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Umwandlungsverbot nun beschlossen

Die Bundesregierung hat am 04.11.2020 trotz Protesten aus der CDU den Gesetzentwurf zur Baulandmobilisierung beschlossen. Dieser beinhaltet auch  auch das sogenannte Umwandlungsverbot für Miet- in Eigentumswohnungen. Danach können die jeweiligen Landesregierungen Wohngebiete bestimmen, in welchen eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen vorab behördlich genehmigt werden muss. Hierdurch soll die Anspannung an den Wohnungsmärkten nachlassen.

Nun doch ein Umwandlungsverbot für Mietwohnungen?

Im aktuellen Gesetzgebungsverfahren im Bundestag zur Baulandmobilisierung gab es nun doch eine erneute Wende. Der Gesetzesentwurf sah zunächst ein Umwandlungsverbot für Mietwohnungen vor. Dieses Umwandlungsverbot war zunächst in dem Entwurf zur Baulandmobilisierung als §250 Baugesetzbuch (BauGB) eingefügt worden. 

 

Nach dem Umwandlungsverbot sollen die jeweiligen Landesregierungen für bis zu fünf Jahre Wohngebiete bestimmen, in welchen eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen jeweils vorab behördlich genehmigt werden muss. Herrscht ein nach Bestimmung der Landesregierung ein angespannter Wohnungsmarkt kann die zuständige Behörde die Umwandlung verweigern. Dieser Eingriff in die Eigentumsfreiheit aus Art. 14 GG und die Privatautonomie wurde von der CDU negativ bewertet, sodass zunächst diese Passage aus dem Entwurf entfernt wurde. Nach Widerstand von der SPD wurd die Norm nun doch wieder in den Entwurf aufgenommen. Verbindliches gibt es jedoch noch nicht.

Corona Krise bisher ohne Einfluss auf die Nachfrage nach Wohnungseigentum

Eine repräsentative Umfrage unter 1.000 Bundesbürgern von Interhyp mit Statista bewertet den Einfluss der Corona Krise auf die Nachfrage nach Wohnungseigentum. Bisher ohne Veränderung. Zwar glauben fast 50 % der Befragten, dass sich durch die Corona Krise die wirtschaftliche Situation von Wohnungsinteressenten verschlechtern könnte. Trotzdem gaben knapp 50 % an in den nächsten 10 Jahren eine Immobilie kaufen zu wollen. 26 % der Befragten sind überdies der Auffassung, dass durch die Krise die Immobilienpreise steigen könnten. Wo hingegen nur 4 % von fallenden Preisen ausgehen.

Grund für die Anhaltende Nachfrage trotz der wirtschaftlichen Unklarheit könnten die aktuell niedrigen Zinsen sein, welche den Erwerb attraktiver machen.

Stirbt der Büromarkt aus?

Trotz der aktuellen Verlagerung der Arbeit ins Home Office, gibt es aktuell keine Anzeichen, dass sich dieser Trend langfristig weiter fortsetzt und ein Aussterben der Büros droht. Zwar wurden während der Pandemie vergleichsweise weniger Büroflächen angemietet als zuvor, es gibt allerdings keine weiteren Anzeichen, dass bei Büromietverträgen auf lange Sicht eine Kündigungswelle droht. In den sieben Größten Städten Deutschland sank der Büroflächenbedarf im Zweiten und Dritten Quartal um fast 50 % ab, womit nur rund eine halbe Millionen Quadratmeter je Quartal vermietet wurden. Einerseits ist es möglich, dass der Büroflächenbedarf auch nach der Pandemie absinkt, allerdings darf dabei nicht unberücksichtigt bleiben, dass auch in Büros die Abstandsflächen vergrößert werden und damit mehr Platz pro Mitarbeiter benötigt wird.

Durch Homeoffice 20 % Bedarfs-Rückgang in den Büromärkten?

Laut einer Recherche von NAI Apollo wird sich die Home Office Quote auch nach der Corona Pandemie nicht gänzlich ändern. Der Büroflächenbedarf könnte somit um bis zu 20 % sinken. Im Frankfurter Büromarkt errechnete man einen Wert von rund 1 Millionen Quadratmeter, welche durch Home Office ungenutzt bleiben könnten. Ähnliche Werte erwarte man in anderen Top-Büromärkten ebenfalls. So ist es wahrscheinlich, dass auch in München der Büroflächenbedarf zwischen 10 % und 20 % sinken wird, sofern die Homeoffice Lage andauert.

Miet-Zahlungspflicht während der Corona Pandemie?

Auch während der aktuellen Lage bezüglich der Corona-Pandemie ist der Mieter verpflichtet seinen Mietzahlungen fristgerecht nachzukommen. 

Entrichtet der Mieter die Miete nicht oder nur teilweise, so kommt der Mieter in Verzug und muss somit Verzugszinsen leisten. Mit dem Zahlungsverzug droht dem Mieter auch die außerordentlichen Kündigung des Vermieters.

Sollte der Mieter seine Miete in dem Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 nicht oder nur teilweise gezahlt haben, so darf der Vermieter dem Mieter aus diesem Grund nicht kündigen. Mieter hatten bis zum 30.06.2020 Zeit, die in dem oben genannten Zeitraum entstandenen Mietschulden zu bezahlen. Erst nach Ablauf dieser Frist, durfte der Vermieter das Mietverhältnis wieder wegen den oben genannten entstandenen Mietschulden kündigen. Nach dem 30.06.2020 gibt es den vorübergehenden Kündigungsschutz allerdings nicht mehr. Damit gilt wieder der Grundsatz des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wonach dem Vermieter ein Kündigungsrecht zusteht, wenn der Mieter entweder für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist, oder für einen Zeitraum mit der Miete in Verzug ist der sich auf mehr als 2 Monate erstreckt und der Verzug die Höhe von 2 Monatsmieten erreicht hat.

