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Pauschale Beanstandung der Betriebskostenabrechnung kann zu Fristversäumnis führen

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung des Vermieters muss der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung

mitteilen. Dies gilt sowohl für formelle als auch für materielle Einwendungen.

Nach Fristablauf kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, d.h. er ist z.B. trotz einer anders lautenden mietvertraglichen Vereinbarung zur Zahlung der angesetzten Kosten verpflichtet.

Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn er die verspätende Geltendmachung nicht zu vertreten hat

(§ 556 Abs.3 S. 5,6 BGB).

Dabei muss der Mieter seine Einwendungen grundsätzlich substantiiert d.h. konkret vortragen. Ein pauschales Bestreiten der Richtigkeit einer Abrechnung bzw. einzelner Positionen durch den Mieter

ist unbeachtlich und unterbricht nicht die gesetzliche Einwendungsfrist. Bestreitet der Mieter z.B. die in die Heizkostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte, ist hinsichtlich der Anforderungen an sein Bestreiten zu differenzieren: Ein einfaches Bestreiten reicht nur dann aus, wenn der Mieter die Werte selber nicht ablesen und daher auch nicht mit den in der Abrechnung enthaltenen Werten abgleichen

kann. Die fehlende Möglichkeit einer Ablesung durch den Mieter kann darin begründet sein, dass die Daten des Abrechnungszeitraums nicht (mehr) vorhanden sind (z.B. weil sie durch die Werte des Folgejahres überschrieben wurden), für den Mieter nicht wahrnehmbar sind (z.B. weil ein elektronisches Wärmeerfassungsgerät nicht über ein Display verfügt) oder weil der Mieter nicht weiß und auch nicht wissen muss, wie er die Werte des Abrechnungszeitraums auf dem Erfassungsgerät

abzulesen hat. Kann der Mieter jedoch die Ablesewerte des Abrechnungszeitraums

selber kontrollieren, darf er sich nicht auf ein einfaches Bestreiten beschränken, sondern muss konkret vortragen, welche Werte seiner Ansicht nach in die Abrechnung hätten eingestellt werden müssen. Insofern gilt nichts anderes als beim Bestreiten kalter Betriebskosten (z.B. Grundsteuer, Wasser, Müll, etc.): Hier wird vom Mieter ebenfalls erwartet, dass er die in der Abrechnung eingestellten Beträge

zunächst durch Einsichtnahme in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege mit den darin eingetragenen Beträgen abgleicht (so bereits LG Berlin, Urteil v. 12.11.2010, 63 S 150/10, NJWRR 2011 S. 812).

Die gesetzliche Einwendungsfrist des Mieters ist somit nur gewahrt, wenn die Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung des Vermieters so konkret gefasst sind, dass zu erkennen ist, welche Posten der Abrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden.

Wurden die Einwendungen nicht vom Mieter selbst, sondern in dessen Namen vom Mieterschutzbund erhoben und nicht hinreichend konkret gefasst, hat der Mieter die darauf beruhende Fristversäumung

gleichwohl zu vertreten, da ihm das schuldhafte Verhalten des Mieterschutzbundes gemäß § 278 S. 1 BGB zuzurechnen ist (LG Berlin, Beschluss v. 11.07.2017, 67 S 129/17, GE 2017 S.1021). STÜ

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 2/2018

Keine Mietminderung wegen Schimmelgefahr?

Keine Mietminderung wegen Schimmelgefahr

 

Besteht ein Mangel an der Mietsache kann der Mieter nach § 536 Abs. 1 BGB die Miete mindern. Der Mieter ist dann nur verpflichtet einen angemessenen Teil der Miete zu entrichten. Konkret besteht ein solcher Mangel beispielsweise bei Schimmelbildung in der Wohnung. Sind Teile der angemieteten Wohnung von Schimmel befallen kann der Mieter seine Rechte geltend machen und die Miete entsprechend mindern. Ob dieses Recht dem Mieter auch bei bloßer Schimmelgefahr zusteht, entschied kürzlich der BGH (Urt. v. 05.12.2018, Az. VII ZR 271/17 und VII ZR 67/18).

