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MIETMINDERUNG Keine erneute Mängelanzeige bei unterlassener Behebung

Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel an der Mietsache (z.B. Feuchtigkeitsschäden), ist der Mieter gem. § 536 c Abs. 1 BGB verpflichtet, dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige, obwohl ihm der Mangel bekannt oder nur aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt war, ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (§ 536 c Abs. 2 S. 1 BGB). Ferner ist der Mieter bei unterbliebener Mängelrüge nicht zur Minderung der Miete berechtigt (so bereits BGH, Beschluss v. 10.8.2010, VIII ZR 316/09, WuM 2010 S. 679). Haben die vom Vermieter veranlassten Mängelbeseitigungsarbeiten nicht zu einem dauerhaften Erfolg geführt, trifft den Mieter regelmäßig eine erneute Anzeigepflicht; dies gilt auch dann, wenn sich die nach Anzeige des Schadens versuchte Reparatur (z.B. eines Boilers) als undurchführbar erweist (so LG Gießen, Urteil v. 21.9.1994, 1 S 249/94, WuM 1996 S. 557). Eine erneute Anzeigepflicht besteht dagegen nicht, wenn die fortbestehende Mangelhaftigkeit der Mietsache dem Vermieter oder einem Dritten, dessen Wissen sich der Vermieter zurechnen lassen muss, ohnehin bekannt ist (OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.10.1990, 10 U 15/90, DWW 1991 S. 17). Gleiches gilt, wenn der Vermieter die Beseitigung von Baumängeln, die zu Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in der Mietwohnung geführt haben, trotz bereits gerichtlich ausgeurteilter Mietminderung Unterlässt und sich diese Schäden dann in der Folgezeit infolge der Unterlassung der Mängelbeseitigung verschlimmern. Auch in diesem Fall ist der Mieter nicht verpflichtet, die Ausweitung des Schadens vor Abzug eines entsprechend erhöhten Minderungsbetrages dem Vermieter erneut anzuzeigen, da es auf der Hand lag, dass infolge der unterbliebenen Mängelbeseitigung eine Ausweitung der Schimmelpilzbildung zu besorgen war (BGH, Beschluss v. 18.3.2014, VIII ZR 317/13, WuM 2014 S.278).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler in München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Juli 2014

MIETERHÖHUNG: Hausverwaltung muss Vermieter nicht namentlich benennen

Eine Willenserklärung (z.B. eine Mieterhöhung), die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des vertretenen abgibt, wirkt für und gegen den vertretenen (5 164 Abs. 1 S. 1 BGB). Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgt (§ 164 Abs. 1 S. 2 BGB). Allerdings wird in der mietrechtlichen Literatur und von der Rechtsprechung der Instanzgerichte teilweise die Auffassung vertreten, dass ein Mieterhöhungsverlangen‚ das durch einen Bevollmächtigten, z.B. eine Hausverwaltung, gestellt wird, nur dann wirksam sei, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offengelegt und der Vermieter darin namentlich benannt wird. Dieser Auffassung hat der BGH in einem neuen Urteil widersprochen, da sie mit der gesetzlichen Regelung in § 164 Abs. 1 S.2 BGB, wonach ein konkludentes Handeln in fremden Namen genügt, nicht vereinbar ist. Insofern besteht auch kein Anlass, in Abweichung hiervon aus Gründen des Mieterschutzes für das Mieterhöhungsverlangen eine ausdrückliche Offenlegung der Vertretung zu fordern. Die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertretung ist - wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft - durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gewährleistet. Gibt eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, ist aus diesen Umständen regelmäßig zu entnehmen, dass sie keine Eigenerklärung abgibt, sondern im Namen des Vermieters handelt. Auch aus einer Formulierung am Ende des Mieterhöhungsverlangens „Wir bitten deshalb um Zustimmung…“ folgt nichts Gegenteiliges. Einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und die namentliche Benennung des Vermieters ist daher nicht erforderlich (BGH, Urteil v. 2.4.2014, VIII ZR 231/13).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler in München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Juli 2014

BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG: Vermieter muss Rechenschritte nicht erläutern

