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MIETVERTRAG - Existenzgefährdung für Vermieter bei Unvollständigkeit

Die Haftung kann im Formularmietvertrag wirksam ausgeschlossen werden. Weitgehend unbekannt ist, dass Vermieter unabhängig von einem Verschulden für Mängel der vermieteten Sache (Wohnung oder Geschäftsräume) haften, die bereits bei Vertragsabschluss vorgelegen haben (so genannte Garantiehaftung, § 536 a Abs. 1, 1. Alt BGB). Führt z. B. – wie es in einer vom BGH vor kurzem zu entscheidenden Streitsache der Fall war – ein nicht erkennbarer Konstruktionsmangel eines Fensterbeschlages dazu, dass das Fenster nach mehrjähriger Benutzung aus dem Rahmen fällt und den Mieter schwer verletzt, haftet der Vermieter für sämtliche dadurch entstandenen Personen- und Sachschäden in voller Höhe – auch wenn für ihn die Schäden nicht vorhersehbar waren und er diese dementsprechend auch nicht verhindern konnte.

Maßgeblich für die Einstufung als anfänglichen Mangel, der die Garantiehaftung auslöst, ist nicht, wann durch den vorhandenen Mangel ein Schaden entstanden ist, sondern ob der Mangel selbst bereits bei Vertragsschluss vorhanden war.

Entsteht ein Mangel erst später durch Verschleiß, kann er nicht als bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses als latent vorhanden angesehen werden. Liegt der Mangel dagegen in einem Baufehler begründet, handelt es sich um einen anfänglichen Mangel, auch wenn er den Mietgebrauch erst später konkret beeinträchtigt oder für einen Schaden des Mieters ursächlich wird. Gleiches gilt z. B. auch für gesundheitsgefährdende Formaldehydkonzentrationen in den Mieträumen (so bereits LG München I, Urteil v. 26.9.1990, 31 S 20071/89, NJW-RR 1991, 975).

In diesen Fällen haftet der Vermieter verschuldensunabhängig auf Schadenersatz. Diese gesetzliche Garantiehaftung kann für den Vermieter nicht nur existenzgefährdend sein. Sie ist für das bundesdeutsche Haftungssystem, das Schadenersatz grundsätzlich nur bei Verschulden des Schädigers gewährt („Verschuldensprinzip“) auch untypisch.Daher hatte der BGH bereits entschieden, dass diese Garantiehaftung für anfängliche Sachmängel auch in einem Formularmietvertrag wirksam ausgeschlossen werden kann.

Allerdings ist der Haftungsausschluss nach einem neuen Urteil des BGH für den Mieter überraschend und damit unwirksam, wenn er sich im Formularmietvertrag an einer ungewöhnlichen Stelle befindet, z. B. unter der Überschrift „Aufrechnung, Zurückbehaltung“, an der der Mieter nicht mit einem solchen Haftungsausschluss rechnen muss.

Der (zulässige) Ausschluss der Garantiehaftung im Formularmietvertrag sollte daher klar und deutlich, insbesondere unter einer einschlägigen Überschrift, geregelt werden.

Beispiel: § 6 des Formularmietvertrages für Wohnraum bzw. § 5 des Formularmietvertrages für Geschäftsräume des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e. V.

Überschrift: „Garantiehaftung des Vermieters“. Text: „Die verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters für bei Mietvertragsabschluss vorhandene Sachmängel ist ausgeschlossen. § 536 a Abs. 1 BGB findet insoweit keine Anwendung.“ Ein solcher Haftungsausschluss ist zulässig und wirksam (BGH, Urteil v. 21.7.2010, XII ‚ZR 189/08). STÜ.

Quelle: Bayerische Hausbesitzerzeitung 10/2010

KÜNDIGUNG - Vermieter muss über begrenzte Mietdauer aufklären

Eine Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs, z. B. für sich oder Angehörige, kann nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen, wenn sie aus Gründen erfolgt, die schon bei Abschluss des Mietvertrages vorlagen. Der Vermieter setzt sich nämlich zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn er die Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, in absehbarer Zeit die Wohnung oder einen Teil davon selbst in Gebrauch zu nehmen. Daher soll er dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten dürfen, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest Aussicht einer begrenzten Mietdauer nicht aufklärt (so bereits BVerfG, Beschluss v. 14.2.1989, 1 BvR 308/88, WuM 1989, 114).

