• München Immobilie von Münchener Immobilienmakler

Immobilien Lexikon

Die Immobilien-Fachsprache kann teilweise verwirrend sein. Daher werden alle wichtigen Begriffe aus der Immobilienbranche hier einfach und verständlich von uns erklärt.

A

Abmahnung
Eine Abmahnung ist grundsätzlich (auch außerhalb des Mietrechts) eine Maßnahme den Vertragspartner (Mieter) auf ein Fehlverhalten seinerseits aufmerksam zu machen. Mit der Abmahnung wird der Vertragspartner dazu aufgefordert sein Fehlverhalten zu unterlassen. Eine Abmahnung hat an für sich noch keine eigenständige Rechtswirkung, jedoch ist diese ein einigen Rechtsverhältnissen (Bsp. § 286 BGB) vorgesehen um eine andere Rechtswirkung zu erreichen. Auch kommt der Abmahnung eine Beweisfunktion zu, was Chancen auf eine wirksame fristlose Kündigung erhöht. Nur bei extremer Verletzung einer gewichtigen Pflicht aus dem Mietverhältnis ist die fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung möglich. Hierunter zählt unter anderem ein erheblicher Verzug mit der Mietzahlung.

Abrechnungsfrist der Betriebskosten
Gemäß § 556 Abs. 3 BGB ist der Vermieter verpflichtet eine Abrechnung der Betriebskosten aufzustellen und dem Mieter mitzuteilen. Die Frist für die Geltendmachung von Nachzahlungsansprüchen gegenüber dem Mieter beträgt 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Endet der Abrechnungszeitraum beispielsweise am 31. