrist“) nicht analog auf die ordentliche Kündigung anwendbar ist (so bereits BGH, Urteil v. 16.2.2005, VII ZR 6/4, NZM 2005 S. 334). Die ordentliche Kündigung kann vom Mieter durch Nachzahlung der Miete nur bei Vorliegen von zusätzlichen Voraussetzungen unwirksam gemacht werden, z.B. bei unverschuldetem Zahlungsverzug infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe.

Trotz Nachzahlung aller offenstehenden Mieten ist das Festhalten des Vermieters an der fristgemäßen Kündigung jedenfalls dann nicht treuwidrig, wenn der Mieter schon früher mit der Mietzahlung in einer Weise in Verzug geraten war, die zur Kündigung berechtigte. Ferner ist die Berufung des Vermieters auf eine fristgemäße Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Mieter trotz Mahnung über einen längeren Zeitraum auch mit Betriebskostennachforderungen in Verzug war (LG Berlin, Urteile v. 17.1.2014, 65 S 366/13, GE 2014 S. 394 und vom 5.3.2014, 65 S 406/13, GE 2014 S. 589). STÜ

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 8/2014

Liegt die vom Mieter gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. bis zur sog. Kappungsgrenze (20% bzw. 15% in München) verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert ist (§ 558 Abs. 1 BGB).

Der Vermieter kann also nicht einseitig die Miete erhöhen, sondern muss den Mieter mit dem Mieterhöhungsverlangen zur Zustimmung der Mieterhöhung auffordern.

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558 b Abs. 1 BGB).

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zu, kann der Vermieter vor dem zuständigen Amtsgericht auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden; andernfalls kann das Mieterhöhungsverlangen nicht mehr weiter verfolgt werden, sondern muss neu gestellt werden (§558 b Abs. 2 BGB).

Die Zustimmung des Mieters ist nicht an eine bestimmte Form gebunden. Sie muss also nicht unbedingt schriftlich erteilt werden. Eine mündliche Zusage genügt. Allerdings können sich für den Vermieter Beweisprobleme ergeben, wenn sich der Mieter nach Ablauf der Klagefrist an seine mündlich abgegeben Zustimmung nicht mehr erinnern will.

Die Zustimmung zur Mieterhöhung kann auch durch schlüssiges Handeln, z.B. durch Zahlung der erhöhten Miete erfolgen. Umstritten ist, wie oft der Mieter die erhöhte Miete gezahlt haben muss bis der Vermieter von einer schlüssigen Zustimmung ausgehen darf.

Dazu hat das LG München I jetzt entschieden, dass schon die einmalige Zahlung der geforderten Miete, jedenfalls aber die mehrmalige Zahlung aus der maßgeblichen objektiven Sicht des Vermieters nur so verstanden werden kann, dass damit dem Mieterhöhungsverlangens zugestimmt wird.

Dies gilt auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen aus formellen Gründen unwirksam war (z.B. bei fehlender oder unzureichender Begründung durch Mietspiegel, Vergleichsmieten oder Sachverständigengutachten). Auch in diesem Fall kommt es zu einer einvernehmlichen Änderung der Miethöhe.

Ferner kann bei einer Mehrheit von Mietern (z.B. einem Ehepaar) die Überweisungs der erhöhten Miete nur als Zustimmung beider Mieter verstanden werden.

An der konkludenten (schlüssigen) Zustimmung muss sich jedenfalls auch derjenige Mieter festhalten lassen, der die erhöhte Miete nicht selbst gezahlt (AG München, Urteil v. 14.8.2013, 452 C 11426/13; LG München I, Hinweisbeschluss v. 14.10.2013, 14 S 20794/13, ZMR 2014 S. 460). STÜ

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 8/2014

Mit diesem Sachverhalt, der an sich nicht unerfreulich klingt, musste sich der Bundesgerichtshof (BGH) befassen. Das Besondere in diesem Fall: Der Mieter hat die Vermieterin gegen ihren Willen aus seiner Mietwohnung getragen.

