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Unwirksamer Zeitmietvertrag: Umdeutung in Kündigungsverzicht

Häufig wollen beide Parteien, sowohl der Vermieter als auch der Mieter, einen Wohnungsmietvertrag befristet auf bestimmte Zeit abschließen. Der Vermieter will damit einen kurzfristigen Mieterwechsel vermeiden. Der Mieter will sicherstellen, dass er für eine bestimmte Zeit in der Wohnung bleiben kann, ohne eine ordentliche Kündigung des Vermieters (z.B. wegen Eigenbedarfs) befürchten zu müssen.

Vielfach übersehen die Parteien aber, dass der Abschluss eines einfachen Zeitmietvertrages, d.h. eines Zeitmietvertrages ohne Angabe eines Befristungsgrundes (z.B. Eigenbedarf zu einem bei Vertragsabschluss festgelegten bestimmten Zeitpunkt) seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 nicht mehr möglich ist. Zur „Heilung“ dieser praxisfremden Regelung wurde von der Rechtsprechung das Institut des Kündigungsverzichts entwickelt. Danach können die Parteien unter bestimmten Voraussetzungen einen ein- oder beiderseitigen Kündigungsverzicht für eine bestimmte Zeit vertraglich vereinbaren.

Schließen die Parteien – meist in Unkenntnis dieser Rechtslage – trotzdem einen einfachen (unwirksamen) Zeitmietvertrag ab, war bisher strittig, ob dieser in deinen solchen Kündigungsverzicht umgedeutet werden kann.

Dazu hat der BGH jetzt entschieden, dass eine unwirksame zeitliche Befristung eines Wohnungsmietvertrages, z.B. weil kein gesetzlicher Befristungsgrund (z.B. Eigenbedarf bei Mietende) vorliegt, in einen Kündigungsverzicht (befristeter Kündigungsausschluss) umgedeutet werden kann.

Bei einer unwirksamen zeitlichen Befristung gilt der Mietvertrag gem. § 575 Abs. 1 S. 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke ist durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Dabei ist zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Befristung bekannt gewesen wäre. Nachdem das von beiden Parteien verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden kann, ist ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen (BGH, Urteil v. 10.7.2013 – VIII ZR388/12, WuM 2013 S. 617). Dies bedeutet, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht (BGH, Urteil v. 11.12.2013 – VIII ZR 235/12, WuM 2014 S. 148). STÜ

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 8/2014

Mietnachzahlung: Fristlose Kündigung wird auch gegen den Willen des Mieters unwirksam

Nach einer fristlosen Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges des Mieters mit zwei Monatsmieten kann der Mieter die fristlose Kündigung durch vollständige Nachzahlung der rückständigen Mieten unwirksam machen. In aller Regel zahlt der Mieter die Mieten nach, weil er in der Wohnung bleiben will. Nicht so in einem Fall, den das LG Berlin zu entscheiden hatte. Dort wollte der Mieter mit der Nachzahlung der Mieten lediglich seine Mietschulden begleichen. Auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses legte er keinen Wert.

Dazu hat das LG Berlin entschieden, dass nach Sinn und Zweck der Schutzvorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Rechtsfolge der Mietnachzahlung – die Unwirksamkeit der Kündigung des Vermieters – unabhängig von einem entsprechenden Wissen des Mieters eintritt. Daher kann der Mieter nicht mit Erfolg vortragen, er habe nur die Rückstände ausgleichen wollen, aber weder gewusst noch gewollt, dass sich dadurch das Mietverhältnis fortsetzt. Sein Einwand, er akzeptiere die fristlose Kündigung des Vermieters und die Beendigung des Mietverhältnisses wurde vom LG Berlin zurückgewiesen. Will der Mieter das Mietverhältnis beenden, muss er von sich aus eine Kündigung aussprechen – unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten (LG Berlin, Urteil v. 10.12.2013, 63 S 184/13, GE 2014 S. 589).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 8/2014

Untervermietung: Untersagung durch einstweilige Verfügung möglich

Der Mieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, ohne Erlaubnis des Vermieters den Gebrauch der gemieteten Wohnung einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Wohnung weiter zu vermieten. Allerdings kann der Mieter von Wohnraum vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse besteht, einen Teil des Wohnraumes einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen (z.B. weil der mitmietende Lebenspartner ausgezogen ist). Dieser Anspruch besteht jedoch nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (z.B. persönliche Feindschaft des Dritten mit dem Vermieter oder anderen Mietern), der Wohnraum dadurch übermäßig belegt würde oder dem Vermieter aus anderen Gründen die Überlassung nicht zugemutet werden kann.

Der Mieter hat auch keinen Anspruch auf Erteilung einer generellen, nicht personenbezogenen Untervermieterlaubnis.

