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Mangel: Keine Mietminderung bei vorbehaltloser Zahlung

Entsteht während der Dauer eines Mietverhältnisses ein Mangel oder erkennt der Mieter einen bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestehenden Mangel erst später, muss er dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536 c Abs. 1 BGB).

Will der Mieter wegen dieses Sachmangels eine Minderung der Miete geltend machen, ist dies nur bei vorheriger Anzeige des Mangels beim Vermieter zulässig. Bei unterbliebener Mängelrüge ist der Mieter nicht zur Minderung der Miete berechtigt (so bereits BGH, Beschluss v. 10.8.2010, VIII ZR 316/09, WuM 2010, S. 679). Nach der Mängelanzeige kann der Mieter seine Rechte grundsätzlich wieder geltend machen. Nur in Ausnahmefällen kann sich aus § 814 BGB (Leistung in Kenntnis der Nichtschuld) oder aus dem Gesichtspunkt der Verwirkung (§ 242 BGB) ergeben, dass der Mieter auch nach der Mängelanzeige Gewährleistungsansprüche nicht mehr geltend machen kann, so z.B. wenn der Mieter trotz Vorliegen eines Mangels vorbehaltlos über einen sehr langen Zeitraum hinweg die volle Miete gezahlt hat (so bereits BGH, Beschluss v. 11.12.1991, XII ZR 63/90, NJW-RR 1992, S. 267).

Zeigt der Mieter daher einen Mangel der Mietsache zwar an, zahlt aber dann die ungekürzte Miete trotzdem vorbehaltlos weiter, ist nach einem neuen Beschluss des BGH eine (teilweise) Rückforderung der Miete grundsätzlich ausgeschlossen, da davon auszugehen ist, dass der Mieter sein Minderungsrecht kennt und daher gewusst hat, dass er zur Zahlung der vollen Miete nicht verpflichtet ist. Gem. § 814 BGB kann nämlich ein Schuldner, der eine Leistung erbringt, obwohl er weiß, dass er dazu nicht verpflichtet ist, das Geleistete nicht wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Gläubigers zurückfordern (KG Berlin, Beschluss v. 21.12.2012, 8 U 286/11, MDR 2013, S. 396).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Januar 2014

Schadenersatz: 50 Dübellöcher sind zu viel

Bauliche Veränderungen der Mietsache (z.B. Einziehen oder Entfernen von Zwischenwänden, Erstellen von Mauerdurchbrüchen, Einbau einer Etagenheizung) darf der Mieter grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters durchführen. Ausgenommen sind Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs. Dies beruht auf dem Grundsatz, dass der Vermieter dem Wohnungsmieter nicht ohne triftige, sachbezogene Gründe Maßnahmen verbieten darf, die dem Mieter die Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung verbessern (so bereits BVerfG, Beschluss v. 26.5.1993, 1 BvR 208/93, NJW 1993, S. 2035).

Im Rahmen eines solchen vertragsgemäßen Gebrauchs liegen daher solche Maßnahmen, die rückgängig gemacht werden können, keinen Eingriff in die bauliche Substanz darstellen, die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigen und keine nachteiligen Folgewirkungen, z.B. auf die Mitbewohner des Anwesens haben, wie z.B. das Anbringen von zusätzlichen Steckdosen, Erstellen eines Interzugangs, Aushängen von Zimmertüren, sowie auch das Setzen von Dübeln in angemessenem Umfang; insbesondere dann, wenn z.B. im Bad die zum Gebrauch gehörenden Installationen, wie Seifenschalen, Handtuchhalter, Spiegel oder Spiegelschrank fehlen. Dabei hat das Setzen der Dübel immer schonend und unter weitgehender Benutzung der Fliesenfugen zu erfolgen (so bereits LG Berlin, Urteil v. 10.1.2002, 61 S 124/01, NZM 2003, S. 512).

Nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt dagegen z.B. die Montage einer Balkonverkleidung, das Anbringen einer Sichtschutzkonstruktion auf dem Balkon, die fest mit Gebäudeteilen verbunden ist oder die Montage eines Katzennetzes an einer Holzkonstruktion auf einem zur Mietwohnung gehörenden Balkon (so z.B. AG Neukölln, Urteil v. 12.4.2012, 10 C 456/11, GE 2012, S. 691).

Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des AG Mönchengladbach für das Setzen von 50 bis 60 Dübellöcher in einem Zimmer der Mietwohnung. Dies überschreitet den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache mit der Folge, dass der Vermieter vor Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches auf Erstattung der Beseitigungskosten dem Mieter keine vorherige Frist zur Beseitigung setzen muss (AG Mönchengladbach, Urteil v. 2.8.2012, 11 C 329/11, ZMR 2013, S. 724).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Januar 2014

Vermieter muss sich um Neuvermietung bemühen

Veranlasst der Mieter eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, z.B. infolge Zahlungsverzuges oder vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache, muss sich der Vermieter aufgrund der gesetzlichen Verpflichtung zur Schadensminderung (§ 254 Abs. 2 BGB) in zumutbarer Weise um eine Neuvermietung der Räume bemühen, um den vom Mieter zu ersetzenden Mietausfallschaden möglichst gering zu halten.

Dabei ist der Vermieter auch im Falle einer ungünstigen Marktsituation nicht verpflichtet, die Mietsache sofort zu einer reduzierten Miete anzubieten, um möglichst schnell einen neuen Mieter zu finden. Er kann zunächst den Versuch unternehmen, die mit dem gekündigten Mieter vereinbarte Miete zu erzielen (so bereits BGH, Urteil v. 16.2.2005, VIII ZR 162/01, NZM 2005, S. 340, in dem der BGH einen Leerstand von acht Monaten nicht beanstandet hat). Bei gewerblichen Räumen und einer günstigen Marktsituation steht es dem Vermieter u.U. sogar frei, auch eine erhöhte Miete zu verlangen, da es für gewerbliche Räume keine gesetzlichen Beschränkungen gibt (so z.B. KG Berlin, Urteil v. 20.8.2001, 20 U 1223/00, GE 2001, S. 1402).

Jeglicher rechtlichen Grundlage entbehrt nach einem neuen Urteil des OLG Düsseldorf das Verlangen des Mieters, dass eine Neuvermietung innerhalb einer bestimmten „Karenzzeit“, z.B. von zwei bis drei Monaten erfolgen muss. Ist die Vermietungssituation auf dem örtlichen Immobilienmarkt schwierig, kann sogar ein Zeitraum von 14 Monaten bis zur Neuvermietung noch keinen Verstoß des Vermieters gegen seine Schadensminderungspflicht begründen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.10.2012, I-10 U 20/12, ZMR 2013, S. 704).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Januar 2014

Eigenbedarf bei schwerer Erkrankung eines Angehörigen

Eine vermietete Wohnung kann wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder seine Familien- und Haushaltsangehörigen benötigt. Ein „Benötigen“ der vermieteten Räume ist gegeben, wenn der Vermieter vernünftige oder nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnräume für sich oder eine begünstigte Person hat (so bereits BGH, RE v. 20.1.1988, VIII ARZ 4/87, DWW 1988, S. 78).

Dementsprechend kann auch der Wunsch des Vermieters nach einer größeren, günstiger geschnittenen oder gelegenen oder besser ausgestatteten Wohnung ein berechtigtes Interesse an der Kündigung darstellen. Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des LG Hamburg bei einem Eigenbedarf für eine Erdgeschosswohnung, wenn der Vermieter oder ein Angehöriger, für den Eigenbedarf geltend gemacht wird, schwer erkrankt ist und die herausverlangte Wohnung barrierefrei hergerichtet werden soll (LG Hamburg, Urteil v. 14.2.2013, 307 S 456/11, ZMR 2013, S. 635).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Januar 2014

Auch geringer Mietrückstand kann zur Kündigung berechtigen

Zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter erst bei einem Mietrückstand von zwei Monatsmieten berechtigt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Geringere Anforderungen stellt die Rechtsprechung an eine ordentliche, d.h. an eine Kündigung des Vermieters unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist. Zu einer solchen ordentlichen Kündigung ist der Vermieter nach der neueren Rechtsprechung des BGH bereits dann berechtigt, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mindestens einen Monat beträgt. Ein solcher Rückstand stellt eine nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungspflicht durch den Mieter dar, die den Vermieter zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (so bereits BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 107/12).

Aber auch ein Mietrückstand von nur knapp einer Monatsmiete kann im Zusammenhang mit deutlichen Verspätungen in den Vormonaten bereits eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen, die die Interessen des Vermieters an einen möglichst reibungsfreien Ablauf des Mietverhältnisses deutlich schädigt und den Vermieter daher zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (LG Aachen, Urteil v. 14.2.2013, 2 S 348/12, ZMR 2013, S. 797).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Januar 2014

Strafanzeige des Mieters kann Kündigungsgrund sein

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschulden des Mieters, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB).

