Nachrichten zu Immobilien und Mietrecht in München

Ein Mietverhältnis über Räume, die der Mieter zu Wohn- und zu gewerblichen bzw. freiberuflichen Zwecken nutzen darf (Mischmietverhältnis), kann nicht in ein Wohnungs- und ein gewerbliches Mietverhältnis aufgespalten werden und ist daher zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über gewerbliche Räume zu werten. Wird z.B. ein Haus vermietet, in dem der Mieter im Erdgeschoss eine Praxis betreibt und im Obergeschoss wohnt, ist für die rechtliche Einordnung entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt. Entscheidend ist insofern der wahre, das Rechtsverhältnis prägende, Vertragszweck, d.h. die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Parteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll und welche Art der Nutzung im Vordergrund steht. Ein hiervon abweichender, im Vertrag nur vor- getäuschter Vertragszweck, ist unbeachtIich (BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII ZR 376/13). Die Einordnung als Wohnraum- oder als Geschäftsraummietverhältnis hat erhebliche Auswirkungen: Im Gegensatz zu Wohnungsmietern genießen Geschäftsraummieter keinen Schutz gegen Kündigungen und Mieterhöhungen. Ein unbefristetes Geschäftsraummietverhältnis kann grundsätzlich ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses, d.h. eines Kündigungsgrundes gekündigt werden; auch zur Durchsetzung einer Mieterhöhung durch eine sog. Änderungskündigung (Kündigung des Mietverhältnisses und Angebot eines neuen Mietvertrages mit höherer Miete). Ferner kann der Mieter auch bei Vorliegen besonderer Härtegründe weder die befristete noch die unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunter- halt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu (BGH, a.a.O. unter Aufgabe von BGH, Urteil v. 16.4.1986, VIII ZR 60/85). Bei der rechtlichen Einordnung ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalles abzustellen, wobei das Gericht beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann, so z.B. auf das verwendete Vertragsformular, das Verhältnis der Gewerbe zu den Wohnraumflächen, die Verteilung der Gesamtmiete auf Gewerbe und Wohnung sowie auf Formulierungen im Mietvertrag, die auf Wohnraum bzw. Gewerberaum hin- deuten. Dabei spricht z.B. ein unbefristeter Mietvertrag ebenso wie eine Vereinbarung, die eine einheitliche Miete ohne Umsatzsteuer ausweist, für ein Wohnraummietverhältnis. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (BGH, Urteil v. 9.7.2014, Vlll ZR 376/13).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Dezember 2014

Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs mit zwei Monatsmieten kann der Mieter von Wohnraum durch vollständige Nachzahlung der Rückstände innerhalb der gesetzlichen Schonfrist, d.h. bis spätestens zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage unwirksam machen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine Kündigung vorausgegangen war, die der Mieter durch vollständige Nachzahlung der Miete unwirksam gemacht hat. Spricht der Vermieter eine wirksame außerordentliche (fristlose) und hilfsweise eine ordentliche (fristgemäße) Kündigung wegen Zahlungsverzuges aus, führt ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vorgenommener Ausgleich sämtlicher Rückstände durch den Mieter ausschließlich zur Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung. Ein Festhalten des Vermieters an der ordentlichen Kündigung trotz Zahlungsausgleich ist nur in seltenen, besonders gelagerten Ausnahmefällen treuwidrig. Die UnverzügIichkeit des Zahlungsausgleichs durch den Mieter nach Zugang der Kündigung allein, macht das Festhalten des Vermieters an der ordentlichen Kündigung nicht treuwidrig (LG Berlin, Beschluss v. 16.9.2014, 67 S 290/14, MDR 2014 S. 1250).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Dezember 2014