Der Vermieter ist daher verpflichtet, den Mieter, der mit einer längeren Dauer des Mietvertrages rechnet, vor Vertragsschluss über die Absicht oder zumindest Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufzuklären, wenn für die künftige Entstehung eines Eigenbedarfs bereits bei Vertragsschluss greifbare Anhaltspunkte bestehen, aufgrund derer der Vermieter den künftigen Eigenbedarf ernsthaft für möglich halten musste.

Dies kann nach einem neuen Beschluss des BGH z.B. bei einem Eigenbedarf aufgrund Eheschließung 3 Monate nach der Vermietung der Fall sein. Dabei ist der Mietinteressent auch nicht gehalten, einen möglichen Eigenbedarf des Vermieters zu erkunden (BGH, Beschluss v. 6.7.2010, VIII ZR 180/09, WuM 2010, 512). STÜ

Quelle: Bayerische Hausbesitzer Zeitung 10/2010

PARABOLANTENNE- Vermieter kann Aufstellungsort bestimmen

Hat ein Mieter nach den von der Rechtsprechung aufgestellten Grundsätzen einen Anspruch auf Gestattung einer Parabolantenne (z. B. weil er als ausländischer Staatsbürger anderenfalls keine Programme seines Heimatlandes empfangen könnte), bleibt dem Vermieter die Auswahl eines geeigneten Montageorts vorbehalten.

Insofern kann der Vermieter z. B. verlangen, dass eine unerlaubt an der Fassade angebrachte Antenne fachmännisch und auf Kosten des Mieters auf das Dach umgesetzt wird, selbst dann, wenn dies mit erheblichen Kosten für den Mieter verbunden ist (so bereits LG Wiesbaden, DWW 1995, 53).

Will der Mieter die Parabolantenne an dem Balkongeländer befestigen, kann der Vermieter dies untersagen und verlangen, dass diese so auf den Balkon aufgestellt wird, dass sie von außen nicht sichtbar ist. Einer Untersagung der Montage am Balkongeländer kann auch ein der deutschen Sprache nicht mächtiger ausländischer Staatsbürger nicht entgegen halten, dies verstoße gegen sein Recht auf Information durch Heimatsender (LG Hannover, Beschluss v. 28.4.2009, 4 S 25/09, ZMR 2009, 759). Quelle: Bayerische Hausbesitzer Zeitung 09/2010

KÜNDIGUNGSVERZICHT- Zusätzliche Kündigungsfrist führt nicht zur Unwirksamkeit

Mieter, Vermieter oder auch beide Parteien können für einen bestimmten Zeitraum auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichten. Ein Verzicht durch den Mieter hat für den Vermieter den Vorteil, dass ein nochmaliger kurzfristiger Mieterwechsel vermieden wird. Ein Verzicht des Vermieters stellt für den Mieter sicher, dass er für eine bestimmte Zeit in der Wohnung bleiben kann, ohne eine ordentliche Kündigung des Vermieters, z. B. wegen Eigenbedarfs befürchten zu müssen. Ein individuell vereinbarter, d. h. ausgehandelter Kündigungsverzicht ist uneingeschränkt wirksam, d. h. ohne zeitliche Beschränkung und dann wirksam, wenn der Verzicht einseitig durch den Mieter erklärt worden ist (so bereits BGH, Urteil v. 22.12.2003, VIII ZR 81/03, WuM 2004, 157).

Formularmäßig (z. B. durch Allgemeine Geschäftsbedingungen), kann dagegen nur ein beiderseitiger Kündigungsverzicht für einen Zeitraum von maximal 4 Jahren vereinbart werden (so bereits BGH, Urteil v. 6.4.2005, VIII ZR 27/04, WuM 2005, 346).

