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Kaution und Bürgschäft rechtsmäßig?

Bei Wohnungsmietverhältnissen ist die Höhe der Mietsicherheit, die der Vermieter vom Mieter verlangen kann, gesetzlich auf drei Monatsmieten beschränkt.

Dies bedeutet, dass der Vermieter von einem Mieter, der bereits eine Barkaution in Höhe von drei Monatsmieten geleistet hat, nicht noch zusätzlich eine Bürgschaft verlangen darf (§ 551 BGB). Darüber hinausgehende Sicherheiten kann der Mieter trotz Bestehen einer entsprechenden Vereinbarung zurückfordern, da er sie „rechtsgrundlos“ im Sinne der §§ 812 ff. BGB geleistet hat.

Von diesem Grundsatz gibt es nach der Rechtsprechung nur wenige Ausnahmen: Nach einem älteren Urteil des BGH (Urteil v. 07.06.1990, NJW 1990 S. 2380) kann die Vereinbarung einer zusätzlichen Bürgschaft wirksam sein, wenn der Bürge – im vorliegenden Fall der Vater des eine Wohnung suchenden Studenten - von sich aus und unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall des Vertragsschlusses zusagt, nachdem von diesem der Abschluss bereits einmal abgelehnt worden ist. Gibt somit ein Dritter unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft unter der Bedingung, dass ein Wohnraummietvertrag zustande kommt, und wird dadurch der Mieter nicht erkennbar belastet, ist die Bürgschaft nach Eintritt der Bedingung wirksam. Der Vermieter kann dann den Bürgen auf Zahlung in Anspruch nehmen, wenn der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Dementsprechend liegt nach einem neuen Urteil des LG Berlin selbst dann, wenn bereits eine Kaution in Höhe der dreifachen Nettokaltmiete vereinbart wurde, keine unzulässige Übersicherung (im Sinne von § 551 Abs. 4 BGB) vor, wenn ein Dritter aus freundschaftlicher Verbundenheit mit dem Mieter dem Vermieter unaufgefordert eine freiwillige Bürgschaft abgibt, damit eine befreundete und vermögenslose Mieterin die Wohnung erhält. Allerdings trägt der Vermieter im Streitfalle die Beweislast dafür, dass die Bürgschaft tatsächlich freiwillig angeboten und geleistet worden ist, wobei aber bereits eine Anregung des Vermieters, die zusätzliche Bürgschaft zu leisten, die Freiwilligkeit in Frage stellen kann (LG Mannheim, Urteil vom 26.11.2009, 10 O 28/09, ZMR 2010, S. 367; AG Berlin, Urteil v. 29.8.2008, 238 C 17/08, GE 2009 S. 523; LG Berlin, Urteil v. 01.09.2016, 6 O 70/16, ZMR 2017 S. 562).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 2/2018

 

Kein Datenschutz für Mieter

Zur Kontrolle der Betriebskostenabrechnung des Vermieters hat der Mieter das Recht zur Einsichtnahme in alle einschlägigen Belege. Dabei darf sich der Mieter auch Notizen machen oder die Belege (z.B. mit dem Smart-Phone) abfotografieren (so bereits AG München, Urteil v. 21.09.2009, 412 C 34593/08, NJW 2010 S. 78).

Dabei stehen nach Auffassung der Rechtsprechung Belange des Datenschutzes auch nicht bei Einsichtnahme in Verträge entgegen, die der Vermieter mit Dienstleistern oder Personal (z.B. mit Hausmeister) abgeschlossen hat.

Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des LG Berlin bzgl. des Datenschutzes von Verbrauchsdaten anderer Mieter. Danach hat der Mieter zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Verbrauchsdaten aller Nutzer, wenn er andernfalls nicht nachvollziehen kann, ob die Verteilung der Kosten (z.B. der Heiz- und Warmwasserkosten) auf die einzelnen Parteien des Hauses zutreffend vorgenommen worden ist.

Die Überprüfbarkeit allein der mathematischen Richtigkeit des Verhältnisses des Gesamtverbrauchs zu seinem Eigenverbrauch ist nicht in jedem Fall ausreichend (so bereits LG Berlin, Urteil v. 17.10.2013, 67 S 164/13, WuM 2014 S. 28).

