• München Immobilie von Münchener Immobilienmakler

Im Wald sollst du Ruhe finden!

Große Gärten, alte Siedlungshäuschen und die Furcht vor dem Wandel- die wachsende Stadt hat einen der abgelegensten Ortsteile Münchens erreicht: Waldperlach

Quelle: SZ, vom 01.07.2011

Sichere Häfen sind rar

Auch in begehrten Wohungsmärkten können Investoren Geld verlieren. München macht da keine Ausnahme.

Quelle: SZ, Immobilien vom 24.06.2011

Wir brauchen mehr preiswerte Wohnungen

In 25 Jahren könnte die Wohnungssituation für viele ältere Menschen schwierig sein.

Quelle: SZ, Mietmarkt vom 17.06.2011

Schöne Gegend, ganz schön hohe Preise: Eigentumswohnungen in München- Zentrum

Teuerstes Pflaster in der Innnenstadt Münchens ist nach unserer Betrachtung Lehel. Eine Wohnung wird dort durchschnittlich zu 5.590 € pro Quadratmeter angeboten. Die gute Nachricht: die Preise sind ganz leicht , um etwa zwei Prozent, gesunken. In der Maxvorstadt dahingegen kletterten sie um fast zwölf Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr des vergangenen Jahres, sodass der Quadratmeter nun im Mittel 4.876 € kostet.

Quelle: http://news.immobilienscout24.de/aktuelle-marktdaten/schoene-gegend-ganz-schoen-hohe-preise-eigentumswohnungen-in-muenchen-zentrum,13668.html

Absicherung unsicher-Gegen Mietnomaden sind Immobilienbesitzer oft machtlos

Sogenannte Mietnomaden machen immer wieder von sich reden. Zwar hat die Bundesregierung im Koaltionsvertrag angekündigt, dass Vermieter künftig besser geschützt werden sollen. Allerdings ist es bisher bei Absichtserklärungen geblieben.

Schlagzeilen aus den Tageszeitungen und Fachzeitschriften

"Die Preise werden weiter steigen".

Nachfrage übersteigt das Angebot.

Wer im Raum München Wohneigentum erwerben will, sollte dies möglichst bald tun.

(Quelle: Süddeutsche Zeitung vom 08.04.2011)

Steuertipps für Immobilienbesitzer

KfW vergibt Zuschüsse für altersgerechtes Umbauen.

Die KfW Bankengruppe ergänzt seit dem 01. Mai 2010 das aus Mitteln des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung unterstütze Förderungsangebot „Altersgerecht Umbauen“ zur Reduzierung von Barrieren im Wohnungsbestand um eine Zuschussvariante.

Antragsberechtigt sind private Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern bzw. Eigentumswohnungen, Wohneigentümergemeinschaften sowie Mieter. Gefördert werden z. B.

• der Einbau von Aufzügen,

• die Überbrückung von Treppenstufen,

• die Verbreiterung von Türen oder

• die Anpassung von Bädern,

um eine selbstbestimmte und barrierefreie Lebensführung unabhängig vom Alter und jeglicher Einschränkung in den eigenen vier Wänden zu ermöglichen.

Ab einer Investitionssumme von 6.000 € kann ein Zuschuss von 5 % der förderfähigen Investitionskosten, max. 2.500 € pro Wohneinheit gewährt werden. Für Investoren mit umfassenderem Finanzierungsbedarf stehen darüber hinaus auch weiterhin Förderdarlehen mit sehr attraktiven Konditionen ab 1,51 % p. a. effektiv bereit.

Nachweis Vermietungsabsicht für leerstehende Räume

Die Aufwendungen für leer stehende Räume sind (nur) dann als Werbungskosten abzugsfähig, wenn der Steuerpflichtige sich entschlossen hat, durch ein Vermieten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. Der Steuerpflichtige muss seinen erstmaligen oder anhaltenden Vermietungsentschluss durch objektive Umstände belegen können, d. h. es müssen ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen gegeben sein.

