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„Betreten verboten“ Rechtsanwältin Andrea Nasemann, München

Es muss nicht immer zu Handgreiflichkeiten kommen, wenn Vermieter die Wohnung des Mieters betreten wollen. Genau dieses aber geschah, als in einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall die Vermieterin gegen den Willen ihres Mieters in die Mieträume eindringen wollte. Folgendes war passiert: Zur Kontrolle ein- gebauter Rauchwarnmelder wollte die Vermieterin - vereinbarungsgemäß die Mieträume betreten. Als sie versuchte, weitere Räume gegen den Widerstand des Mieters zu betreten und auch die Aufforderung des Mieters, das Haus zu verlassen, missachtete, trat der Mieter in Aktion: Er umfasste die Vermieterin und trug sie auf seinen Armen aus dem Haus. Die Vermieterin kündigte dem Mieter daraufhin fristlos und klagte auf Räumung. Doch ihre Kündigung ging ins Leere, denn der BGH gab dem Mieter Recht. Die Vertragsparteien hätten vereinbart, dass die Vermieterin nur die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern besichtigen dürfe. Zu einer weiteren eigen- mächtigen Besichtigung sei die Vermieterin nicht berechtigt gewesen. In- dem sie gleichwohl gegen den Willen des Mieters eine Besichtigung anderer Räume durchsetzen wollte und das Haus trotz Aufforderung des Mieters nicht verlassen hatte, habe sie das Hausrecht des Mieters verletzt. Sie trage deshalb zumindest eine Mitschuld an dem Geschehen (Urteil vom 4. Juni 2014, VIII ZR 289/113). Auch wenn bisher noch kein solch drastischer Fall höchstrichterlich entschieden wurde: Vermieter durften schon in der Vergangenheit nicht gegen den Willen des Mieters in die Wohnung eindringen. Aus diesem Grund ist es auch nicht zulässig, als Vermieter noch einen Schlüssel zur Mietwohnung zu besitzen. Zwar kann es im Notfall und bei Abwesenheit des Mieters wichtig sein. in die Wohnung zu gelangen, etwa bei einem Wasserschaden oder bei einem Brand. Ein Schlüssel für solche Notfälle sollte dann auch vom Mieter beim Hausmeister oder einem anderen Mitbewohner deponiert und der Vermieter darüber informiert sein. Dieser jedoch darf bei Abwesenheit des Mieters nicht in dessen Wohnung. Andernfalls kann er sich schadenersatzpflichtig oder wegen Hausfriedensbruchs strafbar machen. Es gibt auch kein allgemeines Betretungs- und Besichtigungsrecht. So sind Routinekontrollen zwecks Untersuchung der Wohnung auf ihren Allgemeinzustand grundsätzlich unzulässig. Anders ist die Lage, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat. So etwa, wenn der Mieter Schäden in der Wohnung gemeldet hat, die der Vermieter begutachten muss, um sie beheben zu lassen. Auch wenn Handwerkerleistungen abgenommen werden müssen, Wartungs- dienste anstehen oder Zähler abgelesen werden müssen. Soll die Wohnung neu vermietet oder verkauft werden, muss der Mieter die Besichtigung aller Räume gestatten. Ohne Begleitung des Vermieters ist der Kaufinteressent aber nicht berechtigt, die Wohnung des Mieters zu betreten. Ausnahmsweise ist dies nur gestattet, wenn der Vermieter den Interessenten zur Besichtigung ermächtigt und ihn vorher dem Mieter benannt hat. Der Mieter darf sich dann den Personalausweis des Interessenten zeigen lassen. Hegt der Vermieter den Verdacht, dass der Mieter verbotenerweise Tiere in der Wohnung hält, hat er ebenfalls einen Anspruch auf Einwilligung des Mieters zum Betreten der Wohnung (Amtsgericht Rheine, Urteil vom 4. März 2003, 4 C 668/02). Dies gilt auch dann, wenn ein begründeter Verdacht der Verwahrlosung der Mieträume besteht. Drei Termine vorschlagen Besteht nun ein berechtigtes Interesse des Vermieters zum Betreten der Mietwohnung, muss er den Zeitpunkt mit dem Mieter absprechen. Dazu sollte er drei Termine vorschlagen, vorzugsweise werktags zwischen 9 und 12 Uhr und zwischen 15 und 18 Uhr. Besichtigungen zwischen 19 und 20 Uhr sind ebenfalls möglich, wie auch samstags zwischen 10 und 13 Uhr. Bei der Auswahl des Termins muss auf die Berufstätigkeit des Mieters oder auf dessen Terminvorschläge Rücksicht genommen werden. Das Landgericht Frankfurt am Main entschied, dass Besichtigungen drei Mal monatlich nach einer Ankündigungsfrist von drei Tagen und einer Besichtigungsdauer von 30 bis 45 Minuten dem Mieter zumutbar sind (Urteil vom 25. Mai 2002, 2/17 S 194/01). Der Vermieter kann auch darauf verwiesen werden, Sammeltermine durch- zuführen. Ohne Erlaubnis des Mieters dürfen in der Wohnung keine Fotos gemacht oder ins Internet gestellt werden. Fotos sind allenfalls dann erlaubt, wenn diese zur Beseitigung von Schäden oder zur Beweissicherung erforderlich sind. Immer wieder kommt es jedoch vor, dass sich Mieter pflichtwidrig weigern, den Vermieter in die Wohnung zu lassen. In diesem Fall sollte der Vermieter den Mieter schriftlich und mit Botenzustellung unter Nennung von drei Terminen auffordern, die Besichtigung zu gestatten. Meldet sich der Mieter nicht, kann notfalls Klage auf Zutritt, eine sogenannte Duldungsklage, vor dem zuständigen Amtsgericht erhoben werden. Trotz aller Rechte der VermieteR: Die Gerichte entscheiden oft für das Hausrecht des Mieters. So das Amtsgericht Magdeburg: Betritt ein Hausmeister mit Handwerkern die Mietwohnung ohne Absprache und Wissen des Mieters, kann dieser den Mietvertrag fristlos kündigen. lm entschiedenen Fall handelte es sich um eine Arztpraxis, aus der zwei Wohnungen entstehen sollten. Der Hausmeister hatte ohne Wissen der Mieterin die Wohnung mehrfach mit Handwerkern betreten, ob- wohl der Mieterin angeblich alle Schlüssel für die ehemalige Praxis übergeben worden waren (Urteil vom 13. November 2012, 163 C 2857/11 (163). RAin Andrea Nasemann