Die Einsichtnahme kann daher nicht aus Datenschutzgründen verweigert werden, da der Mieter auch Daten anderer Mieter (die Ablesewerte) des Anwesens einsehen darf, wenn dies erforderlich ist, um die eigene Abrechnung nachvollziehbar überprüfen zu können. Besonders schutzwürdige Daten können vom Vermieter unkenntlich gemacht werden. Solange dem Mieter nicht Einsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mieter gewährt wird, kann er gegenüber einer Nachforderung des Vermieters aus einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen (LG Berlin, Urteil v. 12.07.2013, 65 S 141/12, GE 2013 S. 1143; LG Berlin, Urteil v. 13.01.2017, 63 S 132/16, ZMR 2017 S. 805).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 2/2018

 

Verkäufer kann Käufer zur Mieterhöhung bevollmächtigen

Beim Verkauf einer Wohnung wird der Käufer weder durch Abschluss des notariellen Kaufvertrages noch durch Eintragung der Auflassungsvormerkung Eigentümer; sondern erst dann, wenn die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erfolgt ist.

Bei einer vermieteten Immobilie wird der Käufer daher erst mit seiner Eintragung in das Grundbuch Vermieter und kann erst ab diesem Zeitpunkt Rechtshandlungen (z.B. Mieterhöhung, Kündigung) gegenüber dem Mieter vornehmen.

Vor diesem Zeitpunkt abgegebene Erklärungen sind grundsätzlich unwirksam.

Allerdings kann der Verkäufer eines Grundstücks bzw. einer Wohnung den Käufer ermächtigen, bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch im eigenen Namen Rechtshandlungen wie z.B. Mieterhöhungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen.

Das ist z.B. durch eine Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag möglich, wonach der Käufer ab Vertragsschluss mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt und bevollmächtigt ist, sämtliche mietrechtsrelevanten Erklärungen gegenüber dem Mieter abzugeben sowie etwaige Prozesse im eigenen Namen zu führen. Unschädlich ist dabei, wenn der Käufer die Mieterhöhung "im Namen des Eigentümers" geltend macht.

Ferner ist eine Offenlegung der Ermächtigung gegenüber dem Mieter nicht erforderlich

(BGH, Urteil v. 19.03.2014, VIII ZR 203/13, ZMR 2014, S. 620; LG Berlin, Urteil v. 02.12.2016, 65 S 121/16, GE 2017 S.173).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 1/2018

Kauf bricht (nicht) Miete?

„Kauf bricht nicht Miete". Dieser bekannte Grundsatz ist in § 566 BGB festgeschrieben und bedeutet, dass der Käufer einer Immobilie kraft Gesetz in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, d.h. diesen weder einseitig ändern noch den Abschluss eines neuen Mietvertrages verlangen kann.

Diese mieterschützende Vorschrift ist allerdings nur dann anwendbar, wenn die Veräußerung durch den Vermieter erfolgt, d.h. Veräußerer und Vermieter identisch sind. Nachdem aber auch die Vermietung einer fremden Sache zulässig und wirksam ist, müssten Veräußerer (Eigentümer) und Vermieter nicht zwingend identisch sein. Dies ist z.B. der Fall, wenn eine Hausverwaltung die Immobilie nicht im Namen des Eigentümers, sondern in eigenem Namen vermietet. Dann findet grundsätzlich kein Eintritt des Käufers in das bestehende Mietverhältnis statt, da § 566 BGB eine Veräußerung durch den Vermieter voraussetzt.

Abweichend von der bisherigen Rechtsprechung, wonach eine analoge Anwendung des § 566 BGB auf diese Fallkonstellation abgelehnt worden ist, hat der BGH jetzt in einem neuen Urteil entschieden, dass ein Mietverhältnis jedenfalls dann (in analoger Anwendung des § 566 BGB) auf den Erwerber übergeht, wenn die Vermietung mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt ist und der Vermieter kein eigenes wirtschaftliches Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Dieser Fall ist mit dem (Regel-)Fall vergleichbar, dass der Vermieter zugleich der Eigentümer ist (BGH,Urteil v. 12.07.2017, XII ZR 26/16). Anders ist die Rechtslage bei der Untervermietung.

Diese erfolgt zwar i.d.R. auch mit Zustimmung des Eigentümers, liegt jedoch nicht in dessen wirtschaftlichem Interesse, sondern im Interesse des (Haupt-)Mieters. Daher geht ein Mietvertrag, den der Mieter mit einem Untermieter geschlossen hat, nicht auf den Erwerber über.

