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VERWEIGERUNG DES ZUTRITTS: Rechtsnachteile bei Beweisvereitelung

Für das Recht des Vermieters zum Betreten und Besichtigen der Mietwohnung existieren keine konkreten gesetzlichen Vorschriften; Soweit auch keine vertraglichen Vereinbarungen getroffen wurden, gesteht die Rechtsprechung dem Vermieter ein Besichtigungs- und Betretungsrecht unter Hinweis auf das dem Mieter in den gemieteten Räumen zustehende Hausrecht nur in engen Grenzen zu. Der Vermieter darf die Räume betreten, wenn dies notwendig ist, damit er seiner Verpflichtung zur Erhaltung eines vertragsgemäßen Gebrauchs (§ 535 BGB) nachkommen kann (z.B. Prüfung, Reparatur, Wartung der Mietsache) oder wenn das Betreten der Wohnung für die Wahrung seiner Rechte erforderlich ist, 2B. Aufmaß zum Zweck einer Mieterhöhung, Besichtigung durch Kauf- oder Mietinteressenten nach Kündigung, Ablesen von Messeinrichtungen, Prüfung, ob vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß durchgeführt wurden. Verweigert der Mieter dem Vermieter unberechtigt den Zutritt zur Mietwohnung, muss der Mieter nicht nur mit einer Klage des Vermieters auf Zutritt, sondern auch mit erheblichen Rechtsnachteilen rechnen. So kann der Mieter z.B. seinen Anspruch auf Mängelbeseitigung verwirken, wenn er Handwerkern wiederholt den Zutritt zur Wohnung verweigert. Ein Anspruch auf Beseitigung des Mangels steht dem Mieter dann nicht mehr zu (AG Münster, Urteil v. 12.620013 C 4552106, NZM 2008 S. 481). Verweigert der Mieter dem (gerichtlich bestellten) Sachverständigen mehrfach den Zutritt zu der zu begutachtenden Mietsache, kann das Gericht wegen dieser Beweisvereitelung die vorn Vermieter aufgestellte Beweisbehauptung (hier: zur Miethöhe)als zutreffend unterstellen (LG Berlin, Urteil v. 3.8.2012, 63 S 359/10, ZMR 2014 S. 447).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler in München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Oktober 2014

Die Immobilienbewertung seit 1. September 2009 - Die 10 häufigsten Irrtümer präsentiert von Rechtsanwältin/Steuerberaterin, Fachanwältin für Erbrecht Agnes Fischl

In der Ausgabe 05/2014 haben wir einen ersten Überblick über die neue Immobilienbewertung für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke gegeben. Wir werden anlässlich unseres Seminar am 23.09.2014 einen Einblick in die Arbeit der Finanzverwaltung geben. Der zu diesem Termin geplante Vortrag zum Thema „Familiengesellschafi“ findet - verkürzt - im Anschluss statt. Mit diesem Beitrag werden wir die 10 häufigsten Irrtümer zur steuerlichen lmmobilienbewertung für den Erbschafts- und Schenkungsteuerfall aufzeigen: 1. lch brauche sowieso ein Sachverständigengutachten Nein, das steuerliche Bewertungsverfahren hat sich zwar der Regelungen der Verkehrswertermittlung bedient. Dennoch handelt es sich um ein starres Verfahren. Ein Sachverstandigengutachten ist nur dann anzuraten. wenn damit ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden kann (§ 198 BewG). 2. Bei einem Verkauf der Immobilie kurz nach dem Erbfall wird der Verkaufserlös als Steuerwert angesetzt Das ist so nicht richtig. Auch hier ist zunächst der steuerliche Wert zu ermitteln.