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler in München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Oktober 2014

SCHÖNHEITSREPARATUREN: Kein Ersatzanspruch des Mieters im laufenden Mietverhältnis

Führt ein Mieter vor seinem Auszug im Vertrauen auf die Wirksamkeit einer vertraglichen Klausel Schönheitsreparatur durch, obwohl er dazu wegen der Unwirksamkeit der Klausel (z.B. wegen starrer Fristen oder Endrenovierungsverpflichtungen nicht verpflichtet gewesen wäre, kommt nach der Rechtsprechung des BGH ein Erstattungsanspruch des Mieters in Betracht, da er die Schönheitsreparaturen dann ohne Rechtsgrund erbracht hat und der Vermieter dementsprechend ungerecht fertigt bereichert ist (§§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 2 BGB). Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Malerarbeiten bemisst sich insoweit nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Dabei muss allerdings berücksichtigt werde dass Mieter bei Ausführung von Schönheitsreparaturen regelmäßig von der Möglichkeit Gebrauch machen, die Arbeiten in Eigenleistung zu erledigen oder sie durch Verwandte/Bekannte erledigen lassen. In diesem Fall bemisst sich der Wert üblicherweise nicht nach den Kosten, die ein Malerfachbetrieb in Rechnung gestellt hätte, sondern nach dem, was der Mieter neben dem Einsatz an Freizeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Im Streitfall kann der Wert der erbrachten Leistung durch das Gericht geschätzt werden (§ 287 ZPO; BGH, Urteil v. 27.5.2009, VIII ZR 302/07, WuM 2009 S. 325). Anders ist die Rechtslage nach einem neuen Urteil des LG Berlin, wenn der Mieter im laufenden Mietverhältnis Schönheitsreparaturen durchführt, zu denen nicht er, sondern der Vermieter verpflichtet wäre. In diesem Fall entsteht für den Mieter kein Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter, weil die Schönheitsreparaturen nicht dem Vermieter, sondern ihm selber zugute kommen (LG Berlin, Urteil v. 7.3.2014, 63 S 575/12, GE 2014 S. 872).