Fallen die in einer Eigenbedarfskündigung geltend gemachten Gründe nachträglich weg (z.B. weil die begünstigte Person inzwischen eine andere Wohnung bezogen hat oder verstorben ist), ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter davon zu unterrichten und auf dessen Verlangen das Mietverhältnis fortzusetzen. Allerdings besteht diese Mitteilungspflicht nach der Rechtsprechung des BGH nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, d.h. bis zu dem Zeitpunkt zu dem das Mietverhältnis endet (BGH, Urteil v. 9.11.2005, VIII ZR 339/04, WuM 2005 S. 782). Das Entfallen der Eigenbedarfsgründe nach diesem Zeitpunkt ist daher unerheblich. Ein Hinausschieben dieses Zeitpunktes über das Ende des Mietverhältnisses hinaus, z.B. bis zum Ablauf einer gerichtlichen Räumungsfrist oder bis zur Räumung der Wohnung durch den Mieter, wird vom BGH abgelehnt, weil dadurch der vertragsuntreue Mieter, der es auf einen Prozess ankommen lässt, privilegiert würde gegenüber dem vertragstreuen Mieter, der pünktlich zum Ablauf der Kündigungsfrist ausgezogen ist. Anders ist die Rechtslage nach einem neuen Urteil des LG Gießen, wenn der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist berechtigterweise weiter bewohnt, z.B. wegen eines zwischenzeitlich geschlossenen Räumungsvergleichs. In diesem Fall kann die unterlassene Mitteilung über den Wegfall des Eigenbedarfs Schadenersatzansprüche des Mieters auch dann begründen, wenn der Räumungsvergleich „im Hinblick auf den geltend gemachten Eigenbedarf“ geschlossen worden ist (AG Gießen, Urteil v. 16.6.2014, 48 C 231/13, WuM 2014 S. 561).

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Der Mieter von Wohnraum ist bei einer Kündigung durch den Vermieter - abgesehen von wenigen Ausnahmefällen - in doppelter Hinsicht geschützt. Zum Einen dadurch, dass der Vermieter grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses kündigen kann (z.B. wegen Eigenbedarfs) und zum Anderen durch die Sozialklausel des § 574 BGB, wonach der Mieter selbst dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dargelegt und bewiesen hat, unter bestimmten Voraussetzungen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte z.B. liegt vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs. 2 BGB). Bei der Frage der Zumutbarkeit kann der Mieter nach einem neuen Beschluss des LG München I nicht darauf bestehen, dass ein bestimmter Status Quo erhalten bleibt. Der Mieter kann daher Ersatzwohnraum nicht schon deshalb ablehnen, weil sich dieser in einem anderen Stadtteil befindet und er deshalb längere Fahrstrecken zur Arbeitsstätte, Schule oder Kinderbetreuungseinrichtungen zurücklegen muss. Grundsätzlich ist dem Mieter ein Umzug innerhalb des gesamten Stadtgebiets zumutbar (LG München I, Beschluss v. 27.10.2014, 14 T 201 95/1

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Dezember 2014

Der Vermieter kann vom Mieter verlangen, dass dieser ihm das Betreten und Besichtigen der Mieträume gestattet, wenn der Vermieter einen Anspruch in Ansehung der Mietsache hat oder sich Gewissheit verschaffen will, ob ihm ein solcher Anspruch zusteht und die Besichtigung der Räume aus diesem Grund von Interesse ist (z.B. Aufmaß zum Zwecke einer Mieterhöhung, Besichtigung durch Kauf- oder Mietinteressenten nach Kündigung; aber auch z.B. zum Ablesen von Messeinrichtungen). Verweigert der Mieter dem (gerichtlich bestellten) Sachverständigen mehrfach den Zutritt zu der zu begutachtenden Mietsache. kann das Gericht wegen dieser Beweisvereitelung die vom Vermieter aufgestellte Beweisbehauptung (hier: zur Miet- höhe) als zutreffend unterstellen (so bereits LG Berlin, Urteil v. 3.8.2012, 63 S 359/10, ZMR 2014 S. 447). Gleiches gilt, wenn der Mieter z.B. die Richtigkeit der in die Heizkostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte bestreitet; aber dem vom Gericht bestellten Sachverständigen an sämtlichen Terminen keinen Zutritt zur Wohnung gewährt. In diesem Fall ist wegen Beweisvereitelung von der Richtigkeit der Messergebnisse auszugehen (LG Berlin, Urteil v. 5.6.2014, 67 S 449/12, GE 2014 S. 1199).

