Nachrichten zu Immobilien und Mietrecht in München

Bei Zahlungsverzug des Mieters mit zwei Monatsmieten kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos (§ 543 Abs. Nr. 3 BGB) und zugleich auch ordentlich (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.

Zahlt der Mieter die Mietrückstände vollständig nach, heilt dies zwar die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung. Diese kann nicht durch nachträgliche Zahlung unwirksam gemacht werden, da die für die fristlose Kündigung geltende gesetzliche „Schonfrist“ nicht für die ordentliche Kündigung gilt(so bereits BGH, Urteil v. 16.2.2005, V ZR 6/04, NZM 2005 S. 334). Allerdings ist zu prüfen, ob das Fehlverhalten des Mieters durch die nachträgliche Zahlung in einem milderen Licht erscheint oder ob das Festhalten des Vermieters an der ordentlichen, fristgemäßen Kündigung sich als treuwidrig i. S. v. §242 BGB erweist (so BGH, Urteil v. 10.10.2012, VII ZR 107/12, GE 2012 S. 1629).

Das Festhalten des Vermieters an der fristgemäßen Kündigung ist auch nach Bezahlung aller offenstehenden Mieten jedenfalls dann nicht treuwidrig (§242 BGB), wenn der Mieter schon früher mit der Mietzahlung in einer Weise in Verzug geraten war, die zur Kündigung berechtigte (LG Berlin, Urteil v. 17.1.2014, 65 S 366/13 GE 2014 S. 394).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Juni 2014

Mit Beendigung des Mietverhältnisses entfallen nicht automatisch sämtliche Rechte und Pflichten der Vetragsparteien. Insofern können den Vermieter vertragliche Nebenpflichten bezüglich der Obhut und Aufbewahrung von offensichtlich nicht wertlosen Gegenständen des Mieters u.a. auch für Postsendungen treffen, insbesondere dann, wenn es sich dabei nicht um unwichtige Werbung, sondern um erkennbar wichtige Geschäftspost handelt.

Wird nach dem Ende des Mietverhältnisses für einen gewerblichen Mieter noch Geschäftspost in den Briefkasten der bisherigen Geschäftsräume eingeworfen, treffen den bisherigen Vermieter nach einem Beschluss des LG Darmstadt Obhuts- und Aufbewahrungspflicht hinsichtlich dieser Postsendungen. Der Vermieter ist daher nicht berechtigt, die Sendungen ohne Nachfrage bei dem bisherigen Mieter einfach in einen öffentlichen Briefkasten zu werfen.

Der Vermieter muss - ohne dass ihn jedoch eine Bringschuld trifft – den Mieter zeitnah über den fehlerhaften Zugang informieren und ihm Gelegenheit zur Abholung geben (LG Darmstadt, Beschluss v. 30.12.2013, 65 T 138/13, NJW-RR 2014 S. 454).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Juli 2014

Den Vermieter trifft grundsätzlich keine Pficht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veralteter Ausstattung dem gegenwärtigen Stand der Technik anzupassen. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung wegen einer veralteten Ausstattung Mängel aufweist, sind mangels gegenteiliger Vereinbarungen grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern die Normen maßgeblich, die bei Errichtung des Gebäudes gegolten haben (so bereits BGH, Urteil v. 6.10.2004, VII ZR 355/03, WuM 2004 S. 715). Daher besteht z.B. keine Verpflichtung des Vermieters, die Heizungsanlage stödnig auf dem neuesten Stand zu halten. Dies gilt auch bei außergewöhnlich hohen Heikosten. Ferner besteht keine Verpflichtung, die Wärmedämmung des Gebäudes, die dem technischen Stand zurzeit der Gebäudeerrichtung entspricht, zu verbessern oder energiesparende Fenster einzubauen.

Eine Nachrüstpflicht besteht nur für Maßnahmen, deren Vornahme gesetzlich vorgeschrieben ist, z.B. Nachrüstpflichten nach der Energieeinsparverordnung, so z.B. die Erneuerung bestimmter über 30 Jahre alter Heizkessel oder die Nachrüstung der Wohnung mit Rauchmeldern, wenn die jeweilige Landesbauordnung dies vorschreibt.

