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KÜNDIGUNG Keine Sperrfrist bei nachfolgender Realteilung

Die ordentliche Kündigungsfrist, die der Vermieter bei der Kündigung einer Wohnung z.B. wegen Eigenbedarfs einhalten muss, ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und beträgt maximal neun Monate (§ 573 c Abs. 1 BGB). Wurde jedoch an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet (z.B. Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen) und die Wohnung veräußert, kann sich der Erwerber auf Ei- genbedarf erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. In Gebieten, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedienungen besonders gefährdet ist, beträgt die Sperrfrist 10 Jahre, wenn die Landesregierung von ihrer entsprechenden Ermächtigung Gebrauch gemacht hat, z.B. in der Landeshauptstadt München (§ 577 a BGB). Vor Abfassung der Kündigung einer umgewandelten Wohnung sollte daher bei der zuständigen Gemeinde bzw. Stadtverwaltung angefragt werden, ob in den betreffenden Gebieten eine verlängerte Kündigungssperrfrist gilt. Die Vorschriften über die Kündigungssperrfrist sind auch dann anzuwenden, wenn keine Umwandlung in Wohnungseigentum, sondern eine Realteilung erfolgt, so z.B. wenn vermietete Reihenhäuser durch Realteilung des Gesamtgrundstücks in einzelne selbstständige Grund- stücke aufgeteilt werden. Die Interessenlage ist nämlich in beiden Fällen der Rechtsänderung im Wesentlichen gleich. Aus Sicht des Mieters macht es keinen Unterschied, ob das von ihm gemietete Reihenhaus in Wohnungseigentum umgewandelt oder durch reale Teilung Bestand- teil eines selbstständigen Grundstücks wird. In beiden Fällen steht dem Mieter nach einem Verkauf ein neuer Vermieter gegenüber, der sich - soweit die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind auf Eigenbedarf berufen könnte (so bereits BGH, Urteil v. 28.5.2008, VIII ZR 126/07, WuM 2008 S. 415). Die Sperrfrist des § 577 a BGB greift jedoch nicht ein, wenn die Vermietung nach erstmaliger Eintragung des Wohnungseigentums in das Grundbuch er- folgte. Eine nachfolgende Realteilung des Grundstücks mit erneuter Eintragung ist unerheblich und löst keine Sperrfrist aus (AG Berlin, Urteil v. 26.3.2014, 2 C 225/13, GE 2014 s. 876).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler in München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Oktober 2014

Kein Zahlungsverzug bei Nichtzahlung durch Jobcenter

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis außerordentlich und fristlos, d.h. ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung von zwei Monatsmieten in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Verzug setzt zwar ein Verschulden des Mieters voraus; allerdings wird das für den Eintritt des Verzugs notwendige Verschulden des Mieters an der Nichtzahlung der Miete gesetzlich vermutet (§ 286 Abs. 4 BGB). Daher trifft den Mieter die Beweislast dafür, dass ein Verschulden an den Mietrückständen im konkreten Fall nicht vorgelegen hat. Ein Verschulden liegt z.B. nicht vor, wenn der Mieter plötzlich so schwer erkrankt ist, dass er keinen Dritten mit der Zahlung beauftragen konnte. Ferner wird dem Mieter das Verschulden des Sozialamts, das die Zahlung übernommen hat, nicht (über § 278 BGB) zugerechnet, da das Sozialamt bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters handelt, sondern die ihm obliegenden hoheitlichen Aufgaben der Daseinvorsorge wahrnimmt (so bereits BGH. Urteil v. 21.10.2009, VIII ZFI 64/09, WuM 2009 S. 2736). Ferner liegt kein Verschulden des Mieters vor. wenn die Nichtbezahlung der Mieten ausschließlich auf einem Versehen und damit auf dem alleinigen Verschulden der Bank beruht, die der Mieter durch Dauerauftrag mit der Überweisung beauftragt hat und der Mieter dieses Versehen auch nicht erkennen konnte, z.B. weil die Miete von seinem Konto zwar abgebucht, aber auf ein falsches Konto überwiesen wurde (so bereits LG München I, Urteil v. 21.9.1994, 14 S 24586/93, WuM 1994 S. 608). Dementsprechend hat das LG Berlin in einem neuen Urteil entschieden, dass sich der Mieter grundsätzlich auch darauf verlassen darf, dass die Mietzahlungen voll- ständig und pünktlich beim Vermieter ein- gehen, wenn diese aufgrund eines behördlichen Bescheids von einem Jobcenter direkt an den Vermieter gezahlt werden. Solange der Mieter keine Kenntnis von einem allein vom Jobcenter zu verantwortenden Ausfall der Mietzahlungen hat, befindet er sich in einem den Zahlungsverzug ausschließenden unvermeidbaren Tatsachenirrtum (§ 286 Abs. 4 BGB). Dieser entfällt erst dann, wenn sich für den Mieter mit hinreichender Deutlichkeit ergibt, dass die vorliegenden Tatsachen die von ihm angenommene Leistungsfreiheit nicht stützen können (LG Berlin, Ur- teil v. 24.7.2014, 67 S 94114, MDR 2014 S. 953).