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In der Betriebskostenverordnung ist die Umlagefähigkeit der Kosten der Eichung von Erfassungsgeräten gesetzlich bestimmt. Insofern können auch die Kosten des Austausches von Erfassungsgeräten infolge einer gesetzlichen vorgeschriebenen Eichung im Rahmen der Heizkostenabrechnung auf die Mieter um- gelegt werden. Dabei ist nach § 7 Abs. 2 Heizkv auch eine Aufteilung auf mehrere Jahre zulässig. Gleiches gilt für Wartungskosten von elektronischen Heizkostenverteilern einschließlich des Batterieaustausches. Eine Kostenumlage ist jedoch nicht möglich, wenn der Austausch infolge eines Defekts erforderlich wird, da es sich dann um eine nicht umlagefähige Instandhaltungsmaßnahme handelt. Eichpflichtig sind u.a. Kaltwasserzähler; diese müssen alle sechs Jahre geeicht werden, Warmwasserzähler alle fünf Jahre. Eichpflichtig sind ferner Wärmezähler (bzw. Warmwasserzähler), d.h. Messgeräte, die den Wärmeverbrauch in physikalischen Einheiten (z.B. Megawattstunden) angeben. Dagegen sind Heizkostenverteiler, die nach dem Verdunstungsprinzip funktionieren, keine Messgeräte, da sie nicht die verbrauchte Wärmemenge messen, sondern nur einen Verhältniswert anzeigen. Solche Heizkostenverteiler sind daher nicht eichpflichtig (AG Pankow, Urteil v. 1.7.2014, 9 C 58/14. GE 2014 S. 1143).

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Nach dem gesetzlichen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB) soll der Vermieter im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraum möglichst wirtschaftlich, d.h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis vorgehen. Dabei ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet, vor der Vergabe von Leistungen (z.B. Hausmeisterarbeiten, Reinigungsarbeiten) verschiedene Angebote einzuholen und dann den jeweils preiswertesten Anbieter zu wählen. Ferner steht es in seinem Ermessen, ob er mit den Arbeiten eine Privatperson, z.B. einen von ihm beschäftigten Hausmeister, oder eine professionelle Firma beauftragt; anderenfalls wäre der Vermieter in seiner Bewirtschaftung des Objekts unangemessen stark eingeschränkt (so bereits LG Hannover, Urteil v. 31.1.2002, 3 S 126801/81, WuM 2003 S. 450). Dementsprechend ist der Vermieter auch nicht verpflichtet, die Entwicklung der Heizölpreise am Markt zu beobachten und Heizöl immer dann nachzukaufen, wenn die Preise günstig sind (so bereits LG München I, 15 S 2267/02). Heizkosten sind daher auch dann uneingeschränkt umlagefähig, wenn der Vermieter das Heizöl nicht zum optimalen Einkaufspreis gekauft hat (LG Berlin, Urteil v. 30.7.2014, 65 S 12/14, GE 2014 S. 1203).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Dezember 2014

Grundsätzlich kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Allerdings darf er die Miete inner- halb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz beträgt sogar nur 15 Prozent, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Diese Gebiete müssen von den Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmt werden. Am 3. Mai 2013 hat die bayerische Landesregierung von dieser Ermächtigung zunächst in Form der Kappungsgrenzesenkungsverordnung Gebrauch gemacht und für die kreisfreie Stadt München die Kappungsgrenze auf 15 Prozent gesenkt. Am 23. Juli 2013 wurde mit der Zweiten Kappungsgrenzesenkungsverordnung auch für viele weitere Gemeinden die Kappungsgrenze auf 15 Prozent gesenkt.

