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WIRTSCHAFTLICHE VERWERTUNG: Einbau eines Bades als Kündigungsgrund

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, d.h. ein Kündigungsgrund liegt vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (ä 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eine angemessene wirtschaftliche Verwertung liegt z.B. vor, wenn die umfassende Sanierung eines Altbaus beabsichtigt ist und das Mietverhältnis nicht mehr weiter bestehen kann, weil die betreffende Wohnung durch den Umbau wegfällt oder eine Großwohnung in Kleinwohnungen um- gebaut werden soll (so bereits BayObLG, RE v. 17.11.1983, RE-Miet 1/83, NJW 1984 S. 372; LG Hamburg, Urteil v. 30.6.1989. 11 S 450/88, WuM 1989 S. 393). Dementsprechend kann nach einem neuen Beschluss des LG Hannover auch die Absicht des Vermieters, eine Wohnung seines Altbaus mit einem Bad auszustatten und durch Zusammenlegung mit einer anderen Wohnung zu vergrößern, um sie besser vermieten zu können, ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses über die Wohnung darstellen, die durch den Umbau wegfallen soll. Da eine Wohnung ohne Bad erfahrungsgemäß nur zu einer wesentlich geringeren Miete vermietet werden kann als eine Wohnung mit Bad, wäre der Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums gehindert. In diesem Fall ist die Kündigung auch ohne Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung wirksam. Zwar wird bei einem Abriss und Neubau zur Darlegung des erheblichen Nachteils als Voraussetzung der Verwertungskündigung erforderlich gehalten, dass der Eigentümer anhand von Wirtschaftlichkeitsberechnungen die Ein- nahmen und Ausgaben vor und nach der angestrebten Verwertung gegenüberstellt. Beim Einbau eines Bades für eine andere Wohnung ist dies aber unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles und der konkreten Situation des Vermieters entbehrlich (LG Hannover, Beschlüsse v. 29.1.2014 und 11.3.2014 4 S 98/13, GE 2014 S. 590).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler in München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ September 2014

BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG: Vertretung ist zulässig

Die jährliche Abrechnung des Vermieters über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen muss vom Aussteller grundsätzlich eigenhändig durch Namensunterschrift unter- zeichnet werden. Hat der Vermieter die Nebenkostenabrechnung mit Hilfe einer automatischen Einrichtung angefertigt, ist auch eine maschinelle Unterschrift ausreichend. Dies ist gegeben, wenn sich der Vermieter einer Anlage, z.B. einer elektronischen Datenverarbeitungsanlage mit spezieller Software bedient, welche die zuvor eingegebenen individuellen Daten der Mieter selbstständig mit dem üblichen gespeicherten Text verbindet und die Erklärung versandfertig erstellt, ohne dass es individueller hand- oder maschinen- schriftlicher Nachträge bedarf. Eine maschinelle Unterschrift des Vermieters unter einer Betriebskostenabrechnung genügt somit bereits dann, wenn die Abrechnung, soweit wie technisch möglich, mit Hilfe einer automatischen Einrichtung gefertigt wurde (so bereits BGH, Urteil v. 29.9.2004, VIII ZR 341/03, ZMR 2004 S. 901). Ferner ist der Vermieter nach einem neuen Urteil des BGH nicht verpflichtet, die Abrechnung von Betriebskosten persönlich vorzunehmen. Er kann sich dafür Hilfspersonen oder Dritter bedienen. Aus dem Bezug der Abrechnung zur Wohnung des Mieters ist für den Mieter ersichtlich, dass mit der von einem Dritten erstellten Abrechnung die Abrechnungspflichten des Vermieters erfüllt werden sollen (BGH, Urteil v. 19.3.2014, VIII ZR 203/13, NJW 2014 S. 1802).

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MÜLLMANAGEMENT: Als Kosten der Müllbeseitigung umlagefähig?

