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GEBÄUDEVERSICHERUNG :Versicherung muss auch Mietausfall zahlen

Ist der Mieter nach den vertraglichen Vereinbarungen verpflichtet, neben der Miete als Betriebskosten auch die (anteiligen) Kosten der Gebäudefeuerversicherung zu zahlen, liegt darin keine stillschweigende Beschränkung seiner Haftung für die Verursachung von Brand- oder Leitungswasserschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (so bereits BGH. Urteil v. 3.11.2004,VIII ZH 28/04, WuM 2005 S. 57). Allerdings ergibt eine ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrages (zwischen Vermieter und Versicherer) einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers, wenn der Mieter den Schaden durch lediglich einfache Fahrlässigkeit verursacht hat. Der Mieter darf in diesem Fall nicht schlechter gestellt werden, als wenn er die Versicherung selbst abgeschlossen hätte. Daher ist der Vermieter verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen; sofern der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat. Dies gilt hinsichtlich des entstehen Mietausfallschadens nach einem neuem Beschluss des BGH nicht nur dann, wenn der Mieter im Versicherungsfall (hier: Störung der Mietsache durch Brand) von seinem ordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch macht, sondern auch, wenn Parteien das Mietverhältnis einvernehmlich beenden. Ab diesem Zeitpunkt steht dem Vermieter ein Mietausfallschaden, den nach den Grundsätzen der versicherungsrechtlichen Lösung ebenfalls seine Gebäudeversicherung und nicht Mieter zu ersetzen hat (BGH, Beschluss v. 21.1.2014, VIII ZF 48/13, GE 2014 S. 661).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler in München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Oktober 2014

ROLLATOR: Abstellen im Treppenhaus kann zulässig sein

Mieter - sowohl von Wohn- als auch von Geschäftsräumen - sind grundsätzlich auch zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen berechtigt. Bestehen keine besonderen Vereinbarungen, umfasst dieses Recht alle mit dem Wohnen bzw. mit der Benutzung von Geschäftsräumen typischerweise verbundenen Umstände. Dementsprechend ist der Mieter nach ständiger Rechtsprechung berechtigt, einen Kinderwagen oder Rollstuhl im Hausflur an geeigneter Stelle abzustellen, wenn er hierauf angewiesen ist und die Größe des Hausflurs das Abstellen zulässt, d.h. insbesondere weder der Fluchtweg noch der Zugang zu Briefkästen verstellt oder erschwert wird. Auf das Abstellen in der Garage kann der Mieter grundsätzlich nicht verwiesen werden (so z.B. AG Aachen, Urteil v. 30.11.2007, 84 C 512/07). Ob das Transportieren in die Wohnung nach jedem Gebrauch zumutbar ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab (u.a. Größe des Kinderwagens, vorhandener Lift, Gesundheitszustand des Mieters etc.). Dabei ist der Mieter jedenfalls nicht berechtigt, den Kinderwagen im Treppenhaus anzuketten (so Berlin, Urteil v. 15.9.2009, 63 S 487/ GE 2009 S. 1495). Gleiches gilt für Rollatoren von gehbehinderten Mietern, wenn der Mieter auf diese Hilfe angewiesen ist. Einen anderer weiter von der Treppe entfernten PIatz (hier: in einem 20 m entfernten Schuppen muss der Mieter nicht akzeptieren, wenn er diesen Weg ohne Gehhilfe nicht betätigen kann. Insofern ist dem Mieter auch nicht zuzumuten, jedes Mal eine Hilfsperson um das Herbeischaffen der Gehhhilfe zu bitten (AG Recklinghausen, Urteil 27.1.2014, 56 C 98H 3).