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GEBÄUDEVERSICHERUNG :Versicherung muss auch Mietausfall zahlen

Ist der Mieter nach den vertraglichen Vereinbarungen verpflichtet, neben der Miete als Betriebskosten auch die (anteiligen) Kosten der Gebäudefeuerversicherung zu zahlen, liegt darin keine stillschweigende Beschränkung seiner Haftung für die Verursachung von Brand- oder Leitungswasserschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (so bereits BGH. Urteil v. 3.11.2004,VIII ZH 28/04, WuM 2005 S. 57). Allerdings ergibt eine ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrages (zwischen Vermieter und Versicherer) einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers, wenn der Mieter den Schaden durch lediglich einfache Fahrlässigkeit verursacht hat. Der Mieter darf in diesem Fall nicht schlechter gestellt werden, als wenn er die Versicherung selbst abgeschlossen hätte. Daher ist der Vermieter verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen; sofern der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat. Dies gilt hinsichtlich des entstehen Mietausfallschadens nach einem neuem Beschluss des BGH nicht nur dann, wenn der Mieter im Versicherungsfall (hier: Störung der Mietsache durch Brand) von seinem ordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch macht, sondern auch, wenn Parteien das Mietverhältnis einvernehmlich beenden. Ab diesem Zeitpunkt steht dem Vermieter ein Mietausfallschaden, den nach den Grundsätzen der versicherungsrechtlichen Lösung ebenfalls seine Gebäudeversicherung und nicht Mieter zu ersetzen hat (BGH, Beschluss v. 21.1.2014, VIII ZF 48/13, GE 2014 S. 661).

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ROLLATOR: Abstellen im Treppenhaus kann zulässig sein

Mieter - sowohl von Wohn- als auch von Geschäftsräumen - sind grundsätzlich auch zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen berechtigt. Bestehen keine besonderen Vereinbarungen, umfasst dieses Recht alle mit dem Wohnen bzw. mit der Benutzung von Geschäftsräumen typischerweise verbundenen Umstände. Dementsprechend ist der Mieter nach ständiger Rechtsprechung berechtigt, einen Kinderwagen oder Rollstuhl im Hausflur an geeigneter Stelle abzustellen, wenn er hierauf angewiesen ist und die Größe des Hausflurs das Abstellen zulässt, d.h. insbesondere weder der Fluchtweg noch der Zugang zu Briefkästen verstellt oder erschwert wird. Auf das Abstellen in der Garage kann der Mieter grundsätzlich nicht verwiesen werden (so z.B. AG Aachen, Urteil v. 30.11.2007, 84 C 512/07). Ob das Transportieren in die Wohnung nach jedem Gebrauch zumutbar ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab (u.a. Größe des Kinderwagens, vorhandener Lift, Gesundheitszustand des Mieters etc.). Dabei ist der Mieter jedenfalls nicht berechtigt, den Kinderwagen im Treppenhaus anzuketten (so Berlin, Urteil v. 15.9.2009, 63 S 487/ GE 2009 S. 1495). Gleiches gilt für Rollatoren von gehbehinderten Mietern, wenn der Mieter auf diese Hilfe angewiesen ist. Einen anderer weiter von der Treppe entfernten PIatz (hier: in einem 20 m entfernten Schuppen muss der Mieter nicht akzeptieren, wenn er diesen Weg ohne Gehhilfe nicht betätigen kann. Insofern ist dem Mieter auch nicht zuzumuten, jedes Mal eine Hilfsperson um das Herbeischaffen der Gehhhilfe zu bitten (AG Recklinghausen, Urteil 27.1.2014, 56 C 98H 3).

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ALLGEMEINE GESCHÄFFSBEDINGUNGEN: Individualvereinbarung nur bei tatsächlichem Aushandeln