Zu den Kosten der Müllbeseitigung i.S.v. g 2 Nr. 8 BetrKV gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung. Die seit 1.1.2004 geltende Neufassung stellt damit klar, dass auch maschinelle Müllbeseitigungsanlagen sowie Berechnungs- und Aufteilungskosten umlagefähig sind. Strittig ist, ob auch die Kosten eines sog. Müllmanagements zu den Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 8 BetrKV gehören. Dabei handelt es sich um Dienstleistungen eines Unternehmens, z.B. zur Verringerung des Restmülls durch Aussortieren von Wertstoffen, die in (kostenfreie) Wertstoffbehälter umgeladen werden sowie um Aussortieren von Sperrmüll, Verdichtung des Restmüllvolumens, Kleinschneiden von sperrigen Kartons, regelmäßige Kontrolle der Wertstoffbehälter auf fremde Bestandteile, um kostenpflichtige SonderIeerungen zu vermeiden, Reinigung der Müllstandplätze, Entsorgung des neben den Müllbehältern abgestellten Mülls, regelmäßige Beratung der Mieter im Hinblick auf eine korrekte Mülltrennung. Nach einem Urteil des AG Mainz vom 13.5.2003 (72 C 19/03, WuM 2003 S. 450) handelt es sich bei den Kosten des Müllmanagements um Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 8 BetrKV. Diese sind vom Mieter daher bereits dann zu bezahlen, wenn der Mietvertrag eine generelle Umlage der Betriebskosten gem. der Betriebskostenverordnung vorsieht (so auch Langenberg, Betriebskostenrecht Teil G Rn 31). Eine andere Auffassung vertreten das LG Berlin (Urteil v. 7.7.2009, 63 S 443/08, GE 2009 S. 1254) sowie das AG Uelzen. Danach können diese Kosten nicht generell unter die Kosten der Müllbeseitigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV) subsumiert werden und müssen vom Mieter daher nur dann bezahlt werden, wenn der Mietvertrag eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung enthält, z.B. über die Umlage sonstiger Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV (AG Uelzen, Urteil v. 10.10.2013, 13 C 5183/13, GE 2014 S. 808). Eine höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Frage liegt noch nicht vor.

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MlETERHÖHUNG: Zustimmung durch Zahlung

Liegt die vom Mieter gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. bis zur sog. Kappungsgrenze (20 % bzw. 15 % in München) verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert ist (§ 558 Abs. 1 BGB). Der Vermieter kann also nicht einseitig die Miete erhöhen, sondern muss den Mieter mit dem Mieterhöhungsverlangen zur Zustimmung zur Mieterhöhung auffordern. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558 b Abs. 1 BGB). Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zu, kann der Vermieter vor dem zuständigen Amtsgericht auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden; anderenfalls kann das Mieterhöhungsverlangen nicht mehr weiter verfolgt werden, sondern muss neu gestellt werden (§ 558 b Abs. 2 BGB). Die Zustimmung des Mieters ist nicht an eine bestimmte Form gebunden. Sie muss also nicht unbedingt schriftlich erteilt werden. Eine mündliche Zusage genügt. Allerdings können sich für den Vermieter Beweisprobleme ergeben, wenn sich der Mieter nach Ablauf der Klagefrist an seine mündlich abgegebene Zustimmung nicht mehr erinnern will. Die Zustimmung zur Mieterhöhung kann auch durch schlüssiges Handeln, z.B. durch Zahlung der erhöhten Miete erfolgen. Umstritten ist, wie oft der Mieter die erhöhte Miete gezahlt haben muss bis der Vermieter von einer schlüssigen Zustimmung ausgehen darf. Dazu hat das LG München l jetzt entschieden, dass schon die einmalige Zahlung der geforderten erhöhten Miete, jedenfalls aber die mehrmalige Zahlung aus der maßgeblichen objektiven Sicht des Vermieters nur so verstanden werden kann, dass damit dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wird. Dies gilt auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen aus formellen Gründen unwirksam war (z.B. bei fehlender oder unzureichender Begründung durch Mietspiegel, Vergleichsmieten oder Sachverständigengutachten). Auch in diesem Fall kommt es zu einer einvernehmlichen Änderung der Miethöhe. Ferner kann bei einer Mehrheit von Mietern (z.B. einem Ehepaar) die Überweisung der erhöhten Miete nur als Zustimmung beider Mieter verstanden werden. An der konkludenten (schlüssigen) Zustimmung muss sich jedenfalls auch derjenige Mieter festhalten lassen, der die erhöhte Miete nicht selbst gezahlt hat (AG München, Urteil v. 14.8.2013, 452 C 11426/13; LG München l, Hinweisbeschluss v. 14.10.2013, 14 S 20794/13, ZMR 2014 S. 460).

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BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG: Abkürzungen sind zulässig

Eine Betriebskostenabrechnung muss auch für einen betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulten Mieter verständlich und nachvollziehbar sein (so bereits BGH, Urteil v. 23.11.1981, VIII ZR 298/80, ZMR 1982 S. 108). Strittig kann im Einzelfall sein, ob in der Betriebskostenabrechnung enthaltene Abkürzungen bei bestimmten Positionen unverständlich sind und damit die Abrechnung unwirksam machen. Grundsätzlich führt die Verwendung von Abkürzungen (2B. HeizungsVE, Kosten/UE