 

Ein bloßes Risiko der Schimmelbildung reicht laut Bundesgerichtshof nicht für eine Mietminderung aus. Konkret ging es in dem Gerichtsverfahren um Gebäude von älterer Bausubstanz, bei denen die Wärmedämmung nicht den heutigen Standards entspricht. Laut BGH reicht dies jedoch nicht aus um einen Mangel nach § 536 BGB zu begründen. Geschuldet sei nämlich lediglich die Einhaltung der der damals geltenden Bauvorschriften.

 

Eine Mietminderung wegen bloßer Gefahr der Schimmelbildung ist folglich unzulässig, vielmehr muss sich die Gefahr tatsächlich in der Schimmelbildung realisieren.

Mietrechtsänderung 2018

Mietrechtsänderung 2018

 

Am 05.09.2018 hat das  Bundeskabinett einen Entwurf des „Gesetzes zur Ergänzung der Regelung über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelung über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG) verabschiedet.

 

Der verabschiedete Entwurf sieht folgende Änderungen am Mietrecht vor:

Künftig sollen Vermieter verpflichtet sein, dem potenziellen Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen. Dies müssen Vermieter tun, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormieter eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbreme an sich zulässige Miete liegt.

Außerdem sollen Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse wie die vorangegangene Modernisierung nach §556e Abs. 2 BGB,  erste Vermietung nach dem 01.10.2014 nach §556f Satz 1 BGB oder erste Vermietung nach umfassender Modernisierung §556f Satz 2 BGB berufen wollen, unaufgefordert über diese Umstände Auskunft erteilen.

Sobald ein Vermieter der Auskunftspflicht nicht nachkommt, darf er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen. Die Auskunft muss in der dafür vorgesehenen Textform erteilt werden. 

 

Außerdem soll der Mieter mit der neuen Mietrechtsänderung Verstöße gegen die Mietpreisbremse einfacher rügen können. Nach aktueller Rechtsprechung muss der Mieter eine qualifizierte Rüge erheben. Künftig genügt eine einfache Rüge ohne weitere Angaben.

 

Modernisierungsumlagen sollen in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbaren Wohnraum gefährdet ist, für eine Dauer von zunächst fünf Jahren nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich auf die Mieter umgelegt werden können. Zudem sieht der Gesetzentwurf vor, die Umlage von Modernisierungskosten auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren zu begrenzen.

 

Die Mietrechtsreform soll laut Mitteilung der Bundesregierung spätestens ab 01.01.2019 gelten. Nach dem Beschluss des Bundeskabinetts wird der Entwurf nun in den Bundestag eingebracht. Es ist damit zu rechnen, dass sich im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens noch Änderungen ergeben.

 

Den vollständigen Gesetzentwurf zur Mietrechtsänderung 2018 sowie den vorangegangen Referentenentwurf finden Sie auf der Internetseite des Bundesjustizministeriums als pdf-Dokument zum Download.  

 

Schriftformmangel beim Mietvertrag kann nicht geheilt werden

Mietverträge können grundsätzlich formlos, d.h. auch mündlich abgeschlossen werden. Gleiches gilt für Nachträge und Ergänzungen des Mietvertrages. Problematisch ist dabei die Beweisbarkeit

der vertraglichen Vereinbarungen. Schriftlich muss ein Mietvertrag nur dann abgeschlossen werden, wenn die Laufzeit mehr als 1 Jahr betragen soll. In diesem Fall müssen auch sämtliche Nachträge

und Ergänzungen die Schriftform wahren. Schriftformmängel führen dazu, dass der Mietvertrag - entgegen dem Willen der Parteien - nicht nur die vereinbarte Laufzeit, sondern lediglich auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt (§ 550 Abs.1 S.1 BGB). Dies hat zur Folge, dass der Mietvertrag jederzeit ordentlich, d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden kann. Gerade dies wollten die Parteien mit der Vereinbarung einer festen Laufzeit aber ausschließen.