Um dem Vermieter die Prüfung zu ermöglichen, ob in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, muss der Mieter den Dritten namentlich benennen und dem Vermieter vorstellen.

Eine vertragswidrige Untervermietung kann dem Mieter im Wege einer einstweiligen Verfügung untersagt werden (OLG Brandenburg, Beschluss v. 20.6.2013, 6 U 19/13, GE 2014 S. 251).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 8/2014

Zahlungsverzug: Vermieter darf an ordentlicher Kündigung festhalten

Bei Zahlungsverzug des Mieters mit zwei Monatsmieten kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nur außerordentlich und fristlos, sondern zusätzlich auch ordentlich, d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen.

Die fristlose Kündigung des Vermieters kann der Mieter generell durch vollständige Nachzahlung der Miete unwirksam machen; nicht aber die ordentliche fristgemäße Kündigung, da die für die fristlose Kündigung geltende Vorschrift des§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB („Schonfrist“) nicht analog auf die ordentliche Kündigung anwendbar ist (so bereits BGH, Urteil v. 16.2.2005, VII ZR 6/4, NZM 2005 S. 334). Die ordentliche Kündigung kann vom Mieter durch Nachzahlung der Miete nur bei Vorliegen von zusätzlichen Voraussetzungen unwirksam gemacht werden, z.B. bei unverschuldetem Zahlungsverzug infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe.

Trotz Nachzahlung aller offenstehenden Mieten ist das Festhalten des Vermieters an der fristgemäßen Kündigung jedenfalls dann nicht treuwidrig, wenn der Mieter schon früher mit der Mietzahlung in einer Weise in Verzug geraten war, die zur Kündigung berechtigte. Ferner ist die Berufung des Vermieters auf eine fristgemäße Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Mieter trotz Mahnung über einen längeren Zeitraum auch mit Betriebskostennachforderungen in Verzug war (LG Berlin, Urteile v. 17.1.2014, 65 S 366/13, GE 2014 S. 394 und vom 5.3.2014, 65 S 406/13, GE 2014 S. 589). STÜ

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 8/2014

Mieterhöhung: Zustimmung durch Zahlung

Liegt die vom Mieter gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. bis zur sog. Kappungsgrenze (20% bzw. 15% in München) verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert ist (§ 558 Abs. 1 BGB).

Der Vermieter kann also nicht einseitig die Miete erhöhen, sondern muss den Mieter mit dem Mieterhöhungsverlangen zur Zustimmung der Mieterhöhung auffordern.

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558 b Abs. 1 BGB).

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zu, kann der Vermieter vor dem zuständigen Amtsgericht auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden; andernfalls kann das Mieterhöhungsverlangen nicht mehr weiter verfolgt werden, sondern muss neu gestellt werden (§558 b Abs. 2 BGB).

Die Zustimmung des Mieters ist nicht an eine bestimmte Form gebunden. Sie muss also nicht unbedingt schriftlich erteilt werden. Eine mündliche Zusage genügt. Allerdings können sich für den Vermieter Beweisprobleme ergeben, wenn sich der Mieter nach Ablauf der Klagefrist an seine mündlich abgegeben Zustimmung nicht mehr erinnern will.

Die Zustimmung zur Mieterhöhung kann auch durch schlüssiges Handeln, z.B. durch Zahlung der erhöhten Miete erfolgen. Umstritten ist, wie oft der Mieter die erhöhte Miete gezahlt haben muss bis der Vermieter von einer schlüssigen Zustimmung ausgehen darf.

Dazu hat das LG München I jetzt entschieden, dass schon die einmalige Zahlung der geforderten Miete, jedenfalls aber die mehrmalige Zahlung aus der maßgeblichen objektiven Sicht des Vermieters nur so verstanden werden kann, dass damit dem Mieterhöhungsverlangens zugestimmt wird.

Dies gilt auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen aus formellen Gründen unwirksam war (z.B. bei fehlender oder unzureichender Begründung durch Mietspiegel, Vergleichsmieten oder Sachverständigengutachten). Auch in diesem Fall kommt es zu einer einvernehmlichen Änderung der Miethöhe.

Ferner kann bei einer Mehrheit von Mietern (z.B. einem Ehepaar) die Überweisungs der erhöhten Miete nur als Zustimmung beider Mieter verstanden werden.

An der konkludenten (schlüssigen) Zustimmung muss sich jedenfalls auch derjenige Mieter festhalten lassen, der die erhöhte Miete nicht selbst gezahlt (AG München, Urteil v. 14.8.2013, 452 C 11426/13; LG München I, Hinweisbeschluss v. 14.10.2013, 14 S 20794/13, ZMR 2014 S. 460). STÜ

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 8/2014

Mieter trägt Vermieterin auf Händen:Kündigung unbegründet

Mit diesem Sachverhalt, der an sich nicht unerfreulich klingt, musste sich der Bundesgerichtshof (BGH) befassen. Das Besondere in diesem Fall: Der Mieter hat die Vermieterin gegen ihren Willen aus seiner Mietwohnung getragen.

