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Schriftformmangel beim Mietvertrag kann nicht geheilt werden

Mietverträge können grundsätzlich formlos, d.h. auch mündlich abgeschlossen werden. Gleiches gilt für Nachträge und Ergänzungen des Mietvertrages. Problematisch ist dabei die Beweisbarkeit

der vertraglichen Vereinbarungen. Schriftlich muss ein Mietvertrag nur dann abgeschlossen werden, wenn die Laufzeit mehr als 1 Jahr betragen soll. In diesem Fall müssen auch sämtliche Nachträge

und Ergänzungen die Schriftform wahren. Schriftformmängel führen dazu, dass der Mietvertrag - entgegen dem Willen der Parteien - nicht nur die vereinbarte Laufzeit, sondern lediglich auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt (§ 550 Abs.1 S.1 BGB). Dies hat zur Folge, dass der Mietvertrag jederzeit ordentlich, d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden kann. Gerade dies wollten die Parteien mit der Vereinbarung einer festen Laufzeit aber ausschließen.

Um sicher zu stellen, dass nicht eine Partei, der der Mietvertrag lästig geworden ist (z.B. wegen fallender Umsätze) Schriftformmängel sucht und möglicherweise auch findet, enthalten Mietverträge häufig eine sog. Schriftformheilungsklausel z.B.: „Die Parteien verpflichten sich gegenseitig, .... jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB, insbes. im Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Nachtrages sowie weiteren Nachträgen, Genüge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.“

Solchen Klauseln, deren Wirksamkeit in der Rechtsprechung bisher umstritten war, hat der BGH jetzt eine klare Absage erteilt. Das Schriftformerfordernis bei langfristigen Mietverträgen soll nämlich

nicht nur sicherstellen, dass ein Grundstückserwerber, der als Vermieter in ein langfristiges Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann. Es dient ferner dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. Im Hinblick auf diesen Schutzzweck des Gesetzes sind Schriftformheilungsklausel mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB nicht vereinbar. Dies gilt sowohl für formularmäßige als auch für individuelle Klauseln. Verstöße gegen die Schriftform führen deshalb stets zur ordentlichen Kündbarkeit des Mietvertrages.

Nur ausnahmsweise kann eine solche auf Schriftformmängel gestützte Kündigung einer Vertragspartei im Einzelfall gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die auf ihr Drängen zustande gekommen ist und auch lediglich für sie vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nehmen, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (BGH, Urteil v. 27.09.2017, XII ZR 114/16, GE 2017 S.1397). STÜ

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 2/2018

Zustellung der Betriebskostenabrechnung im neuen Jahr

Die Betriebskostenabrechnung des Vermieters muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (gesetzliche Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB).

Nach Ablauf dieser gesetzlichen Abrechnungsfrist kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachforderungsansprüche mehr geltend machen, z.B. wenn die Vorauszahlungen des Mieters nicht kostendeckend waren. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat, z.B. wenn dem Vermieter zur Abrechnung noch entsprechende Rechnungen oder Belege fehlen.

Die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang beim Mieter trägt der Vermieter. Dabei begründet die rechtzeitige Aufgabe eines Briefes bei der Post keinen Anscheinsbeweis dafür, dass der Brief dem

Mieter auch rechtzeitig, d.h. innerhalb der Abrechnungsfrist, zugegangen ist. Gleiches gilt für per Einschreiben aufgegebene Schriftstücke. Auch für sie gibt es keine tatsächliche Vermutung dafür, dass das per Einschreiben aufgegebene Schriftstück den Adressaten auch tatsächlich erreicht hat. Nachgewiesen werden kann der Zugang durch die Sendung per Einschreiben mit Rückschein, da auf

dem Rückschein, den der Absender wiedererhält, das Datum des Zugangs und die Unterschrift des Empfängers (Empfangsbestätigung) vermerkt sind. Allerdings ist eine Betriebskostenabrechnung

auch dann verfristet, wenn der Vermieter die Abrechnung rechtzeitig zur Zustellung per Einschreiben mit Rückschein veranlasst hat, der Postbote den Mieter aber nicht antrifft, einen Benachrichtigungsschein in den Briefkasten des Mieters einlegt, der Mieter die Einschreibesendung aber nicht abholt und der davon benachrichtigte Vermieter eine erneute Zustellung unternimmt, die jedoch erst nach dem Jahreswechsel Erfolg hat (so z.B. LG Berlin, Urteil v. 27.07.2010, 63 S 681/09, GE 2010 S. 1345).

