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INSTANDHALTUNG DER MIETRÄUME: Berufung auf Opfergrenze auch bei vorsätzlich herbeigeführtem

Die gesetzliche Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 536 BGB), ist grundsätzlich unabhängig von der Höhe der notwendigen Aufwendungen. Eine Berufung des Vermieters auf die sog. Opfergrenze ist nur in Ausnahmefällen möglich, z.B. wenn das Mängelbeseitigungsverlangen des Mieters treuwidrig ist, weil ein krasses Missverhältnis zwischen Reperaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reperatur für den Mieter sowie der Höhe der Miete andererseits besteht. An die Annahme eines krassen Missverhältnisses stellt die Rechtsprechung jedoch hohe Anforderungen und lässt z.B. Kosten in Höhe von zwei Jahresmieten für Instandsetzung eines mitvermieteten Balkons nicht genügen (so z.B. LG Hamburg, Urteil v. 29.11.1996, 311 S 119/96, WuM 1997 S. 432).

Unzumutbar ist der Renovierungsaufwand für den Vermieter i.d.R. erst dann, wenn er nicht innerhalb eines Zeitraum von ca. 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite aus dem Mietobjekt ausgeglichen werden kann (so OLG Hamburg, Urteil v. 6.9.2002, 4 U 15/00, GE 2001 S. 1266) oder der Reperaturaufwand mehr als das Dreifache des Verkehrswertes des Mietobjekts betragen würde( so BGH, Urteil v. 21.4.2010, VII ZR 131/09.) Ferner ist diese „opfergrenze“ überschritten, wenn z.B. zur Verhinderung des Eindringens von Wasser in den Durchgangsbereich vom Haus zum Keller und zur Tiefgarage die Erneuerung der Betonwanne unter dem Haus und damit der Abriss und der Neuaufbau des Hauses erforderlich wäre (BGH, Urteil v. 20.07.2005, VII ZR 342/03, NZM 2005 S.820.)

Nach einem Urteil des BGH führt es auch bei Überschreiten der Opfergrenze nicht zum Verlust des Leistungsverweigerungsrechts des Vermieters (Einrede aus § 275 Abs. 2 BGB), wenn der Vermieter den zum mangel der Mietsache führenden Umstand vorsätzlich herbeigeführt hat. In einem solchen Fall obliegt es der wertenden Gesamtbetrachtung des Tatrichters, ob er angesichts der von ihm zu berücksichtigenden Gesamtumstände des Einzelfalls die Einrede für begründet erachtet; so z.B. für den Fall, dass der Vermieter auf den ebenfalls in seinem Eigentum stehenden Nachbargrundstück ein Haus erichtet hat dessen Außenwand unmittelbar vor dem Küchenfenster und dem Badezimmerfenster der Mietwohnung angebaut ist. Dies stellt zwar einen Mietmangel dar. Allerdings kann dem Anspruch des Mieters auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs die Opfergrenze entgegenstehen, weil sich die Mängelbeseitigungskosten wegen des unweigerlichen Teilabrisses des mehrstöckigen Nachbargebäudes auf einen hohen sechsstelligen Betrag belaufen würden (LG Berlin, Urteil v. 7.5.2013, 63 S 387/12, GE 2013, S.1203, BGH, Beschluss v. 22.1.2014, VII ZR 135/13, GE 2014 S. 313

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014

BETRIEBSKOSTEN: Einseitiges Anpassungsrecht des Vermieters auch bei gewerblichen Mietverhältniss

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum ist durch § 560 Abs. 4 BGB gesetzlich geregelt, dass jede Partei durch einseitige Erklärung eine Anpassung der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen kann, wenn sich aus der Betriebskostenabrechnung über die vorausgegangene Periode ergibt, dass die geleistete Vorauszahlung infolge stark gestiegener oder gesunkener Betriebskosten nicht mehr den tatsächlich anfallenden Betriebskosten entspricht. Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahe kommen, sodass weder der Mieter dem Vermieter – durch zu hohe Vorauszahlungen – ein zinsloses Darlehen gewährt noch der Vermieter – angesichts zu niedriger Vorauszahlungen – die Nebenkosten teilweise vorfinanzieren muss (so bereits BGH, Urteil v. 18.05.2011, VII ZR 271/10, GE 2011 S.881)

Entsprechendes kann nach einem neuen Urteil des BGH auch bei gewerblichen Mietverhältnissen vereinbart werden. §560 Abs. 4 BGB, wonach die Parteien ein gesetzliches Anpassungsrecht haben, gilt nur für Wohnraummietverhältnisse. Bei gewerblichen Mietverhältnissen können die Vertragsparteien – auch formularvertraglich – vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an die Betriebskostenabrechnungen die Höhe der Vorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf.

Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt auch nicht dem Steuerformerfordernis des § 550 S1. BGB, dass die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen durch einseitige Änderungen des Vermieters auch nicht anführen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag ab der Anpassung der Vorauszahlungen wegen eines Verstoßes gegen die Schriftform nur noch für unbestimmte Zeit gilt (BGH, Urteil v. 05.02.2014, XII ZR 65/13 GE 2014 S.455).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014

ENERGIEAUSWEIS: Neue Ansprüche von Kauf- und Mietinteressenten

Bis zum Inkrafttreten der EnEV 2014ist noch ausreichend, dass der Energieausweis dem Interessenten „zugänglich“ gemacht wird, d.h. ihm muss lediglich die Möglichkeit der Kenntnisnahme vom Inhalt des Energieausweises verschafft werden. Nach dem 1.5.2014 muss der Energieausweis (bzw. eine Kopie) spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. Nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrages muss dem Käufer bzw. Mieter der Energieausweis (oder eine Kopie) unverzüglich übergeben werden (§ 16 Abs. 2 EnEV 2014).

Ein Verstoß gegen diese Verpflichtung kann mit Bußgeld bis zu € 15.000 geahndet werden (§§ 27 Abs. 2 Nr. 3 EnEV, 8 Abs. 1 Nr. 2 EnEG).

Als Interessenten gelten nur Personen, die als künftige Mieter bzw. Käufer tatsächlich in frage kommen. Ein Einsichtsrecht für andere Personen sieht die EnEV nicht vor.

Bei Abschluss des Mietvertrages sollte sich der Vermieter vom Mieter durch dessen Unterschrift bestätigen lassen, dass diesem der Energieausweis übergeben wurde.

Der Mieter kann aus den im Energieausweis genannten Werten keine Ansprüche z.B. auf Mietminderung (wegen eines Mangels der Mietsache) geltend machen, wenn die tatsächlichen Verbrauchswerte die im Energieausweis ausgewiesenen Werte übersteigen, da der Energieausweis gem. § 5 a S. 3 Energieeinsparungsgesetz (EnEG) lediglich der Information dient.

Der Vermieter sollte den Energieausweis aber keinesfalls zur Anlage oder Bestandteil des Mietvertrages machen, da die Angaben in diesem Fall als zugesicherte Eigenschaft gewertet werden könnten, die bei Abweichungen möglicherweise zu Ansprüchen des Mieters führen.

Bei bereits bestehenden Mietverhältnissen kann der Mieter nicht nachträglich die Vorlage eines Energieausweises verlangen.

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014

PARABOLANTENNE: Ausländischer Mieter kann auf das Internet verwiesen werden

Mieter mit ausländischer Staatsangehörigkeit oder Muttersprache können einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Montage einer Parabolantenne haben, wenn das hauseigene Breitbandkabel leinen ausreichenden Empfang von Programmen in der Muttersprache des Mieters ermöglicht. Allerdings ergibt sich nach der Rechtsprechung des BGH ein grundsätzlicher Vorrang des Informationsinteresses des Mieters vor dem Eigentumsinteresse des Vermieters weder aus dem Grundgesetz noch aus dem Recht der Europäischen Gemeinschaften.

Daher ist es für einen Anspruch des Mieters auf Duldung einer Parabolantenne nicht ausreichend, dass über diese im Vergleich zu einem bestehenden Kabelanschluss eine größere Zahl von Programmen empfangen werden kann. Entscheidend ist, ob über den Kabelanschluss ein ausreichender Zugang zu Heimatprogrammen besteht (so BGH, Urteil v. 16.11.2005, VIII ZR 5/05, WuM 2006 S. 28).

