News der elvirA Immobilien GmbH

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen (§ 543 Abs. 1 BGB). Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens des Mieters, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Tätlichkeiten des Mieters gegen Mitbewohner. den Hausverwalter oder gegen den Vermieter stellen nach ständiger Recht“ Sprechung regelmäßig einen wichtigen Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses dar - unabhängig davon, ob diese Tätlichkeiten auch einen strafrechtlichen Tatbestand (2.8. Körperverletzung) erfüllen. Allerdings sind die Umstände des jeweiligen Einzelfalles zu berücksichtigen, u.a. auch, ob und wie lange das Mietverhältnis schon störungsfrei bestanden hat. Ferner ist nach einem neuen Urteil des BGH in die Würdigung, ob der Vermieter angesichts einer Pflichtverletzung des Mieters ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages hat oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist (§ 543 Abs. 1 BGB) auch ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters (z.B. unberechtigtes Betreten der Mieträume) ein zu beziehen; insbesondere dann, wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat (BGH, Urteil v. 4.6.2014. Vlll ZR 289/13).

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Der Mieter Wohnraum ist bei einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter in doppelter Hinsicht geschützt. Zum Einen dadurch, dass der Vermieter grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses, d.h. eines gesetzlichen Kündigungsgrundes kündigen kann (z.B. wegen Eigenbedarfs) und zum Anderen durch die Sozialklausel des § 574 BGB. Danach kann der Mieter selbst dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dargelegt und bewiesen hat, der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seiner Familie oder einem Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine solche Härte kann sich insbesondere aus einem hohen Alter oder einer langen Mietdauer ergeben, wobei jedoch einer dieser Gründe allein grundsätzlich keinen Härtegrund darstellt. Hinzu kommen müssen weitere Gründe, z.B. Gebrechlichkeit, Krankheit oder die besondere Verwurzelung mit der Umgebung, die einen Umzug als unzumutbar erscheinen lassen (so z.B. LG Itzehoe, Beschluss v. 20.12.2013, 9 S 31/13, ZMR 2024 S. 287). Behauptet der Mieter, dass mit dem Umzug erhebliche gesundheitliche Risiken verbunden sind, muss er diese substantiiert vortragen und im Bestreitensfall auch beweisen. Die bloße Glaubhaftigkeit des Mietervortrags, ein Umzug sei gesundheitlich nicht zu verkraften (z.B. wegen hohen Alters und Verwurzelung in der Umgebung nach langer Wohndauer), reicht nicht aus, um das Erlangungsinteresse des Eigentümers zurücktreten zu lassen, Aus einem hohen Alter und den damit verbundenen altersgemäßen Einschränkungen der Gesundheit und Fähigkeiten allein lässt sich die Unzumutbarkeit eines Umzugs nicht ableiten. Ferner genügt es nicht, sich mit der Glaubhaftigkeit der Behauptung des Mieters zu begnügen, sein zwischen den Parteien streitiger Allgemeinzustand habe sich durch den Räumungsprozess bereits verschlechtert, ohne Art und Gewicht der angeblichen Beeinträchtigung (durch eine Beweiserhebung) näher aufzuklären. Ebenso wie das Mietgericht sämtlichen vom Mieter dargelegten Zweifeln an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches des Eigentümers nachzugehen hat, gebieten es die Interessen des Eigentümers, dessen Argumente gegen die vom Mieter vorgebrachten Umstände (z.B. Gesundheitsprobleme) zu berücksichtigen und im Wege der Beweisaufnahme Feststellungen darüber zu treffen, welche konkreten Nachteile dem Mieter durch den Eigenbedarf des Vermieters tatsächlich erwachsen würden. Geht das Mietgericht den Einwänden des Vermieters gegen die vom Mieter zur Begründung einer nicht zu rechtfertigenden Härte i.8.d. {3; 564 BGB vorgetragenen Umstände nicht ausreichend nach, verkennt es die Bedeutung und die Tragweite der grundgesetzlichen Eigentumsgarantie (Verfassungsgerichtshof Berlin, Beschluss v. 18.6.2014, VerfGH 153/13, GE 2014 S. 997).