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SELBSTAUSKUNFT: Vorvermieter darf abgefragt werden

Von Mietinteressenten wird vor Abschluss des Mietvertrages häufig eine schriftliche Selbstauskunft verlangt, in der der Interessent Fragen zu seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen beantworten soll. Die Rechtsfolgen einer unzutreffenden Beantwortung von Fragen in einer solchen Selbstauskunft richten sich danach, ob die in der Selbstauskunft gestellten Fragen zu- lässig waren. da nur bei unzutreffender Beantwortung von zulässigen Fragen eine Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung bzw. eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter in Betracht kommt. Dagegen bleibt die unzutreffende Beantwortung einer unzulässigen Frage für den Mieter grundsätzlich folgenlos, so z.B. bei Fragen zur Familienplanung, zur sexuellen Orientierung, zur Religionszugehörigkeit, zu einer Mitgliedschaft in einem Mieterverein oder zum Bestehen einer Schwangerschaft. Zulässig sind dagegen Fragen, die Rückschlüsse auf die Bonität des Mieters ermöglichen, z.B. nach den Einkommensverhältnissen, der beruflichen Stellung und dem Arbeitgeber (so bereits LG München I, Urteil v. 25.3.2009, 14 S 18532/08, WuM 2009 S. 348). Zulässig sind ferner Fragen nach dem Familienstand, der Gründe für die Kündigung des vorangegangenen Mietverhältnisses (so AG Kaufbeuren, Beschluss v. 7.3.2013, 6 C 272l13, NJW-RR 2013 S. 849), nach Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung, eines Insolvenzverfahrens in den letzten fünf Jahren oder einer Pfändung des Arbeitseinkommens sowie sonstigen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen. Nach einem neuen Urteil des BGH sind auch Fragen nach Person und Anschrift des Vorvermieters, der Dauer des voran- gegangenen Mietverhältnisses und nach der Erfüllung der dortigen mietvertraglichen Pflichten zulässig, da diese Fragen ebenso wie Fragen nach den Einkommens- und Vermögensverhältnissen des Mietinteressenten - grundsätzlich geeignet sind, sich über die Bonität und die Zuverlässigkeit des Mietinteressenten ein Bild zu machen. Solche Fragen des neuen Vermieters betreffen nicht den Bereich der persönlichen oder intimen Lebensführung des Mietinteressenten und müssen folglich wahrheitsgemäß beantwortet werden (BGH, Urteil v. 9.4.2014, VIII ZR 107l13. NZM 2014 s. 430).