Dies ist z.B. der Fall, wenn ein Mieter mit türkischer Staatsangehörigkeit über das Kabel sechs türkische Programme empfangen kann; selbst dann, wenn keines dieser Programme seiner Glaubensrichtung (alevitischer Glaube) gerecht wird (so BGH, Urteil v. 10.10.2007, VIII ZR 260/06 WuM 2007 S. 678).

Bei der Frage der ausreichenden Medienversorgung des ausländischen Mieters lässt sich nach einem neuen Urteil des BGH eine bestimmte Zahl von Sendern mit muttersprachlichem Programmangebot nicht allgemein festlegen. Für das gegen das Eigentumsgrundrecht des Vermieters abzuwägende Informationsgrundrecht des Mieters kommt es nämlich nicht auf die Quantität, sondern auf die inhaltliche Ausrichtung der Sender an, die über einen vorhandenen Kabelanschluss empfangen werden können. Die qualitative Bandbreite des muttersprachlichen Informationsangebots hängt somit nicht von der Anzahl der betreffenden Sender ab, sondern kann auch von nur wenigen Sendern gewährleistet sein. Dabei muss auch ein – wenn auch kostenpflichtiges – Angebot von Fernsehsendern im Internet berücksichtigt werden. Insofern ist es dem Mieter angesichts der inzwischen geringen Anschaffungskosten von internetfähigen Computern zumutbar, sein besonderes Informationsbedürfnis (hier: Programme mit religiösen Inhalten, Sportkanal) über das neben dem Breitbandkabelnetz vorhandene Internet zu befriedigen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn im ausländischen (hier: türkischen) Haushalt bereits ein rein beruflichen Zwecken dienender Laptop vorhanden ist (BGH, Beschluss v. 14.5.2013, VIII ZR 268/12, NZM 2013, S. 647; LG Frankfurt/M., Beschluss v. 21.5.2013, 2-13 S 75/12, NJW-RR 2013 S. 1357)

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014

UMBAU DER MIETRÄUME: Geld statt Schönheitsreparaturen?

Ist der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Durchführung von Malerarbeiten verpflichtet (z.B. aufgrund einer wirksamen vertraglichen Schönheitsreparaturklausel und Ablauf der flexiblen vertraglichen Fristen); werden die Mieträume vom Vermieter jedoch nach Auszug des Mieters umgebaut, sodass vorgenommene Schönheitsreparaturen wieder zerstört werden müssten, entfällt die Pflicht des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. Allerdings wird der Mieter nicht ersatzlos befreit, da die von ihm übernommene Renovierungspflicht einen Teil des Entgelts für die Überlassung der Mieträume darstellt. Eine ergänzende Auslegung der Renovierungsvereinbarung ergibt somit, dass der Mieter verpflichtet ist, dem Vermieter anstelle der Renovierung den hierzu erforderlichen Geldbetrag zur Verfügung zu stellen (so bereits BGH, Urteil v. 20.10.2004, VIII ZR 378/03, WuM 2005 S. 50).

Diese Verpflichtung des Mieters hat der BGH in einem neuen Urteil auf Fälle beschränkt, in denen die Mieträume nach Auszug des Mieters auch tatsächlich umgebaut werden. Allein die Absicht es Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses, Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung anstelle der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Ausgleichsanspruch in Geld treten zu lassen. Verwirklicht der Vermieter seine Umbauabsicht nicht, z.B. weil er das Objekt veräußert, entfällt dieser Ausgleichsanspruch. Allerdings geht bei einer Veräußerung der Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Käufer über. Dieser kann vom Mieter Erfüllung verlangen oder, falls der Vermieter (Verkäufer) nicht zur Vornahme der Renovierungsarbeiten bereit ist, die Voraussetzungen für einen Schadenersatzanspruch gem. § 281 BGB (Nachfristsetzung zur Durchführung der Arbeiten) schaffen. Dadurch ist gewährleistet, dass der Mieter auch bei einer Veräußerung des Mietobjekts nicht kompensationslos von der von ihm übernommenen Verpflichtung zur Vornahme der Renovierungsarbeiten befreit wird (BGH, Urteil v. 12.2.2014, XII ZR 76/13, GE 2014 S. 453).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014