Allerdings wird ein formularmäßiger Kündigungsverzicht für die Dauer von 4 Jahren nicht deshalb unwirksam, weil sich daran die gesetzliche Kündigungsfrist anschließt und deshalb eine effektive Vertragsbindung von mehr als 4 Jahren eintritt (LG Krefeld, Urteil v. 17.3.2010, 2 S 53/09, DWW 2010, 181). STÜ

Quellhinweis: Bayerische Hausbesitzer Zeitung 09/2010

Kündigung - Vermieter darf nicht eigenmächtig räumen

Räumt der Mieter die Mieträume trotz einer wirksamen Kündigung des Vermieters (z. B. wegen Zahlungsverzugs) nicht oder nicht fristgerecht, muss sich der Vermieter staatlicher Hilfe bedienen, um sein Recht auf Räumung und Herausgabe der Mieträume durchsetzen. Das geschieht i. d. R. durch Erhebung einer Räumungsklage und ggf. Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher aufgrund eines vollstreckbaren Räumungsurteils.

Eine eigenmächtige Räumung der Wohnung durch den Vermieter mit Hilfe von Schlüsseldienst und Spedition kann nach einem neuen Urteil des BGH zu erheblichen Schadenersatzansprüchen des Mieters, insbesondere bei eigenmächtiger Entsorgung von in der Wohnung befindlichen Gegenständen des Mieters führen.

Eine solche verbotene "Selbsthilfe" kann ferner zu Schmerzensgeldansprüchen des Mieters führen. Dies gilt auch, wenn der Vermieter dies für den Fall der Abwesenheit des Mieters beim Übergabetermin bereits angekündigt hat. Ein Schmerzensgeldanspruch des Mieters kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Vermieter durch eine umgehende Weitervermietung der Wohnung verhindert hat, dass der Mieter eine Wiedereinräumung des Besitzes durch eine einstweilige Verfügung bewirken kann. (AG Reinbek, Urteil v. 20.5.2008, 5 C 624/06, NZM 2008, 719; BGH, Urteil v. 14.7.2010, VIII ZR 45/09). Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung 09/2010

Der Mieter muss auch noch die Anwaltskosten zahlen

Für Mietverhältnisse über Wohn- und Geschäftsräume, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsform am 1.9.2001 abgeschlossen worden sind, ist gesetztlich geregelt, dass die monatliche Miete spätestens bis zum 3. Werktag des Monats zu entrichten ist (§§ 556 b Abs. 1, 579 Abs. 2 BGB). Bei älteren Mietverträgen verpflichtet i. d. R. eine entsprechende Vertragsklausel den Mieter zur Vorauszahlung der Miete, wobei allerdings in jedem Einzelfall deren Wirksamkeit zu prüfen ist.

Kommt es nach den vertraglichen Bestimmungen für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Eingang des Geldes an, hat der Mieter die Einzahlung so rechtzeitig vorzunehmen, dass bei normalen Geschäftsgang der Betrag spätestens am Fälligkeitstag auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben werden kann. Verzögerungen gehen nur dann nicht zu Lasten des Mieters, wenn sie außerhalb des normalen Geschäftsablaufs liegen.

Leistet der Mieter nicht rechtzeitig, kommt er in Verzug, ohne dass es einer Mahnung durch den Vermieter bedarf (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). In diesem Fall kann der Vermieter Verzugszinsen sowie Schadenersatz fordern und bei erheblichen Mietrückständen das Mietverhältnis fristlos kündigen ( § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Ferner muss der Mieter nach einem Urteil des AG Kassel dem Vermieter als Verzugsschaden auch die Kosten eines Rechtsanwalts erstatten, den der Vermieter mit der Eintreibung der Miete beauftragt hat, nachdem diese nicht am 3. Werktag des Monats eingegangen war, weil der Mieter seiner Bank zwar am 2. Werktag des Monats den Auftrag zur Überweisung der Miete erteilt hat, diese beim Vermieter aber erst nach Ablauf des 3. Werktags eingegangen ist (AG Kassel, Urteil v. 6.1.2010, 453 C 4954/09, WuM 2010, 92). STÜ

Quellhinweis: Bayerische Hausbesitzer Zeitung 10/2010

Herzlich Willkommen Josef Gratzl

Wir begrüßen recht herzlich unseren neuen Mitarbeiter Josef Gratzl, der ab sofort unser elvirA-Team in Erding unterstützen wird.