o.ä.) nicht zur Unverständlichkeit einer Abrechnung, da dem Mieter zuzumuten ist, insofern gezielte Fragen an den Vermieter zu richten und um Erläuterung oder Zusendung von Unterlagen zu bitten (so LG Dortmund, Urteil v. 8.3.2005, 1 S 152/04, ZMR 2005 8. 865). Ist die Umlegung der Betriebskosten im Mietvertrag nach Miteigentumsanteilen vereinbart, ist die in einer Betriebskostenabrechnung verwendete Bezeichnung „ME-Ant“ (für Miteigentumsanteil) allgemein und somit auch für einen durchschnittlich juristisch und betriebswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter verständlich. Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung - vor Ablauf der Abrechnungsfrist - erteilt hat, z.B. im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters (BGH, Urteil v. 11.8.2010, VIII ZR bereits, 45/10, WuM 2010 S. 627; LG Karlsruhe, Urteil v. 8.1.2014, 9 S 294/13, NZM 2014 S. 388).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 9/2014

Zahlungsrückstände: Geringfügiger Verzug rechtfertigt keine Kündigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB).

Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Einrichtung der Mietzahlung durch den Mieter stellt nach der Rechtsprechung des BGH eine so gravierende Pflichtverletzung dar, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist und eine Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigt.

Hat der Vermieter den Mieter wegen laufend unpünktlicher Mietzahlungen bereits abgemahnt, kann für eine fristlose Kündigung schon eine weitere unpünktliche Mietzahlung nach Abmahnung ausreichend sein, da der Mieter mit der Fortsetzung seiner unpünktlichen Zahlungsweise nach Abmahnung zu erkennen gibt, dass er nicht bereits ist, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen und das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen (so bereits BGH, Urteil v. 11.1.2006, VIII ZR 364/04, WuM 2006 S. 193). Dementsprechend ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter nach einer Abmahnung wegen mehrfacher unpünktlicher Mietzahlungen auch die Miete des Folgemonats ohne besonderen Entschuldigungsgrund um 17 Tage verspätet zahlt (LG Berlin, Urteil v. 10.7.2006, 67 S 159/04, ZMR 2006 S. 864).

Allerdings kann nach einem neuen Urteil des LG Berlin eine Kündigung wegen erneut verspäteter Zahlung unwirksam sein, wenn es sich dabei um einen geringfügigen Verstoß handelt (LG Berlin, Urteil v. 8.11.2013, 63 S 134/13, GE 2014 S. 195). Wird die Mietzahlung z.B. insgesamt drei Mal verspätet geleistet, wovon zwei Zahlungen nur um einen Tag und eine dritte um drei Werktage verspätet war, rechtfertigt dies weder eine fristlose noch eine fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses (LG Berlin, Urteil v. 9.10.2013, 65 S 140/13, WuM 2014 S. 93).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 8/2014

Unwirksamer Zeitmietvertrag: Umdeutung in Kündigungsverzicht

Häufig wollen beide Parteien, sowohl der Vermieter als auch der Mieter, einen Wohnungsmietvertrag befristet auf bestimmte Zeit abschließen. Der Vermieter will damit einen kurzfristigen Mieterwechsel vermeiden. Der Mieter will sicherstellen, dass er für eine bestimmte Zeit in der Wohnung bleiben kann, ohne eine ordentliche Kündigung des Vermieters (z.B. wegen Eigenbedarfs) befürchten zu müssen.

Vielfach übersehen die Parteien aber, dass der Abschluss eines einfachen Zeitmietvertrages, d.h. eines Zeitmietvertrages ohne Angabe eines Befristungsgrundes (z.B. Eigenbedarf zu einem bei Vertragsabschluss festgelegten bestimmten Zeitpunkt) seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 nicht mehr möglich ist. Zur „Heilung“ dieser praxisfremden Regelung wurde von der Rechtsprechung das Institut des Kündigungsverzichts entwickelt. Danach können die Parteien unter bestimmten Voraussetzungen einen ein- oder beiderseitigen Kündigungsverzicht für eine bestimmte Zeit vertraglich vereinbaren.

Schließen die Parteien – meist in Unkenntnis dieser Rechtslage – trotzdem einen einfachen (unwirksamen) Zeitmietvertrag ab, war bisher strittig, ob dieser in deinen solchen Kündigungsverzicht umgedeutet werden kann.

Dazu hat der BGH jetzt entschieden, dass eine unwirksame zeitliche Befristung eines Wohnungsmietvertrages, z.B. weil kein gesetzlicher Befristungsgrund (z.B. Eigenbedarf bei Mietende) vorliegt, in einen Kündigungsverzicht (befristeter Kündigungsausschluss) umgedeutet werden kann.