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ALLGEMEINE GESCHÄFFSBEDINGUNGEN: Individualvereinbarung nur bei tatsächlichem Aushandeln

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (i.d.R. der Vermieter) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt (§ 305 Abs. 1 BGB). Vorgedruckte Klauseln eines Formularmietvertrages stellen grundsätzlich Geschäftsbedingungen im Sinne dieser Vorschrift dar. Auch Vereinbarungen in Zusatzverträgen werden von der Rechtsprechung als „Geschäftsbedingungen“ qualifiziert, wenn sie für eine „Vielzahl“ von Verwendungen vorgesehen sind, wobei die Rechtsprechung hierfür bereits drei bis fünf Verwendungen ausreichen lässt (so bereits BGH, Urteil v. 29.6.1981, Vll ZR 259/80, NJW 1981 S.2344). Voraussetzung einer Individualvereinbarung ist daher, dass die Ergänzung nicht schon vorher (z.B. in einem anderen Vertrag) verwendet wurde und bei Vertragsschluss auch nicht beabsichtigt war, sie häufiger zu verwenden (so bereits BGH, Urteil v. 2.3.1994, XII ZR 175/92, DWW 1994 S. 249). Die Unterscheidung, ob es sich bei einer bestimmten Vertragsklausel um eine „Geschäftsbedingung“ oder um eine „Individualvereinbarung" handelt, ist praktisch von entscheidender Bedeutung, wenn eine Partei ihre Ansprüche auf diese Klausel stützt und die andere Partei einwendet, die Klausel sei unwirksam. Verlangt z.B. der Vermieter von seinem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen gem. einer mietvertraglichen Vereinbarung und wendet der Mieter ein, diese Klausel sei unwirksam und er sei daher zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, ist vorab die Wirksamkeit der entsprechenden Vereinbarung zu prüfen. Handelt es sich bei dieser Vereinbarung um eine Individualvereinbarung, ist diese nur dann unwirksam, wenn sie gegen zwingendes Recht verstößt, was im Gesetz z.B. durch die Formulierung „Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam" zum Ausdruck gebracht wird; ferner dann, wenn die Vereinbarung gegen Verbotsgesetze (§ 134 BGB) oder gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt oder sittenwidrig im Sinne des § 138 BGB ist. Dies wird jedoch nur im Ausnahmefall gegeben sein. Anders verhält es sich, wenn die Vereinbarung als „Geschäftsbedingung“ zu qualifizieren ist, da in diesem Fall die Wirksamkeit anhand der strengen Bestimmungen der § 305 ff. BGB zu prüfen ist. Danach ist eine Klausel nicht nur nach den erwähnten allgemeinen Regeln, sondern bereits dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner „unangemessen benachteiligt“. Dies wird i.d.R. angenommen, wenn sich die Klausel zu weit zu Lasten des Klauselgegners (hier: des Mieters) von einer gesetzlichen Regelung (z.B. der gesetzlichen Instandhaltungspflicht des Vermieters, (§ 535 BGB) entfernt. Kann der Mieter den Beweis führen, dass die strittige Vereinbarung vom Vermieter für eine mehrfache Verwendung vorgesehen war (z.B. durch Vorlage weiterer Verträge mit inhaltsgleicher Vereinbarung), obliegt es dem Vermieter, darzulegen und zu beweisen, dass die Vereinbarung im Einzelnen ausgehandelt wurde und somit keine Geschäftsbedingung darstellt. Die Anforderungen an dieses „Aushandeln“ werden von der Rechtsprechung jedoch sehr hoch angesetzt, sodass der Nachweis in der Praxis äußerst schwierig ist. Ein Aushandeln setzt voraus, dass der Vermieter den in seinen allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Mieter damit einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich einräumt. Dies kann z.B. dadurch erfolgen, dass der Vermieter dem Mieter im Gegenzug für die eingegangene Verpflichtung, z.B. zu Reparaturen an der Mietsache, andere Vorteile gewährt oder ihm bei anderen vertraglichen Vereinbarungen entgegenkommt. „Aushandeln“ bedeutet somit mehr als bloßes Verhandeln. Dem Mieter muss Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen eingeräumt werden (so bereits BGH, Urteil v. 18.3.2009, XII ZR 200/06, GE 2009 S. 647). Zur Darlegung eines „Aushandelns“ i.S.v. § 305 Abs. 1 S. 3 BGB kann sich der Verwender einer vorformulierten Klausel nach einem neuen Urteil des BGH auch nicht ausschließlich auf eine individualrechtliche Vereinbarung berufen, wonach über die Klausel „ernsthaft und ausgiebig verhandelt wurde“. Mit dem Schutzzweck der §§ 305 ff. BGB ist auch nicht zu vereinbaren, wenn die Vertragsparteien unabhängig von den Voraussetzungen des § 305 Abs. 1 S. 3 BGB („Aushandeln“) die Geltung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen individualrechtlich ausschließen (BGH, Urteil v. 20.3.2014, ZR 248/13, NJW 2014 s. 1725).

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AUFSTELLEN VON SCHRÄNKEN: Wandabstand nur bei Vereinbarung

Kann der durch einen bauphysikalischen Mangel der Mietwohnung bedingte Schimmelfall nur dadurch verhindert werden, dass Schränke im Wandabstand von mindestens 10 cm aufgestellt werden, muss der Vermieter den Mieter bei Vertragsabschluss auf diesen bauphysikalischen Mangel hinweisen, wenn er sich nicht der Gefahr von Schadenersatzansprüchen des Mieters wegen Schimmelschäden (z.B. an dessen Einrichtungsgegenständen) aussetzen will (so bereits LG Münster, Urteil v. 22.3.2011, 3 S 208/10, WuM 2011 S. 359). Ohne entsprechende Vereinbarung ist der Mieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache berechtigt, seine Möbel an jedem beliebigen Platz in der Wohnung, d.h. auch dicht an der Wand aufzustellen (LG Gießen, Urteil v. 2.4.2014,1 S 199/13,WuM 2014 S. 331). Dementsprechend steht dem Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung nicht entgegen, dass sein Wohnverhalten (hier: Aufstellen eines großen Kleiderschrank an einer nördlich gelegenen Außenwand ursächlich für die Schadensentstehung war, wenn es sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs hält und mangels eines Hinweises des Vermieters bei einer entsprechenden Vereinbarung nicht vorwerfbar war. Daher ist der Mieter mangels abweichender Vereinbarungen nicht verpflichtet, beim Aufstellen von Möbel einen Wandabstand von 5 cm oder mehr einzuhalten (LG Mannheim, Urteil 14.2.2007‚ 4 S 62/06, NJW 2007 S. 249 LG Lübeck, Urteil v. 7.3.2014, 1 8106/1 WuM 2014 S. 329).

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KÜNDIGUNG Provozierendes Verhalten des Vermieters muss berücksichtigt werden

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen (§ 543 Abs. 1 BGB). Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens des Mieters, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Tätlichkeiten des Mieters gegen Mitbewohner. den Hausverwalter oder gegen den Vermieter stellen nach ständiger Recht“ Sprechung regelmäßig einen wichtigen Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses dar - unabhängig davon, ob diese Tätlichkeiten auch einen strafrechtlichen Tatbestand (2.8. Körperverletzung) erfüllen. Allerdings sind die Umstände des jeweiligen Einzelfalles zu berücksichtigen, u.a. auch, ob und wie lange das Mietverhältnis schon störungsfrei bestanden hat. Ferner ist nach einem neuen Urteil des BGH in die Würdigung, ob der Vermieter angesichts einer Pflichtverletzung des Mieters ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages hat oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist (§ 543 Abs. 1 BGB) auch ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters (z.B. unberechtigtes Betreten der Mieträume) ein zu beziehen; insbesondere dann, wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat (BGH, Urteil v. 4.6.2014. Vlll ZR 289/13).