ENERGIEAUSWEIS: Bei fehlenden Angaben in Annoncen droht Bußgeld

Wird vor dem Verkauf bzw. der Vermietung eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien (z.B. Zeitungen, Zeitschriften, Internet) aufgegeben, hat der Verkäufer bzw. Vermieter nach den Bestimmungen der am 1.5.2014 in Kraft tretenden Novelle der EnEV sicher zu stellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält (§ 16 a EnEV 2014):

- Die Art des Energieausweises (Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis)

- Den im Energieausweis genannten Endenergiebedarf bzw. Energieverbrauch (Energiekennwert)

- Die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger, d.h. die Beheizungsart des Gebäudes (z.B. mit Öl, Gas, Strom)

- Bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr sowie die genannte Energieeffizienzklasse (Energieeffizienzbuchstabe) des Gebäudes

Dies gilt sowohl für private Vermieter bzw. Verkäufer als auch für Makler. Ausgenommen sind lediglich private kostenfreie Kleinanzeigen (z.B. am schwarzen Brett im Supermarkt).

Ein Verstoß kann ab 1.5.2015 mit Bußgeld bis zu € 15.000 geahndet werden (§§ 27 Abs. 2 Nr. 6, Art. 3 Abs. 2 EnEV, 8 Abs. 1 Nr. 2 EnEG).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014

INSOLVENZ DES MIETERS: Schadenersatz bei Neuabschluss von Mietverträgen

War zurzeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters zwar der Mietvertrag abgeschlossen, jedoch die Mieträume dem Mieter noch nicht überlassen, können sowohl der Vermieter als auch der Insolvenzverwalter vom Mietvertrag zurücktreten. Jeder Teil muss dem anderen auf dessen Verlangen binnen zwei erklären, ob er vom Vertrag zurücktreten will; unterlässt er dies, verliert er das Rücktrittsrecht (§ 109 Abs. 2 InsO). Entsteht dem Vermieter wegen der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses infolge des Rücktritts durch den Insolvenzverwalter ein Schaden (z.B. Mietausfall), kann er als Insolvenzgläubiger Schadenersatz verlangen. Dagegen bestehen keine Rücktrittsrechte, wenn dem Mieter zurzeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Mieträume bereits überlassen waren. In diesem Fall kann nur der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis außerordentlich, d.h. ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsende kündigen, sofern nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist. Der Vermieter hat dagegen kein außerordentliches Kündigungsrecht. Der Vermieter kann das Mietverhältnis daher nur nach den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften, z.B. bei Zahlungsverzug des Mieters mit der Miete, kündigen. Allerdings kann der Vermieter nach Stellung des Antrags auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens eine fristlose Kündigung nicht auf einen Zahlungsverzug stützen, der bereits in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist (Kündigungssperre, § 112 Nr. 1 InsO). Daher kann dem Vermieter nach einem neuen Urteil des BGH als Neugläubiger“ ein Schadenersatzanspruch gegen den Geschäftsführer des Schuldners (hier: Mieter) zustehen, wenn trotz Eintritt einer Insolvenzreife ein neuer Mietvertrag eingegangen wird, der dann nicht mehr erfüllt werden kann.

Die gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter dem Mieter die Räume bereits vor Insolvenzreife überlassen hat. In diesem Fall ist der Vermieter regelmäßig Altgläubiger und erleidet keinen Neugläubigerschaden infolge der Insolvenzreife nicht vom Mietvertrag hätte lösen können. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag dem Vermieter für den Fall der Insolvenz des Mieters ein außerordentliches Kündigungsrecht einräumt, da eine im Mietvertrag vereinbarte insolvenzabhängige Kündigung wegen Verstoßes gegen §§ 108 ff. InsO (Fortbestand des Mietverhältnissen trotz Insolvenz) unwirksam ist (BGH, Urteil v. 22.10.2013, II ZR 394/12, GE 2014, S. 53)

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014

WOHNUNGSKAUF: Verkäufer kann Käufer zu Mieterhöhungen ermächtigen

Beim Verkauf einer Immobilie geht das Eigentum auf den Käufer nicht bereits mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages und auch nicht mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung, sondern erst mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch über. Auch eine Bestimmung im notariellen Kaufvertrag, wonach Besitz, Nutzen und Lasten an einem bestimmten Tag auf den Käufer übergehen, bewirkt noch keinen Wechsel in der Vermieterstellung (so bereits BGH, Urteil v. 19.10.1988, VIII ZR 22/88, WuM 1989 S. 141). Erst mit Eintragung des Eigentums im Grundbuch ist der Käufer gem. § 566 BGB mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis eingetreten und kann als Vermieter wirksam Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter (z.B. Mietererhöhung, Kündigung) vornehmen.