Ferner kann eine Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ausnahmsweise dann bestehen, wenn die Ausstattung einer Altbauwohnung ein zeitgemäßes Wohnen nicht ermöglicht. Insofern ist der Vermieter verpflichtet, einen geiwssen Mindeststandard zu schaffen, der eine Haushaltsführung auch unter Einsatz von gewöhnlichen technischen Hilfsmitteln erlaubt. Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist nur dann vertragsgemäß und berechtigt den Mieter nur dann nicht zur Minderung der Miete, wenn er eindeutig vereinbart, d.h. der erforderliche Sanierungsbedarf genau beschrieben ist.

Daher kann der Mieter z.B. einen Stromanschluss verlangen, der den Betrieb eines Großverbrauchers, z.B. einer Wasch- oder Geschirrspülmaschine bei gleichzeitigen Betrieb eines Elektrogerätes, z.B. eines Staubsaugers ermöglicht. Ferner verlangt eine zeitgemäßge Wohnungsnutzung, dass das Badezimer neben elektrischen Licht auch über eine Steckdose zum Betrieb kleinerer elektrischer Geräte verfügt (so bereits BGH, Urteile v. 26.7.2004, VII ZR 281/03 und v. 10.2.2010, VII ZR 343/08).

Dagegen kann der Mieter (auch bei einer erst im Jahre 2002 gemieteten Wohnung mit drei Stromkreisen) nicht verlangen, dass gleichzeitig eine Waschmaschine und ein besonders leistungsstarker Staubsauger (mit mehr als 1.250 Watt) betrieben werden können. Auch eine Nutzungseinschränkung, dass ein gleichzeitiger Betrieb aller vier Kochplatten des Herdes einschließlich des Backofens auf höchster Leistungsstufe nicht möglich ist, stellt keinen Mietmangel dar. Dies gilt insbesondere dann, wenn Probleme erst dann aufgetreten waren, nachdem der Mieter selbst einen leistungsstärkeren Herd angeschafft hatte (LG Berlin, Urteil v. 19.7.2013, 63 S 362/11, GE 2014 S. 123).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014

Wird vor dem Verkauf bzw. der Vermietung eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien (z.B. Zeitungen, Zeitschriften, Internet) aufgegeben, hat der Verkäufer bzw. Vermieter nach den Bestimmungen der am 1.5.2014 in Kraft tretenden Novelle der EnEV sicher zu stellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält (§ 16 a EnEV 2014):

- Die Art des Energieausweises (Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis)

- Den im Energieausweis genannten Endenergiebedarf bzw. Energieverbrauch (Energiekennwert)

- Die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger, d.h. die Beheizungsart des Gebäudes (z.B. mit Öl, Gas, Strom)

- Bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr sowie die genannte Energieeffizienzklasse (Energieeffiziensbuchstabe) des Gebäudes

Dies gilt sowohl für private Vermieter bzw. Verkäufer als auch für Makler. Ausgenommen sind lediglich private kostenfreie Kleinanzeigen (z.B. am schwarzen Brett im Supermarkt).

Ein Verstoß kann ab 1.5.2014 mit Bußgeld bis zu 15.000€ geahndet werden (§§ 27 Abs. 2 Nr. 6, Art. 3 Abs. 2 EnEV, 8 Abs. 1 Nr. 2 EnEG).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014

Die gesetzliche Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 536 BGB), ist grundsätzlich unabhängig von der Höhe der notwendigen Aufwendungen. Eine Berufung des Vermieters auf die sog. Opfergrenze ist nur in Ausnahmefällen möglich, z.B. wenn das Mängelbeseitigungsverlangen des Mieters treuwidrig ist, weil ein krasses Missverhältnis zwischen Reperaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reperatur für den Mieter sowie der Höhe der Miete andererseits besteht. An die Annahme eines krassen Missverhältnisses stellt die Rechtsprechung jedoch hohe Anforderungen und lässt z.B. Kosten in Höhe von zwei Jahresmieten für Instandsetzung eines mitvermieteten Balkons nicht genügen (so z.B. LG Hamburg, Urteil v. 29.11.1996, 311 S 119/96, WuM 1997 S. 432).