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BETRETEN UND BESICHTIGEN DER MIETRÄUME: Fotos für Exposé muss der Mieter nicht dulden

Beabsichtigt der Vermieter, die vermietete Wohnung zu verkaufen, muss der Mieter grundsätzlich eine Besichtigung durch Kaufinteressenten nach vorheriger Ankündigung dulden. Dies gilt nach einem neuen Urteil des AG Steinfurt selbst dann, wenn noch nicht feststeht, ob die Veräußerung der Wohnung überhaupt durchgeführt werden kann, 2.8. weil einer der Miteigentümer der Wohnung eine Veräußerung ablehnt .Der Vermieter hat keinen Anspruch darauf, die noch bewohnte Wohnung zum Zwecke des Anfertigen von Fotos zu betreten und zu besichtigen. Das Anfertigen von Lichtbildern der noch bewohnten Mieträume, die der Vermieter bzw. Makler dann einer unbestimmten Vielzahl unbekannter Dritter zugänglich machen will, stellt einen erheblichen Eingriff in die grundrechtlich geschützte Privatsphäre des Mieters dar, den dieser nicht hinnehmen muss (so bereits LG FrankenthaL Urteil v. 30.9.2009, 2 S 218/09, WuM 2012 S. 141). Daher ist der Mieter auch nicht verpflichtet, die Fertigung von Lichtbildern der Innenräume seiner Wohnung zwecks Verwendung für Kaufangebote im Internet zu dulden (AG Steinfurt, Urteil v. 10.4.2014, 21 C 987m3. WuM 2014 S. 405).

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VERWEIGERUNG DES ZUTRITTS: Rechtsnachteile bei Beweisvereitelung

Für das Recht des Vermieters zum Betreten und Besichtigen der Mietwohnung existieren keine konkreten gesetzlichen Vorschriften; Soweit auch keine vertraglichen Vereinbarungen getroffen wurden, gesteht die Rechtsprechung dem Vermieter ein Besichtigungs- und Betretungsrecht unter Hinweis auf das dem Mieter in den gemieteten Räumen zustehende Hausrecht nur in engen Grenzen zu. Der Vermieter darf die Räume betreten, wenn dies notwendig ist, damit er seiner Verpflichtung zur Erhaltung eines vertragsgemäßen Gebrauchs (§ 535 BGB) nachkommen kann (z.B. Prüfung, Reparatur, Wartung der Mietsache) oder wenn das Betreten der Wohnung für die Wahrung seiner Rechte erforderlich ist, 2B. Aufmaß zum Zweck einer Mieterhöhung, Besichtigung durch Kauf- oder Mietinteressenten nach Kündigung, Ablesen von Messeinrichtungen, Prüfung, ob vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß durchgeführt wurden. Verweigert der Mieter dem Vermieter unberechtigt den Zutritt zur Mietwohnung, muss der Mieter nicht nur mit einer Klage des Vermieters auf Zutritt, sondern auch mit erheblichen Rechtsnachteilen rechnen. So kann der Mieter z.B. seinen Anspruch auf Mängelbeseitigung verwirken, wenn er Handwerkern wiederholt den Zutritt zur Wohnung verweigert. Ein Anspruch auf Beseitigung des Mangels steht dem Mieter dann nicht mehr zu (AG Münster, Urteil v. 12.620013 C 4552106, NZM 2008 S. 481). Verweigert der Mieter dem (gerichtlich bestellten) Sachverständigen mehrfach den Zutritt zu der zu begutachtenden Mietsache, kann das Gericht wegen dieser Beweisvereitelung die vorn Vermieter aufgestellte Beweisbehauptung (hier: zur Miethöhe)als zutreffend unterstellen (LG Berlin, Urteil v. 3.8.2012, 63 S 359/10, ZMR 2014 S. 447).

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Die Immobilienbewertung seit 1. September 2009 - Die 10 häufigsten Irrtümer präsentiert von Rechtsanwältin/Steuerberaterin, Fachanwältin für Erbrecht Agnes Fischl

In der Ausgabe 05/2014 haben wir einen ersten Überblick über die neue Immobilienbewertung für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke gegeben. Wir werden anlässlich unseres Seminar am 23.09.2014 einen Einblick in die Arbeit der Finanzverwaltung geben. Der zu diesem Termin geplante Vortrag zum Thema „Familiengesellschafi“ findet - verkürzt - im Anschluss statt. Mit diesem Beitrag werden wir die 10 häufigsten Irrtümer zur steuerlichen lmmobilienbewertung für den Erbschafts- und Schenkungsteuerfall aufzeigen: 1. lch brauche sowieso ein Sachverständigengutachten Nein, das steuerliche Bewertungsverfahren hat sich zwar der Regelungen der Verkehrswertermittlung bedient. Dennoch handelt es sich um ein starres Verfahren. Ein Sachverstandigengutachten ist nur dann anzuraten. wenn damit ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden kann (§ 198 BewG). 2. Bei einem Verkauf der Immobilie kurz nach dem Erbfall wird der Verkaufserlös als Steuerwert angesetzt Das ist so nicht richtig. Auch hier ist zunächst der steuerliche Wert zu ermitteln.