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (i.d.R. der Vermieter) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt (§ 305 Abs. 1 BGB). Vorgedruckte Klauseln eines Formularmietvertrages stellen grundsätzlich Geschäftsbedingungen im Sinne dieser Vorschrift dar. Auch Vereinbarungen in Zusatzverträgen werden von der Rechtsprechung als „Geschäftsbedingungen“ qualifiziert, wenn sie für eine „Vielzahl“ von Verwendungen vorgesehen sind, wobei die Rechtsprechung hierfür bereits drei bis fünf Verwendungen ausreichen lässt (so bereits BGH, Urteil v. 29.6.1981, Vll ZR 259/80, NJW 1981 S.2344). Voraussetzung einer Individualvereinbarung ist daher, dass die Ergänzung nicht schon vorher (z.B. in einem anderen Vertrag) verwendet wurde und bei Vertragsschluss auch nicht beabsichtigt war, sie häufiger zu verwenden (so bereits BGH, Urteil v. 2.3.1994, XII ZR 175/92, DWW 1994 S. 249). Die Unterscheidung, ob es sich bei einer bestimmten Vertragsklausel um eine „Geschäftsbedingung“ oder um eine „Individualvereinbarung" handelt, ist praktisch von entscheidender Bedeutung, wenn eine Partei ihre Ansprüche auf diese Klausel stützt und die andere Partei einwendet, die Klausel sei unwirksam. Verlangt z.B. der Vermieter von seinem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen gem. einer mietvertraglichen Vereinbarung und wendet der Mieter ein, diese Klausel sei unwirksam und er sei daher zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, ist vorab die Wirksamkeit der entsprechenden Vereinbarung zu prüfen. Handelt es sich bei dieser Vereinbarung um eine Individualvereinbarung, ist diese nur dann unwirksam, wenn sie gegen zwingendes Recht verstößt, was im Gesetz z.B. durch die Formulierung „Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam" zum Ausdruck gebracht wird; ferner dann, wenn die Vereinbarung gegen Verbotsgesetze (§ 134 BGB) oder gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt oder sittenwidrig im Sinne des § 138 BGB ist. Dies wird jedoch nur im Ausnahmefall gegeben sein. Anders verhält es sich, wenn die Vereinbarung als „Geschäftsbedingung“ zu qualifizieren ist, da in diesem Fall die Wirksamkeit anhand der strengen Bestimmungen der § 305 ff. BGB zu prüfen ist. Danach ist eine Klausel nicht nur nach den erwähnten allgemeinen Regeln, sondern bereits dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner „unangemessen benachteiligt“. Dies wird i.d.R. angenommen, wenn sich die Klausel zu weit zu Lasten des Klauselgegners (hier: des Mieters) von einer gesetzlichen Regelung (z.B. der gesetzlichen Instandhaltungspflicht des Vermieters, (§ 535 BGB) entfernt. Kann der Mieter den Beweis führen, dass die strittige Vereinbarung vom Vermieter für eine mehrfache Verwendung vorgesehen war (z.B. durch Vorlage weiterer Verträge mit inhaltsgleicher Vereinbarung), obliegt es dem Vermieter, darzulegen und zu beweisen, dass die Vereinbarung im Einzelnen ausgehandelt wurde und somit keine Geschäftsbedingung darstellt. Die Anforderungen an dieses „Aushandeln“ werden von der Rechtsprechung jedoch sehr hoch angesetzt, sodass der Nachweis in der Praxis äußerst schwierig ist. Ein Aushandeln setzt voraus, dass der Vermieter den in seinen allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Mieter damit einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich einräumt. Dies kann z.B. dadurch erfolgen, dass der Vermieter dem Mieter im Gegenzug für die eingegangene Verpflichtung, z.B. zu Reparaturen an der Mietsache, andere Vorteile gewährt oder ihm bei anderen vertraglichen Vereinbarungen entgegenkommt. „Aushandeln“ bedeutet somit mehr als bloßes Verhandeln. Dem Mieter muss Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen eingeräumt werden (so bereits BGH, Urteil v. 18.3.2009, XII ZR 200/06, GE 2009 S. 647). Zur Darlegung eines „Aushandelns“ i.S.v. § 305 Abs. 1 S. 3 BGB kann sich der Verwender einer vorformulierten Klausel nach einem neuen Urteil des BGH auch nicht ausschließlich auf eine individualrechtliche Vereinbarung berufen, wonach über die Klausel „ernsthaft und ausgiebig verhandelt wurde“. Mit dem Schutzzweck der §§ 305 ff. BGB ist auch nicht zu vereinbaren, wenn die Vertragsparteien unabhängig von den Voraussetzungen des § 305 Abs. 1 S. 3 BGB („Aushandeln“) die Geltung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen individualrechtlich ausschließen (BGH, Urteil v. 20.3.2014, ZR 248/13, NJW 2014 s. 1725).