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HÄRTEEINWAND DES MIETERS: Mietgericht muss auch Gegenargumenten des Vermieters nachgehen

Der Mieter Wohnraum ist bei einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter in doppelter Hinsicht geschützt. Zum Einen dadurch, dass der Vermieter grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses, d.h. eines gesetzlichen Kündigungsgrundes kündigen kann (z.B. wegen Eigenbedarfs) und zum Anderen durch die Sozialklausel des § 574 BGB. Danach kann der Mieter selbst dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dargelegt und bewiesen hat, der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seiner Familie oder einem Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine solche Härte kann sich insbesondere aus einem hohen Alter oder einer langen Mietdauer ergeben, wobei jedoch einer dieser Gründe allein grundsätzlich keinen Härtegrund darstellt. Hinzu kommen müssen weitere Gründe, z.B. Gebrechlichkeit, Krankheit oder die besondere Verwurzelung mit der Umgebung, die einen Umzug als unzumutbar erscheinen lassen (so z.B. LG Itzehoe, Beschluss v. 20.12.2013, 9 S 31/13, ZMR 2024 S. 287). Behauptet der Mieter, dass mit dem Umzug erhebliche gesundheitliche Risiken verbunden sind, muss er diese substantiiert vortragen und im Bestreitensfall auch beweisen. Die bloße Glaubhaftigkeit des Mietervortrags, ein Umzug sei gesundheitlich nicht zu verkraften (z.B. wegen hohen Alters und Verwurzelung in der Umgebung nach langer Wohndauer), reicht nicht aus, um das Erlangungsinteresse des Eigentümers zurücktreten zu lassen, Aus einem hohen Alter und den damit verbundenen altersgemäßen Einschränkungen der Gesundheit und Fähigkeiten allein lässt sich die Unzumutbarkeit eines Umzugs nicht ableiten. Ferner genügt es nicht, sich mit der Glaubhaftigkeit der Behauptung des Mieters zu begnügen, sein zwischen den Parteien streitiger Allgemeinzustand habe sich durch den Räumungsprozess bereits verschlechtert, ohne Art und Gewicht der angeblichen Beeinträchtigung (durch eine Beweiserhebung) näher aufzuklären. Ebenso wie das Mietgericht sämtlichen vom Mieter dargelegten Zweifeln an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches des Eigentümers nachzugehen hat, gebieten es die Interessen des Eigentümers, dessen Argumente gegen die vom Mieter vorgebrachten Umstände (z.B. Gesundheitsprobleme) zu berücksichtigen und im Wege der Beweisaufnahme Feststellungen darüber zu treffen, welche konkreten Nachteile dem Mieter durch den Eigenbedarf des Vermieters tatsächlich erwachsen würden. Geht das Mietgericht den Einwänden des Vermieters gegen die vom Mieter zur Begründung einer nicht zu rechtfertigenden Härte i.8.d. {3; 564 BGB vorgetragenen Umstände nicht ausreichend nach, verkennt es die Bedeutung und die Tragweite der grundgesetzlichen Eigentumsgarantie (Verfassungsgerichtshof Berlin, Beschluss v. 18.6.2014, VerfGH 153/13, GE 2014 S. 997).

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EIGENBEDARF: Umbau muss realisierbar sein

Der Vermieter kann eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er diese für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Setzt die beabsichtigte Eigennutzung Umbaumaßnahmen voraus (hier: Dach- geschossausbau und Zusammenlegung zweier Wohnungen), muss das Gericht im Streitfalle der Frage nach der baurechtlichen Realisierbarkeit des Eigennutzungswunsches nachgehen. Für die Wirksamkeit der Kündigung ist jedoch grundsätzlich nicht erforderlich, dass die Baugenehmigung bei Ausspruch der Kündigung bereits vorliegt (so bereits OLG Frankfurt/M, Urteil v. 25.6.1992, 20 RE-Miet 7/91, NJW 1992 S. 2300). Der Vermieter muss jedoch bereits im Kündigungsschreiben konkrete Planungen anführen und darlegen, dass das Bauvorhaben zumindest genehmigungsfähig ist und erforderliche Zustimmungen z.B. der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt werden oder bereits vorliegen. Eine ins Einzelne gehende Planung des Umbaus muss zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung allerdings noch nicht vorliegen. Entscheidend ist, ob Vorstellungen, die der Vermieter hinsichtlich seines Raumbedarfs hat, verwirklicht werden können oder ob sie unrealistisch sind. Das Bauvorhaben muss daher soweit konkret geplant sein, dass die Realisierung des Bauvorhabens geprüft werden kann (Hamburg, Urteil v. 27.11.2013, 319209/12, ZMR 2014 S. 456).