Um sicher zu stellen, dass nicht eine Partei, der der Mietvertrag lästig geworden ist (z.B. wegen fallender Umsätze) Schriftformmängel sucht und möglicherweise auch findet, enthalten Mietverträge häufig eine sog. Schriftformheilungsklausel z.B.: „Die Parteien verpflichten sich gegenseitig, .... jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB, insbes. im Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Nachtrages sowie weiteren Nachträgen, Genüge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.“

Solchen Klauseln, deren Wirksamkeit in der Rechtsprechung bisher umstritten war, hat der BGH jetzt eine klare Absage erteilt. Das Schriftformerfordernis bei langfristigen Mietverträgen soll nämlich

nicht nur sicherstellen, dass ein Grundstückserwerber, der als Vermieter in ein langfristiges Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann. Es dient ferner dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. Im Hinblick auf diesen Schutzzweck des Gesetzes sind Schriftformheilungsklausel mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB nicht vereinbar. Dies gilt sowohl für formularmäßige als auch für individuelle Klauseln. Verstöße gegen die Schriftform führen deshalb stets zur ordentlichen Kündbarkeit des Mietvertrages.

Nur ausnahmsweise kann eine solche auf Schriftformmängel gestützte Kündigung einer Vertragspartei im Einzelfall gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die auf ihr Drängen zustande gekommen ist und auch lediglich für sie vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nehmen, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (BGH, Urteil v. 27.09.2017, XII ZR 114/16, GE 2017 S.1397). STÜ

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 2/2018

Zustellung der Betriebskostenabrechnung im neuen Jahr

Die Betriebskostenabrechnung des Vermieters muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (gesetzliche Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB).

Nach Ablauf dieser gesetzlichen Abrechnungsfrist kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachforderungsansprüche mehr geltend machen, z.B. wenn die Vorauszahlungen des Mieters nicht kostendeckend waren. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat, z.B. wenn dem Vermieter zur Abrechnung noch entsprechende Rechnungen oder Belege fehlen.

Die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang beim Mieter trägt der Vermieter. Dabei begründet die rechtzeitige Aufgabe eines Briefes bei der Post keinen Anscheinsbeweis dafür, dass der Brief dem

Mieter auch rechtzeitig, d.h. innerhalb der Abrechnungsfrist, zugegangen ist. Gleiches gilt für per Einschreiben aufgegebene Schriftstücke. Auch für sie gibt es keine tatsächliche Vermutung dafür, dass das per Einschreiben aufgegebene Schriftstück den Adressaten auch tatsächlich erreicht hat. Nachgewiesen werden kann der Zugang durch die Sendung per Einschreiben mit Rückschein, da auf

dem Rückschein, den der Absender wiedererhält, das Datum des Zugangs und die Unterschrift des Empfängers (Empfangsbestätigung) vermerkt sind. Allerdings ist eine Betriebskostenabrechnung

auch dann verfristet, wenn der Vermieter die Abrechnung rechtzeitig zur Zustellung per Einschreiben mit Rückschein veranlasst hat, der Postbote den Mieter aber nicht antrifft, einen Benachrichtigungsschein in den Briefkasten des Mieters einlegt, der Mieter die Einschreibesendung aber nicht abholt und der davon benachrichtigte Vermieter eine erneute Zustellung unternimmt, die jedoch erst nach dem Jahreswechsel Erfolg hat (so z.B. LG Berlin, Urteil v. 27.07.2010, 63 S 681/09, GE 2010 S. 1345).

Eine Betriebskostenabrechnung, die erst kurz vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist erstellt werden konnte, sollte dem Mieter daher durch Boten zugestellt werden. Im Streitfall ist der Zeuge dafür, wann er die Abrechnung dem Mieter übergeben oder in dessen Briefkasten eingeworfen hat.

Rechtzeitig zugegangen ist die Abrechnung, wenn unter normalen Umständen damit gerechnet werden darf, dass diese vom Mieter noch vor Fristablauf zur Kenntnis genommen werden kann.

Dazu hat das LG Hamburg jetzt entschieden, dass jedenfalls eine am Silvestertag bis 18.00 Uhr in den Briefkasten des Mieters eingeworfene Betriebskostenabrechnung dem Mieter innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist zugegangen ist. Dies ergibt sich nach Auffassung des LG Hamburg auch daraus, dass sich angesichts der aktuellen Verschiebungen auf dem Geschäftsfeld der Postzustellung Verschiebungen des Zugangs von Post deutlich in den Nachmittag ergeben und der Einwurf der Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter oder seine Hausverwaltung am Silvestertag im Hinblick auf den drohenden Fristablauf keinesfalls ungewöhnlich ist (LG Hamburg, Urteil v. 02.05.2017, 316 S 77/16, NZM 2017 S. 597).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 2/2018