Die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung des Vermieters setzt u.a. die geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten voraus. Dies erfordert eine übersichtlich aufgegliederte Einnahmen- und Ausgabenaufstellung, aus der auch der betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulte Mieter die umgelegten Kosten klar ersehen und überprüfen kann (§ 259 BGB; so bereits BGH, Urteil v. 23.11.1981, Vlll ZR 298/80, ZMR 1982 S. 108). Diese Verpflichtung zur Angabe der auf die Mieter der Abrechnungseinheit verteilten Gesamtkosten bedeutet aber nach einem neuen Urteil des BGH nicht, dass der Vermieter aus formellen Gründen gehalten wäre, nicht nur den Gesamtbetrag der im Kalenderjahr umzulegenden Kosten anzugeben, sondern auch sämtliche zur Ermittlung dieses Betrages erforderlichen Rechenschritte offen zu legen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter aus den kalenderübergreifenden Abrechnungen seines Energieversorgers die auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Kosten errechnet, weil er gegenüber seinen Mietern nach dem Kalenderjahr abzurechnen hat. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird nicht durch die unterbliebene Offenlegung der Zwischenschritte beeinträchtigt, da dem Mieter der für die Abrechnung maßgebliche Gesamtbetrag der Brennstoffkosten mitgeteilt wird, der im Abrechnungszeitraum für die abgerechnete Wirtschaftseinheit angefallen ist. Etwaige inhaltliche Fehler bei der Berechnung der für das Kalenderjahr maßgeblichen Gesamtkosten sind der materiellen Ebene zuzuordnen und berühren nicht die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. Der Mieter kann daher nicht mit Aussicht auf Erfolg beanstanden, dass die Betriebskostenabrechnung nur den errechneten (bereinigten) Betrag der auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten enthält (BGH‚ Urteil v. 2.4.2014, VIII ZR 201/13).

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ZEITMIETVERTRAG: Als Mietbeginn ist „Übergabe“ ausreichend

Ein Mietvertrag der für längere Zeit als ein Jahr fest abgeschlossen werden soll, bedarf der Schriftform (§ 550 S. 1 BGB). Schriftformmängel können dazu führen, dass die vereinbarte Mietdauer ungültig ist und der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Dies hat zur Folge, dass er von jeder Partei jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden kann. Nur bei Wohnräumen ist die Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig (§ 550 S.2 BGB). Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB ist grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Regelungen zur Dauer der Mietzeit wahren nach ständiger Rechtsprechung die Schriftform, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in hinreichend bestimmbarer Weise aus der Vertragsurkunde ergeben. Daran dürfen die Gerichte nach einem neuen Urteil des BGH keine überzogenen Anforderungen stellen, z.B. kann nicht verlangt werden, dass der Mietvertrag für den Mietbeginn ein bestimmtes Datum enthält. Ausreichend, aber auch erforderlich ist, dass der Sachverhalt, an den die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, so genau bestimmt wird, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel am Vertragsbeginn verbleibt. Daher kann in der Vereinbarung, dass das Mietverhältnis „mit der Übergabe der Mieträume“ beginnen soll, ein hinreichend bestimmbarer Beginn des Mietverhältnisses gesehen werden (BGH, Urteil v. 24.7.2013, XII ZR 104/12).

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KAUTION: Kein Zugriff des Vermieters bei streitigen Forderungen im laufenden Mietverhältnis

Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Mieter von Wohnraum die Zahlung der vertraglich vereinbarten Mietkaution davon abhängig machen, dass ihm der Vermieter ein insolvenzfestes Konto nennt. Sinn und Zweck der Regelung des § 551 Abs. 3 BGB ist, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor einem Zugriff vor dessen Gläubiger zu schützen (so bereits BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 98/10, NJW 2011 S. 59). Damit wollte der Gesetzgeber sicher stellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters in voller Höhe zurück erhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Nach einem neuen Urteil des BGH darf der Vermieter daher während eines noch laufenden Mietverhältnisses wegen einer vom Mieter bestrittenen Forderung nicht auf die Kaution zugreifen. Eine vertragliche Vereinbarung, die dem Vermieter auch in diesem Fall einen Zugriff auf die Kaution gestattet, weicht zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Regelung ab und ist daher gem. § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Hat der Vermieter die Kaution während des noch laufenden Mietverhältnisses in Anspruch genommen, kann der Mieter Wiederauffüllung verlangen, d.h. der Vermieter muss den entnommenen Betrag wieder dem insolvenzfesten Kautionskonto gutschreiben (BGH, Urteil v. 7.5.2014,VIII ZR 234/13).