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 1/2018

Muss der Vermieter den Mieter vor Kündigung abmahnen?

Der Vermieter ist zur außerordentlichen und fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses u.a. dann berechtigt, wenn der Mieter die Wohnung unbefugt einem Dritten überlässt (§ 543 Abs.2 Nr.2 BGB).

Dies ist der Fall, wenn der Mieter die Wohnung geschäftsmäßig als Ferienwohnung weitervermietet. Die Weitervermietung stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar, sodass der Mieter auch zur Erstattung von Kosten einer Detektei verpflichtet ist, die zur Beweissicherung nach einem konkreten Verdacht (hier: Internetanzeige) eingeschaltet wurde (so LG Berlin, Beschluss v. 20.11.2009, 63 S 435/09, GE 2009 S.204).

Eine Untermietung der Wohnung an Touristen ist selbst dann unzulässig, wenn dem Mieter die Untervermietung grundsätzlich erlaubt ist. Die Überlassung der Wohnung an Touristen unterscheidet sich nämlich von einer gewöhnlichen, auf eine gewisse Dauer angelegten Untervermietung, sodass die Untervermietung an Touristen grundsätzlich nicht von einer gewöhnlichen Erlaubnis zur Untervermietung gedeckt ist (BGH, Urteil v. 08.01.2014, VIII ZR 210/13, WuM 2014 S.142). Dies gilt erst recht, wenn die Wohnung nicht nur zum Teil, sondern vollständig überlassen wird. Eine solche (hier: insgesamt 12 Tage Dauer) gewerbliche Überlassung der Mietsache an Dritte steIlt einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß dar, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist und der Vermieter daher zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist (LG Berlin, Beschluss v. 18.11.2014, 67 S 316/14, WuM 2015 S. 31).

Strittig ist, ob eine außerordentliche fristlose Kündigung eine vorherige Abmahnung des Mieters voraussetzt, wenn der Mieter seine Wohnung unberechtigt über ein Internetportal (z.B. Airbnb) zur Vermietung an Touristen anbietet. Während das LG Berlin (Beschluss v. 20.11.2009, a.a.o.) eine Abmahnung nicht für erforderlich hält, ist das LG Amberg der Auffassung, dass dem Mieter durch eine Abmahnung der entgegenstehende Wille des Vermieters deutlich vor Augen geführt wird, worauf dieser von einer weiteren Untervermietung Abstand nehmen kann. Ferner liege keine solch schwere Pflichtverletzung vor, dass der Vermieter sofort und ohne Abmahnung zur fristlosen Kündigung berechtigt wäre. Mahnt der Vermieter den Mieter wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung der Mietwohnung an Touristen ab, ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses jedenfalls auch dann gerechtfertigt, wenn der Mieter nach erfolgter Abmahnung eine über „Airbnb“ (Webseite für die Buchung und Vermietung von Unterkünften) geschaltetes Angebot zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung der Wohnung aufrecht erhält. 

Dies gilt auch dann, wenn es in der Folge nicht mehr zu einer vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung kommt, da der Mieter mit der Aufrechterhaltung des Angebots der Öffentlichkeit und gleichzeitig dem Vermieter gegenüber zum Ausdruck bringt, die Überlassung der Wohnung an Touristen - ungeachtet der ausgesprochenen Abmahnung - auch in Zukunft fortzusetzen. In einem solchen Verhalten besteht regelmäßig selbst ohne weitere Abmahnung ein Grund für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (LG Berlin, Beschluss v. 03.02.2015, 67 T29/15, MDR 2015, S. 203; LG Amberg, Urteil v. 09.08.2017, 24 S 299/17).

 

Ihre Vorteile bei der Zusammenarbeit mit einem elvirA- Makler

Ein erfahrener Makler mit fundiertem Fachwissen hilft Ihnen dabei, den passenden Käufer/Mieter für Ihre Immobilie zu finden. Umfangreiche Marktkenntnisse und ein guter Kundenstamm ermöglichen die für Sie bestmögliche und zuverlässige Vermittlung Ihrer Immobilie.


Die Aufgaben eines Maklers im Überblick:


- Professionelle Bewertung der Immobilie

- Realistische Einschätzung des zu erzielenden Kaufpreises

- Beschaffung aller Dokumente, Durchsicht und Verwahrung

- Dokumentation der Immobilie (u.a. Erstellung von Fotos)

- Erstellung eines ausdrucksstarken Exposés

- Beratung bei eventuell anfallenden Renovierungsarbeiten sowie Vermittlung von Handwerkern o.ä.