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KÜNDIGUNG: Auch Garage darf nicht eigenmächtig geräumt werden

Räumt der Mieter die Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht oder nicht fristgerecht, muss sich der Vermieter staatlicher Hilfe bedienen, um sein Recht auf Räumung und Herausgabe durchzusetzen. Dies geschieht in der Regel durch Erhebung einer Räumungsklage und ggf. Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher aufgrund eines vollstreckbaren Räumungstitels. Eine eigenmächtige Räumung durch den Vermieter mit Hilfe von Schlüsseldienst und Spedition stellt eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 BGB) dar. In diesem Fall haftet der Vermieter gem. § 231 BGB verschuldensunabhängig für die hierdurch entstandenen Schäden. Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, muss sich nach der Rechtsprechung des BGH aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Aufgrund dieser Obhutspflicht muss er die Interessen des an seiner eigenen Interessenwahrung verhinderten Mieters auch dadurch wahren. dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, muss er beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausible sind (BGH, Urteil v. 14.7.2010, VIII 45/09, WuM 2010 S. 578). Dies gilt für alle Arten von vermieteten Räumen; somit auch für die eigenmächtige Räumung einer vermieteten Garage selbst dann, wenn der Vermieter nach der Kündigung des Garagenmietvertrages wegen Zahlungsverzugs angekündigt hat er werde die Garage „entrümpeln“ lassen. Mit der eigenmächtigen Räumung setzt sich der Vermieter über das staatliche Gewaltmonopol hinweg und handelt so widerrechtlich mit der Folge, dass er verschuldensunabhängig für alle Schäden haftet, die er mit der eigenmächtigen Räumung verursacht hat. Insofern sind auch Dritte, die wegen ihrer Beziehung zu Mieter von der Räumung betroffen sind z.B. weil sie eigene Gegenstände in der Garage gelagert hatten (hier: wertvolle Skulpturen) geschützt (OLG Nürnberg Urteil v. 23.8.2013, 5 U 16ol12, ZM 2014 S. 534).

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KÜNDIGUNG Keine Sperrfrist bei nachfolgender Realteilung