Allerdings wird der Sachbearbeiter in der Bewertungsstelle den Kaufpreis sicherlich als Maßstab für die Feststellung der baulichen Möglichkeiten heranziehen. War der Verkauf zeitnah nach dem Stichtag (hier der Erbfall) und ist der Verkaufserlös niedriger, kann dieser Verkaufserlös jedoch als Nachweis des niedrigeren Werts (§ 198 BewG) herangezogen werden. 3. Ich erkläre gar keinen Grundstückswert, sondern warte, welchen Wert das Finanzamt ermittelt Ganz abgesehen davon, dass Sie zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet sind, sollten Sie dem Finanzamt dieses „Feld der steuerlichen Bewertung“ nicht überlassen. Auch das Finanzamt ermittelt „vom Schreibtisch" aus. 4. Die mögliche Bebaubarkeit ist mir egal, der Steuerberater soll den tatsächlichen Baubestand berücksichtigen Eine der wichtigsten und vor allem teuersten Neuerungen dieses steuerlichen Bewertungsverfahrens ist die Tatsache, dass nicht der baurechtliche Istzustand heranzuziehen ist. Vielmehr ist eine baurechtliche Voranfrage zu stellen, um damit die Geschossfläche und die sich hieraus ergebende Geschossflächenzahl (GFZ) zu ermitteln. In München teilt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München den Bodenrichtwert in Abhängigkeit einer GFZ mit. Soweit diese GFZ für das zu bewertende Grundstück nach den vorgenannten Ermittlungen unter- oder überschritten wird, ist der Bodenrichtwert entsprechend anzupassen. Auch diese Anpassung erfolgt nach gesetzlich vorgegebenen Regelungen und kann gerade in den guten Lagen von München zu einer enormen Erhöhung dieses Bodenrichtwerte führen. 5. Bei einem Reihenhaus ist immer der tatsächliche lstzustand für die Berechnung der GFZ zu berücksichtigen Auch diese Aussage ist nicht richtig. Gibt es die Möglichkeit, einen Dachgeschossausbau oder andere bauliche Ausbauten vorzunehmen? Das sind für die GFZ wertbeeinflussende Faktoren.

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler in München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ September 2014

GARTEN: Bepflanzungen des Mieters gehen in das Eigentum des Vermieters über

Bei Sachen und Gegenständen, die der Mieter in die Wohnung einbringt, besteht die grundsätzliche Vermutung, dass dies nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt. Dies gilt auch dann, wenn eine feste Verbindung mit der Mietsache erfolgt, z.B. beim Andübeln von Gegenständen, Lampen etc; Solche Einrichtungen gehören daher unabhängig davon, ob eine feste Verbindung mit dem Gebäude besteht, nicht zu den wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes (§§ 93-95 BGB) und bleiben daher Eigentum des Mieters. Für Pflanzen kann nach Auffassung des LG Detmold diese grundsätzlich zu Gunsten des Mieters bestehende Vermutung dass die Verbindung der von ihm eingebrachten Sachen regelmäßig nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt, nicht uneingeschränkt angewendet werden. Pflanzen können nach einigen Jahren nicht mehr ohne Schwierigkeiten und Risiken für ihren Bestand entfernt werden. Das Umpflanzen von Gehölzen ist dann nur mit großem Aufwand und durch einen Fachmann durchführbar und birgt auch dann noch das Risiko, dass sie an neuen Standort nicht wieder anwachsen. Daher werden namentlich solche Anpflanzungen seitens des Mieters, die grundstücksbezogen erfolgen (hier: Sichtschutzhecke) mit ihren Einbringen in den Grund und Boden wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und gehen damit in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Gleiches gilt für ausgesäten Rasen und Bodendecker (§§ 946, 93, 94 Abs. 1 S. 2 BGB; OLG Düsseldorf NJW-RR 1999 S. 160). Allerdings erstreckt sich das gesetzliche Wegnahmerecht des Mieters (§ 539 Abs. 2 BGB) auch auf wesentliche Bestandteil und ohne Rücksicht darauf, ob die Sache in seinem Eigentum im Eigentum des Vermieters oder eines Dritten steht. Der Vermieter kann dieses Wegnahmerecht des Mieters durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, sofern nicht der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat (§ 552 Abs. 1 BGB; z.B. wenn die Einrichtung nicht mehr im Handel erhältlich ist). Nachdem jedoch nicht nur ein Wegnahmerecht (5 539 Abs BGB), sondern bei Beendigung des Mietverhältnisses auch eine Wegnahmepflicht des Mieters besteht (§ 546 BGB), kann der Vermieter darauf bestehen, dass der Mieter seiner Verpflichtung zur Wegnahme nachkommt und bei Beendigung des Mietverhältnisses den ursprünglichen Zustand der Mietsache wieder herstellt (§ 258 BGB), falls keine Einigung über eine Ablösesumme zustande kommt (LG Detmold, Urteil v. 26.3.2014, 218/12, NJW-RR 2014 S. 712).