Eine Betriebskostenabrechnung, die erst kurz vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist erstellt werden konnte, sollte dem Mieter daher durch Boten zugestellt werden. Im Streitfall ist der Zeuge dafür, wann er die Abrechnung dem Mieter übergeben oder in dessen Briefkasten eingeworfen hat.

Rechtzeitig zugegangen ist die Abrechnung, wenn unter normalen Umständen damit gerechnet werden darf, dass diese vom Mieter noch vor Fristablauf zur Kenntnis genommen werden kann.

Dazu hat das LG Hamburg jetzt entschieden, dass jedenfalls eine am Silvestertag bis 18.00 Uhr in den Briefkasten des Mieters eingeworfene Betriebskostenabrechnung dem Mieter innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist zugegangen ist. Dies ergibt sich nach Auffassung des LG Hamburg auch daraus, dass sich angesichts der aktuellen Verschiebungen auf dem Geschäftsfeld der Postzustellung Verschiebungen des Zugangs von Post deutlich in den Nachmittag ergeben und der Einwurf der Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter oder seine Hausverwaltung am Silvestertag im Hinblick auf den drohenden Fristablauf keinesfalls ungewöhnlich ist (LG Hamburg, Urteil v. 02.05.2017, 316 S 77/16, NZM 2017 S. 597).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 2/2018

Nachforderung der Betriebskosten auch ohne Eigentümerbeschluss

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung muss der Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH auch dann innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten abrechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Eine solche Voraussetzung ist dem § 556 Abs.3 BGB nämlich nicht zu entnehmen und wäre auch mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter zu gewährleisten und rasche Klarheit und Rechtsicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Parteien zu schaffen, nicht vereinbar. Zudem

würde hierdurch der Mieter einer Eigentumswohnung gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung ungerechtfertigt benachteiligt. Abweichende Regelungen in Mietverträgen sind daher unwirksam (so bereits BGH, Urteil v. 25.01.2017, VIII ZR 249/15).

Dementsprechend kann auch der Mieter nach einem neuen Beschluss des BGH gegen eine Nachforderung des Vermieters aufgrund einer Betriebskostenabrechnung nicht einwenden, der Vermieter hätte die Betriebskosten ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung nicht abrechnen und ansetzen dürfen. Der Beschluss der Wohnungseigentümer entfaltet nämlich gegenüber Dritten, z.B. dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon allein nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen (BGH, Beschluss 14.03.2017, VIII ZR 50/16, ZMR 2017 S. 630).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 2/2018

 

 

Streitfall Wohnungsabnahme

Man ist sich einig: Das Mietverhältnis soll zum 31. Dezember enden. Der Mieter hat einen Job in einer anderen Stadt bekommen und will nun zusammen mit seiner Frau umziehen. Das Mietverhältnis, das acht Jahre lang bestanden hat, war ungestört verlaufen, die Miete jeden Monat pünktlich auf dem Konto des Vermieters eingegangen. In welchem Zustand die Wohnung ist, weiß der Vermieter jedoch nicht, da er in all den Jahren die Wohnung nie von innen gesehen hat. Jetzt stellt sich für ihn die Frage, ob es Renovierungsbedarf gibt und der Mieter die Renovierungen durchführen wird. Um diese Fragen zu klären, kann eine Vorbesichtigung der Wohnung vor dem offiziellen Abnahmetermin sinnvoll sein. Auf jeden Fall sollte man sich frühzeitig darüber Gedanken machen, ob sich ein neues Mietverhältnis nahtlos an das alte anschließen wird. War das Mietverhältnis schon immer kompliziert, sollte man den nächsten Mieter nicht gleich zum nächsten Ersten unter Vertrag nehmen. Besser ist es dann, etwas Zeit für eventuelle Reparaturen und Streicharbeiten einzuplanen. Mit Ablauf der Kündigungsfrist muss der Mieter Wohnung, Keller und Garage vollständig räumen. Darüber hinaus muss der Mieter die Wohnung in den Zustand versetzen, wie sie bei seinem Einzug war. Hat der Mieter also beispielsweise während seiner Mietzeit eine neue Küche auf eigene Kosten eingebaut, muss er diese bei seinem Auszug mitnehmen und eventuell die alte Küche wieder einbauen. Natürlich können beide Seiten andere Vereinbarungen treffen. Manchmal übernimmt auch ein Nachmieter die Einbauten gegen Zahlung einer Ablöse. Während der Kündigungsfrist ist der Mieter verpflichtet, die Miete in voller Höhe weiter zu bezahlen. Er darf den Vermieter für die Miete auch nicht auf die Kaution verweisen. Grund: Der Vermieter braucht die Kaution unter Umständen für die Beseitigung von Schäden, Betriebskostennachzahlungen oder nicht durchgeführte Malerarbeiten. Ratsam ist es daher, gleich einen Mahnbescheid zu beantragen, wenn die Miete ausbleibt (www.online-mahnantrag.de).

 

  • Abnahmeprotokoll dokumentiert Mängel

 

Endet das Mietverhältnis, vereinbaren beide Seiten einen Abnahmetermin. Im Abnahmeprotokoll halten sie den Zustand der Mieträume fest. Vermieter sollten dazu am besten einen Zeugen mitnehmen. Auf Verlangen des Mieters müssen sich diese gegenüber dem Mieter ausweisen.

Allerdings kann der Mieter den Zutritt mitgebrachter Personen dann ablehnen, wenn sie für ihn unzumutbar sind, wie etwa der geschiedene Ehegatte, entschied das Landgericht Frankfurt/Main (Urteil vom 21. Februar 2013, 2-11 S 191/12).

Nur Mängel, die im Abnahmeprotokoll vermerkt sind, kann der Vermieter geltend machen. Der Beweis, dass die Schäden während der Mietzeit entstanden sind, kann er mit dem Übergabeprotokoll führen, das zu Beginn des Mietverhältnisses gefertigt wurde. Enthält es keinen entsprechenden Hinweis auf einen bestimmten Schaden, kann davon ausgegangen werden, dass dieser während der Mietzeit entstanden ist. Allerdings ist der Mieter weder verpflichtet, das Abnahmeprotokoll zu unterschreiben, noch überhaupt dazu, eine Abnahme durchzuführen. Seine Pflicht erstreckt sich lediglich darauf, die Mietwohnung vollständig zu räumen und in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben. Für den Vermieter beginnt mit der Rückgabe der Mieträume die kurze Verjährungsfrist: Ersatzansprüche wegen Mängeln verjähren innerhalb von sechs Monaten.

Neben dem Protokoll kommen Fotos und Videoaufnahmen als Beweismittel in Frage, die auch von den Gerichten geschätzt werden. Nach einem beendeten Mietverhältnis hatte ein Vermieter erhebliche Kratzer und einen Wasserschaden am Parkett festgestellt und davon Fotos gemacht. Dem Mieter gelang es nicht, die Schäden zu beseitigen. Er musste dem Vermieter Schadensersatz leisten, denn die Fotos zeigten, dass die Schäden über einen vertragsgemäßen Gebrauch hinausgingen (Landgericht Potsdam, Urteil vom 19. Februar 2009, 11 S 115/08).

Während der Mietzeit, das heißt auch während der laufenden Kündigungsfrist, darf der Vermieter in der eingerichteten Mieterwohnung nicht fotografieren. Das kann der Mieter unter Hinweis auf seine Privatsphäre verbieten.

 

  • Wenn es noch Mängel gibt

 

Problematisch für den Vermieter kann es dann werden, wenn der Mieter im Zeitpunkt der Abnahme die Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht ausgeführt hat oder die Wohnung noch Mängel hat. Der Vermieter setzt dem Mieter dann in der Regel eine Nachfrist, bis zu der alle Mängel behoben sein müssen. Zudem muss der Mieter während dieser Zeit noch eine Nutzungsentschädigung bezahlen, die Tag genau berechnet wird und der ursprünglichen Miete entspricht.

Trotzdem kann viel Ärger entstehen, wenn die Nachmieter schon mit gepackten Koffern dastehen und sich in ihrer Hoffnung, eine tadellose Wohnung vorzufinden, getäuscht sehen. Ist die Wohnung dann nicht, wie im Mietvertrag mit den neuen Mietern vereinbart, bezugsfertig, muss der alte Mieter, soweit er die Verzögerung verschuldet hat, Schadensersatz leisten, zum Beispiel für die Hotelkosten der neuen Mieter. Ziehen die neuen Mieter in eine Wohnung ein, die noch Schäden aufweist, können sie die Miete mindern. Diesen Betrag kann der Vermieter ebenfalls dem alten Mieter in Rechnung stellen.

Nicht selten kommt es vor, dass Mieter vom Vermieter verlangen, dass der Vermieter gleich mit der Abnahme der Wohnung über die Kaution abrechnet. Dazu sind Vermieter nur verpflichtet, wenn eindeutig feststeht, dass sie keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr haben.

Ist dies noch unklar, haben sie grundsätzlich drei bis sechs Monate Zeit, um über die Sicherheit abzurechnen. Für die noch ausstehenden Betriebskosten kann der Vermieter über diese Zeit hinaus einen Teilbetrag der Kaution einbehalten, über den er umgehend abrechnen muss, sobald ihm die Abrechnung der Hausverwaltung vorliegt. Hält der Vermieter die Kaution unberechtigterweise zurück, hat der Mieter drei Jahre lang Zeit, diese notfalls im Klageweg zurückzuverlangen.

 

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 2/2018

 

Keine vorzeitige Kündigung wegen Eigenbedarf

Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages und Zahlung des Kaufpreises ist der Käufer einer vermieteten Wohnung regelmäßig daran interessiert, möglichst frühzeitig seine Rechte als neuer Vermieter auszuüben z.B. das Mietverhältnis zu kündigen oder die Miete zu erhöhen. Allerdings wird ein Käufer weder durch Abschluss des Kaufvertrages noch durch Zahlung des Kaufpreises und Eintragung der Auflassungsvormerkung Eigentümer der Wohnung und damit Vermieter; sondern erst nach der Eintragung des Eigentums durch das Grundbuchamt. Dies kann einige Wochen - bei Problemen auch einige Monate dauern. Daher enthalten notarielle Kaufverträge häufig einen Passus, wonach Rechte des Verkäufers an den Käufer abgetreten werden oder der Käufer zu bestimmten Rechtshandlungen (z.B. Kündigung, Mieterhöhung) ermächtigt wird. Mietzinsansprüche können nach einhelliger Auffassung schon vor dem Eigentumserwerb von dem alten Eigentümer an den Käufer abgetreten werden, z.B. durch eine Bestimmung im notariellen Kaufvertrag, dass mit der Kaufpreiszahlung sämtliche Rechte und Pflichten an dem Grundstück auf den neuen Eigentümer übergehen. Dadurch wird der Mietanspruch des Veräußerers aus dem Mietvertrag für die Zeit nach der Kaufpreiszahlung an den Erwerber abgetreten. Dann kann der Erwerber auch schon vor Vollendung seines Eigentumserwerbs (Eintragung im Grundbuch) die Miete beanspruchen (BGH, Urteil v. 02.07.2003, XIII ZR 34/02). Ferner kann der Verkäufer den Käufer ermächtigen einen bestehenden Mietvertrag im eigenen Namen zu kündigen, schon bevor der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch in den Mietvertrag eintritt (so bereits BGH, Urteil v. 10.12.1997, XII ZR 119/96, WuM 1998 S.99). Dies gilt allerdings uneingeschränkt nur für die Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages, die das Vorliegen eines Kündigungsgrundes nicht voraussetzt. Dagegen stellt sich bei der Ermächtigung zur ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses z.B. wegen Eigenbedarfs das Problem, dass der Verkäufer den Käufer nur zur Geltendmachung eigener - des Verkäufers - Rechte ermächtigen kann d.h. der Käufer nur Kündigungsgründe geltend machen kann, die auch der Verkäufer hätte geltend machen können (z.B. Zahlungsverzug oder vertragswidriges Verhallen des Mieters). Daher kann der Käufer vom Verkäufer nach einem neuen Beschluss des LG Stuttgart nicht wirksam zu einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ermächtigt werden, da der Eigenbedarf nach einem Verkauf der Wohnung regelmäßig nur in der Person des Käufers bzw. dessen Angehörigen vorliegt; nicht aber in der Person des Verkäufers (LG Stuttgart, Beschluss v. 21.12.2017, 19 T 454/17, WuM 2018 S.99). Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 5/2018

Keine Mietpreisbremse in Bayern

Das Urteil des AG München, wonach in München keine Mietpreisbremse existiert, wird vom LG München I nicht aufgehoben. Dies hat die Berufungskammer in der mündlichen Verhandlung am 22.11.2017 deutlich gemacht.