- Entwicklung und Umsetzung von Marketingmaßnahmen

- Auswahl qualifizierter Interessenten

- Organisation und Durchführung von Besichtigungen

- Durchgehende Protokollierung aller Verkaufsaktivitäten

- Administrative Aufgaben

- Übernahme von Verhandlungen mit potenziellen Käufern

- Bonitätsprüfung der Interessenten

- Herbeiführung von Vertragsabschlüssen

- Ausarbeitung des Kaufvertrages durch einen Notar

- Begleitung der Beurkundung

- Vollständige Objektübergabe


Unser Service endet nicht nach Abschluss des Kaufvertrages, die elvirA Immobilien GmbH steht Ihnen auch weiter rund um die Uhr zur Verfügung und bearbeitet Ihre Anliegen reibungslos.


Umfangreiche Beratung und Vorleistung


Die Besonderheit Ihrer Immobilie, sowie das Erkennen von z. B. relevanten Renovierungsarbeiten als auch die spezifischen Merkmale der Immobilie, können durch einen fachkundigen Makler bewertet werden. Mit seinem Know-how erkennt unser Makler das Potential Ihrer Immobilie und erstellt eine realistische Einschätzung des zu erzielenden, maximalen Verkaufspreises. Die erfolgreiche Bewerbung Ihrer Immobilie, zu der auch die Erstellung eines Exposés gehört, so wie die folgenden Besichtigungstermine werden vom Makler dabei fachmännisch und engagiert übernommen. Der Makler vertritt Ihre Interessen, um für Sie den bestmöglichen Käufer zu finden.


Markt Know-how und Netzwerk


Die Marktsituation am Standort Ihrer Immobilie ist dem Makler stets bekannt, wodurch Sie sich auch auf die realistische Bewertung der Immobilie und deren Preisspanne verlassen können. Ein großes Netzwerk mit potenziellen Kunden ermöglicht zusätzlich die zuverlässige Vermittlung Ihrer Immobilie. Dies spart Ihnen Zeit und bringt Sie mit dem optimalen Käufer zusammen.


Zeitersparnis


Ihr Makler übernimmt für sie alle wichtigen Aufgaben, die bei einem Immobilienverkauf /einer Immobilienvermietung anfallen. Von der Erstellung eines Exposés bis hin zur Koordinierung von Besichtigungsterminen, bietet der Makler Ihnen einen All-Round-Service. Die Prüfung der Bonität der Interessenten, um den Vermieter vor Mietausfällen zu schützen, als auch das notwendige Verhandlungsgeschick beim Verkauf, sind weitere Aufgaben die Ihr Makler für Sie übernimmt. Administrative Aufgaben rund um die Beurkundung und die Eigentumsübertragung, sowie das Erarbeiten des Kaufvertrages sind weitere Leistungen Ihres Maklers.


Die Bewältigung aller anfallenden Aufgaben und Verantwortlichkeiten werden im Vorhinein vom Verkäufer oft unterschätzt. Um Ihnen die bestmögliche Betreuung bieten zu können, übernehmen wir alle anfallenden Aufgaben und protokollieren diese, so dass Sie stets im Bilde über den aktuellen Stand Ihres Auftrags sind. Ihr Makler ist 24 Stunden, 7 Tage die Woche rund um die Uhr für Sie erreichbar.

Welche Reparaturmaßnahmen haben Vorrang, wenn man seine Immobilie zum Verkauf anbietet?

Bevor Ihr Haus auf dem Markt angeboten wird, muss es für den Verkauf vorbereitet werden.

Ist die grundsätzliche Entscheidung gefallen, Ihre Immobilie zu verkaufen, ist es hilfreich einen Ablaufplan mit Terminen zu erstellen.



Der erste Eindruck zählt


Der erste Eindruck zählt, deswegen ist es wichtig, die Vorzüge Ihres Hauses hervorzuheben um den potenziellen Käufern bereits bei der ersten Besichtigung ein positives Bild zu vermitteln. Die Akzeptanz eines höheren Preises steigt mit positiven Emotionen.

Bereits im Voraus sollten Sie beurteilen wie rentabel Renovierungsarbeiten sind im Bezug auf den Verkaufserlös der generiert werden soll. Wichtigstes Credo hierbei ist die objektive Betrachtung Ihrer Immobilie aus Sicht eines Käufers. Welche Mängel könnten aus Verkäufersicht den Wert Ihrer Immobilien mindern?