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VERÄNDERUNGEN AN DER MIETSACHE: Markise ja, Pavillon nein

Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Erteilung einer Einwilligung zu einer baulichen Veränderung, die den vertrags- gemäßen Gebrauch der Mietsache über- schreitet. Daher hat der Mieter - sofern nichts anderes vertraglich vereinbart ist keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst und auf eigene Kosten bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters, der dieses Ermessen jedoch nicht rechtsmissbräuchlich ausüben darf (so bereits BGH, Urteil v. 25.3.1964, Vlll ZR 211/62, WuM 1964 S. 563). Dies kann der Fall sein, wenn die vom Mieter beabsichtigten Maßnahmen nur mit einem minimalen Eingriff in die Bausubstanz verbunden wären, so z.B. beim Anbringen einer Markise auf dem Balkon. Da eine Markise am Gebäude (z.B. mit Dübeln und Schrauben)befestigt werden muss, stellt dies eine bauliche Veränderung dar, die der Genehmigung des Vermieters bedarf. Allerdings hat der Mieter einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer solchen Genehmigung, wenn die Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters gering ist, 2B. weil sich der Mieter

bereit erklärt hat, die Montage fachgerecht durchführen zu Iassen, auf die Gesamtansicht der Fassade Rücksicht zu nehmen und bei seinem Auszug den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Insofern gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben, dass der Vermieter dem Mieter nicht ohne triftigen, sachbezogenen Grund Einrichtungen verbietet, die dem Mieter das Leben in der Mietwohnung angenehmer gestalten können (so bereits BVerfG, Beschluss v. 26.5.1993, 1 BvR 208/93, NJW 1993 S. 2035). Daher ist der Vermieter in diesem Fall zur Erteilung der Genehmigung verpflichtet, wenn der Mieter anderenfalls in seinem üblichen Wohngebrauch zu stark eingeschränkt wäre, z.B. weil ein Sonnenschirm wegen der Lage des Balkons keinen ausreichenden Sonnenschutz bieten würde. Dagegen hält sich das Aufstellen eines Pavillons auf einer Terrasse im ersten Obergeschoss eines Hauses nicht im Rahmen des Üblichen, da die Auswirkungen auf die Mietsache wegen der deutlichen Veränderung des Erscheinungsbildes nicht nur unerheblich sind. Dies gilt auch dann, wenn der Pavillon mit der Mietsache nicht fest verbunden ist und nur in den Sommermonaten aufgestellt wird (AG Spandau, Urteil v. 1.10.2012, 6 C 281/12, ZMR 2014 S. 132; AG München, Urteil v. 7.6.2013, 411 C 4836/13, ZMR 2014 S.459).

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Eigenbedarf: 130 m2 für Mutter und Kind ist nicht überzogen