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Der Vermieter kann eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er diese für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Setzt die beabsichtigte Eigennutzung Umbaumaßnahmen voraus (hier: Dach- geschossausbau und Zusammenlegung zweier Wohnungen), muss das Gericht im Streitfalle der Frage nach der baurechtlichen Realisierbarkeit des Eigennutzungswunsches nachgehen. Für die Wirksamkeit der Kündigung ist jedoch grundsätzlich nicht erforderlich, dass die Baugenehmigung bei Ausspruch der Kündigung bereits vorliegt (so bereits OLG Frankfurt/M, Urteil v. 25.6.1992, 20 RE-Miet 7/91, NJW 1992 S. 2300). Der Vermieter muss jedoch bereits im Kündigungsschreiben konkrete Planungen anführen und darlegen, dass das Bauvorhaben zumindest genehmigungsfähig ist und erforderliche Zustimmungen z.B. der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt werden oder bereits vorliegen. Eine ins Einzelne gehende Planung des Umbaus muss zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung allerdings noch nicht vorliegen. Entscheidend ist, ob Vorstellungen, die der Vermieter hinsichtlich seines Raumbedarfs hat, verwirklicht werden können oder ob sie unrealistisch sind. Das Bauvorhaben muss daher soweit konkret geplant sein, dass die Realisierung des Bauvorhabens geprüft werden kann (Hamburg, Urteil v. 27.11.2013, 319209/12, ZMR 2014 S. 456).

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Räumt der Mieter die Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht oder nicht fristgerecht, muss sich der Vermieter staatlicher Hilfe bedienen, um sein Recht auf Räumung und Herausgabe durchzusetzen. Dies geschieht in der Regel durch Erhebung einer Räumungsklage und ggf. Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher aufgrund eines vollstreckbaren Räumungstitels. Eine eigenmächtige Räumung durch den Vermieter mit Hilfe von Schlüsseldienst und Spedition stellt eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 BGB) dar. In diesem Fall haftet der Vermieter gem. § 231 BGB verschuldensunabhängig für die hierdurch entstandenen Schäden. Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, muss sich nach der Rechtsprechung des BGH aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Aufgrund dieser Obhutspflicht muss er die Interessen des an seiner eigenen Interessenwahrung verhinderten Mieters auch dadurch wahren. dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, muss er beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausible sind (BGH, Urteil v. 14.7.2010, VIII 45/09, WuM 2010 S. 578). Dies gilt für alle Arten von vermieteten Räumen; somit auch für die eigenmächtige Räumung einer vermieteten Garage selbst dann, wenn der Vermieter nach der Kündigung des Garagenmietvertrages wegen Zahlungsverzugs angekündigt hat er werde die Garage „entrümpeln“ lassen. Mit der eigenmächtigen Räumung setzt sich der Vermieter über das staatliche Gewaltmonopol hinweg und handelt so widerrechtlich mit der Folge, dass er verschuldensunabhängig für alle Schäden haftet, die er mit der eigenmächtigen Räumung verursacht hat. Insofern sind auch Dritte, die wegen ihrer Beziehung zu Mieter von der Räumung betroffen sind z.B. weil sie eigene Gegenstände in der Garage gelagert hatten (hier: wertvolle Skulpturen) geschützt (OLG Nürnberg Urteil v. 23.8.2013, 5 U 16ol12, ZM 2014 S. 534).

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Die ordentliche Kündigungsfrist, die der Vermieter bei der Kündigung einer Wohnung z.B. wegen Eigenbedarfs einhalten muss, ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und beträgt maximal neun Monate (§ 573 c Abs. 1 BGB). Wurde jedoch an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet (z.B. Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen) und die Wohnung veräußert, kann sich der Erwerber auf Ei- genbedarf erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. In Gebieten, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedienungen besonders gefährdet ist, beträgt die Sperrfrist 10 Jahre, wenn die Landesregierung von ihrer entsprechenden Ermächtigung Gebrauch gemacht hat, z.B. in der Landeshauptstadt München (§ 577 a BGB). Vor Abfassung der Kündigung einer umgewandelten Wohnung sollte daher bei der zuständigen Gemeinde bzw. Stadtverwaltung angefragt werden, ob in den betreffenden Gebieten eine verlängerte Kündigungssperrfrist gilt. Die Vorschriften über die Kündigungssperrfrist sind auch dann anzuwenden, wenn keine Umwandlung in Wohnungseigentum, sondern eine Realteilung erfolgt, so z.B. wenn vermietete Reihenhäuser durch Realteilung des Gesamtgrundstücks in einzelne selbstständige Grund- stücke aufgeteilt werden. Die Interessenlage ist nämlich in beiden Fällen der Rechtsänderung im Wesentlichen gleich. Aus Sicht des Mieters macht es keinen Unterschied, ob das von ihm gemietete Reihenhaus in Wohnungseigentum umgewandelt oder durch reale Teilung Bestand- teil eines selbstständigen Grundstücks wird. In beiden Fällen steht dem Mieter nach einem Verkauf ein neuer Vermieter gegenüber, der sich - soweit die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind auf Eigenbedarf berufen könnte (so bereits BGH, Urteil v. 28.5.2008, VIII ZR 126/07, WuM 2008 S. 415). Die Sperrfrist des § 577 a BGB greift jedoch nicht ein, wenn die Vermietung nach erstmaliger Eintragung des Wohnungseigentums in das Grundbuch er- folgte. Eine nachfolgende Realteilung des Grundstücks mit erneuter Eintragung ist unerheblich und löst keine Sperrfrist aus (AG Berlin, Urteil v. 26.3.2014, 2 C 225/13, GE 2014 s. 876).