Allerdings wird der Sachbearbeiter in der Bewertungsstelle den Kaufpreis sicherlich als Maßstab für die Feststellung der baulichen Möglichkeiten heranziehen. War der Verkauf zeitnah nach dem Stichtag (hier der Erbfall) und ist der Verkaufserlös niedriger, kann dieser Verkaufserlös jedoch als Nachweis des niedrigeren Werts (§ 198 BewG) herangezogen werden. 3. Ich erkläre gar keinen Grundstückswert, sondern warte, welchen Wert das Finanzamt ermittelt Ganz abgesehen davon, dass Sie zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet sind, sollten Sie dem Finanzamt dieses „Feld der steuerlichen Bewertung“ nicht überlassen. Auch das Finanzamt ermittelt „vom Schreibtisch" aus. 4. Die mögliche Bebaubarkeit ist mir egal, der Steuerberater soll den tatsächlichen Baubestand berücksichtigen Eine der wichtigsten und vor allem teuersten Neuerungen dieses steuerlichen Bewertungsverfahrens ist die Tatsache, dass nicht der baurechtliche Istzustand heranzuziehen ist. Vielmehr ist eine baurechtliche Voranfrage zu stellen, um damit die Geschossfläche und die sich hieraus ergebende Geschossflächenzahl (GFZ) zu ermitteln. In München teilt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München den Bodenrichtwert in Abhängigkeit einer GFZ mit. Soweit diese GFZ für das zu bewertende Grundstück nach den vorgenannten Ermittlungen unter- oder überschritten wird, ist der Bodenrichtwert entsprechend anzupassen. Auch diese Anpassung erfolgt nach gesetzlich vorgegebenen Regelungen und kann gerade in den guten Lagen von München zu einer enormen Erhöhung dieses Bodenrichtwerte führen. 5. Bei einem Reihenhaus ist immer der tatsächliche lstzustand für die Berechnung der GFZ zu berücksichtigen Auch diese Aussage ist nicht richtig. Gibt es die Möglichkeit, einen Dachgeschossausbau oder andere bauliche Ausbauten vorzunehmen? Das sind für die GFZ wertbeeinflussende Faktoren.

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GARTEN: Bepflanzungen des Mieters gehen in das Eigentum des Vermieters über

Bei Sachen und Gegenständen, die der Mieter in die Wohnung einbringt, besteht die grundsätzliche Vermutung, dass dies nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt. Dies gilt auch dann, wenn eine feste Verbindung mit der Mietsache erfolgt, z.B. beim Andübeln von Gegenständen, Lampen etc; Solche Einrichtungen gehören daher unabhängig davon, ob eine feste Verbindung mit dem Gebäude besteht, nicht zu den wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes (§§ 93-95 BGB) und bleiben daher Eigentum des Mieters. Für Pflanzen kann nach Auffassung des LG Detmold diese grundsätzlich zu Gunsten des Mieters bestehende Vermutung dass die Verbindung der von ihm eingebrachten Sachen regelmäßig nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt, nicht uneingeschränkt angewendet werden. Pflanzen können nach einigen Jahren nicht mehr ohne Schwierigkeiten und Risiken für ihren Bestand entfernt werden. Das Umpflanzen von Gehölzen ist dann nur mit großem Aufwand und durch einen Fachmann durchführbar und birgt auch dann noch das Risiko, dass sie an neuen Standort nicht wieder anwachsen. Daher werden namentlich solche Anpflanzungen seitens des Mieters, die grundstücksbezogen erfolgen (hier: Sichtschutzhecke) mit ihren Einbringen in den Grund und Boden wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und gehen damit in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Gleiches gilt für ausgesäten Rasen und Bodendecker (§§ 946, 93, 94 Abs. 1 S. 2 BGB; OLG Düsseldorf NJW-RR 1999 S. 160). Allerdings erstreckt sich das gesetzliche Wegnahmerecht des Mieters (§ 539 Abs. 2 BGB) auch auf wesentliche Bestandteil und ohne Rücksicht darauf, ob die Sache in seinem Eigentum im Eigentum des Vermieters oder eines Dritten steht. Der Vermieter kann dieses Wegnahmerecht des Mieters durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, sofern nicht der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat (§ 552 Abs. 1 BGB; z.B. wenn die Einrichtung nicht mehr im Handel erhältlich ist). Nachdem jedoch nicht nur ein Wegnahmerecht (5 539 Abs BGB), sondern bei Beendigung des Mietverhältnisses auch eine Wegnahmepflicht des Mieters besteht (§ 546 BGB), kann der Vermieter darauf bestehen, dass der Mieter seiner Verpflichtung zur Wegnahme nachkommt und bei Beendigung des Mietverhältnisses den ursprünglichen Zustand der Mietsache wieder herstellt (§ 258 BGB), falls keine Einigung über eine Ablösesumme zustande kommt (LG Detmold, Urteil v. 26.3.2014, 218/12, NJW-RR 2014 S. 712).