Bei einer Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs kann das Mietgericht auch prüfen, ob mit dem Erlangungswunsch ein „weit überhöhter Wohnbedarf“ geltend gemacht wird. Die- se Prüfung unterliegt allerdings Grenzen, da es grundsätzlich der alleinigen, sich aus dem Eigentumsrecht ergebenden Befugnis des Vermieters unterliegt, zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht. Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung ist daher nicht, dass der Vermieter bisher unzureichend untergebracht ist. Daher kann der Mieter gegen die Kündigung auch nicht einwenden, die bisherige Wohnung des Vermieters sei ausreichend (so bereits Bundesverfassungsgericht, Beschlüsse v. 18.1.1988, ZMR’1988 S. 129 und v. 23.11.1993, 1 BvR 904/93, DWW 1994 S. 44). Entsprechend diesen Grundsätzen darf das Mietgericht einen überhöhten Wohnbedarf nur in Ausnahmefällen bei Nutzung von extrem großen Wohnflächen annehmen, z.B. wenn der Vermieter zusammen mit seinem kleinen Kind eine 250 m2 große 7-Zimmer-Wohnung beansprucht (Bundesverfassungsgericht, Beschluss v. 8.1.1985, 1 BvR 792/83, WulVI 1985 S. 75). Dagegen ist nach einem neuen Beschluss des Berliner Verfassungsgerichtshofs die Nutzung einer 130 m2 großen 4-Zimmer-Wohnung durch eine alleinerziehende Mutter mit Kleinkind weder unvernünftig noch überzogen. Die Nutzung von drei Zimmern als Wohn-‚ Schlaf- und Kinderzimmer nur durch die Vermieterin und ihr Kleinkind entspricht heute üblichen Wohnverhältnissen. Eine Wohnung dieser Größe mit einem zusätzlichen vierten Zimmer ist zwar komfortabel, aber nicht unverhältnismäßig. Es ist weder Aufgabe der Mieterin noch der Gerichte, die vernünftigen Pläne der Eigentümerin zu bewerten oder in Frage zu stellen (Verfassungsgerichtshof Berlin, Beschluss v. 18.6.2014, VerfGH 153/13, GE 2014 S. 997).

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ALTERNATIVWOHNUNG BEI EIGENBEDARF: Einkommensnachweis unzulässig

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs muss der Vermieter dem Mieter nach ständiger Rechtsprechung eine leer stehende oder bis zum Ende des Mietverhältnisses frei werdende Wohnung aus seinem Bestand, die sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet, zur Anmietung anbieten. Diese Anbietpflicht beruht darauf, dass der Mieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die Wohnung aufgeben muss, obwohl er sich vertragstreu verhalten hat. Der Vermieter ist daher gehalten, seine Interessen so schonend wie möglich durchzusetzen, damit die unerwünschten Folgen der allein aus der Sphäre des Vermieters herrührenden Kündigung so gering wie möglich bleiben (so bereits OLG Karlsruhe, RE v. 27.1.1993, 3 RE-Miet 2/92, DWW 1993 S. 40). Zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Anbietpflicht muss der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen der Anmietung, wie Größe und Ausstattung der Wohnung sowie der Mietkonditionen informieren (so BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 78/10, NJW 2010 S. 3775). Insofern muss das Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages über die frei werdende Wohnung zu angemessenen Bedingungen erfolgen, d.h. zu den bisher für die Vermietung der Alternativwohnung geltenden bzw. zu den ortsüblichen oder im betreffenden Anwesen üblichen Bedingungen. Dabei darf der Vermieter nach einem neuen Urteil des LG Berlin die frei stehende oder frei werdende Alternativwohnung ohne sachlichen Grund nicht lediglich mit einem Zeitmietvertrag anbieten und vom Mieter ohne konkrete Anhaltspunkte für Zahlungsschwierigkeiten vor der Besichtigung auch keinen Einkommensnachweis verlangen. Erfüllt der Vermieter diese Obliegenheiten nicht, kann der Mieter die Räumung der Wohnung mit der Einwand des Rechtsmissbrauchs verweigern (LG Berlin, Beschluss v. 10.3.2014, 18 S 349/ 1 3, GE 2014 S. 1006).

