Die Gründe, weshalb man die eigene Immobilie nutzen möchte, können vielfältig sein: Man hat sich von seinem Partner getrennt und braucht plötzlich eine eigene Wohnung, man möchte die Immobilie, in der man lebt verkaufen und braucht ein Dach über dem Kopf oder ein Kund kommt ins Studium und möchte zu Hause ausziehen. Für all die Fälle, in denen der Vermieter die eigene Immobilie für sich oder einen seiner Familienangehörigen braucht, sieht das Gesetz die Möglichkeit für den Vermieter vor, wegen Eigenbedarfs zu kündigen.
Benötigt der Vermieter die eigenen vier Wände selbst, muss er dies im Kündigungsschreiben fundiert begründen. Zahlreiche Gerichte haben entschieden, wer zu den privilegierten Familienangehörigen zählt: Dies sind die Kinder, Enkel, der Ehegatte, Geschwister, Eltern und Großeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Pflegeeltern und Pflegekinder. Auch die Nichte zählt dazu (BGH, VII ZR 159/09). Bei den entfernteren Verwandten, wie zum Beispiel dem Schwager, müssen besondere Umstände hinzutreten wie eine besonders enge Bindung zum Wohnungseigentümer.
Wer das Mietverhältnis beenden möchte, braucht nachvollziehbare und vernünftige Gründe. Solche Gründe liegen etwa dann vor, wenn der Vermieter, der selbst zur Miete wohnt, eine vermietete Wohnung gekauft hat, um dort einzuziehen. Auch wenn er nachweisen kann, dass die vermiete Wohnung größer, besser geschnitten und besser ausgestattet ist, kann er Eigenbedarf anmelden. Auch wer seine kranken Eltern, die im Haus des Mieters wohnen, pflegen will, hat nachvollziehbare Gründe. Dies gilt auch dann, wenn man nur in der vermieteten Wohnung ein Arbeitszimmer zur Verfügung hat oder wenn man die Wohnung für eine Pflegeperson braucht.
Wer den Eigenbedarf allerdings bereits bei Vertragsabschluss hätte erkennen können, hat vor Gericht schlechte Karten. Der Mietvertrag sollte deshalb schon einige Jahre bestehen. So entschied jetzt der Bundesgerichtshof, dass der Vermieter die Wohnung bereits drei Jahre nach Abschluss des Mietvertrags wegen Eigenbedarf kündigen darf, wenn die Gründe dafür bei Vertragsabschluss noch nicht absehbar waren. In dem Fall hatte die Vermieterin gekündigt, weil sie die Wohnung für ihren Enkel benötigte. Dieser hatte in den drei Jahren seine Lebensplanung geändert und wollte nun doch in das vermietete Haus einziehen. Dies sei rechtens, entschied der BGH. Dies sei rechtens, entschied der BGH. Bisher ging der Bundesgerichtshof immer davon aus, dass eine Kündigung rechtsmissbräuchlich sein kann, wenn zwischen Mietvertragsabschluss und Kündigung weniger als fünf Jahre liegen (Urteil vom 20. März 2013, VII ZR 233/12). Wer bereits bei Abschluss des Mietvertrags absehen kann, dass er die Wohnung für sein Kind benötigen wird, sollte gleich einen qualifizierten Zeitmietvertrag abschließen.
Besitzt der Vermieter eine andere freie oder frei werdende Wohnung, muss er unter Umständen in diese Wohnung einziehen. Dies ist der Fall, wenn diese Wohnung nach Größe, Zuschnitt, Lage und Ausstattung der gekündigten Wohnung gleichsteht. Auch wenn der Vermieter nicht in diese Wohnung einziehen will, muss er sie zumindest dem Mieter als Ersatz anbieten. Die Anbieterpflicht besteht aber nur dann, wenn die vergleichbare Wohnung im selben Haus oder derselben Wohnanlage innerhalb der laufenden Kündigungsfrist frei wird. Wer den Eigenbedarf aber nur angibt, um die Wohnung in leerem Zustand besser verkaufen zu können, kann vom Mieter später unter Umständen zur Kasse gebeten werden. Vorgetäuschter Eigenbedarf kann Schadensersatzansprüche des Mieters zur Folge haben. Die Schadensersatzpflicht erstreckt sich dann auf alle mit dem Umzug im Zusammenhang stehenden Kosten wie Umzugskosten, Maklerkosten, höherer Mietzins für die Ersatzwohnung und Kosten für die Instandsetzung der neuen Wohnung.
Bewohnt der Vermieter ebenfalls eine Wohnung im vermieteten Zweifamilienhaus, hat er ein Sonderkündigungsrecht. Im Klartext: Er kann das Mietverhältnis auch ordentlich kündigen, wenn er kein berechtigtes Interesse hat. Im Kündigungsschreiben an den Mieter muss der die Kündigung dann nicht begründen, muss aber darauf hinweisen, dass die Kündigung auf die erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus gestützt wird. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall allerdings um drei Monate gegenüber der normalen Kündigungsfrist. Hat der Vermieter dagegen ein berechtigtes Interesse, wie zum Beispiel Eigenbedarf, muss er dies im Kündigungsschreiben angeben. Ist die Kündigung wirksam begründet, bleibt es bei der normalen gesetzlichen Kündigungsfrist.
Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler in München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Juni 2014