Unzumutbar ist der Renovierungsaufwand für den Vermieter i.d.R. erst dann, wenn er nicht innerhalb eines Zeitraum von ca. 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite aus dem Mietobjekt ausgeglichen werden kann (so OLG Hamburg, Urteil v. 6.9.2002, 4 U 15/00, GE 2001 S. 1266) oder der Reperaturaufwand mehr als das Dreifache des Verkehrswertes des Mietobjekts betragen würde( so BGH, Urteil v. 21.4.2010, VII ZR 131/09.) Ferner ist diese „opfergrenze“ überschritten, wenn z.B. zur Verhinderung des Eindringens von Wasser in den Durchgangsbereich vom Haus zum Keller und zur Tiefgarage die Erneuerung der Betonwanne unter dem Haus und damit der Abriss und der Neuaufbau des Hauses erforderlich wäre (BGH, Urteil v. 20.07.2005, VII ZR 342/03, NZM 2005 S.820.)

Nach einem Urteil des BGH führt es auch bei Überschreiten der Opfergrenze nicht zum Verlust des Leistungsverweigerungsrechts des Vermieters (Einrede aus § 275 Abs. 2 BGB), wenn der Vermieter den zum mangel der Mietsache führenden Umstand vorsätzlich herbeigeführt hat. In einem solchen Fall obliegt es der wertenden Gesamtbetrachtung des Tatrichters, ob er angesichts der von ihm zu berücksichtigenden Gesamtumstände des Einzelfalls die Einrede für begründet erachtet; so z.B. für den Fall, dass der Vermieter auf den ebenfalls in seinem Eigentum stehenden Nachbargrundstück ein Haus erichtet hat dessen Außenwand unmittelbar vor dem Küchenfenster und dem Badezimmerfenster der Mietwohnung angebaut ist. Dies stellt zwar einen Mietmangel dar. Allerdings kann dem Anspruch des Mieters auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs die Opfergrenze entgegenstehen, weil sich die Mängelbeseitigungskosten wegen des unweigerlichen Teilabrisses des mehrstöckigen Nachbargebäudes auf einen hohen sechsstelligen Betrag belaufen würden (LG Berlin, Urteil v. 7.5.2013, 63 S 387/12, GE 2013, S.1203, BGH, Beschluss v. 22.1.2014, VII ZR 135/13, GE 2014 S. 313

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum ist durch § 560 Abs. 4 BGB gesetzlich geregelt, dass jede Partei durch einseitige Erklärung eine Anpassung der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen kann, wenn sich aus der Betriebskostenabrechnung über die vorausgegangene Periode ergibt, dass die geleistete Vorauszahlung infolge stark gestiegener oder gesunkener Betriebskosten nicht mehr den tatsächlich anfallenden Betriebskosten entspricht. Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahe kommen, sodass weder der Mieter dem Vermieter – durch zu hohe Vorauszahlungen – ein zinsloses Darlehen gewährt noch der Vermieter – angesichts zu niedriger Vorauszahlungen – die Nebenkosten teilweise vorfinanzieren muss (so bereits BGH, Urteil v. 18.05.2011, VII ZR 271/10, GE 2011 S.881)

Entsprechendes kann nach einem neuen Urteil des BGH auch bei gewerblichen Mietverhältnissen vereinbart werden. §560 Abs. 4 BGB, wonach die Parteien ein gesetzliches Anpassungsrecht haben, gilt nur für Wohnraummietverhältnisse. Bei gewerblichen Mietverhältnissen können die Vertragsparteien – auch formularvertraglich – vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an die Betriebskostenabrechnungen die Höhe der Vorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf.

Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt auch nicht dem Steuerformerfordernis des § 550 S1. BGB, dass die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen durch einseitige Änderungen des Vermieters auch nicht anführen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag ab der Anpassung der Vorauszahlungen wegen eines Verstoßes gegen die Schriftform nur noch für unbestimmte Zeit gilt (BGH, Urteil v. 05.02.2014, XII ZR 65/13 GE 2014 S.455).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014

Bis zum Inkrafttreten der EnEV 2014ist noch ausreichend, dass der Energieausweis dem Interessenten „zugänglich“ gemacht wird, d.h. ihm muss lediglich die Möglichkeit der Kenntnisnahme vom Inhalt des Energieausweises verschafft werden. Nach dem 1.5.2014 muss der Energieausweis (bzw. eine Kopie) spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. Nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrages muss dem Käufer bzw. Mieter der Energieausweis (oder eine Kopie) unverzüglich übergeben werden (§ 16 Abs. 2 EnEV 2014).