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WIRTSCHAFTLICHE VERWERTUNG: Einbau eines Bades als Kündigungsgrund

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, d.h. ein Kündigungsgrund liegt vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (ä 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eine angemessene wirtschaftliche Verwertung liegt z.B. vor, wenn die umfassende Sanierung eines Altbaus beabsichtigt ist und das Mietverhältnis nicht mehr weiter bestehen kann, weil die betreffende Wohnung durch den Umbau wegfällt oder eine Großwohnung in Kleinwohnungen um- gebaut werden soll (so bereits BayObLG, RE v. 17.11.1983, RE-Miet 1/83, NJW 1984 S. 372; LG Hamburg, Urteil v. 30.6.1989. 11 S 450/88, WuM 1989 S. 393). Dementsprechend kann nach einem neuen Beschluss des LG Hannover auch die Absicht des Vermieters, eine Wohnung seines Altbaus mit einem Bad auszustatten und durch Zusammenlegung mit einer anderen Wohnung zu vergrößern, um sie besser vermieten zu können, ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses über die Wohnung darstellen, die durch den Umbau wegfallen soll. Da eine Wohnung ohne Bad erfahrungsgemäß nur zu einer wesentlich geringeren Miete vermietet werden kann als eine Wohnung mit Bad, wäre der Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums gehindert. In diesem Fall ist die Kündigung auch ohne Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung wirksam. Zwar wird bei einem Abriss und Neubau zur Darlegung des erheblichen Nachteils als Voraussetzung der Verwertungskündigung erforderlich gehalten, dass der Eigentümer anhand von Wirtschaftlichkeitsberechnungen die Ein- nahmen und Ausgaben vor und nach der angestrebten Verwertung gegenüberstellt. Beim Einbau eines Bades für eine andere Wohnung ist dies aber unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles und der konkreten Situation des Vermieters entbehrlich (LG Hannover, Beschlüsse v. 29.1.2014 und 11.3.2014 4 S 98/13, GE 2014 S. 590).

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BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG: Vertretung ist zulässig

Die jährliche Abrechnung des Vermieters über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen muss vom Aussteller grundsätzlich eigenhändig durch Namensunterschrift unter- zeichnet werden. Hat der Vermieter die Nebenkostenabrechnung mit Hilfe einer automatischen Einrichtung angefertigt, ist auch eine maschinelle Unterschrift ausreichend. Dies ist gegeben, wenn sich der Vermieter einer Anlage, z.B. einer elektronischen Datenverarbeitungsanlage mit spezieller Software bedient, welche die zuvor eingegebenen individuellen Daten der Mieter selbstständig mit dem üblichen gespeicherten Text verbindet und die Erklärung versandfertig erstellt, ohne dass es individueller hand- oder maschinen- schriftlicher Nachträge bedarf. Eine maschinelle Unterschrift des Vermieters unter einer Betriebskostenabrechnung genügt somit bereits dann, wenn die Abrechnung, soweit wie technisch möglich, mit Hilfe einer automatischen Einrichtung gefertigt wurde (so bereits BGH, Urteil v. 29.9.2004, VIII ZR 341/03, ZMR 2004 S. 901). Ferner ist der Vermieter nach einem neuen Urteil des BGH nicht verpflichtet, die Abrechnung von Betriebskosten persönlich vorzunehmen. Er kann sich dafür Hilfspersonen oder Dritter bedienen. Aus dem Bezug der Abrechnung zur Wohnung des Mieters ist für den Mieter ersichtlich, dass mit der von einem Dritten erstellten Abrechnung die Abrechnungspflichten des Vermieters erfüllt werden sollen (BGH, Urteil v. 19.3.2014, VIII ZR 203/13, NJW 2014 S. 1802).

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MÜLLMANAGEMENT: Als Kosten der Müllbeseitigung umlagefähig?