Nachforderung der Betriebskosten auch ohne Eigentümerbeschluss

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung muss der Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH auch dann innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten abrechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Eine solche Voraussetzung ist dem § 556 Abs.3 BGB nämlich nicht zu entnehmen und wäre auch mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter zu gewährleisten und rasche Klarheit und Rechtsicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Parteien zu schaffen, nicht vereinbar. Zudem

würde hierdurch der Mieter einer Eigentumswohnung gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung ungerechtfertigt benachteiligt. Abweichende Regelungen in Mietverträgen sind daher unwirksam (so bereits BGH, Urteil v. 25.01.2017, VIII ZR 249/15).

Dementsprechend kann auch der Mieter nach einem neuen Beschluss des BGH gegen eine Nachforderung des Vermieters aufgrund einer Betriebskostenabrechnung nicht einwenden, der Vermieter hätte die Betriebskosten ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung nicht abrechnen und ansetzen dürfen. Der Beschluss der Wohnungseigentümer entfaltet nämlich gegenüber Dritten, z.B. dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon allein nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen (BGH, Beschluss 14.03.2017, VIII ZR 50/16, ZMR 2017 S. 630).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 2/2018

 

 

Streitfall Wohnungsabnahme

Man ist sich einig: Das Mietverhältnis soll zum 31. Dezember enden. Der Mieter hat einen Job in einer anderen Stadt bekommen und will nun zusammen mit seiner Frau umziehen. Das Mietverhältnis, das acht Jahre lang bestanden hat, war ungestört verlaufen, die Miete jeden Monat pünktlich auf dem Konto des Vermieters eingegangen. In welchem Zustand die Wohnung ist, weiß der Vermieter jedoch nicht, da er in all den Jahren die Wohnung nie von innen gesehen hat. Jetzt stellt sich für ihn die Frage, ob es Renovierungsbedarf gibt und der Mieter die Renovierungen durchführen wird. Um diese Fragen zu klären, kann eine Vorbesichtigung der Wohnung vor dem offiziellen Abnahmetermin sinnvoll sein. Auf jeden Fall sollte man sich frühzeitig darüber Gedanken machen, ob sich ein neues Mietverhältnis nahtlos an das alte anschließen wird. War das Mietverhältnis schon immer kompliziert, sollte man den nächsten Mieter nicht gleich zum nächsten Ersten unter Vertrag nehmen. Besser ist es dann, etwas Zeit für eventuelle Reparaturen und Streicharbeiten einzuplanen. Mit Ablauf der Kündigungsfrist muss der Mieter Wohnung, Keller und Garage vollständig räumen. Darüber hinaus muss der Mieter die Wohnung in den Zustand versetzen, wie sie bei seinem Einzug war. Hat der Mieter also beispielsweise während seiner Mietzeit eine neue Küche auf eigene Kosten eingebaut, muss er diese bei seinem Auszug mitnehmen und eventuell die alte Küche wieder einbauen. Natürlich können beide Seiten andere Vereinbarungen treffen. Manchmal übernimmt auch ein Nachmieter die Einbauten gegen Zahlung einer Ablöse. Während der Kündigungsfrist ist der Mieter verpflichtet, die Miete in voller Höhe weiter zu bezahlen. Er darf den Vermieter für die Miete auch nicht auf die Kaution verweisen. Grund: Der Vermieter braucht die Kaution unter Umständen für die Beseitigung von Schäden, Betriebskostennachzahlungen oder nicht durchgeführte Malerarbeiten. Ratsam ist es daher, gleich einen Mahnbescheid zu beantragen, wenn die Miete ausbleibt (www.online-mahnantrag.de).

 

  • Abnahmeprotokoll dokumentiert Mängel

 

Endet das Mietverhältnis, vereinbaren beide Seiten einen Abnahmetermin. Im Abnahmeprotokoll halten sie den Zustand der Mieträume fest. Vermieter sollten dazu am besten einen Zeugen mitnehmen. Auf Verlangen des Mieters müssen sich diese gegenüber dem Mieter ausweisen.

Allerdings kann der Mieter den Zutritt mitgebrachter Personen dann ablehnen, wenn sie für ihn unzumutbar sind, wie etwa der geschiedene Ehegatte, entschied das Landgericht Frankfurt/Main (Urteil vom 21. Februar 2013, 2-11 S 191/12).