Der Grund: Anlässlich einer Kontrolle der Rauchmelder wollte die Vermieterin auch gleich die gesamte Wohnung, d.h. auch die Zimmer besichtigen, in denen keine Rauchmelder installiert waren. Dem widersprach der Mieter und forderte die Vermieterin auf, die Wohnung zu verlassen. Nachdem sich die Vermieterin weigerte, trug der Mieter sie kurzerhand aus der Wohnung. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos mit der Begründung, die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei aufgrund dieses Vorfalls nicht mehr zumutbar.

Der Bundesgerichtshof erklärte die Kündigung für rechtsunwirksam. Die Vermieterin habe das Hausrecht des Mieters verletzt , da sie zur Kontrolle der Rauchmelder zwar alle Zimmer, in denen Rauchmelder installiert waren, betreten und besichtigen durfte; ohne entsprechende Vorankündigung aber nicht auch die Zimmer, in denen keine Rauchmelder installiert waren. Daher trage die Vermieterin nach Auffassung des BGH eine gewisse Mitschuld an dem Vorfall. Der Mieter habe die Grenzen erlaubter Notwehr nur geringfügig überschritten und damit möglicherweise sogar zu einer Deeskalation der Situation beigetragen. Der Vermieterin könne die Fortsetzung des Mietverhältnisses daher durchaus zugemutet werden (BGH, Urteil v. 4.6.2014, VIII ZR 289/13).

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Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 8/2014

Kündigung: Fristlose Kündigung bei ungenehmigten baulichen Änderungen

Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Mieter nicht mehr zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB). Dies ist nach der Rechtsprechung der Fall, wenn der Mieter ohne vorherige Genehmigung des Vermieters Eingriffe in die Bausubstanz der Mietwohnung vornimmt, so z.B. die Wand zwischen Bad und Gäste-WC beseitigt (LG Berlin, Urteil v. 3.9.2012, 67 S 514/11, WuM 2012 S. 624), eine „Katzenklappe“ (13x16 cm großes Loch) in die Eingangstüre schneidet und den Rückbau verweigert (LG Berlin, Urteil v. 24.9.2004, 63 S 199/04, MM 2004 S. 411) oder durch Vergrößerung des Türausschnitts mittels Betonsägearbeiten, die sich auf die Statik auswirken können, eine größere Wohnungseingangstüre einbaut (AG Berlin, Urteil v. 26.9.2013, 6 C 68/13, GE 2014 S. 257).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 8/2014

Mieterhöhung: Zustimmung durch Zahlung

Liegt die vom Mieter gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. bis zur sog. Kappungsgrenze (20% bzw. 15% in München) verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert ist (§ 558 Abs. 1 BGB).

Der Vermieter kann also nicht einseitig die Miete erhöhen, sondern muss den Mieter mit dem Mieterhöhungsverlangen zur Zustimmung der Mieterhöhung auffordern.

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558 b Abs. 1 BGB).

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zu, kann der Vermieter vor dem zuständigen Amtsgericht auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden; andernfalls kann das Mieterhöhungsverlangen nicht mehr weiter verfolgt werden, sondern muss neu gestellt werden (§558 b Abs. 2 BGB).

Die Zustimmung des Mieters ist nicht an eine bestimmte Form gebunden. Sie muss also nicht unbedingt schriftlich erteilt werden. Eine mündliche Zusage genügt. Allerdings können sich für den Vermieter Beweisprobleme ergeben, wenn sich der Mieter nach Ablauf der Klagefrist an seine mündlich abgegeben Zustimmung nicht mehr erinnern will.

Die Zustimmung zur Mieterhöhung kann auch durch schlüssiges Handeln, z.B. durch Zahlung der erhöhten Miete erfolgen. Umstritten ist, wie oft der Mieter die erhöhte Miete gezahlt haben muss bis der Vermieter von einer schlüssigen Zustimmung ausgehen darf.

Dazu hat das LG München I jetzt entschieden, dass schon die einmalige Zahlung der geforderten Miete, jedenfalls aber die mehrmalige Zahlung aus der maßgeblichen objektiven Sicht des Vermieters nur so verstanden werden kann, dass damit dem Mieterhöhungsverlangens zugestimmt wird.

Dies gilt auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen aus formellen Gründen unwirksam war (z.B. bei fehlender oder unzureichender Begründung durch Mietspiegel, Vergleichsmieten oder Sachverständigengutachten). Auch in diesem Fall kommt es zu einer einvernehmlichen Änderung der Miethöhe.