Die Schaltung von gelegentlichen Vermietungsanzeigen allein ist jedenfalls im Fall eines langjährigen Leerstands einer Wohnung nicht ausreichend, um eine Vermietungsabsicht überzeugend darzulegen.

Es empfiehlt sich daher insbesondere bei längerem Leerstand eine Aufbewahrung und Dokumentation aller Maßnahmen der Vermietungsabsicht (z. B. Inserate in Zeitungen oder im Internet, Beauftragung von Maklern, Kontakte/ Besichtigungstermine von Interessenten).

In einem Urteil des FG München wurde dem Steuerpflichtigen u. a. vorgehalten, er hätte durch finanzielle Zugeständnisse bei der Miethöhe und/oder durch Zugeständnisse beim in Frage kommenden personellen Mieterkreis versuchen müssen, eine Vermietung zu erreichen.

Verbilligte Vermietung zu Nichtwohnzwecken

Bei der verbilligten Vermietung zu Wohnzwecken ist es gesetzlich geregelt, dass die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist, wenn die Miete weniger als 56 % der ortsüblichen Miete beträgt.

Bezüglich des unentgeltlichen Teils ist dann der Werbungskostenabzug ausgeschlossen.

Beispiel: Vermietung an die Tochter zu 200 € monatlich, anstatt für 600 €, dann sind nur 1/3 der Aufwendungen abzugsfähig.

In der Praxis stellte sich die Frage, ob diese Regelung auch für die Vermietung zu Nichtwohnzwecken gelten soll. Hierzu hat die Finanzverwaltung nunmehr Stellung genommen und vertritt die Auffassung, dass in den Fällen, in denen der Verzicht aus privaten Gründen erfolgte, ein Werbungskostenabzug nur im Verhältnis der vereinbarten Miete zu ortsüblichen Miete zulässig sein soll. Damit soll es die Grenze von 56 % - wie bei Wohnzwecken – nach dem Willen der Finanzverwaltung also nicht geben.

Betroffen sind zum Beispiel die Fälle, in denen die Ehefrau das Grundstück an den Betrieb des Ehemanns aufgrund dessen schwieriger wirtschaftlicher Lage verbilligt vermietet. Streitpunkt in der Praxis wird also sein, ob der Verzicht aus privaten Gründen erfolgte. Quelle: LOTSE Steuerberater Ziegleder Oktober 2010

MIETVERTRAG - Existenzgefährdung für Vermieter bei Unvollständigkeit

Die Haftung kann im Formularmietvertrag wirksam ausgeschlossen werden. Weitgehend unbekannt ist, dass Vermieter unabhängig von einem Verschulden für Mängel der vermieteten Sache (Wohnung oder Geschäftsräume) haften, die bereits bei Vertragsabschluss vorgelegen haben (so genannte Garantiehaftung, § 536 a Abs. 1, 1. Alt BGB). Führt z. B. – wie es in einer vom BGH vor kurzem zu entscheidenden Streitsache der Fall war – ein nicht erkennbarer Konstruktionsmangel eines Fensterbeschlages dazu, dass das Fenster nach mehrjähriger Benutzung aus dem Rahmen fällt und den Mieter schwer verletzt, haftet der Vermieter für sämtliche dadurch entstandenen Personen- und Sachschäden in voller Höhe – auch wenn für ihn die Schäden nicht vorhersehbar waren und er diese dementsprechend auch nicht verhindern konnte.

Maßgeblich für die Einstufung als anfänglichen Mangel, der die Garantiehaftung auslöst, ist nicht, wann durch den vorhandenen Mangel ein Schaden entstanden ist, sondern ob der Mangel selbst bereits bei Vertragsschluss vorhanden war.