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EIGENBEDARF: Benennung von Mitbewohnern nicht erforderlich

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, weil er mit seiner Lebensgefährtin in die vermietete Wohnung einziehen will, wurde von den Mietgerichten häufig gefordert, dass der Vermieter bereits im Kündigungsschreiben Name und Anschrift der Lebensgefährtin benennen muss; anderenfalls sei die Kündigung unwirksam (so z.B. LG München I, Urteil v. 20.6.2001, 14 S 18674/00, NZM 2001 S. 807, wonach auch Gründe der Diskretion den Vermieter nicht von dieser Verpflichtung entbinden können, wenn die Lebensgefährtin noch verheiratet ist).Nach einem neuen Urteil des BGH kann dies von Mietgerichten nicht mehr verlangt werden. Auch wenn der Vermieter die Eigenbedarfskündigung auf den Wunsch stützt, die vermietete Wohnung seiner erwachsenen Tochter und dessen Freund als gemeinsame Wohnung zur Verfügung zu stellen, ist es nach der neuen Rechtsprechung des BGH nicht erforderlich, den Lebensgefährten bereits im Kündigungsschreiben namentlich zu benennen. Das Begründungserfordernis in § 573 Abs. 3 BGB soll nämlich lediglich gewährleisten, dass der Kündigungsgrund derart konkretisiert ist, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Da eine Auswechslung des Kündigungsgrundes dem Vermieter verwehrt ist, ermöglicht diese Konkretisierung dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten. Im Fall der Eigenbedarfskündigung genügt es daher, die Eigenbedarfsperson (hier: die Tochter) identifizierbar zu benennen und das Interesse darzulegen, dass diese an der Erlangung der Wohnung hat. Insoweit reicht die Angabe, dass die Tochter in die größere Wohnung des Mieters ziehen will, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen (BGH, Urteil v. 30.4.2014, VIII ZR 284/13).

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EIGENBEDARF: Anforderungen an das Kündigungsschreiben dürfen nicht überspannt werden