Ferner kann bei einer Mehrheit von Mietern (z.B. einem Ehepaar) die Überweisungs der erhöhten Miete nur als Zustimmung beider Mieter verstanden werden.

An der konkludenten (schlüssigen) Zustimmung muss sich jedenfalls auch derjenige Mieter festhalten lassen, der die erhöhte Miete nicht selbst gezahlt (AG München, Urteil v. 14.8.2013, 452 C 11426/13; LG München I, Hinweisbeschluss v. 14.10.2013, 14 S 20794/13, ZMR 2014 S. 460). STÜ

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 8/2014

MIETMINDERUNG Keine erneute Mängelanzeige bei unterlassener Behebung

Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel an der Mietsache (z.B. Feuchtigkeitsschäden), ist der Mieter gem. § 536 c Abs. 1 BGB verpflichtet, dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige, obwohl ihm der Mangel bekannt oder nur aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt war, ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (§ 536 c Abs. 2 S. 1 BGB). Ferner ist der Mieter bei unterbliebener Mängelrüge nicht zur Minderung der Miete berechtigt (so bereits BGH, Beschluss v. 10.8.2010, VIII ZR 316/09, WuM 2010 S. 679). Haben die vom Vermieter veranlassten Mängelbeseitigungsarbeiten nicht zu einem dauerhaften Erfolg geführt, trifft den Mieter regelmäßig eine erneute Anzeigepflicht; dies gilt auch dann, wenn sich die nach Anzeige des Schadens versuchte Reparatur (z.B. eines Boilers) als undurchführbar erweist (so LG Gießen, Urteil v. 21.9.1994, 1 S 249/94, WuM 1996 S. 557). Eine erneute Anzeigepflicht besteht dagegen nicht, wenn die fortbestehende Mangelhaftigkeit der Mietsache dem Vermieter oder einem Dritten, dessen Wissen sich der Vermieter zurechnen lassen muss, ohnehin bekannt ist (OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.10.1990, 10 U 15/90, DWW 1991 S. 17). Gleiches gilt, wenn der Vermieter die Beseitigung von Baumängeln, die zu Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in der Mietwohnung geführt haben, trotz bereits gerichtlich ausgeurteilter Mietminderung Unterlässt und sich diese Schäden dann in der Folgezeit infolge der Unterlassung der Mängelbeseitigung verschlimmern. Auch in diesem Fall ist der Mieter nicht verpflichtet, die Ausweitung des Schadens vor Abzug eines entsprechend erhöhten Minderungsbetrages dem Vermieter erneut anzuzeigen, da es auf der Hand lag, dass infolge der unterbliebenen Mängelbeseitigung eine Ausweitung der Schimmelpilzbildung zu besorgen war (BGH, Beschluss v. 18.3.2014, VIII ZR 317/13, WuM 2014 S.278).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler in München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Juli 2014

MIETERHÖHUNG: Hausverwaltung muss Vermieter nicht namentlich benennen

Eine Willenserklärung (z.B. eine Mieterhöhung), die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des vertretenen abgibt, wirkt für und gegen den vertretenen (5 164 Abs. 1 S. 1 BGB). Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgt (§ 164 Abs. 1 S. 2 BGB). Allerdings wird in der mietrechtlichen Literatur und von der Rechtsprechung der Instanzgerichte teilweise die Auffassung vertreten, dass ein Mieterhöhungsverlangen‚ das durch einen Bevollmächtigten, z.B. eine Hausverwaltung, gestellt wird, nur dann wirksam sei, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offengelegt und der Vermieter darin namentlich benannt wird. Dieser Auffassung hat der BGH in einem neuen Urteil widersprochen, da sie mit der gesetzlichen Regelung in § 164 Abs. 1 S.2 BGB, wonach ein konkludentes Handeln in fremden Namen genügt, nicht vereinbar ist. Insofern besteht auch kein Anlass, in Abweichung hiervon aus Gründen des Mieterschutzes für das Mieterhöhungsverlangen eine ausdrückliche Offenlegung der Vertretung zu fordern. Die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertretung ist - wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft - durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gewährleistet. Gibt eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, ist aus diesen Umständen regelmäßig zu entnehmen, dass sie keine Eigenerklärung abgibt, sondern im Namen des Vermieters handelt. Auch aus einer Formulierung am Ende des Mieterhöhungsverlangens „Wir bitten deshalb um Zustimmung…“ folgt nichts Gegenteiliges. Einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und die namentliche Benennung des Vermieters ist daher nicht erforderlich (BGH, Urteil v. 2.4.2014, VIII ZR 231/13).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler in München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Juli 2014

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