Das Outfit ist nur Werbung - Entscheidend sind die inneren Werte


Vorrang haben Arbeiten wie Fassade, Bausubstanz und Fenster.



1. Außenansicht - Fassade

Damit der erste Eindruck stimmt, sollten Sie sich zuerst der äußeren Fassade widmen. Zu dieser zählen insbesondere Fenster und Türen. Äußere Mängel können bei Verhandlungen mit potenziellen Käufern den Preis drücken. Bei Bedarf von Renovierungsarbeiten, sollten Sie diese von einer Fachfirma durchführen lassen.

2. Bausubstanz

Der Zustand des materiellen Bestands ist einer der wichtigsten Faktoren für die Bewertung Ihrer Immobilie. Eines der häufigsten Probleme sind feuchte Wände. Beim vereinzelten Auftreten von feuchten Wänden können diese schon durch eigene Arbeiten beseitigt werden. Bei großflächiger und zurückkehrender Feuchtigkeit sollte die Beseitigung durch einen Fachmann erfolgen. Schimmel und Feuchtigkeitsansammlungen können den Erlös Ihrer Immobilie mindern.

3. Innenansicht

Das Herz Ihrer Immobilie kann bereits durch kleine Arbeiten, wie einem neuen Anstrich hervorgehoben werden. Dieser ist wiederum nicht teuer aber vermittelt ein gutes Raumgefühl. Frische weiße Wände, lassen Räume erstrahlen und sorgen so für positive Emotionen bei Käufern.

Ein neuer Boden, ein neu gefliestes Bad oder eine Einbauküche einzubauen sind oftmals kostspielige Aufwendungen. Die Notwendigkeit dieser Reparaturmaßnahmen sollte zusammen mit einem Fachmann besprochen werden.



Jede Immobilie ist ein einmalig und sollte auch als solche betreut werden. Die Prioritäten beim Hausverkauf sollte jeder Verkäufer individuell auf seine Wünsche abstimmen. Wichtig is die oben genannten Punkte bei der Entscheidung im Falle des Verkaufes Ihrer Immobilie zu Berücksichtigen um somit einen angemessenen Verkaufserlös zu generieren und problemfrei den passenden Verkäufer Ihres Objektes zu finden. Alle energetischen Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sind wichtig, jedoch sind diese Arbeiten auch oft sehr teuer.


Die Wertermittlung Ihrer Immobilie, über die Einschätzung zur Notwendigkeit von eventuellen Reparaturarbeiten als auch die Vermittlung passender Fachfirmen für anfallende Reparaturmaßnahmen zählen zu den täglichen Aufgaben der elvirA Immobilien GmbH.

Gemeinsam mit Ihnen planen wir den Verkauf Ihrer Immobilie von der ersten Minute an und unterstützen Sie fachkundig und kompetent. Mit unserer einzigartigen elvirA Zufriedenheitsgarantie können wir die Vorbereitung und Durchführung Ihres Immobilienverkaufs zum vereinbarten Kaufpreis sicherstellen. Wir legen Ihnen die Kaufangebote unserer Interessenten vor, Sie entscheiden in aller Ruhe und ohne Zeitdruck.

Keine Vertragsänderung durch Schweigen

Bloßes Untätigbleiben beider Vertragsparteien kann nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich nicht zu einer Änderung des Mietvertrages führen (so bereits BGH, Urteil v. 13.2.2008, VII ZR 14/08, WuM 2008 S. 225). Rechnet z.B. der Vermieter entgegen den vertraglichen über einen längeren Zeitraum nicht über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen ab und zahlt der Mieter aber trotzdem die Vorauszahlungen vorbehaltlos weiter, führt dies nicht zu einer Umstellung des Mietvertrags dahingehend, dass nunmehr anstelle einer abrechenbaren Vorauszahlung eine Betriebskostenpauschale vereinbart wäre.

Bei einer Mehrheit von Mietern (z.B. einem Ehepaar) kann eine nachträgliche Änderung der Betriebskostenvereinbarung z.B. dahingehend, dass die vereinbarten Zahlungen künftig nicht mehr als (abzurechnende) Vorauszahlungen, sondern als (nicht abzurechnende) Pauschale gelten soll, nur mit allen Vertragspartnern auf Mieterseite getroffen werden. Eine stillschweigende Genehmigung einer solchen nachträglichen Änderung durch die an der Vereinbarung nicht beteiligten Mieter liegt nicht daran, dass in der Folgezeit keine Abrechnungen verlangt werden bzw. die Nichterteilung von Abrechnungen nicht beanstandet wird.