Nur Mängel, die im Abnahmeprotokoll vermerkt sind, kann der Vermieter geltend machen. Der Beweis, dass die Schäden während der Mietzeit entstanden sind, kann er mit dem Übergabeprotokoll führen, das zu Beginn des Mietverhältnisses gefertigt wurde. Enthält es keinen entsprechenden Hinweis auf einen bestimmten Schaden, kann davon ausgegangen werden, dass dieser während der Mietzeit entstanden ist. Allerdings ist der Mieter weder verpflichtet, das Abnahmeprotokoll zu unterschreiben, noch überhaupt dazu, eine Abnahme durchzuführen. Seine Pflicht erstreckt sich lediglich darauf, die Mietwohnung vollständig zu räumen und in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben. Für den Vermieter beginnt mit der Rückgabe der Mieträume die kurze Verjährungsfrist: Ersatzansprüche wegen Mängeln verjähren innerhalb von sechs Monaten.

Neben dem Protokoll kommen Fotos und Videoaufnahmen als Beweismittel in Frage, die auch von den Gerichten geschätzt werden. Nach einem beendeten Mietverhältnis hatte ein Vermieter erhebliche Kratzer und einen Wasserschaden am Parkett festgestellt und davon Fotos gemacht. Dem Mieter gelang es nicht, die Schäden zu beseitigen. Er musste dem Vermieter Schadensersatz leisten, denn die Fotos zeigten, dass die Schäden über einen vertragsgemäßen Gebrauch hinausgingen (Landgericht Potsdam, Urteil vom 19. Februar 2009, 11 S 115/08).

Während der Mietzeit, das heißt auch während der laufenden Kündigungsfrist, darf der Vermieter in der eingerichteten Mieterwohnung nicht fotografieren. Das kann der Mieter unter Hinweis auf seine Privatsphäre verbieten.

 

  • Wenn es noch Mängel gibt

 

Problematisch für den Vermieter kann es dann werden, wenn der Mieter im Zeitpunkt der Abnahme die Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht ausgeführt hat oder die Wohnung noch Mängel hat. Der Vermieter setzt dem Mieter dann in der Regel eine Nachfrist, bis zu der alle Mängel behoben sein müssen. Zudem muss der Mieter während dieser Zeit noch eine Nutzungsentschädigung bezahlen, die Tag genau berechnet wird und der ursprünglichen Miete entspricht.

Trotzdem kann viel Ärger entstehen, wenn die Nachmieter schon mit gepackten Koffern dastehen und sich in ihrer Hoffnung, eine tadellose Wohnung vorzufinden, getäuscht sehen. Ist die Wohnung dann nicht, wie im Mietvertrag mit den neuen Mietern vereinbart, bezugsfertig, muss der alte Mieter, soweit er die Verzögerung verschuldet hat, Schadensersatz leisten, zum Beispiel für die Hotelkosten der neuen Mieter. Ziehen die neuen Mieter in eine Wohnung ein, die noch Schäden aufweist, können sie die Miete mindern. Diesen Betrag kann der Vermieter ebenfalls dem alten Mieter in Rechnung stellen.

Nicht selten kommt es vor, dass Mieter vom Vermieter verlangen, dass der Vermieter gleich mit der Abnahme der Wohnung über die Kaution abrechnet. Dazu sind Vermieter nur verpflichtet, wenn eindeutig feststeht, dass sie keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr haben.

Ist dies noch unklar, haben sie grundsätzlich drei bis sechs Monate Zeit, um über die Sicherheit abzurechnen. Für die noch ausstehenden Betriebskosten kann der Vermieter über diese Zeit hinaus einen Teilbetrag der Kaution einbehalten, über den er umgehend abrechnen muss, sobald ihm die Abrechnung der Hausverwaltung vorliegt. Hält der Vermieter die Kaution unberechtigterweise zurück, hat der Mieter drei Jahre lang Zeit, diese notfalls im Klageweg zurückzuverlangen.

