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Klage gegen Münchener „Zweckentfremdungssatzung“ erfolgreich  

Die Stadt München hatte im vergangenen Jahr mit einer Satzung Bauherren verboten in München bestehende Miethäuser abzureißen und durch Eigentumswohnungen zu ersetzen. Vielmehr sollen, um der Wohnungsknappheit entgegen zu wirken, nur neue Mietwohnungen gebaut werden dürfen. Diese hätten gemäß der Satzung auch maximal 5 % überhalb des Münchener Mietspiegels vermietet werden dürfen.   

Nun wehrten sich ein Bauunternehmen gemeinsam mit dem Eigentümerverband Haus+Grund. Nach der Entscheidung des Verwaltungsgerichts wurde diese Satzung nun mit der Begründung gekippt, dass die Stadt nicht die notwendige gesetzgeberische Befugnis für eine solche Regelung hat.

Wohntrends verändert im Jahre 2021

Nach einer Studie der Commerzbank verändern sich die Wohntrends im Jahr 2021. Dies bleibt nicht zuletzt der Corona Krise geschuldet. Das Ergebnis der Studie: „Städter zieht es vermehrt aufs Land“. Rund 25 % der Befragten gibt an in Zukunft mehr „ins Grüne“, also außerhalb der Stadt, ziehen zu wollen. Ein weiterer, ähnlich großer, Teil der Befragten gibt zudem an, eine Wohnung oder Haus in der Stadt mit großem Balkon oder einem Stück Garten wäre eine Alternative zum Landleben.  Zudem zeigt die Studie: Der Wunsch nach Wohneigentum ist besonders stark bei denjenigen ausgeprägt welche während der Corona Krise im Home-Office arbeiten bzw. gearbeitet haben.  

Des Weiteren ist der Umzugswunsch ins Grüne bei denjenigen, welche im Home-Office arbeiten stärker ausgeprägt mehr als Doppelt so hoch als bei denjenigen welche während der Pandemie keine Home-Office Regelung hatten. Damit verstärkt, die durch die Corona Pandemie einhergehende, Umverlagerung der Arbeitswelt vom Büro ins Home-Office die Veränderung der Wohntrends in den kommenden Jahren.

Immobilienpreise könnten Verschnaufpause einlegen

Auch wenn der erwartete Einbruch der Immobilienpreise durch die Corona Krise bislang ausgeblieben ist, sehen Experten eine Verschnaufpause für den Preisanstieg in Sicht. Statt Wachstumsraten oberhalb der 5 Prozent erwarte man zumindest in einigen Gebieten ein Wachstum von nur knapp 4 Prozent p.a.. Die Immobilienpreise sollen demnach künftig langsamer ansteigen als bisher.  

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Änderung bei der Grundsteuer

Ab 2025 wird die Grundsteuer für Grundstücke und Immobilien in Bayern durch ein wertunabhängiges Flächenmodell berechnet. Die sogenannte Grundsteuer C, welche es Gemeinden erlauben würde für bestimmte Grundstücke (die Baureif aber unbenutzt sind) einen geringeren Grundsteuersatz festzulegen kommt damit erstmal nicht. Mit der Änderung in der Grundbesteuerung soll nun für die Grundstücksfläche ein Betrag von 4 Cent je qm gezahlt werden. Die bebaute (Gebäudefläche) wird mit 50 Cent je qm besteuert. Für Wohnungen gilt ein geringerer Satz von 35 Cent je qm. Hinzu kommt der Individuelle Hebesetz der Gemeinde, mit welchem das Ergebnis multipliziert wird. Ausnahmen hiervon soll es sowohl für den sozialen Wohnungsbau als auch für Immobilien mit Denkmalschutz geben. Von der Änderung sind ca. 6,5 Millionen Immobilien in Bayern betroffen.

Umwandlungsverbot nun beschlossen

Die Bundesregierung hat am 04.11.2020 trotz Protesten aus der CDU den Gesetzentwurf zur Baulandmobilisierung beschlossen. Dieser beinhaltet auch  auch das sogenannte Umwandlungsverbot für Miet- in Eigentumswohnungen. Danach können die jeweiligen Landesregierungen Wohngebiete bestimmen, in welchen eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen vorab behördlich genehmigt werden muss. Hierdurch soll die Anspannung an den Wohnungsmärkten nachlassen.

Nun doch ein Umwandlungsverbot für Mietwohnungen?

Im aktuellen Gesetzgebungsverfahren im Bundestag zur Baulandmobilisierung gab es nun doch eine erneute Wende. Der Gesetzesentwurf sah zunächst ein Umwandlungsverbot für Mietwohnungen vor. Dieses Umwandlungsverbot war zunächst in dem Entwurf zur Baulandmobilisierung als §250 Baugesetzbuch (BauGB) eingefügt worden. 