Bei der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses müssen die Kündigungsgründe bereits im Kündigungsschreiben ausreichend dargelegt werden, § 573 Abs. 3 BGB. Dieser Begründungszwang führt dazu, dass der Vermieter im Kündigungsschreiben bestimmte persönliche Verhältnisse offenbaren muss. Dies ist jedoch durch das Interesse des Mieters gerechtfertigt, zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu bekommen, um die Erfolgsaussichten eines Vorgehens gegen die Kündigung abschätzen zu können. Die Verpflichtung des Vermieters zur Darlegung der Kündigungsgründe bereits im Kündigungsschreiben ist daher mit der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes vereinbar (BVerfG, Beschlüsse v. 28.1.1992, 1 BvR 1319/91,WuM 1992 S. 178 und v. 8.4.1994, 1 BvR 2149/93, ZMR 1994 S.252). Somit genügt allein die Wiedergabe des Gesetzestextes nicht den Anforderungen an die Begründungspflicht der Kündigung. Andererseits ist dem Begründungserfordernis bereits dann Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sind daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für welche die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend (BGH, Urteile v. 17.3.2010, VIII ZR 70/09; v. 6.7.2011, VIII ZFi 317/10, WuM 2011 S. 518 und v. 13.10.2010, VIII ZR 78/10). Ferner ist nicht erforderlich, dass bereits das Kündigungsschreiben die gerichtliche Feststellung erlaubt, dass die Kündigung begründet ist. Dies hat aufgrund einer umfassenden Prüfung der Begründetheit der Räumungsklage zu erfolgen, wenn sich der Mieter der Kündigung widersetzt (BVerfG, Beschluss v. 4.6.1998, 1 BvR 1575/94, NJW 1998 S. 2662). Die Anforderungen an den Inhalt des Kündigungsschreibens dürfen daher nicht überspannt werden. Vom Vermieter dürfen keine Angaben verlangt werden, die über das anerkennenswerte Informationsinteresse des Mieters hinausgehen, weil sie für seine Entscheidung, der Kündigung zu widersprechen oder diese hinzunehmen, nicht von Bedeutung sind. Ausreichend ist, dass sich für den Mieter das Vermieterinteresse an der Kündigung aus dem Kündigungsschreiben ergibt und somit der in einem evtl. Räumungsprozess zu prüfende Sachverhalt festgelegt ist. So muss z.B. das Vorbringen des Vermieters, er erziele mit der Vermietung der Eigentumswohnung weniger als er selbst an Miete zahlen muss, nicht bereits im Kündigungsschreiben durch betragsmäßige Angaben untermauert werden. Dies gilt auch für Ausführungen im Kündigungsschreiben, wonach der Vermieter z.B. Probleme hat, seine seinerzeit bezogene Wohnung zu finanzieren. Die Mitteilung solcher Kerntatsachen ist ausreichend. Demgegenüber können HiIfstatsachen, d.h. Tatsachen die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen, auf Verlangen des Mieters grundsätzlich auch noch im Prozess nachgeschoben werden (so bereits BayObLG, RE v. 14.7.1981, WuM 1981 S. 200 und RE v. 17.2.1984, RE-Miet 6/84, WuM 1985 S. 50). Durch Mitteilung der Kerntatsachen ist es dem Mieter möglich, zu prüfen und zu beurteilen, ob er dem Kündigungsbegehren Folge leistet oder sich dagegen zur Wehr setzen will. Damit ist seinem Informationsbedürfnis Genüge getan. Hat sich der Mieter dazu entschlossen, sich gegen die Kündigung zu verteidigen, ermöglichen solche im Kündigungsschreiben enthaltenen Informationen, durch ein gezieltes Bestreiten im Räumungsrecht darauf hinzuwirken, dass der Vermieter weitere Einzelheiten zum Kündigungsgrund verträgt. Damit ist der Zweck des gesetzlichen Begründungserfordernisses des § 573 Abs. 3 S. 1 BGB erreicht (LG Itzehoe, Beschluss v. 20.12.2013, 9 S 31/13, ZMR 2014 S. 287). Auch die Darlegung eines bestimmten Nutzungswunsches erfordert grundsätzlich keine Substantiierung durch Hilfstatsachen. Das Gericht kann daher nicht einfach annehmen, dass die Aussage des Vermieters, er benötige ein zweites Arbeitszimmer, substanzlos ist. Begründet der Vermieter die Eigenbedarfskündigung mit Familienzuwachs, kann das Gericht auch nicht verlangen, dass dieser durch eine zum Zeitpunkt der Kündigung oder während eines längeren Räumungsprozesses eintretende Schwangerschaft konkretisiert wird. Auch sachverhaltsrelevante Vorkenntnisse muss der Mieter gelten lassen und kann daher z.B. nicht die fehlende Namensnennung der mit einziehenden Lebensgefährtin des Vermieters beanstanden, wenn ihm deren Person und die Zugehörigkeit zum Vermieter bereits bekannt ist (BVerfG, Beschluss v.3.2.2003, 1 BvR 619/02, WuM 2003 S. 435).

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BUNDESVERFASSUNGSGERICHT: Eigenbedarfskündigung auch bei Nutzung als Zweitwohnung

Der Vermieter ist nach einem neuen Beschluss des Bundesverfassungsgerichts zur Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich auch dann berechtigt, wenn er die vermietete Wohnung lediglich als Zweitwohnung nutzen will. Zwar reicht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allein der Wille des Vermieters, in den eigenen Räumen zu wohnen oder dort einen Familien- oder Haushaltsangehörigen wohnen zu lassen, für die Annahme von Eigenbedarf noch nicht aus. Ausreichend sind jedoch vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums. Dabei ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs weder dem Wortlaut noch dem Zweck der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu entnehmen, dass dem Vermieter ein Kündigungsrecht nur dann zustehen soll, wenn er oder eine begünstigte Person einen Mangel an Wohnraum hat oder der Vermieter sich in einer wohnbedarfstypischen Lage befindet (so bereits BGH, BE v. 20.1.1988, a.a.O.).

Eine weitere grundsätzliche Beschränkung der Eigenbedarfskündigung – etwa die Forderung nach der Begründung des Lebensmittelpunktes - lässt sich dieser Rechtsprechung ebenfalls nicht entnehmen. Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass der BGH selbst davon ausgegangen ist, dass auch ein zeitlich begrenzter Bedarf einer Wohnung die Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung erfüllen kann (so BGH, Urteil v. 20.10.2004, Vlll ZR 246103, NZM 2005 S. 143).

Diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht nach einem neuen Beschluss des Bundesverfassungsgerichts in Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, die zu den Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung ergangen ist (BVerfG, Beschluss v. 23.4.2014, 1 BvR 2851/13). Dementsprechend ist der Vermieter zur Kündigung wegen Eigenbedarfs auch dann berechtigt, wenn er eines seiner in einer anderen Stadt lebenden Kinder regelmäßig besuchen und anlässlich dieser Besuche die Wohnung nutzen will, um bei diesen Besuchen nicht auf einen Hotelaufenthalt angewiesen zu sein (LG Berlin, Urteil v. 22.8.2013, 67 S 121/12, WuM 2013 S. 174).

Gleiches gilt für den Eigenbedarf eines auswärts wohnenden Vermieters, wenn er aus beruflichen Gründen an wenigstens 8-10 Arbeitstagen im Monat am Ort der Mietwohnung zeitweisen Aufenthalt nimmt und es ihm nicht zuzumuten ist, jeweils ein Hotel aufzusuchen (so bereits LG Hamburg, Urteil v. 1.3.1994, 316 S. 168/93, WuM 1994 S. 431). Ebenso, wenn der Vermieter die gekündigte Wohnung nur als „Stadtwohnung“ nutzen will, d.h. seinen Lebensmittelpunkt nicht in diese Wohnung verlegt und sich vorwiegend in der derzeitigen Wohnung aufhält (LG Hamburg, Urteil v. 1.3.2001, 307 S 114/00, ZMR 2001 S. 620).

Allerdings hängt die Entscheidung, ob der beabsichtigten Nutzung als Zweitwohnung vernünftige und nachvollziehbare Gründe i.S.d. BGH-Rechtsprechung zugrunde liegen, von der dem Tatrichter obliegenden Würdigung der Umstände des Einzelfalles ab. So hat es z.B. das LG Berlin [Urteil v. 4.6.1996, 65 S 48/96, NJW-RR 1997 S. 74) als nicht ausreichend angesehen, wenn eine 4‚5-Zimmer-Wohnung nur einmal pro Woche für eine Übernachtung genutzt werden soll. Jedenfalls erfordert das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses wegen der beabsichtigten Eigennutzung als Zweitwohnung eine erhöhte eingehende Substantiierung der Bedarfsgründe. Diese sind besonders sorgfältig zu prüfen, wenn es in der Vergangenheit zu Meinungsverschiedenheiten oder Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien gekommen ist (AG Köln, Urteil v. 16.9.2010. 209 C 299/10‚ WuM 2012 S. 328; BVerfG‚ Beschluss v. 23.4.2o14, 1 BvR 2813).

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Unsere Kunden geben uns Feedback.

Hier zwei Beispiele für einen unserer Makler Herrn Nikolaus Ziegelmayer:

- Danke für die Zusammenarbeit. Das war eine sehr gute Erfahrung. Wir freuen uns auf die Wohnung. - Fam. D. K. aus München

- Hallo Herr Ziegelmayer,

hiermit schicken wir Ihnen viele Grüße aus unserer neuen Bleibe und möchten uns nochmals für Ihr Engagement und Ihre sehr professionelle Betreuung und Vermittlung bedanken. Wir hatten bereits mit einigen Maklern in München zu tun und Sie sind der Erste, der sich rundum uns und die Wohnung zuständig gefühlt hat und dessen Bemühungen nicht mit der Unterschrift beendet waren.

Herzlichen Dank dafür. Wir hoffen, Ihre Chefs wissen das zu schätzen. - Fam. B. und R. aus München

Wir freuen uns immer über Anregungen und Feedback um Ihnen, unseren Kunden, noch besser helfen zu können.

Kündigung für die Familie: von Rechtsanwältin Andrea Nasemann, München

Die Gründe, weshalb man die eigene Immobilie nutzen möchte, können vielfältig sein: Man hat sich von seinem Partner getrennt und braucht plötzlich eine eigene Wohnung, man möchte die Immobilie, in der man lebt verkaufen und braucht ein Dach über dem Kopf oder ein Kund kommt ins Studium und möchte zu Hause ausziehen. Für all die Fälle, in denen der Vermieter die eigene Immobilie für sich oder einen seiner Familienangehörigen braucht, sieht das Gesetz die Möglichkeit für den Vermieter vor, wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

Benötigt der Vermieter die eigenen vier Wände selbst, muss er dies im Kündigungsschreiben fundiert begründen. Zahlreiche Gerichte haben entschieden, wer zu den privilegierten Familienangehörigen zählt: Dies sind die Kinder, Enkel, der Ehegatte, Geschwister, Eltern und Großeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Pflegeeltern und Pflegekinder. Auch die Nichte zählt dazu (BGH, VII ZR 159/09). Bei den entfernteren Verwandten, wie zum Beispiel dem Schwager, müssen besondere Umstände hinzutreten wie eine besonders enge Bindung zum Wohnungseigentümer.