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Der Vermieter kann ein Mietverhältnis außerordentlich und fristlos, d.h. ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung von zwei Monatsmieten in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Verzug setzt zwar ein Verschulden des Mieters voraus; allerdings wird das für den Eintritt des Verzugs notwendige Verschulden des Mieters an der Nichtzahlung der Miete gesetzlich vermutet (§ 286 Abs. 4 BGB). Daher trifft den Mieter die Beweislast dafür, dass ein Verschulden an den Mietrückständen im konkreten Fall nicht vorgelegen hat. Ein Verschulden liegt z.B. nicht vor, wenn der Mieter plötzlich so schwer erkrankt ist, dass er keinen Dritten mit der Zahlung beauftragen konnte. Ferner wird dem Mieter das Verschulden des Sozialamts, das die Zahlung übernommen hat, nicht (über § 278 BGB) zugerechnet, da das Sozialamt bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters handelt, sondern die ihm obliegenden hoheitlichen Aufgaben der Daseinvorsorge wahrnimmt (so bereits BGH. Urteil v. 21.10.2009, VIII ZFI 64/09, WuM 2009 S. 2736). Ferner liegt kein Verschulden des Mieters vor. wenn die Nichtbezahlung der Mieten ausschließlich auf einem Versehen und damit auf dem alleinigen Verschulden der Bank beruht, die der Mieter durch Dauerauftrag mit der Überweisung beauftragt hat und der Mieter dieses Versehen auch nicht erkennen konnte, z.B. weil die Miete von seinem Konto zwar abgebucht, aber auf ein falsches Konto überwiesen wurde (so bereits LG München I, Urteil v. 21.9.1994, 14 S 24586/93, WuM 1994 S. 608). Dementsprechend hat das LG Berlin in einem neuen Urteil entschieden, dass sich der Mieter grundsätzlich auch darauf verlassen darf, dass die Mietzahlungen voll- ständig und pünktlich beim Vermieter ein- gehen, wenn diese aufgrund eines behördlichen Bescheids von einem Jobcenter direkt an den Vermieter gezahlt werden. Solange der Mieter keine Kenntnis von einem allein vom Jobcenter zu verantwortenden Ausfall der Mietzahlungen hat, befindet er sich in einem den Zahlungsverzug ausschließenden unvermeidbaren Tatsachenirrtum (§ 286 Abs. 4 BGB). Dieser entfällt erst dann, wenn sich für den Mieter mit hinreichender Deutlichkeit ergibt, dass die vorliegenden Tatsachen die von ihm angenommene Leistungsfreiheit nicht stützen können (LG Berlin, Ur- teil v. 24.7.2014, 67 S 94114, MDR 2014 S. 953).