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Dezember 2014

Zieht der Mieter ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag (z.B. infolge einer unwirksamen Kündigung9 endgültig aus und zahlt keine Miete mehr, kann der Vermieter die Räume weiter vermieten. Er ist nicht gezwungen, den ursprünglichen Mieter aus dem Vertrag zu entlassen; jedoch sollte er dem Mieter in diesem Fall den Zweck der Weitervermietung (Schadensminderung) mitteilen und den Mieter auf den Fortbestand seiner Haftung hinzuweisen (so bereits OLGT Düsseldorf, Urteil v. 23.10.1997, 10 U 39/97, WuM 1998 S438).

Der Nachfolgemieter und der ursprüngliche Mieter sind nicht als Gesamtschuldner haftbar, da Grundlage der Haftung unterschiedliche Mietverträge sind. Der Anspruch darauf, dass der Vermieter Zahlungen, die er von dem Folgemieter erhält, auf die gegen ihn gerichtliche Forderung anrechnet. Dies gilt aber nur für die vom Nachfolger tatsächlich erhaltenen Mietzahlungen. Allein der vertragliche Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung gegen den Nachfolger reicht für eine Anrechnung nicht aus (so bereits Celle, Urteil v. 29.01.2003, 2 U 150/02, ZMR 2003 S.343).

Scheitert der Anschlussmietvertrag, kann der Vermieter den Mieter erneut auf Zahlung der Miete in Anspruch nehmen.

Bei Vermietung zu einer niedrigeren – jedoch dem erzielbaren Marktpreis entsprechenden – Miete ist der Miete zur Zahlung der Mietdifferenz verpflichtet. Dies gilt unabhängig davon, ob sich der Mieter im Interesse der Schadensminderung mit der Weitervermietung einverstanden erklärt /OLG Karlsruhe, Urteil v. 28.10.2004, 9 U 110/04, ZMR 2005 S.191).

In diesem Fall handelt der Mieter nach einem neuen Beschluss des kg Berlin regelmäßig rechtsmissbräuchlich, wenn er die Zahlung der Differenzmiete verweigern will mit der Begründung, der Vermieter sei wegen der Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen (KG Berlin, Beschluss v. 8.1.2014, 8 U 132/12, ZMR 2014 S. 352).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ November 2014

Hat der Mieter die angemietete Wohnung einem Dritten (z.B. einem Untermieter) überlassen, kann der Vermieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses auch unmittelbar von dem Dritten zurückfordern (§ 546 Abs. 2 BGB).

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, hat der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 546 a BGB in Höhe der ortsüblichen Miete.

Allerdings kann der Eigentümer nach einem neuen Urteil des BGH von einem auf Herausgabe verklagten Untermieter, der lediglich einen Teil der dem Hauptmieter überlassenen Wohnung in Besitz hatte, nur den auf diesen Teil entfallenden (objektiven) Mietwert der genutzten Räume verlangen, wenn der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht fristgerecht räumt.

Der Besitzer muss dem Eigentümer nämlich nur die Nutzungen herausgeben, die er nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit, d.h. nach Zustellung der Räumungsklage zieht (§ 987 Abs. 1 BGB). Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisse3s nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vergleichbare Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Objekte ortsüblich ist (§ 546 Abs. 1 BGB). Allerdings sind die von dem Untermieter herauszugebenden Nutzungen auf die von ihm genutzten Räume beschränkt, da es im Rahmen des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses um die Nutzungen geht, die vom Besitzer gezogen wurden und an Räumlichkeiten, an denen kein Besitz besteht, keine Nutzungen gezogen werden können.

Ferner kann der Eigentümer von seinem Mieter die Herausgabe des von dem Untermieter erlangten Mietzinses (bzw. der Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe. § 546 a Abs. 1 BGB) verlangen. Insofern liegt zwischen dem Mieter und dem Untermieter gleichzeitig seinen Mieter und den Untermieter in Anspruch nehmen, wobei die Vorschriften der Gesamtschuld (§§ 421 ff. BGB) analog heranzuziehen sind (BGH, Urteil v. 14.3.2014, V ZR 218/13).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ November 2014