Ein Verstoß gegen diese Verpflichtung kann mit Bußgeld bis zu € 15.000 geahndet werden (§§ 27 Abs. 2 Nr. 3 EnEV, 8 Abs. 1 Nr. 2 EnEG).

Als Interessenten gelten nur Personen, die als künftige Mieter bzw. Käufer tatsächlich in frage kommen. Ein Einsichtsrecht für andere Personen sieht die EnEV nicht vor.

Bei Abschluss des Mietvertrages sollte sich der Vermieter vom Mieter durch dessen Unterschrift bestätigen lassen, dass diesem der Energieausweis übergeben wurde.

Der Mieter kann aus den im Energieausweis genannten Werten keine Ansprüche z.B. auf Mietminderung (wegen eines Mangels der Mietsache) geltend machen, wenn die tatsächlichen Verbrauchswerte die im Energieausweis ausgewiesenen Werte übersteigen, da der Energieausweis gem. § 5 a S. 3 Energieeinsparungsgesetz (EnEG) lediglich der Information dient.

Der Vermieter sollte den Energieausweis aber keinesfalls zur Anlage oder Bestandteil des Mietvertrages machen, da die Angaben in diesem Fall als zugesicherte Eigenschaft gewertet werden könnten, die bei Abweichungen möglicherweise zu Ansprüchen des Mieters führen.

Bei bereits bestehenden Mietverhältnissen kann der Mieter nicht nachträglich die Vorlage eines Energieausweises verlangen.

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014

Mieter mit ausländischer Staatsangehörigkeit oder Muttersprache können einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Montage einer Parabolantenne haben, wenn das hauseigene Breitbandkabel leinen ausreichenden Empfang von Programmen in der Muttersprache des Mieters ermöglicht. Allerdings ergibt sich nach der Rechtsprechung des BGH ein grundsätzlicher Vorrang des Informationsinteresses des Mieters vor dem Eigentumsinteresse des Vermieters weder aus dem Grundgesetz noch aus dem Recht der Europäischen Gemeinschaften.

Daher ist es für einen Anspruch des Mieters auf Duldung einer Parabolantenne nicht ausreichend, dass über diese im Vergleich zu einem bestehenden Kabelanschluss eine größere Zahl von Programmen empfangen werden kann. Entscheidend ist, ob über den Kabelanschluss ein ausreichender Zugang zu Heimatprogrammen besteht (so BGH, Urteil v. 16.11.2005, VIII ZR 5/05, WuM 2006 S. 28).

Dies ist z.B. der Fall, wenn ein Mieter mit türkischer Staatsangehörigkeit über das Kabel sechs türkische Programme empfangen kann; selbst dann, wenn keines dieser Programme seiner Glaubensrichtung (alevitischer Glaube) gerecht wird (so BGH, Urteil v. 10.10.2007, VIII ZR 260/06 WuM 2007 S. 678).

Bei der Frage der ausreichenden Medienversorgung des ausländischen Mieters lässt sich nach einem neuen Urteil des BGH eine bestimmte Zahl von Sendern mit muttersprachlichem Programmangebot nicht allgemein festlegen. Für das gegen das Eigentumsgrundrecht des Vermieters abzuwägende Informationsgrundrecht des Mieters kommt es nämlich nicht auf die Quantität, sondern auf die inhaltliche Ausrichtung der Sender an, die über einen vorhandenen Kabelanschluss empfangen werden können. Die qualitative Bandbreite des muttersprachlichen Informationsangebots hängt somit nicht von der Anzahl der betreffenden Sender ab, sondern kann auch von nur wenigen Sendern gewährleistet sein. Dabei muss auch ein – wenn auch kostenpflichtiges – Angebot von Fernsehsendern im Internet berücksichtigt werden. Insofern ist es dem Mieter angesichts der inzwischen geringen Anschaffungskosten von internetfähigen Computern zumutbar, sein besonderes Informationsbedürfnis (hier: Programme mit religiösen Inhalten, Sportkanal) über das neben dem Breitbandkabelnetz vorhandene Internet zu befriedigen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn im ausländischen (hier: türkischen) Haushalt bereits ein rein beruflichen Zwecken dienender Laptop vorhanden ist (BGH, Beschluss v. 14.5.2013, VIII ZR 268/12, NZM 2013, S. 647; LG Frankfurt/M., Beschluss v. 21.5.2013, 2-13 S 75/12, NJW-RR 2013 S. 1357)