Der Grund: Anlässlich einer Kontrolle der Rauchmelder wollte die Vermieterin auch gleich die gesamte Wohnung, d.h. auch die Zimmer besichtigen, in denen keine Rauchmelder installiert waren. Dem widersprach der Mieter und forderte die Vermieterin auf, die Wohnung zu verlassen. Nachdem sich die Vermieterin weigerte, trug der Mieter sie kurzerhand aus der Wohnung. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos mit der Begründung, die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei aufgrund dieses Vorfalls nicht mehr zumutbar.

Der Bundesgerichtshof erklärte die Kündigung für rechtsunwirksam. Die Vermieterin habe das Hausrecht des Mieters verletzt , da sie zur Kontrolle der Rauchmelder zwar alle Zimmer, in denen Rauchmelder installiert waren, betreten und besichtigen durfte; ohne entsprechende Vorankündigung aber nicht auch die Zimmer, in denen keine Rauchmelder installiert waren. Daher trage die Vermieterin nach Auffassung des BGH eine gewisse Mitschuld an dem Vorfall. Der Mieter habe die Grenzen erlaubter Notwehr nur geringfügig überschritten und damit möglicherweise sogar zu einer Deeskalation der Situation beigetragen. Der Vermieterin könne die Fortsetzung des Mietverhältnisses daher durchaus zugemutet werden (BGH, Urteil v. 4.6.2014, VIII ZR 289/13).

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Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 8/2014

Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Mieter nicht mehr zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB). Dies ist nach der Rechtsprechung der Fall, wenn der Mieter ohne vorherige Genehmigung des Vermieters Eingriffe in die Bausubstanz der Mietwohnung vornimmt, so z.B. die Wand zwischen Bad und Gäste-WC beseitigt (LG Berlin, Urteil v. 3.9.2012, 67 S 514/11, WuM 2012 S. 624), eine „Katzenklappe“ (13x16 cm großes Loch) in die Eingangstüre schneidet und den Rückbau verweigert (LG Berlin, Urteil v. 24.9.2004, 63 S 199/04, MM 2004 S. 411) oder durch Vergrößerung des Türausschnitts mittels Betonsägearbeiten, die sich auf die Statik auswirken können, eine größere Wohnungseingangstüre einbaut (AG Berlin, Urteil v. 26.9.2013, 6 C 68/13, GE 2014 S. 257).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 8/2014

Liegt die vom Mieter gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. bis zur sog. Kappungsgrenze (20% bzw. 15% in München) verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert ist (§ 558 Abs. 1 BGB).

Der Vermieter kann also nicht einseitig die Miete erhöhen, sondern muss den Mieter mit dem Mieterhöhungsverlangen zur Zustimmung der Mieterhöhung auffordern.

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558 b Abs. 1 BGB).

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zu, kann der Vermieter vor dem zuständigen Amtsgericht auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden; andernfalls kann das Mieterhöhungsverlangen nicht mehr weiter verfolgt werden, sondern muss neu gestellt werden (§558 b Abs. 2 BGB).

Die Zustimmung des Mieters ist nicht an eine bestimmte Form gebunden. Sie muss also nicht unbedingt schriftlich erteilt werden. Eine mündliche Zusage genügt. Allerdings können sich für den Vermieter Beweisprobleme ergeben, wenn sich der Mieter nach Ablauf der Klagefrist an seine mündlich abgegeben Zustimmung nicht mehr erinnern will.

Die Zustimmung zur Mieterhöhung kann auch durch schlüssiges Handeln, z.B. durch Zahlung der erhöhten Miete erfolgen. Umstritten ist, wie oft der Mieter die erhöhte Miete gezahlt haben muss bis der Vermieter von einer schlüssigen Zustimmung ausgehen darf.

Dazu hat das LG München I jetzt entschieden, dass schon die einmalige Zahlung der geforderten Miete, jedenfalls aber die mehrmalige Zahlung aus der maßgeblichen objektiven Sicht des Vermieters nur so verstanden werden kann, dass damit dem Mieterhöhungsverlangens zugestimmt wird.