 

Nach dem Umwandlungsverbot sollen die jeweiligen Landesregierungen für bis zu fünf Jahre Wohngebiete bestimmen, in welchen eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen jeweils vorab behördlich genehmigt werden muss. Herrscht ein nach Bestimmung der Landesregierung ein angespannter Wohnungsmarkt kann die zuständige Behörde die Umwandlung verweigern. Dieser Eingriff in die Eigentumsfreiheit aus Art. 14 GG und die Privatautonomie wurde von der CDU negativ bewertet, sodass zunächst diese Passage aus dem Entwurf entfernt wurde. Nach Widerstand von der SPD wurd die Norm nun doch wieder in den Entwurf aufgenommen. Verbindliches gibt es jedoch noch nicht.

Corona Krise bisher ohne Einfluss auf die Nachfrage nach Wohnungseigentum

Eine repräsentative Umfrage unter 1.000 Bundesbürgern von Interhyp mit Statista bewertet den Einfluss der Corona Krise auf die Nachfrage nach Wohnungseigentum. Bisher ohne Veränderung. Zwar glauben fast 50 % der Befragten, dass sich durch die Corona Krise die wirtschaftliche Situation von Wohnungsinteressenten verschlechtern könnte. Trotzdem gaben knapp 50 % an in den nächsten 10 Jahren eine Immobilie kaufen zu wollen. 26 % der Befragten sind überdies der Auffassung, dass durch die Krise die Immobilienpreise steigen könnten. Wo hingegen nur 4 % von fallenden Preisen ausgehen.

Grund für die Anhaltende Nachfrage trotz der wirtschaftlichen Unklarheit könnten die aktuell niedrigen Zinsen sein, welche den Erwerb attraktiver machen.

Stirbt der Büromarkt aus?

Trotz der aktuellen Verlagerung der Arbeit ins Home Office, gibt es aktuell keine Anzeichen, dass sich dieser Trend langfristig weiter fortsetzt und ein Aussterben der Büros droht. Zwar wurden während der Pandemie vergleichsweise weniger Büroflächen angemietet als zuvor, es gibt allerdings keine weiteren Anzeichen, dass bei Büromietverträgen auf lange Sicht eine Kündigungswelle droht. In den sieben Größten Städten Deutschland sank der Büroflächenbedarf im Zweiten und Dritten Quartal um fast 50 % ab, womit nur rund eine halbe Millionen Quadratmeter je Quartal vermietet wurden. Einerseits ist es möglich, dass der Büroflächenbedarf auch nach der Pandemie absinkt, allerdings darf dabei nicht unberücksichtigt bleiben, dass auch in Büros die Abstandsflächen vergrößert werden und damit mehr Platz pro Mitarbeiter benötigt wird.

Durch Homeoffice 20 % Bedarfs-Rückgang in den Büromärkten?

Laut einer Recherche von NAI Apollo wird sich die Home Office Quote auch nach der Corona Pandemie nicht gänzlich ändern. Der Büroflächenbedarf könnte somit um bis zu 20 % sinken. Im Frankfurter Büromarkt errechnete man einen Wert von rund 1 Millionen Quadratmeter, welche durch Home Office ungenutzt bleiben könnten. Ähnliche Werte erwarte man in anderen Top-Büromärkten ebenfalls. So ist es wahrscheinlich, dass auch in München der Büroflächenbedarf zwischen 10 % und 20 % sinken wird, sofern die Homeoffice Lage andauert.

Miet-Zahlungspflicht während der Corona Pandemie?

Auch während der aktuellen Lage bezüglich der Corona-Pandemie ist der Mieter verpflichtet seinen Mietzahlungen fristgerecht nachzukommen. 

Entrichtet der Mieter die Miete nicht oder nur teilweise, so kommt der Mieter in Verzug und muss somit Verzugszinsen leisten. Mit dem Zahlungsverzug droht dem Mieter auch die außerordentlichen Kündigung des Vermieters.

Sollte der Mieter seine Miete in dem Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 nicht oder nur teilweise gezahlt haben, so darf der Vermieter dem Mieter aus diesem Grund nicht kündigen. Mieter hatten bis zum 30.06.2020 Zeit, die in dem oben genannten Zeitraum entstandenen Mietschulden zu bezahlen. Erst nach Ablauf dieser Frist, durfte der Vermieter das Mietverhältnis wieder wegen den oben genannten entstandenen Mietschulden kündigen. Nach dem 30.06.2020 gibt es den vorübergehenden Kündigungsschutz allerdings nicht mehr. Damit gilt wieder der Grundsatz des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wonach dem Vermieter ein Kündigungsrecht zusteht, wenn der Mieter entweder für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist, oder für einen Zeitraum mit der Miete in Verzug ist der sich auf mehr als 2 Monate erstreckt und der Verzug die Höhe von 2 Monatsmieten erreicht hat.

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