 

"Den Stein ins Rollen" gebracht hatte die Popularklage von HAUS + GRUND MÜNCHEN gegen die bayerische Mietpreisbremse-Verordnung. In diesem Verfahren hatte der Bayerische Verfassungsgerichtshof mit Urteil vom 04.04.2017 zwar den Antrag auf Feststellung der Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse abgewiesen; in den Gründen der Entscheidung der Bayerischen Staatsregierung aber die Leviten gelesen: Sie habe bei Erlass der Verordnung die zwingenden Vorgaben missachtet, die der Bundesgesetzgeber den Ländern auferlegt hat. So wurde u.a. versäumt, detailliert zu begründen, warum in bestimmten Städten und Gemeinden eine solche Preisbremse gelten soll. Die Zivilgerichte müssten nun im Einzelfall prüfen - so der Verfassungsgerichtshof – ob diese Mängel zur Unwirksamkeit der Verordnung führen.

Dies hat das AG München in seinem ausführlich begründeten Urteil vom 21.06.2017 getan und entschieden, dass die bayerische Verordnung jedenfalls für München keine Anwendung findet. Das LG München I hat diese Auffassung jetzt bestätigt; allerdings offen gelassen, ob dies auch für künftige Fälle oder nur für den entschiedenen Fall gilt, dem noch die alte Fassung der bayerischen Verordnung zugrunde lag.

Auch 2. Versuch gescheitert

Die Bayerische Staatsregierung hat nämlich inzwischen "auf Anregung" des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs nachgebessert und mit der "ergänzenden Begründung" vom 24.07.2017 zur Mieterschutzverordnung (Bayerisches Justizministerialblatt BayJMBI. vom 26.07.2017 S.90 ff) eine ausführliche Begründung der Verordnung nachgeschoben.

Dies wirft allerdings die juristische Frage auf, ob eine missglückte Verordnung überhaupt durch eine Behebung

der Mängel „repariert“ werden kann oder ob man sie hätte neu erlassen müssen.

Zu dieser Frage hat HAUS + GRUND MÜNCHEN ein umfangreiches Rechtsgutachten eingeholt.

Ergebnis:

Nur der vollständige Neuerlass von Verordnung und Begründung hätte zu einer Rechtswirksamkeit führen können, die vorliegende, nachgeschobene Begründung kann die missglückte Verordnung nicht heilen. Jetzt existiert zwar eine (möglicherweise) ausreichende Begründung, aber keine Rechtsnorm, so Professor Dr. Christoph Brüning, Inhaber des Lehrstuhls für Öffentliches Recht und Verwaltungswissenschaften an der Universität Kiel und Richter am Landesverfassungsgericht Schleswig-Holstein in seiner ausführlichen Begründung.

Dieser Auffassung haben sich inzwischen das AG Hamburg (Urteil v. 09.10.2017), sowie namhafte Kommentatoren angeschlossen - so z.B. Professor Ulf Börstinghaus von der Universität Bielefeld in der Novemberausgabe der Zeitschrift des Deutschen Mieterbundes:

„Leidet die Rechtsverordnung an einem Begründungsmangel, dann ist sie rechtswidrig und damit unwirksam. Eine – nachträgliche - Heilung eines solchen Begründungsmangels ist nicht möglich.“

Fazit:

Derzeit existiert in Bayern keine Mietpreisbremse.