Wer das Mietverhältnis beenden möchte, braucht nachvollziehbare und vernünftige Gründe. Solche Gründe liegen etwa dann vor, wenn der Vermieter, der selbst zur Miete wohnt, eine vermietete Wohnung gekauft hat, um dort einzuziehen. Auch wenn er nachweisen kann, dass die vermiete Wohnung größer, besser geschnitten und besser ausgestattet ist, kann er Eigenbedarf anmelden. Auch wer seine kranken Eltern, die im Haus des Mieters wohnen, pflegen will, hat nachvollziehbare Gründe. Dies gilt auch dann, wenn man nur in der vermieteten Wohnung ein Arbeitszimmer zur Verfügung hat oder wenn man die Wohnung für eine Pflegeperson braucht.

Wer den Eigenbedarf allerdings bereits bei Vertragsabschluss hätte erkennen können, hat vor Gericht schlechte Karten. Der Mietvertrag sollte deshalb schon einige Jahre bestehen. So entschied jetzt der Bundesgerichtshof, dass der Vermieter die Wohnung bereits drei Jahre nach Abschluss des Mietvertrags wegen Eigenbedarf kündigen darf, wenn die Gründe dafür bei Vertragsabschluss noch nicht absehbar waren. In dem Fall hatte die Vermieterin gekündigt, weil sie die Wohnung für ihren Enkel benötigte. Dieser hatte in den drei Jahren seine Lebensplanung geändert und wollte nun doch in das vermietete Haus einziehen. Dies sei rechtens, entschied der BGH. Dies sei rechtens, entschied der BGH. Bisher ging der Bundesgerichtshof immer davon aus, dass eine Kündigung rechtsmissbräuchlich sein kann, wenn zwischen Mietvertragsabschluss und Kündigung weniger als fünf Jahre liegen (Urteil vom 20. März 2013, VII ZR 233/12). Wer bereits bei Abschluss des Mietvertrags absehen kann, dass er die Wohnung für sein Kind benötigen wird, sollte gleich einen qualifizierten Zeitmietvertrag abschließen.

Besitzt der Vermieter eine andere freie oder frei werdende Wohnung, muss er unter Umständen in diese Wohnung einziehen. Dies ist der Fall, wenn diese Wohnung nach Größe, Zuschnitt, Lage und Ausstattung der gekündigten Wohnung gleichsteht. Auch wenn der Vermieter nicht in diese Wohnung einziehen will, muss er sie zumindest dem Mieter als Ersatz anbieten. Die Anbieterpflicht besteht aber nur dann, wenn die vergleichbare Wohnung im selben Haus oder derselben Wohnanlage innerhalb der laufenden Kündigungsfrist frei wird. Wer den Eigenbedarf aber nur angibt, um die Wohnung in leerem Zustand besser verkaufen zu können, kann vom Mieter später unter Umständen zur Kasse gebeten werden. Vorgetäuschter Eigenbedarf kann Schadensersatzansprüche des Mieters zur Folge haben. Die Schadensersatzpflicht erstreckt sich dann auf alle mit dem Umzug im Zusammenhang stehenden Kosten wie Umzugskosten, Maklerkosten, höherer Mietzins für die Ersatzwohnung und Kosten für die Instandsetzung der neuen Wohnung.

Bewohnt der Vermieter ebenfalls eine Wohnung im vermieteten Zweifamilienhaus, hat er ein Sonderkündigungsrecht. Im Klartext: Er kann das Mietverhältnis auch ordentlich kündigen, wenn er kein berechtigtes Interesse hat. Im Kündigungsschreiben an den Mieter muss der die Kündigung dann nicht begründen, muss aber darauf hinweisen, dass die Kündigung auf die erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus gestützt wird. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall allerdings um drei Monate gegenüber der normalen Kündigungsfrist. Hat der Vermieter dagegen ein berechtigtes Interesse, wie zum Beispiel Eigenbedarf, muss er dies im Kündigungsschreiben angeben. Ist die Kündigung wirksam begründet, bleibt es bei der normalen gesetzlichen Kündigungsfrist.

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