Dies gilt auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen aus formellen Gründen unwirksam war (z.B. bei fehlender oder unzureichender Begründung durch Mietspiegel, Vergleichsmieten oder Sachverständigengutachten). Auch in diesem Fall kommt es zu einer einvernehmlichen Änderung der Miethöhe.

Ferner kann bei einer Mehrheit von Mietern (z.B. einem Ehepaar) die Überweisungs der erhöhten Miete nur als Zustimmung beider Mieter verstanden werden.

An der konkludenten (schlüssigen) Zustimmung muss sich jedenfalls auch derjenige Mieter festhalten lassen, der die erhöhte Miete nicht selbst gezahlt (AG München, Urteil v. 14.8.2013, 452 C 11426/13; LG München I, Hinweisbeschluss v. 14.10.2013, 14 S 20794/13, ZMR 2014 S. 460). STÜ

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 8/2014

Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel an der Mietsache (z.B. Feuchtigkeitsschäden), ist der Mieter gem. § 536 c Abs. 1 BGB verpflichtet, dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige, obwohl ihm der Mangel bekannt oder nur aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt war, ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (§ 536 c Abs. 2 S. 1 BGB). Ferner ist der Mieter bei unterbliebener Mängelrüge nicht zur Minderung der Miete berechtigt (so bereits BGH, Beschluss v. 10.8.2010, VIII ZR 316/09, WuM 2010 S. 679). Haben die vom Vermieter veranlassten Mängelbeseitigungsarbeiten nicht zu einem dauerhaften Erfolg geführt, trifft den Mieter regelmäßig eine erneute Anzeigepflicht; dies gilt auch dann, wenn sich die nach Anzeige des Schadens versuchte Reparatur (z.B. eines Boilers) als undurchführbar erweist (so LG Gießen, Urteil v. 21.9.1994, 1 S 249/94, WuM 1996 S. 557). Eine erneute Anzeigepflicht besteht dagegen nicht, wenn die fortbestehende Mangelhaftigkeit der Mietsache dem Vermieter oder einem Dritten, dessen Wissen sich der Vermieter zurechnen lassen muss, ohnehin bekannt ist (OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.10.1990, 10 U 15/90, DWW 1991 S. 17). Gleiches gilt, wenn der Vermieter die Beseitigung von Baumängeln, die zu Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in der Mietwohnung geführt haben, trotz bereits gerichtlich ausgeurteilter Mietminderung Unterlässt und sich diese Schäden dann in der Folgezeit infolge der Unterlassung der Mängelbeseitigung verschlimmern. Auch in diesem Fall ist der Mieter nicht verpflichtet, die Ausweitung des Schadens vor Abzug eines entsprechend erhöhten Minderungsbetrages dem Vermieter erneut anzuzeigen, da es auf der Hand lag, dass infolge der unterbliebenen Mängelbeseitigung eine Ausweitung der Schimmelpilzbildung zu besorgen war (BGH, Beschluss v. 18.3.2014, VIII ZR 317/13, WuM 2014 S.278).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler in München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Juli 2014

Eine Willenserklärung (z.B. eine Mieterhöhung), die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des vertretenen abgibt, wirkt für und gegen den vertretenen (5 164 Abs. 1 S. 1 BGB). Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgt (§ 164 Abs. 1 S. 2 BGB). Allerdings wird in der mietrechtlichen Literatur und von der Rechtsprechung der Instanzgerichte teilweise die Auffassung vertreten, dass ein Mieterhöhungsverlangen‚ das durch einen Bevollmächtigten, z.B. eine Hausverwaltung, gestellt wird, nur dann wirksam sei, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offengelegt und der Vermieter darin namentlich benannt wird. Dieser Auffassung hat der BGH in einem neuen Urteil widersprochen, da sie mit der gesetzlichen Regelung in § 164 Abs. 1 S.2 BGB, wonach ein konkludentes Handeln in fremden Namen genügt, nicht vereinbar ist. Insofern besteht auch kein Anlass, in Abweichung hiervon aus Gründen des Mieterschutzes für das Mieterhöhungsverlangen eine ausdrückliche Offenlegung der Vertretung zu fordern. Die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertretung ist - wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft - durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gewährleistet. Gibt eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, ist aus diesen Umständen regelmäßig zu entnehmen, dass sie keine Eigenerklärung abgibt, sondern im Namen des Vermieters handelt. Auch aus einer Formulierung am Ende des Mieterhöhungsverlangens „Wir bitten deshalb um Zustimmung…“ folgt nichts Gegenteiliges. Einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und die namentliche Benennung des Vermieters ist daher nicht erforderlich (BGH, Urteil v. 2.4.2014, VIII ZR 231/13).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler in München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Juli 2014