 

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 2/2018

Mietzuschlag für Malerkosten ist wirksam

Nach den gesetzlichen Bestimmungen ist nicht der Mieter, sondern der Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, d.h. von Malerarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet (§ 535 Abs.1 S.2 BGB). Allerdings ist es in der
Praxis üblich, die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch eine vertragliche Vereinbarung ("Schönheitsreparaturklausel") auf den Mieter abzuwälzen. An die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln stellt die Rechtsprechung des BGH zunehmend höhere Anforderungen. So kann der Mieter nach der neuen Rechtsprechung nicht zur Durchführung
von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn ihm zu Mietbeginn eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde; es sei denn, dem Mieter wird wegen der unterlassenen Renovierung ein angemessener Ausgleich gewährt (BGH, Urteil v. 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Ist die Schönheitsreparaturklausel egal aus welchen Gründen - unwirksam, greift wieder die gesetzliche Regelung, die den Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dieses Risiko kann der Vermieter durch eine zusätzliche Freizeichnungsklausel abwenden. Eine solche Freizeichnungsklausel, die den Vermieter (für den Fall der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel) von der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen freistellt, stellt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters (i.S.v. § 307 BGB) dar und ist daher grundsätzlich wirksam (LG Karlsruhe, Beschluss v. 23.06.2016,9 T 56/16, NZM 2016 S.638). Wirksam ist auch die Vereinbarung eines neben der Grundmiete gesondert ausgewiesenen Zuschlags, wenn die
Schönheitsreparaturen nicht vom Mieter, sondern vom Vermieter durchzuführen sind. Ein solcher separat ausgewiesener Zuschlag stellt die Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn von Anfang an eine um den Zuschlag höhere Grundmiete vereinbart worden wäre. Der Zuschlag ist letztlich nur ein Hinweis auf die Mietpreiskalkulation des Vermieters und unterliegt als Preis (haupt)abrede nicht der AGB-Kontrolle (BGH, Beschluss v. 30.05.2017, VIII ZR 31/17, WuM 2017 S. 456). STÜ
Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 12/2017

Kaution und Bürgschäft rechtsmäßig?

Bei Wohnungsmietverhältnissen ist die Höhe der Mietsicherheit, die der Vermieter vom Mieter verlangen kann, gesetzlich auf drei Monatsmieten beschränkt.

Dies bedeutet, dass der Vermieter von einem Mieter, der bereits eine Barkaution in Höhe von drei Monatsmieten geleistet hat, nicht noch zusätzlich eine Bürgschaft verlangen darf (§ 551 BGB). Darüber hinausgehende Sicherheiten kann der Mieter trotz Bestehen einer entsprechenden Vereinbarung zurückfordern, da er sie „rechtsgrundlos“ im Sinne der §§ 812 ff. BGB geleistet hat.

Von diesem Grundsatz gibt es nach der Rechtsprechung nur wenige Ausnahmen: Nach einem älteren Urteil des BGH (Urteil v. 07.06.1990, NJW 1990 S. 2380) kann die Vereinbarung einer zusätzlichen Bürgschaft wirksam sein, wenn der Bürge – im vorliegenden Fall der Vater des eine Wohnung suchenden Studenten - von sich aus und unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall des Vertragsschlusses zusagt, nachdem von diesem der Abschluss bereits einmal abgelehnt worden ist. Gibt somit ein Dritter unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft unter der Bedingung, dass ein Wohnraummietvertrag zustande kommt, und wird dadurch der Mieter nicht erkennbar belastet, ist die Bürgschaft nach Eintritt der Bedingung wirksam. Der Vermieter kann dann den Bürgen auf Zahlung in Anspruch nehmen, wenn der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Dementsprechend liegt nach einem neuen Urteil des LG Berlin selbst dann, wenn bereits eine Kaution in Höhe der dreifachen Nettokaltmiete vereinbart wurde, keine unzulässige Übersicherung (im Sinne von § 551 Abs. 4 BGB) vor, wenn ein Dritter aus freundschaftlicher Verbundenheit mit dem Mieter dem Vermieter unaufgefordert eine freiwillige Bürgschaft abgibt, damit eine befreundete und vermögenslose Mieterin die Wohnung erhält. Allerdings trägt der Vermieter im Streitfalle die Beweislast dafür, dass die Bürgschaft tatsächlich freiwillig angeboten und geleistet worden ist, wobei aber bereits eine Anregung des Vermieters, die zusätzliche Bürgschaft zu leisten, die Freiwilligkeit in Frage stellen kann (LG Mannheim, Urteil vom 26.11.2009, 10 O 28/09, ZMR 2010, S. 367; AG Berlin, Urteil v. 29.8.2008, 238 C 17/08, GE 2009 S. 523; LG Berlin, Urteil v. 01.09.2016, 6 O 70/16, ZMR 2017 S. 562).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 2/2018