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VERÄNDERUNGEN AN DER MIETSACHE: Markise ja, Pavillon nein

Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Erteilung einer Einwilligung zu einer baulichen Veränderung, die den vertrags- gemäßen Gebrauch der Mietsache über- schreitet. Daher hat der Mieter - sofern nichts anderes vertraglich vereinbart ist keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst und auf eigene Kosten bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters, der dieses Ermessen jedoch nicht rechtsmissbräuchlich ausüben darf (so bereits BGH, Urteil v. 25.3.1964, Vlll ZR 211/62, WuM 1964 S. 563). Dies kann der Fall sein, wenn die vom Mieter beabsichtigten Maßnahmen nur mit einem minimalen Eingriff in die Bausubstanz verbunden wären, so z.B. beim Anbringen einer Markise auf dem Balkon. Da eine Markise am Gebäude (z.B. mit Dübeln und Schrauben)befestigt werden muss, stellt dies eine bauliche Veränderung dar, die der Genehmigung des Vermieters bedarf. Allerdings hat der Mieter einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer solchen Genehmigung, wenn die Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters gering ist, 2B. weil sich der Mieter

bereit erklärt hat, die Montage fachgerecht durchführen zu Iassen, auf die Gesamtansicht der Fassade Rücksicht zu nehmen und bei seinem Auszug den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Insofern gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben, dass der Vermieter dem Mieter nicht ohne triftigen, sachbezogenen Grund Einrichtungen verbietet, die dem Mieter das Leben in der Mietwohnung angenehmer gestalten können (so bereits BVerfG, Beschluss v. 26.5.1993, 1 BvR 208/93, NJW 1993 S. 2035). Daher ist der Vermieter in diesem Fall zur Erteilung der Genehmigung verpflichtet, wenn der Mieter anderenfalls in seinem üblichen Wohngebrauch zu stark eingeschränkt wäre, z.B. weil ein Sonnenschirm wegen der Lage des Balkons keinen ausreichenden Sonnenschutz bieten würde. Dagegen hält sich das Aufstellen eines Pavillons auf einer Terrasse im ersten Obergeschoss eines Hauses nicht im Rahmen des Üblichen, da die Auswirkungen auf die Mietsache wegen der deutlichen Veränderung des Erscheinungsbildes nicht nur unerheblich sind. Dies gilt auch dann, wenn der Pavillon mit der Mietsache nicht fest verbunden ist und nur in den Sommermonaten aufgestellt wird (AG Spandau, Urteil v. 1.10.2012, 6 C 281/12, ZMR 2014 S. 132; AG München, Urteil v. 7.6.2013, 411 C 4836/13, ZMR 2014 S.459).