Volle Mietzahlung trotz vorzeitiger Rückgabe

Die Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung endet erst mit Beendigung des Mietverhältnisses (z.B. bei ordentlicher Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs mit Ablauf der Kündigungsfrist).

Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter die Mietsache vor Ablauf der Kündigungsfrist zurückgibt, z.B. weil er Ersatzräume gefunden hat. In diesem Fall ist der Mieter auch dann zur Zahlung der Miete verpflichtet, wenn der Vermieter während des Laufs der Kündigungsfrist Umbaumaßnahmen durchführt, die über die üblichen Ausbesserungsarbeiten hinausgehen.

Die Berufung des Mieters auf eine fehlende Erfüllungsbereitschaft des Vermieters wäre rechtsmissbräuchlich.

(LG Mannheim, Urteil v. 3.6.2009, 4 S 5/09 WuM 2009, 398). STÜ

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, Ausgabe 06/2010

Vermietete Einrichtungsgegenstände

Liebe Leserin, lieber Leser,

in den Beratungsgesprächen wurde von Vermietern wiederholt die Frage gestellt, wie die Rechtslage bei mitvermieteten Einrichtungsgegenständen, beispielsweise einer Einbauküche aussieht. Gegenstände, die sich bei Beginn des Mietverhältnisses in der Mietwohnung befinden, gelten grundsätzlich als mitvermietet. Von Ihnen als Vermieter einem Mieter zur Verfügung gestellte Einrichtungsgegenstände, wie Teppichböden, Wandschränke, Öfen, Einbauküche oder ein einzelner Herd oder Kühlschrank sind also, wenn nicht etwas anderes vereinbart wurde, mitvermietetes Zubehör der Mietwohnung. Das ist nur dann anders, wenn Ihr Mieter die Gegenstände von Ihnen als Vermieter oder einem Vormieter als Eigentum übernommen hat.

Ihre Mieter dürfen die mitvermieteten Gegenstände wie auch die Mieträume im Rahmen eines üblichen Gebrauchs nutzen. Eine Abnutzung der Gegenstände ist durch die gezahlte monatliche Miete abgegolten. Anfallende Reparaturen und Erneuerungen müssen Sie als Vermieter vornehmen und die Kosten tragen. Das gilt nicht, wenn Ihr Mieter einen Schaden vorsätzlich oder fahrlässig verursacht hat. Sie dürfen einen durch üblichen Gebrauch des Mieters abgenutzten oder defekten Gegenstand, etwa einen Kühlschrank, einen Herd oder eine Mikrowelle, nicht gegen einen minderwertigen austauschen.

Übergabeprotokoll ist nicht relevant

Bauliche Veränderungen der Mietsache (z. B. Einziehen oder Entfernen von Zwischenwänden, Erstellen von Mauerdurchbrüchen, Veränderungen an den sanitären Anlagen etc.) darf der Mieter grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters durchführen. Unabhängig davon ist der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zum Rückbau und zur Herstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet.

Einer entsprechenden Aufforderung durch den Vermieter kann der Mieter nicht entgegen halten, dass in einem Übergabeprotkoll lediglich der Einbau einer Einrichtung, aber nicht die Ver-pflichtung zum Rückbau festgehalten ist. Durch ein Übergabeprotokoll wird nur der Ist-Zustand der Wohnung bei Übergabe festgestellt. Die aus der Feststellung des Ist-Zustandes folgenden Verpflichtungen müssen nicht in das Protokoll übernommen werden. Die Verpflichtung des Mieters zur Herstellung des ursprünglichen Zustan-des ist somit unabhängig von einer entsprechenden Erwähnung im Übergabeprotokoll (LG Potsdam, Urteil v. 26.2.2009, 11 S 127/08, ZMR 2009, 761) STÜ

Quelle:

Bayerische Hausbesitzer-Zeitung

Ausgabe 05/2010

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