Strittig und von den Umständen des Einzelfalles abhängig ist die Beantwortung der Frage, ob ein „Anschwärzen“ des Vermieters bei Polizei oder Staatsanwaltschaft ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses sein kann. Beschuldigt der Mieter z.B. den Vermieter ohne sachlichen Grund einer Straftat oder einer Ordnungswidrigkeit, z.B. der Zweckentfremdung von Wohnraum, um ein amtliches Verfahren gegen den Vermieter zu veranlassen, kann eine fristlose Kündigung sogar ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt sein (so bereits LG Frankfurt/M., Urteil v. 10.8.1993, 2-11 S 142/93, WuM 1994, S. 15). Gleiches gilt für vorsätzliche oder leichtfertige inhaltlich unrichtige Strafanzeigen gegen den Vermieter. Dabei kann auch dann, wenn der angezeigte Sachverhalt in objektiver Hinsicht zutreffend sein sollte, eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, wenn der Mieter dem Vermieter leichtfertig Betrugsabsicht unterstellt, ohne dass Anhaltspunkte für ein vorsätzliches Verhalten des Vermieters bestehen (z.B. bei Berechnung der Miete; so bereits BVerfG, Beschluss v. 2.10.2001, 1 BvR 1372/01, WuM 2002, S. 22).

Eine andere Bewertung kann sich ergeben, wenn der Mieter mit der Anzeige objektiv ein eigenes Interesse, z.B. die Aufklärung eines ihn belastenden Sachverhalts verfolgt, weil er sich z.B. selbst als Opfer einer Straftat ansieht und dabei nicht primär das Ziel verfolgt, den Vermieter zu schädigen. In diesem Fall liegt in der Anzeige des Mieters kein Verstoß gegen die mietvertraglichen Treuepflichten vor, der den Vermieter zu fristloser Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen würde (LG Frankfurt/Oder, Urteil v. 15.4.2013, 16 S 230/12, WuM 2013, S. 355).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Januar 2014

Mietpreisbremse – Mieterhöhung prüfen!

Nachdem in der zustande gekommenen Großen Koalition zwischen CDU/CSU und SPD Einigkeit darüber besteht, die Mieten bei Abschluss eines neuen Mietvertrages auf 10% über der ortsüblichen Miete zu deckeln, wird ein entsprechendes Gesetz mit großer Wahrscheinlichkeit auf den Weg gebracht werden – ungeachtet der damit verbundenen verfassungsrechtlichen Probleme (s. BHZ 12/2013).

In München beträgt die durchschnittliche ortsübliche Miete nach dem Münchner Mietspiegel 2013 EUR 10,13/m2. Die durchschnittliche Neuvertragsmiete dürfte danach (außer bei der Erstvermietung eines Neubaus) maximal EUR 11,14/ m2 betragen.

Liegt jedoch die vor der Neuvermietung gezahlte Miete für die konkrete Wohnung über diesem Wert, soll diese Miete (nach derzeitigem Kenntnisstand) auch beim Abschluss eines neuen Mietvertrages vereinbart werden dürfen.

Zur Verminderung von Nachteilen, die Vermietern durch die Neuregelung entstehen werden, sollten Vermieter die Möglichkeiten einer Mieterhöhung in bestehenden Mietverhältnissen (auch bei Indexmieten) rechtzeitig prüfen.

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Januar 2014

Betriebskosten: Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot bei unterlassener Mülltrennung

Eine Verletzung des gesetzlichen Wirtschaftlichkeitsgebots bei der Entstehung von Betriebskosten kann z.B. gegeben sein, wenn der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für einen weit überteuerten Hausmeisterservice oder stark überhöhte Versicherungsprämien ansetzt.

Entsprechend seiner vertraglichen Nebenpflicht, den Mieter nur mit Betriebskosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind, ist der Vermieter gehalten, möglichst günstige Versicherungsverträge abzuschließen und auf dem Markt Vergleichsangebote einzuholen. Dabei darf er sich nicht darauf beschränken, einen Versicherungsmakler zu beauftragen, da es durchaus möglich ist, dass der Versicherungsmakler nicht die günstigste Versicherung anbietet, sondern die Versicherung, bei der er am meisten verdient (so bereits KG Berlin, Beschluss v. 7.2.2011, 8 U 147/10, MDR 2011, S. 652).