 

Kein Datenschutz für Mieter

Zur Kontrolle der Betriebskostenabrechnung des Vermieters hat der Mieter das Recht zur Einsichtnahme in alle einschlägigen Belege. Dabei darf sich der Mieter auch Notizen machen oder die Belege (z.B. mit dem Smart-Phone) abfotografieren (so bereits AG München, Urteil v. 21.09.2009, 412 C 34593/08, NJW 2010 S. 78).

Dabei stehen nach Auffassung der Rechtsprechung Belange des Datenschutzes auch nicht bei Einsichtnahme in Verträge entgegen, die der Vermieter mit Dienstleistern oder Personal (z.B. mit Hausmeister) abgeschlossen hat.

Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des LG Berlin bzgl. des Datenschutzes von Verbrauchsdaten anderer Mieter. Danach hat der Mieter zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Verbrauchsdaten aller Nutzer, wenn er andernfalls nicht nachvollziehen kann, ob die Verteilung der Kosten (z.B. der Heiz- und Warmwasserkosten) auf die einzelnen Parteien des Hauses zutreffend vorgenommen worden ist.

Die Überprüfbarkeit allein der mathematischen Richtigkeit des Verhältnisses des Gesamtverbrauchs zu seinem Eigenverbrauch ist nicht in jedem Fall ausreichend (so bereits LG Berlin, Urteil v. 17.10.2013, 67 S 164/13, WuM 2014 S. 28).

Die Einsichtnahme kann daher nicht aus Datenschutzgründen verweigert werden, da der Mieter auch Daten anderer Mieter (die Ablesewerte) des Anwesens einsehen darf, wenn dies erforderlich ist, um die eigene Abrechnung nachvollziehbar überprüfen zu können. Besonders schutzwürdige Daten können vom Vermieter unkenntlich gemacht werden. Solange dem Mieter nicht Einsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mieter gewährt wird, kann er gegenüber einer Nachforderung des Vermieters aus einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen (LG Berlin, Urteil v. 12.07.2013, 65 S 141/12, GE 2013 S. 1143; LG Berlin, Urteil v. 13.01.2017, 63 S 132/16, ZMR 2017 S. 805).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 2/2018

 

Verkäufer kann Käufer zur Mieterhöhung bevollmächtigen

Beim Verkauf einer Wohnung wird der Käufer weder durch Abschluss des notariellen Kaufvertrages noch durch Eintragung der Auflassungsvormerkung Eigentümer; sondern erst dann, wenn die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erfolgt ist.

Bei einer vermieteten Immobilie wird der Käufer daher erst mit seiner Eintragung in das Grundbuch Vermieter und kann erst ab diesem Zeitpunkt Rechtshandlungen (z.B. Mieterhöhung, Kündigung) gegenüber dem Mieter vornehmen.

Vor diesem Zeitpunkt abgegebene Erklärungen sind grundsätzlich unwirksam.

Allerdings kann der Verkäufer eines Grundstücks bzw. einer Wohnung den Käufer ermächtigen, bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch im eigenen Namen Rechtshandlungen wie z.B. Mieterhöhungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen.

Das ist z.B. durch eine Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag möglich, wonach der Käufer ab Vertragsschluss mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt und bevollmächtigt ist, sämtliche mietrechtsrelevanten Erklärungen gegenüber dem Mieter abzugeben sowie etwaige Prozesse im eigenen Namen zu führen. Unschädlich ist dabei, wenn der Käufer die Mieterhöhung "im Namen des Eigentümers" geltend macht.

Ferner ist eine Offenlegung der Ermächtigung gegenüber dem Mieter nicht erforderlich

(BGH, Urteil v. 19.03.2014, VIII ZR 203/13, ZMR 2014, S. 620; LG Berlin, Urteil v. 02.12.2016, 65 S 121/16, GE 2017 S.173).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 1/2018

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