Die ordentliche Kündigungsfrist, die der Vermieter bei der Kündigung einer Wohnung z.B. wegen Eigenbedarfs einhalten muss, ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und beträgt maximal neun Monate (§ 573 c Abs. 1 BGB). Wurde jedoch an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet (z.B. Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen) und die Wohnung veräußert, kann sich der Erwerber auf Ei- genbedarf erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. In Gebieten, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedienungen besonders gefährdet ist, beträgt die Sperrfrist 10 Jahre, wenn die Landesregierung von ihrer entsprechenden Ermächtigung Gebrauch gemacht hat, z.B. in der Landeshauptstadt München (§ 577 a BGB). Vor Abfassung der Kündigung einer umgewandelten Wohnung sollte daher bei der zuständigen Gemeinde bzw. Stadtverwaltung angefragt werden, ob in den betreffenden Gebieten eine verlängerte Kündigungssperrfrist gilt. Die Vorschriften über die Kündigungssperrfrist sind auch dann anzuwenden, wenn keine Umwandlung in Wohnungseigentum, sondern eine Realteilung erfolgt, so z.B. wenn vermietete Reihenhäuser durch Realteilung des Gesamtgrundstücks in einzelne selbstständige Grund- stücke aufgeteilt werden. Die Interessenlage ist nämlich in beiden Fällen der Rechtsänderung im Wesentlichen gleich. Aus Sicht des Mieters macht es keinen Unterschied, ob das von ihm gemietete Reihenhaus in Wohnungseigentum umgewandelt oder durch reale Teilung Bestand- teil eines selbstständigen Grundstücks wird. In beiden Fällen steht dem Mieter nach einem Verkauf ein neuer Vermieter gegenüber, der sich - soweit die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind auf Eigenbedarf berufen könnte (so bereits BGH, Urteil v. 28.5.2008, VIII ZR 126/07, WuM 2008 S. 415). Die Sperrfrist des § 577 a BGB greift jedoch nicht ein, wenn die Vermietung nach erstmaliger Eintragung des Wohnungseigentums in das Grundbuch er- folgte. Eine nachfolgende Realteilung des Grundstücks mit erneuter Eintragung ist unerheblich und löst keine Sperrfrist aus (AG Berlin, Urteil v. 26.3.2014, 2 C 225/13, GE 2014 s. 876).

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Kein Zahlungsverzug bei Nichtzahlung durch Jobcenter

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis außerordentlich und fristlos, d.h. ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung von zwei Monatsmieten in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Verzug setzt zwar ein Verschulden des Mieters voraus; allerdings wird das für den Eintritt des Verzugs notwendige Verschulden des Mieters an der Nichtzahlung der Miete gesetzlich vermutet (§ 286 Abs. 4 BGB). Daher trifft den Mieter die Beweislast dafür, dass ein Verschulden an den Mietrückständen im konkreten Fall nicht vorgelegen hat. Ein Verschulden liegt z.B. nicht vor, wenn der Mieter plötzlich so schwer erkrankt ist, dass er keinen Dritten mit der Zahlung beauftragen konnte. Ferner wird dem Mieter das Verschulden des Sozialamts, das die Zahlung übernommen hat, nicht (über § 278 BGB) zugerechnet, da das Sozialamt bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters handelt, sondern die ihm obliegenden hoheitlichen Aufgaben der Daseinvorsorge wahrnimmt (so bereits BGH. Urteil v. 21.10.2009, VIII ZFI 64/09, WuM 2009 S. 2736). Ferner liegt kein Verschulden des Mieters vor. wenn die Nichtbezahlung der Mieten ausschließlich auf einem Versehen und damit auf dem alleinigen Verschulden der Bank beruht, die der Mieter durch Dauerauftrag mit der Überweisung beauftragt hat und der Mieter dieses Versehen auch nicht erkennen konnte, z.B. weil die Miete von seinem Konto zwar abgebucht, aber auf ein falsches Konto überwiesen wurde (so bereits LG München I, Urteil v. 21.9.1994, 14 S 24586/93, WuM 1994 S. 608). Dementsprechend hat das LG Berlin in einem neuen Urteil entschieden, dass sich der Mieter grundsätzlich auch darauf verlassen darf, dass die Mietzahlungen voll- ständig und pünktlich beim Vermieter ein- gehen, wenn diese aufgrund eines behördlichen Bescheids von einem Jobcenter direkt an den Vermieter gezahlt werden. Solange der Mieter keine Kenntnis von einem allein vom Jobcenter zu verantwortenden Ausfall der Mietzahlungen hat, befindet er sich in einem den Zahlungsverzug ausschließenden unvermeidbaren Tatsachenirrtum (§ 286 Abs. 4 BGB). Dieser entfällt erst dann, wenn sich für den Mieter mit hinreichender Deutlichkeit ergibt, dass die vorliegenden Tatsachen die von ihm angenommene Leistungsfreiheit nicht stützen können (LG Berlin, Ur- teil v. 24.7.2014, 67 S 94114, MDR 2014 S. 953).

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