Zu den Kosten der Müllbeseitigung i.S.v. g 2 Nr. 8 BetrKV gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung. Die seit 1.1.2004 geltende Neufassung stellt damit klar, dass auch maschinelle Müllbeseitigungsanlagen sowie Berechnungs- und Aufteilungskosten umlagefähig sind. Strittig ist, ob auch die Kosten eines sog. Müllmanagements zu den Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 8 BetrKV gehören. Dabei handelt es sich um Dienstleistungen eines Unternehmens, z.B. zur Verringerung des Restmülls durch Aussortieren von Wertstoffen, die in (kostenfreie) Wertstoffbehälter umgeladen werden sowie um Aussortieren von Sperrmüll, Verdichtung des Restmüllvolumens, Kleinschneiden von sperrigen Kartons, regelmäßige Kontrolle der Wertstoffbehälter auf fremde Bestandteile, um kostenpflichtige SonderIeerungen zu vermeiden, Reinigung der Müllstandplätze, Entsorgung des neben den Müllbehältern abgestellten Mülls, regelmäßige Beratung der Mieter im Hinblick auf eine korrekte Mülltrennung. Nach einem Urteil des AG Mainz vom 13.5.2003 (72 C 19/03, WuM 2003 S. 450) handelt es sich bei den Kosten des Müllmanagements um Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 8 BetrKV. Diese sind vom Mieter daher bereits dann zu bezahlen, wenn der Mietvertrag eine generelle Umlage der Betriebskosten gem. der Betriebskostenverordnung vorsieht (so auch Langenberg, Betriebskostenrecht Teil G Rn 31). Eine andere Auffassung vertreten das LG Berlin (Urteil v. 7.7.2009, 63 S 443/08, GE 2009 S. 1254) sowie das AG Uelzen. Danach können diese Kosten nicht generell unter die Kosten der Müllbeseitigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV) subsumiert werden und müssen vom Mieter daher nur dann bezahlt werden, wenn der Mietvertrag eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung enthält, z.B. über die Umlage sonstiger Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV (AG Uelzen, Urteil v. 10.10.2013, 13 C 5183/13, GE 2014 S. 808). Eine höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Frage liegt noch nicht vor.

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MlETERHÖHUNG: Zustimmung durch Zahlung

Liegt die vom Mieter gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. bis zur sog. Kappungsgrenze (20 % bzw. 15 % in München) verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert ist (§ 558 Abs. 1 BGB). Der Vermieter kann also nicht einseitig die Miete erhöhen, sondern muss den Mieter mit dem Mieterhöhungsverlangen zur Zustimmung zur Mieterhöhung auffordern. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558 b Abs. 1 BGB). Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zu, kann der Vermieter vor dem zuständigen Amtsgericht auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden; anderenfalls kann das Mieterhöhungsverlangen nicht mehr weiter verfolgt werden, sondern muss neu gestellt werden (§ 558 b Abs. 2 BGB). Die Zustimmung des Mieters ist nicht an eine bestimmte Form gebunden. Sie muss also nicht unbedingt schriftlich erteilt werden. Eine mündliche Zusage genügt. Allerdings können sich für den Vermieter Beweisprobleme ergeben, wenn sich der Mieter nach Ablauf der Klagefrist an seine mündlich abgegebene Zustimmung nicht mehr erinnern will. Die Zustimmung zur Mieterhöhung kann auch durch schlüssiges Handeln, z.B. durch Zahlung der erhöhten Miete erfolgen. Umstritten ist, wie oft der Mieter die erhöhte Miete gezahlt haben muss bis der Vermieter von einer schlüssigen Zustimmung ausgehen darf. Dazu hat das LG München l jetzt entschieden, dass schon die einmalige Zahlung der geforderten erhöhten Miete, jedenfalls aber die mehrmalige Zahlung aus der maßgeblichen objektiven Sicht des Vermieters nur so verstanden werden kann, dass damit dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wird. Dies gilt auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen aus formellen Gründen unwirksam war (z.B. bei fehlender oder unzureichender Begründung durch Mietspiegel, Vergleichsmieten oder Sachverständigengutachten). Auch in diesem Fall kommt es zu einer einvernehmlichen Änderung der Miethöhe. Ferner kann bei einer Mehrheit von Mietern (z.B. einem Ehepaar) die Überweisung der erhöhten Miete nur als Zustimmung beider Mieter verstanden werden. An der konkludenten (schlüssigen) Zustimmung muss sich jedenfalls auch derjenige Mieter festhalten lassen, der die erhöhte Miete nicht selbst gezahlt hat (AG München, Urteil v. 14.8.2013, 452 C 11426/13; LG München l, Hinweisbeschluss v. 14.10.2013, 14 S 20794/13, ZMR 2014 S. 460).

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