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AUFSTELLEN VON SCHRÄNKEN: Wandabstand nur bei Vereinbarung

Kann der durch einen bauphysikalischen Mangel der Mietwohnung bedingte Schimmelfall nur dadurch verhindert werden, dass Schränke im Wandabstand von mindestens 10 cm aufgestellt werden, muss der Vermieter den Mieter bei Vertragsabschluss auf diesen bauphysikalischen Mangel hinweisen, wenn er sich nicht der Gefahr von Schadenersatzansprüchen des Mieters wegen Schimmelschäden (z.B. an dessen Einrichtungsgegenständen) aussetzen will (so bereits LG Münster, Urteil v. 22.3.2011, 3 S 208/10, WuM 2011 S. 359). Ohne entsprechende Vereinbarung ist der Mieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache berechtigt, seine Möbel an jedem beliebigen Platz in der Wohnung, d.h. auch dicht an der Wand aufzustellen (LG Gießen, Urteil v. 2.4.2014,1 S 199/13,WuM 2014 S. 331). Dementsprechend steht dem Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung nicht entgegen, dass sein Wohnverhalten (hier: Aufstellen eines großen Kleiderschrank an einer nördlich gelegenen Außenwand ursächlich für die Schadensentstehung war, wenn es sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs hält und mangels eines Hinweises des Vermieters bei einer entsprechenden Vereinbarung nicht vorwerfbar war. Daher ist der Mieter mangels abweichender Vereinbarungen nicht verpflichtet, beim Aufstellen von Möbel einen Wandabstand von 5 cm oder mehr einzuhalten (LG Mannheim, Urteil 14.2.2007‚ 4 S 62/06, NJW 2007 S. 249 LG Lübeck, Urteil v. 7.3.2014, 1 8106/1 WuM 2014 S. 329).

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KÜNDIGUNG Provozierendes Verhalten des Vermieters muss berücksichtigt werden

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen (§ 543 Abs. 1 BGB). Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens des Mieters, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Tätlichkeiten des Mieters gegen Mitbewohner. den Hausverwalter oder gegen den Vermieter stellen nach ständiger Recht“ Sprechung regelmäßig einen wichtigen Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses dar - unabhängig davon, ob diese Tätlichkeiten auch einen strafrechtlichen Tatbestand (2.8. Körperverletzung) erfüllen. Allerdings sind die Umstände des jeweiligen Einzelfalles zu berücksichtigen, u.a. auch, ob und wie lange das Mietverhältnis schon störungsfrei bestanden hat. Ferner ist nach einem neuen Urteil des BGH in die Würdigung, ob der Vermieter angesichts einer Pflichtverletzung des Mieters ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages hat oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist (§ 543 Abs. 1 BGB) auch ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters (z.B. unberechtigtes Betreten der Mieträume) ein zu beziehen; insbesondere dann, wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat (BGH, Urteil v. 4.6.2014. Vlll ZR 289/13).

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HÄRTEEINWAND DES MIETERS: Mietgericht muss auch Gegenargumenten des Vermieters nachgehen

Der Mieter Wohnraum ist bei einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter in doppelter Hinsicht geschützt. Zum Einen dadurch, dass der Vermieter grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses, d.h. eines gesetzlichen Kündigungsgrundes kündigen kann (z.B. wegen Eigenbedarfs) und zum Anderen durch die Sozialklausel des § 574 BGB. Danach kann der Mieter selbst dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dargelegt und bewiesen hat, der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seiner Familie oder einem Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine solche Härte kann sich insbesondere aus einem hohen Alter oder einer langen Mietdauer ergeben, wobei jedoch einer dieser Gründe allein grundsätzlich keinen Härtegrund darstellt. Hinzu kommen müssen weitere Gründe, z.B. Gebrechlichkeit, Krankheit oder die besondere Verwurzelung mit der Umgebung, die einen Umzug als unzumutbar erscheinen lassen (so z.B. LG Itzehoe, Beschluss v. 20.12.2013, 9 S 31/13, ZMR 2024 S. 287). Behauptet der Mieter, dass mit dem Umzug erhebliche gesundheitliche Risiken verbunden sind, muss er diese substantiiert vortragen und im Bestreitensfall auch beweisen. Die bloße Glaubhaftigkeit des Mietervortrags, ein Umzug sei gesundheitlich nicht zu verkraften (z.B. wegen hohen Alters und Verwurzelung in der Umgebung nach langer Wohndauer), reicht nicht aus, um das Erlangungsinteresse des Eigentümers zurücktreten zu lassen, Aus einem hohen Alter und den damit verbundenen altersgemäßen Einschränkungen der Gesundheit und Fähigkeiten allein lässt sich die Unzumutbarkeit eines Umzugs nicht ableiten. Ferner genügt es nicht, sich mit der Glaubhaftigkeit der Behauptung des Mieters zu begnügen, sein zwischen den Parteien streitiger Allgemeinzustand habe sich durch den Räumungsprozess bereits verschlechtert, ohne Art und Gewicht der angeblichen Beeinträchtigung (durch eine Beweiserhebung) näher aufzuklären. Ebenso wie das Mietgericht sämtlichen vom Mieter dargelegten Zweifeln an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches des Eigentümers nachzugehen hat, gebieten es die Interessen des Eigentümers, dessen Argumente gegen die vom Mieter vorgebrachten Umstände (z.B. Gesundheitsprobleme) zu berücksichtigen und im Wege der Beweisaufnahme Feststellungen darüber zu treffen, welche konkreten Nachteile dem Mieter durch den Eigenbedarf des Vermieters tatsächlich erwachsen würden. Geht das Mietgericht den Einwänden des Vermieters gegen die vom Mieter zur Begründung einer nicht zu rechtfertigenden Härte i.8.d. {3; 564 BGB vorgetragenen Umstände nicht ausreichend nach, verkennt es die Bedeutung und die Tragweite der grundgesetzlichen Eigentumsgarantie (Verfassungsgerichtshof Berlin, Beschluss v. 18.6.2014, VerfGH 153/13, GE 2014 S. 997).