Recht auf Homeoffice mit Auswirkungen auf den Immobilienmarkt?

Möglicherweise könnte noch im Jahr 2020 ein Gesetzesentwurf für ein Recht auf Home Office vorliegen - So der Bundesarbeitsminister. Bei einer tatsächlichen Umsetzung einer gesetzlichen Regelung hinsichtlich des Rechts auf Homeoffice könnte dies bedeuteten, dass die Arbeitgeber den Arbeitnehmern die Homeoffice-Kosten erstatten müssen. Der Arbeitgeber ist nach § 611a BGB verpflichtet dem Arbeitnehmer einen funktionsfähigen Arbeitsplatz zu Verfügung zu stellen. Hierunter zählt bis Dato jedoch noch nicht, dass der Arbeitgeber dies am Wunschort des Arbeitnehmers tun muss. Vielmehr stellt das Direktionsrecht dem Arbeitgeber in Grundzügen frei wo er den Mitarbeiter einsetzen möchte. Ein solches Recht auf Home Office könnte allerdings langfristige Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben. Der Bedarf an Büro- und Gewerbeimmobilien sinkt, während der Bedarf an Wohnraum steigt. Damit würde sich ein Konflikt mit der aktuellen Wohnraumpolitik ergeben. Durch eine erhöhte Nachfrage an Wohnraum könnten die Immobilienpreise kurzfristig überbewertet werden.

Mieter nutzt die Wohnung entgegen der vertraglichen Vereinbarung

Eine Anderweitige Nutzung der Mietsache muss ggf., sofern entgegen der vertraglichen Vereinbarung, vom Vermieter erlaubt werden. Jedoch kann in Ausnahmefällen entgegen den Vereinbarungen im Mietvertrag die Mietsache zu gewissen Zwecken genutzt werden. Nach BGH  ist das der Fall, sofern die Tätigkeit noch zum „normalen“ Gebrauch gehört und keine Aussenwirkung hat. Dies kann bspw. bei Angabe der Mietwohnung als Geschäftsadresse oder starkem Publikumsverkehr nicht mehr angenommen werden. Jedoch auch wenn der Zweck Aussenwirkung hat, diese aber nur geringfügig ist hat der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters gemäß dem Grundsatz Treu und Glauben, sofern die Wohnung ihren Wohncharakter nicht verliert. Daraus folgt, dass zumindest gewisse Aktivitäten auch ohne Erlaubnis durchgeführt werden können.

Folgen einer mündlichen Mieterhöhung bei befristeten Mietverträgen

Gemäß § 550 BGB muss ein Mietvertrag mit einer Befristung länger 12 Monate schriftlich geschlossen werden. Wird die Schriftform nicht beachtet, so gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

 

Dies gilt auch dann, wenn eine nichtselbstständige Mieterhöhung mündlich verabredet wird. Eine Mieterhöhung stellt immer eine wesentliche Änderung des Mietvertrags dar, sodass auch das Schriftformerfordernis des § 550 BGB gilt. In einer abweichenden Vereinbarung über den Mietzins ist nicht nur eine unwesentliche Änderung eines vertraglichen Nebenpunktes zu sehen. Somit muss für eine Mieterhöhung ein schriftlicher Änderungsvertrag zum Mietvertrag geschlossen werden, welcher der Schriftform unterliegt. Wird diese nicht eingehalten so wandelt sich der befristete Mietvertrag gemäß § 550 BGB in einen unbefristeten Mietvertrag um. Dies gilt allerdings nur, wenn überhaupt eine weitere Abrede zur Mieterhöhung getroffen werden muss. Will also der Vermieter nach Modernisierung die Miete erhöhen oder zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben oder handelt es sich um eine unselbstständige Indexmiete, welche der Anpassung bedarf so braucht es einer Änderungsvereinbarung. Ist hingegen eine selbstständige Erhöhung durch bspw. eine Staffelmiete oder eine selbstständige Indexmiete im Mietvertrag vereinbart, so braucht es auch keine weitere Abrede und folglich auch keiner Schriftform.

Mit dem Niedrigzins zu mehr Sicherheiten für Kreditnehmer bei Immobilienkrediten

Die durchschnittliche Zinsbindung bei Immobilienkrediten lag im Jahre 2010  bei 11,6 Jahren. Das bedeutet, dass die Darlehensnehmer für rund 12 Jahre mit einem gleichbleibenden Zins rechnen konnten. Zinsbindung kostet allerdings - die Kredite werden teurer. Dem Kreditnehmer kommt jedoch die aktuelle Niedrigzinspolitik zugute. Seit 2010 ist der jährliche Kreditzins für zehnjährige Immobiliendarlehen rund 3 Prozent gefallen. Im Jahre 2020 zahlt man nur noch knapp unter einem Prozent Zinsen pro Jahr für den Immobilienkredit.

2020 liegt die Zinsbindung bei durchschnittlich 13,7 Jahre. Das zeigt eine neue Studie des Immobilienfinanzierers Interhyp. Anstatt günstigerer Kredite wird der Zinsvorteil von Kreditnehmern für mehr sicherheit bei der Zinsbelastung in der Zukunft verwendet.

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