Für eine Änderung des Mietvertrages ist ein Verhalten einer Partei erforderlich, das aus Sicht der anderen Partei einen entsprechenden Vertragsänderungswillen erkennen lässt. Ein solcher kann sich z.B. daraus ergeben, dass für Heizung und übrige Betriebskosten getrennte Vorauszahlungsbeträge vereinbart wurden und über langen Zeitraum (hier: 14 Jahre) zwar stets über die Heizkosten, nicht aber über die übrigen Betriebskosten abgerechnet worden ist. Dies kann aus der maßgeblichen Sicht des Erklärungsempfängers nur dahin verstanden werden, dass man über die übrigen Betriebskosten nicht abrechne, sondern es bei einem pauschalen Ausgleich belassen wollte (so bereits LG Hamburg, Urteil v. 3.9.2044, 311 S26/04, NZM 2005 S. 216; VII ZR 326/14; WuM 2016 S. 353).

„Aushandeln“ muss sich auf konkrete Klausel beziehen

Allgemeine Geschäftsbedingungen, z.B. Klauseln in Formularmietverträgen unterliegen den strengen Kontrollregeln der §§ 305 ff. BGB. Danach ist eine Formklausel bereits dann unwirksam, wenn die sich zu Lasten des Mieters zu weit von einer gesetzlichen Regelung entfernt.

Dagegen ist eine Individualvereinbarung erst dann unwirksam, wenn sei gegen ein Verbotsgesetz oder den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt oder sittenwidrig ist. Dies ist nur in Ausnahmefällen gegeben.

Voraussetzung einer Individualvereinbarung ist, dass der Inhalt der Klausel nicht mehrfach verwendet wird. Kann der Mieter den Beweis führen, dass die strittige Vereinbarung für eine mehrfache Verwendung vorgesehen war (z.B. durch Vorlage weiterer Verträge mit Inhaltsgleicher Vereinbarung), obliegt es dem Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass die Vereinbarung dennoch im Einzelnen ausgehandelt wurde und daher keine Geschäftsbedingungen i.S.v. §305 Abs. 1 S. BGB darstellt.

Die Anforderungen an dieses „Aushandeln“ werden von der Rechtsprechung jedoch sehr hoch angesetzt, sodass der Nachweis in der Praxis äußerst schwierig ist.

Danach setzt ein „Aushandeln“ voraus, dass der Vermieter den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zu Disposition stellt und dem Mieter damit einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich einräumt. Diese kann z.B. dadurch erfolgen, dass der Vermieter dem Mieter im Gegenzug für die eingegangene Verpflichtung andere Vorteile gewährt oder ihm bei anderen vertraglichen Vereinbarungen entgegenkommt (so z.B. BGH, Urteil v. 18.3.2009, XII ZR 200/06, GE 2009, S. 647). „Aushandeln“ bedeutet somit mehr als bloßes Verhandeln. Dem Mieter muss Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen eingeräumt werden. Daher reicht es für ein „Aushandeln“ nicht aus, dass dem Mieter lediglich frei gestellt wird, den Vertrag mit oder ohne die streitgegenständige Vertragsbedingungen abzuschließen. Bei umfangreichen bzw. nicht leicht verständlichen Klauseln setzt ein Aushandeln zusätzlich voraus, dass der Vermieter die andere Vertragspartei über den Inhalt und die Tragweite der Zusatzvereinbarung belehrt hat oder sonst wie erkennbar geworden ist, dass der Andere deren Sinn wirklich erfasst hat (so BGH, Urteil v. 19.5.2055, III ZR 437/04. NJW 2005 S. 2543).

Dabei ist das Merkmal „im Einzelnen ausgehandelt“ nach einem neuen Urteil des OLG Saarbrücken jeweils klauselbezogen anzuwenden. Daher kann aus dem Umstand, dass die Mietvertragsparteien ausführlich über die Vertragsbedingungen oder einzelne von Ihnen verhandelt haben, nicht s abgeleitet werde für eine streitgegenständliche Klausel, die die Parteien keinem gesonderten Aushandeln unterzogen haben. Insofern kommt auch eine „Ausstrahlungswirkung“ einer im Einzelnen ausgehandelten Vertragsbedingung nicht in Betracht. Dies gilt selbst dann, wenn sie räumlich im Kontext mit einer nicht ausgehandelten Vertragsbedingung steht (OLG Saarbrücken, Urteil v. 24.6.2016, 2 U 37/14, NZM 2016 S. 50).