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Von Mietinteressenten wird vor Abschluss des Mietvertrages häufig eine schriftliche Selbstauskunft verlangt, in der der Interessent Fragen zu seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen beantworten soll. Die Rechtsfolgen einer unzutreffenden Beantwortung von Fragen in einer solchen Selbstauskunft richten sich danach, ob die in der Selbstauskunft gestellten Fragen zu- lässig waren. da nur bei unzutreffender Beantwortung von zulässigen Fragen eine Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung bzw. eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter in Betracht kommt. Dagegen bleibt die unzutreffende Beantwortung einer unzulässigen Frage für den Mieter grundsätzlich folgenlos, so z.B. bei Fragen zur Familienplanung, zur sexuellen Orientierung, zur Religionszugehörigkeit, zu einer Mitgliedschaft in einem Mieterverein oder zum Bestehen einer Schwangerschaft. Zulässig sind dagegen Fragen, die Rückschlüsse auf die Bonität des Mieters ermöglichen, z.B. nach den Einkommensverhältnissen, der beruflichen Stellung und dem Arbeitgeber (so bereits LG München I, Urteil v. 25.3.2009, 14 S 18532/08, WuM 2009 S. 348). Zulässig sind ferner Fragen nach dem Familienstand, der Gründe für die Kündigung des vorangegangenen Mietverhältnisses (so AG Kaufbeuren, Beschluss v. 7.3.2013, 6 C 272l13, NJW-RR 2013 S. 849), nach Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung, eines Insolvenzverfahrens in den letzten fünf Jahren oder einer Pfändung des Arbeitseinkommens sowie sonstigen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen. Nach einem neuen Urteil des BGH sind auch Fragen nach Person und Anschrift des Vorvermieters, der Dauer des voran- gegangenen Mietverhältnisses und nach der Erfüllung der dortigen mietvertraglichen Pflichten zulässig, da diese Fragen ebenso wie Fragen nach den Einkommens- und Vermögensverhältnissen des Mietinteressenten - grundsätzlich geeignet sind, sich über die Bonität und die Zuverlässigkeit des Mietinteressenten ein Bild zu machen. Solche Fragen des neuen Vermieters betreffen nicht den Bereich der persönlichen oder intimen Lebensführung des Mietinteressenten und müssen folglich wahrheitsgemäß beantwortet werden (BGH, Urteil v. 9.4.2014, VIII ZR 107l13. NZM 2014 s. 430).

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Beabsichtigt der Vermieter, die vermietete Wohnung zu verkaufen, muss der Mieter grundsätzlich eine Besichtigung durch Kaufinteressenten nach vorheriger Ankündigung dulden. Dies gilt nach einem neuen Urteil des AG Steinfurt selbst dann, wenn noch nicht feststeht, ob die Veräußerung der Wohnung überhaupt durchgeführt werden kann, 2.8. weil einer der Miteigentümer der Wohnung eine Veräußerung ablehnt .Der Vermieter hat keinen Anspruch darauf, die noch bewohnte Wohnung zum Zwecke des Anfertigen von Fotos zu betreten und zu besichtigen. Das Anfertigen von Lichtbildern der noch bewohnten Mieträume, die der Vermieter bzw. Makler dann einer unbestimmten Vielzahl unbekannter Dritter zugänglich machen will, stellt einen erheblichen Eingriff in die grundrechtlich geschützte Privatsphäre des Mieters dar, den dieser nicht hinnehmen muss (so bereits LG FrankenthaL Urteil v. 30.9.2009, 2 S 218/09, WuM 2012 S. 141). Daher ist der Mieter auch nicht verpflichtet, die Fertigung von Lichtbildern der Innenräume seiner Wohnung zwecks Verwendung für Kaufangebote im Internet zu dulden (AG Steinfurt, Urteil v. 10.4.2014, 21 C 987m3. WuM 2014 S. 405).

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Für das Recht des Vermieters zum Betreten und Besichtigen der Mietwohnung existieren keine konkreten gesetzlichen Vorschriften; Soweit auch keine vertraglichen Vereinbarungen getroffen wurden, gesteht die Rechtsprechung dem Vermieter ein Besichtigungs- und Betretungsrecht unter Hinweis auf das dem Mieter in den gemieteten Räumen zustehende Hausrecht nur in engen Grenzen zu. Der Vermieter darf die Räume betreten, wenn dies notwendig ist, damit er seiner Verpflichtung zur Erhaltung eines vertragsgemäßen Gebrauchs (§ 535 BGB) nachkommen kann (z.B. Prüfung, Reparatur, Wartung der Mietsache) oder wenn das Betreten der Wohnung für die Wahrung seiner Rechte erforderlich ist, 2B. Aufmaß zum Zweck einer Mieterhöhung, Besichtigung durch Kauf- oder Mietinteressenten nach Kündigung, Ablesen von Messeinrichtungen, Prüfung, ob vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß durchgeführt wurden. Verweigert der Mieter dem Vermieter unberechtigt den Zutritt zur Mietwohnung, muss der Mieter nicht nur mit einer Klage des Vermieters auf Zutritt, sondern auch mit erheblichen Rechtsnachteilen rechnen. So kann der Mieter z.B. seinen Anspruch auf Mängelbeseitigung verwirken, wenn er Handwerkern wiederholt den Zutritt zur Wohnung verweigert. Ein Anspruch auf Beseitigung des Mangels steht dem Mieter dann nicht mehr zu (AG Münster, Urteil v. 12.620013 C 4552106, NZM 2008 S. 481). Verweigert der Mieter dem (gerichtlich bestellten) Sachverständigen mehrfach den Zutritt zu der zu begutachtenden Mietsache, kann das Gericht wegen dieser Beweisvereitelung die vorn Vermieter aufgestellte Beweisbehauptung (hier: zur Miethöhe)als zutreffend unterstellen (LG Berlin, Urteil v. 3.8.2012, 63 S 359/10, ZMR 2014 S. 447).