Die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung des Vermieters setzt u.a. die geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten voraus. Dies erfordert eine übersichtlich aufgegliederte Einnahmen- und Ausgabenaufstellung, aus der auch der betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulte Mieter die umgelegten Kosten klar ersehen und überprüfen kann (§ 259 BGB; so bereits BGH, Urteil v. 23.11.1981, Vlll ZR 298/80, ZMR 1982 S. 108). Diese Verpflichtung zur Angabe der auf die Mieter der Abrechnungseinheit verteilten Gesamtkosten bedeutet aber nach einem neuen Urteil des BGH nicht, dass der Vermieter aus formellen Gründen gehalten wäre, nicht nur den Gesamtbetrag der im Kalenderjahr umzulegenden Kosten anzugeben, sondern auch sämtliche zur Ermittlung dieses Betrages erforderlichen Rechenschritte offen zu legen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter aus den kalenderübergreifenden Abrechnungen seines Energieversorgers die auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Kosten errechnet, weil er gegenüber seinen Mietern nach dem Kalenderjahr abzurechnen hat. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird nicht durch die unterbliebene Offenlegung der Zwischenschritte beeinträchtigt, da dem Mieter der für die Abrechnung maßgebliche Gesamtbetrag der Brennstoffkosten mitgeteilt wird, der im Abrechnungszeitraum für die abgerechnete Wirtschaftseinheit angefallen ist. Etwaige inhaltliche Fehler bei der Berechnung der für das Kalenderjahr maßgeblichen Gesamtkosten sind der materiellen Ebene zuzuordnen und berühren nicht die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. Der Mieter kann daher nicht mit Aussicht auf Erfolg beanstanden, dass die Betriebskostenabrechnung nur den errechneten (bereinigten) Betrag der auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten enthält (BGH‚ Urteil v. 2.4.2014, VIII ZR 201/13).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler in München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Juli 2014

Ein Mietvertrag der für längere Zeit als ein Jahr fest abgeschlossen werden soll, bedarf der Schriftform (§ 550 S. 1 BGB). Schriftformmängel können dazu führen, dass die vereinbarte Mietdauer ungültig ist und der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Dies hat zur Folge, dass er von jeder Partei jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden kann. Nur bei Wohnräumen ist die Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig (§ 550 S.2 BGB). Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB ist grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Regelungen zur Dauer der Mietzeit wahren nach ständiger Rechtsprechung die Schriftform, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in hinreichend bestimmbarer Weise aus der Vertragsurkunde ergeben. Daran dürfen die Gerichte nach einem neuen Urteil des BGH keine überzogenen Anforderungen stellen, z.B. kann nicht verlangt werden, dass der Mietvertrag für den Mietbeginn ein bestimmtes Datum enthält. Ausreichend, aber auch erforderlich ist, dass der Sachverhalt, an den die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, so genau bestimmt wird, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel am Vertragsbeginn verbleibt. Daher kann in der Vereinbarung, dass das Mietverhältnis „mit der Übergabe der Mieträume“ beginnen soll, ein hinreichend bestimmbarer Beginn des Mietverhältnisses gesehen werden (BGH, Urteil v. 24.7.2013, XII ZR 104/12).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler in München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Juli 2014