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EIGENBEDARF: Umbau muss realisierbar sein

Der Vermieter kann eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er diese für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Setzt die beabsichtigte Eigennutzung Umbaumaßnahmen voraus (hier: Dach- geschossausbau und Zusammenlegung zweier Wohnungen), muss das Gericht im Streitfalle der Frage nach der baurechtlichen Realisierbarkeit des Eigennutzungswunsches nachgehen. Für die Wirksamkeit der Kündigung ist jedoch grundsätzlich nicht erforderlich, dass die Baugenehmigung bei Ausspruch der Kündigung bereits vorliegt (so bereits OLG Frankfurt/M, Urteil v. 25.6.1992, 20 RE-Miet 7/91, NJW 1992 S. 2300). Der Vermieter muss jedoch bereits im Kündigungsschreiben konkrete Planungen anführen und darlegen, dass das Bauvorhaben zumindest genehmigungsfähig ist und erforderliche Zustimmungen z.B. der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt werden oder bereits vorliegen. Eine ins Einzelne gehende Planung des Umbaus muss zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung allerdings noch nicht vorliegen. Entscheidend ist, ob Vorstellungen, die der Vermieter hinsichtlich seines Raumbedarfs hat, verwirklicht werden können oder ob sie unrealistisch sind. Das Bauvorhaben muss daher soweit konkret geplant sein, dass die Realisierung des Bauvorhabens geprüft werden kann (Hamburg, Urteil v. 27.11.2013, 319209/12, ZMR 2014 S. 456).

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KÜNDIGUNG: Auch Garage darf nicht eigenmächtig geräumt werden

Räumt der Mieter die Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht oder nicht fristgerecht, muss sich der Vermieter staatlicher Hilfe bedienen, um sein Recht auf Räumung und Herausgabe durchzusetzen. Dies geschieht in der Regel durch Erhebung einer Räumungsklage und ggf. Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher aufgrund eines vollstreckbaren Räumungstitels. Eine eigenmächtige Räumung durch den Vermieter mit Hilfe von Schlüsseldienst und Spedition stellt eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 BGB) dar. In diesem Fall haftet der Vermieter gem. § 231 BGB verschuldensunabhängig für die hierdurch entstandenen Schäden. Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, muss sich nach der Rechtsprechung des BGH aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Aufgrund dieser Obhutspflicht muss er die Interessen des an seiner eigenen Interessenwahrung verhinderten Mieters auch dadurch wahren. dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, muss er beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausible sind (BGH, Urteil v. 14.7.2010, VIII 45/09, WuM 2010 S. 578). Dies gilt für alle Arten von vermieteten Räumen; somit auch für die eigenmächtige Räumung einer vermieteten Garage selbst dann, wenn der Vermieter nach der Kündigung des Garagenmietvertrages wegen Zahlungsverzugs angekündigt hat er werde die Garage „entrümpeln“ lassen. Mit der eigenmächtigen Räumung setzt sich der Vermieter über das staatliche Gewaltmonopol hinweg und handelt so widerrechtlich mit der Folge, dass er verschuldensunabhängig für alle Schäden haftet, die er mit der eigenmächtigen Räumung verursacht hat. Insofern sind auch Dritte, die wegen ihrer Beziehung zu Mieter von der Räumung betroffen sind z.B. weil sie eigene Gegenstände in der Garage gelagert hatten (hier: wertvolle Skulpturen) geschützt (OLG Nürnberg Urteil v. 23.8.2013, 5 U 16ol12, ZM 2014 S. 534).

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