 

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 2/2018

 

Keine vorzeitige Kündigung wegen Eigenbedarf

Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages und Zahlung des Kaufpreises ist der Käufer einer vermieteten Wohnung regelmäßig daran interessiert, möglichst frühzeitig seine Rechte als neuer Vermieter auszuüben z.B. das Mietverhältnis zu kündigen oder die Miete zu erhöhen. Allerdings wird ein Käufer weder durch Abschluss des Kaufvertrages noch durch Zahlung des Kaufpreises und Eintragung der Auflassungsvormerkung Eigentümer der Wohnung und damit Vermieter; sondern erst nach der Eintragung des Eigentums durch das Grundbuchamt. Dies kann einige Wochen - bei Problemen auch einige Monate dauern. Daher enthalten notarielle Kaufverträge häufig einen Passus, wonach Rechte des Verkäufers an den Käufer abgetreten werden oder der Käufer zu bestimmten Rechtshandlungen (z.B. Kündigung, Mieterhöhung) ermächtigt wird. Mietzinsansprüche können nach einhelliger Auffassung schon vor dem Eigentumserwerb von dem alten Eigentümer an den Käufer abgetreten werden, z.B. durch eine Bestimmung im notariellen Kaufvertrag, dass mit der Kaufpreiszahlung sämtliche Rechte und Pflichten an dem Grundstück auf den neuen Eigentümer übergehen. Dadurch wird der Mietanspruch des Veräußerers aus dem Mietvertrag für die Zeit nach der Kaufpreiszahlung an den Erwerber abgetreten. Dann kann der Erwerber auch schon vor Vollendung seines Eigentumserwerbs (Eintragung im Grundbuch) die Miete beanspruchen (BGH, Urteil v. 02.07.2003, XIII ZR 34/02). Ferner kann der Verkäufer den Käufer ermächtigen einen bestehenden Mietvertrag im eigenen Namen zu kündigen, schon bevor der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch in den Mietvertrag eintritt (so bereits BGH, Urteil v. 10.12.1997, XII ZR 119/96, WuM 1998 S.99). Dies gilt allerdings uneingeschränkt nur für die Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages, die das Vorliegen eines Kündigungsgrundes nicht voraussetzt. Dagegen stellt sich bei der Ermächtigung zur ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses z.B. wegen Eigenbedarfs das Problem, dass der Verkäufer den Käufer nur zur Geltendmachung eigener - des Verkäufers - Rechte ermächtigen kann d.h. der Käufer nur Kündigungsgründe geltend machen kann, die auch der Verkäufer hätte geltend machen können (z.B. Zahlungsverzug oder vertragswidriges Verhallen des Mieters). Daher kann der Käufer vom Verkäufer nach einem neuen Beschluss des LG Stuttgart nicht wirksam zu einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ermächtigt werden, da der Eigenbedarf nach einem Verkauf der Wohnung regelmäßig nur in der Person des Käufers bzw. dessen Angehörigen vorliegt; nicht aber in der Person des Verkäufers (LG Stuttgart, Beschluss v. 21.12.2017, 19 T 454/17, WuM 2018 S.99). Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 5/2018

Keine Mietpreisbremse in Bayern

Das Urteil des AG München, wonach in München keine Mietpreisbremse existiert, wird vom LG München I nicht aufgehoben. Dies hat die Berufungskammer in der mündlichen Verhandlung am 22.11.2017 deutlich gemacht.

 

"Den Stein ins Rollen" gebracht hatte die Popularklage von HAUS + GRUND MÜNCHEN gegen die bayerische Mietpreisbremse-Verordnung. In diesem Verfahren hatte der Bayerische Verfassungsgerichtshof mit Urteil vom 04.04.2017 zwar den Antrag auf Feststellung der Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse abgewiesen; in den Gründen der Entscheidung der Bayerischen Staatsregierung aber die Leviten gelesen: Sie habe bei Erlass der Verordnung die zwingenden Vorgaben missachtet, die der Bundesgesetzgeber den Ländern auferlegt hat. So wurde u.a. versäumt, detailliert zu begründen, warum in bestimmten Städten und Gemeinden eine solche Preisbremse gelten soll. Die Zivilgerichte müssten nun im Einzelfall prüfen - so der Verfassungsgerichtshof – ob diese Mängel zur Unwirksamkeit der Verordnung führen.