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Eigenbedarf: 130 m2 für Mutter und Kind ist nicht überzogen

Bei einer Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs kann das Mietgericht auch prüfen, ob mit dem Erlangungswunsch ein „weit überhöhter Wohnbedarf“ geltend gemacht wird. Die- se Prüfung unterliegt allerdings Grenzen, da es grundsätzlich der alleinigen, sich aus dem Eigentumsrecht ergebenden Befugnis des Vermieters unterliegt, zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht. Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung ist daher nicht, dass der Vermieter bisher unzureichend untergebracht ist. Daher kann der Mieter gegen die Kündigung auch nicht einwenden, die bisherige Wohnung des Vermieters sei ausreichend (so bereits Bundesverfassungsgericht, Beschlüsse v. 18.1.1988, ZMR’1988 S. 129 und v. 23.11.1993, 1 BvR 904/93, DWW 1994 S. 44). Entsprechend diesen Grundsätzen darf das Mietgericht einen überhöhten Wohnbedarf nur in Ausnahmefällen bei Nutzung von extrem großen Wohnflächen annehmen, z.B. wenn der Vermieter zusammen mit seinem kleinen Kind eine 250 m2 große 7-Zimmer-Wohnung beansprucht (Bundesverfassungsgericht, Beschluss v. 8.1.1985, 1 BvR 792/83, WulVI 1985 S. 75). Dagegen ist nach einem neuen Beschluss des Berliner Verfassungsgerichtshofs die Nutzung einer 130 m2 großen 4-Zimmer-Wohnung durch eine alleinerziehende Mutter mit Kleinkind weder unvernünftig noch überzogen. Die Nutzung von drei Zimmern als Wohn-‚ Schlaf- und Kinderzimmer nur durch die Vermieterin und ihr Kleinkind entspricht heute üblichen Wohnverhältnissen. Eine Wohnung dieser Größe mit einem zusätzlichen vierten Zimmer ist zwar komfortabel, aber nicht unverhältnismäßig. Es ist weder Aufgabe der Mieterin noch der Gerichte, die vernünftigen Pläne der Eigentümerin zu bewerten oder in Frage zu stellen (Verfassungsgerichtshof Berlin, Beschluss v. 18.6.2014, VerfGH 153/13, GE 2014 S. 997).

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ALTERNATIVWOHNUNG BEI EIGENBEDARF: Einkommensnachweis unzulässig

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs muss der Vermieter dem Mieter nach ständiger Rechtsprechung eine leer stehende oder bis zum Ende des Mietverhältnisses frei werdende Wohnung aus seinem Bestand, die sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet, zur Anmietung anbieten. Diese Anbietpflicht beruht darauf, dass der Mieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die Wohnung aufgeben muss, obwohl er sich vertragstreu verhalten hat. Der Vermieter ist daher gehalten, seine Interessen so schonend wie möglich durchzusetzen, damit die unerwünschten Folgen der allein aus der Sphäre des Vermieters herrührenden Kündigung so gering wie möglich bleiben (so bereits OLG Karlsruhe, RE v. 27.1.1993, 3 RE-Miet 2/92, DWW 1993 S. 40). Zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Anbietpflicht muss der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen der Anmietung, wie Größe und Ausstattung der Wohnung sowie der Mietkonditionen informieren (so BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 78/10, NJW 2010 S. 3775). Insofern muss das Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages über die frei werdende Wohnung zu angemessenen Bedingungen erfolgen, d.h. zu den bisher für die Vermietung der Alternativwohnung geltenden bzw. zu den ortsüblichen oder im betreffenden Anwesen üblichen Bedingungen. Dabei darf der Vermieter nach einem neuen Urteil des LG Berlin die frei stehende oder frei werdende Alternativwohnung ohne sachlichen Grund nicht lediglich mit einem Zeitmietvertrag anbieten und vom Mieter ohne konkrete Anhaltspunkte für Zahlungsschwierigkeiten vor der Besichtigung auch keinen Einkommensnachweis verlangen. Erfüllt der Vermieter diese Obliegenheiten nicht, kann der Mieter die Räumung der Wohnung mit der Einwand des Rechtsmissbrauchs verweigern (LG Berlin, Beschluss v. 10.3.2014, 18 S 349/ 1 3, GE 2014 S. 1006).

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