Allerdings kann nach einem neuen Urteil des BGH der Verkäufer eines Grundstückes bzw. einer Wohnung den Käufer ermächtigen, bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch, im eigenen Namen Rechtshandlungen wie Mieterhöhungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, z.B. durch eine Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag , wonach der Käufer ab Vertragsabschluss mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt und bevollmächtigt ist, sämtliche mietrechtsrelevanten Erklärungen gegenüber dem Mieter abzugeben sowie etwaige Prozesse im eigenen Namen zu führen. Eine Offenlegung der Ermächtigung gegenüber dem Mieter ist nicht erforderlich (BGH, Urteil v. 19.3.2014, VIII ZR 203/13).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014

Anfechtung bei Vergunstmiete

Im Falle eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters besteht das Mietverhältnis mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, wenn die Mietsache im Zeit-punkt der Eröffnung des Insolvenz-verfahrens des Mieters bereits überlassen worden ist. Der Mieter hat bei Insolvenz des Vermieters kein Sonderkündigungsrecht. Auch der Insolvenzverwalter kann den Mietvertrag nicht nach § 109 Abs. 1 S. 1 InsO kündigen und muss daher die vertragsgemäße Leistung erbringen. Dabei begründen nach einem neuen Beschluss des OLG München bei einem mehrere Jahre vor der Insolvenz des Vermieters geschlossenen Mietvertrag weder die Gebrauchsgewährung gegen eine deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Kaltmiete noch die in der Vergangenheit unterbliebene, rechtlich zulässige Mieterhöhung als solche, eine (nach §§ 129, 134 InsO) anfechtbare (teilweise) unentgeltliche Leistung. Voraussetzunghierfür wäre, dass bereits bei Abschluss des Mietvertrags eine Vergunstmiete vereinbart worden ist (OLG München, Beschluss v. 21.6.2013)

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ April 2014

Bei Vermietung muss Endpreis angegeben werden

Bei Anmietung einer Ferienwohnung von einem Ferienwohnungsvermittler

bzw. einem Reiseveranstalter finden nicht die mietrechtlichen, sondern ausschließlich die Vorschriften des Reiserechts (§§ 651 a ff. BGB)Anwendung. Dagegen wird bei Anmietung der Ferienwohnung vom Eigentümer regelmäßig ein Mietverhältnis über Wohnraum i.S. der mietrechtlichen Vorschriften begründet, unabhängig davon, ob die Anmietung nur für einen Urlaub oder längerfristig erfolgt. Jedoch liegt bei Anmietung lediglich für einen Urlaub eine Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch vor, so dass gem. § 549 Abs. 2 BGB weder die Vorschriften über den Kündigungs-schutz noch über die Mieterhöhung Anwendung finden . Allerdings müssen nach § 1 Preisangaben-Verordnung (PAngV) die Preise für Waren oder Leistungen einschließlich der Umsatzsteuer und sonstiger Preis-bestandteile angegeben werden (Endpreise). Werden bei der Vermietung einer Ferien-wohnung neben der Miete z .B. Reinigungskosten berechnet, müssen diese daher mit einem exakten konkreten Betrag ausgewiesen werden. Diese Verpflichtung zur Angabe des End-preises entfällt nur dann, wenn der Preis von einem von Fall zu Fall unterschiedlichen Leistungsumfang abhängt. Bei pauschaler Berechnung von Reinigungskosten sind diese Voraussetzungen für eine Befreiung von der Verpflichtung zur Angabe des Endpreises nicht gegeben (OLG Schleswig, Urteil v. 22.3.2013, 6 U 27/12).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ April 2014

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