Bei einer unwirksamen zeitlichen Befristung gilt der Mietvertrag gem. § 575 Abs. 1 S. 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke ist durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Dabei ist zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Befristung bekannt gewesen wäre. Nachdem das von beiden Parteien verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden kann, ist ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen (BGH, Urteil v. 10.7.2013 – VIII ZR388/12, WuM 2013 S. 617). Dies bedeutet, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht (BGH, Urteil v. 11.12.2013 – VIII ZR 235/12, WuM 2014 S. 148). STÜ

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 8/2014

Mietnachzahlung: Fristlose Kündigung wird auch gegen den Willen des Mieters unwirksam

Nach einer fristlosen Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges des Mieters mit zwei Monatsmieten kann der Mieter die fristlose Kündigung durch vollständige Nachzahlung der rückständigen Mieten unwirksam machen. In aller Regel zahlt der Mieter die Mieten nach, weil er in der Wohnung bleiben will. Nicht so in einem Fall, den das LG Berlin zu entscheiden hatte. Dort wollte der Mieter mit der Nachzahlung der Mieten lediglich seine Mietschulden begleichen. Auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses legte er keinen Wert.

Dazu hat das LG Berlin entschieden, dass nach Sinn und Zweck der Schutzvorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Rechtsfolge der Mietnachzahlung – die Unwirksamkeit der Kündigung des Vermieters – unabhängig von einem entsprechenden Wissen des Mieters eintritt. Daher kann der Mieter nicht mit Erfolg vortragen, er habe nur die Rückstände ausgleichen wollen, aber weder gewusst noch gewollt, dass sich dadurch das Mietverhältnis fortsetzt. Sein Einwand, er akzeptiere die fristlose Kündigung des Vermieters und die Beendigung des Mietverhältnisses wurde vom LG Berlin zurückgewiesen. Will der Mieter das Mietverhältnis beenden, muss er von sich aus eine Kündigung aussprechen – unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten (LG Berlin, Urteil v. 10.12.2013, 63 S 184/13, GE 2014 S. 589).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 8/2014

Untervermietung: Untersagung durch einstweilige Verfügung möglich

Der Mieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, ohne Erlaubnis des Vermieters den Gebrauch der gemieteten Wohnung einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Wohnung weiter zu vermieten. Allerdings kann der Mieter von Wohnraum vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse besteht, einen Teil des Wohnraumes einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen (z.B. weil der mitmietende Lebenspartner ausgezogen ist). Dieser Anspruch besteht jedoch nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (z.B. persönliche Feindschaft des Dritten mit dem Vermieter oder anderen Mietern), der Wohnraum dadurch übermäßig belegt würde oder dem Vermieter aus anderen Gründen die Überlassung nicht zugemutet werden kann.

Der Mieter hat auch keinen Anspruch auf Erteilung einer generellen, nicht personenbezogenen Untervermieterlaubnis.

Um dem Vermieter die Prüfung zu ermöglichen, ob in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, muss der Mieter den Dritten namentlich benennen und dem Vermieter vorstellen.

Eine vertragswidrige Untervermietung kann dem Mieter im Wege einer einstweiligen Verfügung untersagt werden (OLG Brandenburg, Beschluss v. 20.6.2013, 6 U 19/13, GE 2014 S. 251).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 8/2014

Zahlungsverzug: Vermieter darf an ordentlicher Kündigung festhalten

Bei Zahlungsverzug des Mieters mit zwei Monatsmieten kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nur außerordentlich und fristlos, sondern zusätzlich auch ordentlich, d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen.

Die fristlose Kündigung des Vermieters kann der Mieter generell durch vollständige Nachzahlung der Miete unwirksam machen; nicht aber die ordentliche fristgemäße Kündigung, da die für die fristlose Kündigung geltende Vorschrift des§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB („Schonfrist“) nicht analog auf die ordentliche Kündigung anwendbar ist (so bereits BGH, Urteil v. 16.2.2005, VII ZR 6/4, NZM 2005 S. 334). Die ordentliche Kündigung kann vom Mieter durch Nachzahlung der Miete nur bei Vorliegen von zusätzlichen Voraussetzungen unwirksam gemacht werden, z.B. bei unverschuldetem Zahlungsverzug infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe.

Trotz Nachzahlung aller offenstehenden Mieten ist das Festhalten des Vermieters an der fristgemäßen Kündigung jedenfalls dann nicht treuwidrig, wenn der Mieter schon früher mit der Mietzahlung in einer Weise in Verzug geraten war, die zur Kündigung berechtigte. Ferner ist die Berufung des Vermieters auf eine fristgemäße Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Mieter trotz Mahnung über einen längeren Zeitraum auch mit Betriebskostennachforderungen in Verzug war (LG Berlin, Urteile v. 17.1.2014, 65 S 366/13, GE 2014 S. 394 und vom 5.3.2014, 65 S 406/13, GE 2014 S. 589). STÜ

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 8/2014

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