Verhandlungsbereitschaft des Vermieters für Individualvereinbarung nicht ausreichend

Die Unterscheidung, ob es sich bei einer bestimmten Vertragsklausel um eine „Geschäftsbedingung“ oder um eine Individualvereinbarung handelt, ist in der Praxis von entscheidender Bedeutung, wenn eine Partei, z.B. der Vermieter seine Ansprüche auf diese Klausel sei unwirksam. Verlangt z.B. der Vermieter von seinem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß einer mietvertraglichen Vereinbarung und wendet der Mieter ein, diese Klausel sei unwirksam und er sei deshalb zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, ist vorab die Wirksamkeit der entsprechenden Vereinbarung zu prüfen.

Handelt es sich bei dieser Vereinbarung um eine Individualvereinbarung, ist diese nur dann unwirksam, wenn sie gegen Verbotsgesetze (§ 134 BGB) oder gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt oder sittenwidrig i.S.d. § 138 BGB ist. Dies wird jedoch nur im Ausnahmefall gegeben sein.

Andere verhält es sich, wenn die Vereinbarung als Geschäftsbedingung zu qualifizieren ist, da in diesem Fall die Wirksamkeit anhand der strengen Regeln der §§ 305 ff. BGB zu prüfen ist. Danach

Ist eine Klausel bereits dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner, d.h. den Mieter „unangemessen benachteiligt“. Diese wird i.d.R. angenommen, wenn sich die Klausel zu weit zu Lasten des Mieters von der gesetzlichen Regelung entfernt. So bestimmt z. B. der § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, dass der Vermieter die Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten hat mit der Folge, dass auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem gesetzlichen Leitbild Sache des Vermieters und nicht des Mieters ist. Bei der Prüfung der Wirksamkeit einer Klausel, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen überbürdet, ist daher zu prüfen, ob von dieser gesetzlichen Regelung zu weit zu Lasten des Mieters abgewichen und dieser somit unangemessen benachteiligt wurde. Dies kann der Fall sein, wenn Z.B. die Fristen für die Durchführung der Arbeiten starr sind oder zu kurz bemessen wurden oder die Klausel den Mieter zur uneingeschränkten Renovierung bei Auszug verpflichtet.

Eine Geschäftsbedingung liegt vor, wenn diese vorformuliert ist und vom Vermieter dem Mieter „gestellt“ wurde – unabhängig davon, ob sie bereits im Vordruck oder in einem zusatzvertrag enthalten ist.

Ein solches „Stellen“ einer Vertragsbedingung liegt nach der Rechtsprechung des BGH jedoch nicht vor, wenn die Einbeziehung der vorformulierten Bedingungen in den Vertrag auf einer freien Entscheidung des Mieters beruht, der vom Vermieter mit dem Verwendungsvorschlag konfrontiert wird. Dazu ist erforderlich, dass der Mieter bei der Auswahl der in Betracht kommenden Vertragstexte frei ist und insbesondere Gelegenheit erhält, alternativ eigene Textvorschläge mit de effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung in die Verhandlungen einzubringen. In diesem Fall finden die §§ 305 ff. BGB auf diese Vertragsklausel keine Anwendung (so bereits BGH, Urteil v. 17.2.2010, VII ZR 67/09, NJW 2010 S. 1131).

Nach einem neuen Urteil des BGH entfällt ein Stellen von Vertragsbedingungen allerdings nicht bereits dann, wenn die vorformulierten Vertragsteile lediglich mit der Bitte übersandt werden, Anmerkungen oder Änderungswünsche mitzuteilen. Dies signalisiert allenfalls eine gewisse Verhandlungsbereitschaft. Dass dem Mieter insofern zugleich die Möglichkeit eröffnet werden soll, ist mit eigenen Textvorschlägen einzubringen und solche ggf. durchzusetzen, wird damit jedoch nicht hinreichend zu Ausdruck gebracht (BGH, Urteil v. 20.1.2016, VII ZR 26/15, NJW 2016 S. 1230).

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