Dementsprechend führt nach einem neuen Urteil des LG Köln auch eine unterlassene Trennung des Mülls zu einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn eine Trennung des Mülls möglich gewesen wäre und dies zu einer Einsparung von Müllgebühren geführt hätte (LG Köln, Urteil v. 28.3.2013, 1 S 232/11, ZMR 2013, S. 636).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 64.Jahrgang/Dezember 2013

Modernisierung: Mieterhöhung auch bei unfreiwilligen Maßnahmen

Nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die jährliche Miete um 11% der Kosten erhöhen, die er für die betreffende Wohnung aufgewendet hat. Eine Modernisierung liegt vor, wenn durch die Maßnahmen Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung, § 555 b Nr. 1 BGB); der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird; der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (§ 555 b Nr. 3, 4, 5 BGB).

Gleiches gilt für Maßnahmen, die vom Vermieter aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die er nicht zu vertreten hat (§ 555 b Nr. 6 BGB). Dies bedeutet, dass eine Mieterhöhung auch wegen Maßnahmen zulässig ist, die der Vermieter nicht freiwillig, sondern aufgrund neuer gesetzlicher Bestimmungen durchgeführt hat (z.B. Dämmung der obersten Geschossdecke gem. § 10 Abs. 3,4 EnEV).

Entsprechendes gilt nach einem neuen Urteil des OVG Berlin-Brandenburg für bauliche Änderungen aufgrund von bedingten Anforderungen nach der EnEV, d.h. wenn der Vermieter von der EnEV nicht erzwungene Maßnahmen (z.B. Neuverputzen der Fassade) durchführt und als Folge davon dann auch noch zusätzliche – in diesem Fall erzwungene – Baumaßnahmen nach der EnEV durchführen muss.

Beispiel: Der Eigentümer will den schadhaften Außenputz seines Hauses erneuern. Dazu ist er nach der EnEV zwar nicht verpflichtet. Führt der Eigentümer diese Maßnahme aber dennoch aus, verlangt die EnEV eine vollflächige Erneuerung des Putzes, verbunden mit einer Nachbesserung der Wärmedämmung nach EnEV-Standard. Ausgenommen sind nur Bagatellmaßnahmen, die eine Fläche von weniger als 10% der Fassade betreffen (§ 9 Abs. 1, 3 EnEV 2009).

Auch solche Maßnahmen beruhen dann insgesamt auf Umständen, die der Vermieter „nicht zu vertreten“ hat (i.S. v. § 559 Abs. 1 BGB). Der Vermieter ist daher berechtigt, die jährliche Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Gesamtkosten zu erhöhen. Bei preisgebundenen Wohnungen (z.B. Sozialwohnungen) ist deshalb auch die Zustimmung der Bewilligungsstelle zu einer Mieterhöhung nicht erforderlich (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 6.12.2012, OVG 5 B 1.12, GE 2013, S. 737).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 64.Jahrgang/Dezember 2013

Schönheitsreparaturklausel: Bei Kenntnis der Unwirksamkeit kein Anspruch des Mieters

Führt der Mieter vor seinem Auszug aus der Wohnung im Vertrauen auf die Wirksamkeit einer vertraglichen Schönheitsreparaturklausel Malerarbeiten durch, obwohl er dazu wegen der Unwirksamkeit der Klausel (z.B. wegen starrer Fristen) nicht verpflichtet gewesen wäre, kommt ein Erstattungsanspruch des Mieters in Betracht, da er die Schönheitsreparaturen dann ohne Rechtsgrund erbracht hat und der Vermieter nach Auffassung des BGH dementsprechend ungerechtfertigt bereichert ist (§§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 2 BGB, BGH, Urteil v. 27.5.2009, VIII ZR 302/07, WuM 2009, S. 395).

Dies gilt nach einem Urteil des AG München jedoch nicht, wenn der Mieter die Malerarbeiten in Kenntnis der unwirksamen Klausel ausführt. Erbringt nämlich ein Schuldner (hier: der Mieter) eine Leistung, obwohl er weiß, dass er dazu nicht verpflichtet ist, kann er gem. § 814 BGB das Geleistete nicht wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückfordern. Daher ist ein Bereicherungsanspruch des Mieters wegen Durchführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen (Malerarbeiten) nach § 814 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter eine (z.B. wegen starrer Fristen) unwirksame Endrenovierungsklausel verwendete, über deren Unwirksamkeit in der Tagespresse mehrfach berichtet wurde. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter im Rechtsirrtum die Malerarbeiten vom Mieter gefordert hat (AG München, Urteil v. 2.9.2010, 432 C 13289/10, ZMR 2013, S. 726).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 64.Jahrgang/Dezember 2013
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