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Die Immobilienbewertung seit 1. September 2009 - Die 10 häufigsten Irrtümer präsentiert von Rechtsanwältin/Steuerberaterin, Fachanwältin für Erbrecht Agnes Fischl

In der Ausgabe 05/2014 haben wir einen ersten Überblick über die neue Immobilienbewertung für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke gegeben. Wir werden anlässlich unseres Seminar am 23.09.2014 einen Einblick in die Arbeit der Finanzverwaltung geben. Der zu diesem Termin geplante Vortrag zum Thema „Familiengesellschafi“ findet - verkürzt - im Anschluss statt. Mit diesem Beitrag werden wir die 10 häufigsten Irrtümer zur steuerlichen lmmobilienbewertung für den Erbschafts- und Schenkungsteuerfall aufzeigen: 1. lch brauche sowieso ein Sachverständigengutachten Nein, das steuerliche Bewertungsverfahren hat sich zwar der Regelungen der Verkehrswertermittlung bedient. Dennoch handelt es sich um ein starres Verfahren. Ein Sachverstandigengutachten ist nur dann anzuraten. wenn damit ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden kann (§ 198 BewG). 2. Bei einem Verkauf der Immobilie kurz nach dem Erbfall wird der Verkaufserlös als Steuerwert angesetzt Das ist so nicht richtig. Auch hier ist zunächst der steuerliche Wert zu ermitteln.

Allerdings wird der Sachbearbeiter in der Bewertungsstelle den Kaufpreis sicherlich als Maßstab für die Feststellung der baulichen Möglichkeiten heranziehen. War der Verkauf zeitnah nach dem Stichtag (hier der Erbfall) und ist der Verkaufserlös niedriger, kann dieser Verkaufserlös jedoch als Nachweis des niedrigeren Werts (§ 198 BewG) herangezogen werden. 3. Ich erkläre gar keinen Grundstückswert, sondern warte, welchen Wert das Finanzamt ermittelt Ganz abgesehen davon, dass Sie zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet sind, sollten Sie dem Finanzamt dieses „Feld der steuerlichen Bewertung“ nicht überlassen. Auch das Finanzamt ermittelt „vom Schreibtisch" aus. 4. Die mögliche Bebaubarkeit ist mir egal, der Steuerberater soll den tatsächlichen Baubestand berücksichtigen Eine der wichtigsten und vor allem teuersten Neuerungen dieses steuerlichen Bewertungsverfahrens ist die Tatsache, dass nicht der baurechtliche Istzustand heranzuziehen ist. Vielmehr ist eine baurechtliche Voranfrage zu stellen, um damit die Geschossfläche und die sich hieraus ergebende Geschossflächenzahl (GFZ) zu ermitteln. In München teilt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München den Bodenrichtwert in Abhängigkeit einer GFZ mit. Soweit diese GFZ für das zu bewertende Grundstück nach den vorgenannten Ermittlungen unter- oder überschritten wird, ist der Bodenrichtwert entsprechend anzupassen. Auch diese Anpassung erfolgt nach gesetzlich vorgegebenen Regelungen und kann gerade in den guten Lagen von München zu einer enormen Erhöhung dieses Bodenrichtwerte führen. 5. Bei einem Reihenhaus ist immer der tatsächliche lstzustand für die Berechnung der GFZ zu berücksichtigen Auch diese Aussage ist nicht richtig. Gibt es die Möglichkeit, einen Dachgeschossausbau oder andere bauliche Ausbauten vorzunehmen? Das sind für die GFZ wertbeeinflussende Faktoren.

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