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014

Ist der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Durchführung von Malerarbeiten verpflichtet (z.B. aufgrund einer wirksamen vertraglichen Schönheitsreparaturklausel und Ablauf der flexiblen vertraglichen Fristen); werden die Mieträume vom Vermieter jedoch nach Auszug des Mieters umgebaut, sodass vorgenommene Schönheitsreparaturen wieder zerstört werden müssten, entfällt die Pflicht des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. Allerdings wird der Mieter nicht ersatzlos befreit, da die von ihm übernommene Renovierungspflicht einen Teil des Entgelts für die Überlassung der Mieträume darstellt. Eine ergänzende Auslegung der Renovierungsvereinbarung ergibt somit, dass der Mieter verpflichtet ist, dem Vermieter anstelle der Renovierung den hierzu erforderlichen Geldbetrag zur Verfügung zu stellen (so bereits BGH, Urteil v. 20.10.2004, VIII ZR 378/03, WuM 2005 S. 50).

Diese Verpflichtung des Mieters hat der BGH in einem neuen Urteil auf Fälle beschränkt, in denen die Mieträume nach Auszug des Mieters auch tatsächlich umgebaut werden. Allein die Absicht es Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses, Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung anstelle der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Ausgleichsanspruch in Geld treten zu lassen. Verwirklicht der Vermieter seine Umbauabsicht nicht, z.B. weil er das Objekt veräußert, entfällt dieser Ausgleichsanspruch. Allerdings geht bei einer Veräußerung der Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Käufer über. Dieser kann vom Mieter Erfüllung verlangen oder, falls der Vermieter (Verkäufer) nicht zur Vornahme der Renovierungsarbeiten bereit ist, die Voraussetzungen für einen Schadenersatzanspruch gem. § 281 BGB (Nachfristsetzung zur Durchführung der Arbeiten) schaffen. Dadurch ist gewährleistet, dass der Mieter auch bei einer Veräußerung des Mietobjekts nicht kompensationslos von der von ihm übernommenen Verpflichtung zur Vornahme der Renovierungsarbeiten befreit wird (BGH, Urteil v. 12.2.2014, XII ZR 76/13, GE 2014 S. 453).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014

Wird vor dem Verkauf bzw. der Vermietung eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien (z.B. Zeitungen, Zeitschriften, Internet) aufgegeben, hat der Verkäufer bzw. Vermieter nach den Bestimmungen der am 1.5.2014 in Kraft tretenden Novelle der EnEV sicher zu stellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält (§ 16 a EnEV 2014):

- Die Art des Energieausweises (Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis)

- Den im Energieausweis genannten Endenergiebedarf bzw. Energieverbrauch (Energiekennwert)

- Die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger, d.h. die Beheizungsart des Gebäudes (z.B. mit Öl, Gas, Strom)

- Bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr sowie die genannte Energieeffizienzklasse (Energieeffizienzbuchstabe) des Gebäudes

Dies gilt sowohl für private Vermieter bzw. Verkäufer als auch für Makler. Ausgenommen sind lediglich private kostenfreie Kleinanzeigen (z.B. am schwarzen Brett im Supermarkt).

Ein Verstoß kann ab 1.5.2015 mit Bußgeld bis zu € 15.000 geahndet werden (§§ 27 Abs. 2 Nr. 6, Art. 3 Abs. 2 EnEV, 8 Abs. 1 Nr. 2 EnEG).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014