Dies hat das AG München in seinem ausführlich begründeten Urteil vom 21.06.2017 getan und entschieden, dass die bayerische Verordnung jedenfalls für München keine Anwendung findet. Das LG München I hat diese Auffassung jetzt bestätigt; allerdings offen gelassen, ob dies auch für künftige Fälle oder nur für den entschiedenen Fall gilt, dem noch die alte Fassung der bayerischen Verordnung zugrunde lag.

Auch 2. Versuch gescheitert

Die Bayerische Staatsregierung hat nämlich inzwischen "auf Anregung" des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs nachgebessert und mit der "ergänzenden Begründung" vom 24.07.2017 zur Mieterschutzverordnung (Bayerisches Justizministerialblatt BayJMBI. vom 26.07.2017 S.90 ff) eine ausführliche Begründung der Verordnung nachgeschoben.

Dies wirft allerdings die juristische Frage auf, ob eine missglückte Verordnung überhaupt durch eine Behebung

der Mängel „repariert“ werden kann oder ob man sie hätte neu erlassen müssen.

Zu dieser Frage hat HAUS + GRUND MÜNCHEN ein umfangreiches Rechtsgutachten eingeholt.

Ergebnis:

Nur der vollständige Neuerlass von Verordnung und Begründung hätte zu einer Rechtswirksamkeit führen können, die vorliegende, nachgeschobene Begründung kann die missglückte Verordnung nicht heilen. Jetzt existiert zwar eine (möglicherweise) ausreichende Begründung, aber keine Rechtsnorm, so Professor Dr. Christoph Brüning, Inhaber des Lehrstuhls für Öffentliches Recht und Verwaltungswissenschaften an der Universität Kiel und Richter am Landesverfassungsgericht Schleswig-Holstein in seiner ausführlichen Begründung.

Dieser Auffassung haben sich inzwischen das AG Hamburg (Urteil v. 09.10.2017), sowie namhafte Kommentatoren angeschlossen - so z.B. Professor Ulf Börstinghaus von der Universität Bielefeld in der Novemberausgabe der Zeitschrift des Deutschen Mieterbundes:

„Leidet die Rechtsverordnung an einem Begründungsmangel, dann ist sie rechtswidrig und damit unwirksam. Eine – nachträgliche - Heilung eines solchen Begründungsmangels ist nicht möglich.“

Fazit:

Derzeit existiert in Bayern keine Mietpreisbremse.

 

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 2/2018

Mietzuschlag für Malerkosten ist wirksam

Nach den gesetzlichen Bestimmungen ist nicht der Mieter, sondern der Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, d.h. von Malerarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet (§ 535 Abs.1 S.2 BGB). Allerdings ist es in der
Praxis üblich, die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch eine vertragliche Vereinbarung ("Schönheitsreparaturklausel") auf den Mieter abzuwälzen. An die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln stellt die Rechtsprechung des BGH zunehmend höhere Anforderungen. So kann der Mieter nach der neuen Rechtsprechung nicht zur Durchführung
von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn ihm zu Mietbeginn eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde; es sei denn, dem Mieter wird wegen der unterlassenen Renovierung ein angemessener Ausgleich gewährt (BGH, Urteil v. 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Ist die Schönheitsreparaturklausel egal aus welchen Gründen - unwirksam, greift wieder die gesetzliche Regelung, die den Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dieses Risiko kann der Vermieter durch eine zusätzliche Freizeichnungsklausel abwenden. Eine solche Freizeichnungsklausel, die den Vermieter (für den Fall der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel) von der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen freistellt, stellt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters (i.S.v. § 307 BGB) dar und ist daher grundsätzlich wirksam (LG Karlsruhe, Beschluss v. 23.06.2016,9 T 56/16, NZM 2016 S.638). Wirksam ist auch die Vereinbarung eines neben der Grundmiete gesondert ausgewiesenen Zuschlags, wenn die
Schönheitsreparaturen nicht vom Mieter, sondern vom Vermieter durchzuführen sind. Ein solcher separat ausgewiesener Zuschlag stellt die Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn von Anfang an eine um den Zuschlag höhere Grundmiete vereinbart worden wäre. Der Zuschlag ist letztlich nur ein Hinweis auf die Mietpreiskalkulation des Vermieters und unterliegt als Preis (haupt)abrede nicht der AGB-Kontrolle (BGH, Beschluss v. 30.05.2017, VIII ZR 31/17, WuM 2017 S. 456). STÜ
Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 12/2017
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