Entsteht ein Mangel erst später durch Verschleiß, kann er nicht als bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses als latent vorhanden angesehen werden. Liegt der Mangel dagegen in einem Baufehler begründet, handelt es sich um einen anfänglichen Mangel, auch wenn er den Mietgebrauch erst später konkret beeinträchtigt oder für einen Schaden des Mieters ursächlich wird. Gleiches gilt z. B. auch für gesundheitsgefährdende Formaldehydkonzentrationen in den Mieträumen (so bereits LG München I, Urteil v. 26.9.1990, 31 S 20071/89, NJW-RR 1991, 975).

In diesen Fällen haftet der Vermieter verschuldensunabhängig auf Schadenersatz. Diese gesetzliche Garantiehaftung kann für den Vermieter nicht nur existenzgefährdend sein. Sie ist für das bundesdeutsche Haftungssystem, das Schadenersatz grundsätzlich nur bei Verschulden des Schädigers gewährt („Verschuldensprinzip“) auch untypisch.Daher hatte der BGH bereits entschieden, dass diese Garantiehaftung für anfängliche Sachmängel auch in einem Formularmietvertrag wirksam ausgeschlossen werden kann.

Allerdings ist der Haftungsausschluss nach einem neuen Urteil des BGH für den Mieter überraschend und damit unwirksam, wenn er sich im Formularmietvertrag an einer ungewöhnlichen Stelle befindet, z. B. unter der Überschrift „Aufrechnung, Zurückbehaltung“, an der der Mieter nicht mit einem solchen Haftungsausschluss rechnen muss.

Der (zulässige) Ausschluss der Garantiehaftung im Formularmietvertrag sollte daher klar und deutlich, insbesondere unter einer einschlägigen Überschrift, geregelt werden.

Beispiel: § 6 des Formularmietvertrages für Wohnraum bzw. § 5 des Formularmietvertrages für Geschäftsräume des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e. V.

Überschrift: „Garantiehaftung des Vermieters“. Text: „Die verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters für bei Mietvertragsabschluss vorhandene Sachmängel ist ausgeschlossen. § 536 a Abs. 1 BGB findet insoweit keine Anwendung.“ Ein solcher Haftungsausschluss ist zulässig und wirksam (BGH, Urteil v. 21.7.2010, XII ‚ZR 189/08). STÜ.

Quelle: Bayerische Hausbesitzerzeitung 10/2010

KÜNDIGUNG - Vermieter muss über begrenzte Mietdauer aufklären

Eine Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs, z. B. für sich oder Angehörige, kann nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen, wenn sie aus Gründen erfolgt, die schon bei Abschluss des Mietvertrages vorlagen. Der Vermieter setzt sich nämlich zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn er die Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, in absehbarer Zeit die Wohnung oder einen Teil davon selbst in Gebrauch zu nehmen. Daher soll er dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten dürfen, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest Aussicht einer begrenzten Mietdauer nicht aufklärt (so bereits BVerfG, Beschluss v. 14.2.1989, 1 BvR 308/88, WuM 1989, 114).

Der Vermieter ist daher verpflichtet, den Mieter, der mit einer längeren Dauer des Mietvertrages rechnet, vor Vertragsschluss über die Absicht oder zumindest Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufzuklären, wenn für die künftige Entstehung eines Eigenbedarfs bereits bei Vertragsschluss greifbare Anhaltspunkte bestehen, aufgrund derer der Vermieter den künftigen Eigenbedarf ernsthaft für möglich halten musste.

Dies kann nach einem neuen Beschluss des BGH z.B. bei einem Eigenbedarf aufgrund Eheschließung 3 Monate nach der Vermietung der Fall sein. Dabei ist der Mietinteressent auch nicht gehalten, einen möglichen Eigenbedarf des Vermieters zu erkunden (BGH, Beschluss v. 6.7.2010, VIII ZR 180/09, WuM 2010, 512). STÜ

Quelle: Bayerische Hausbesitzer Zeitung 10/2010
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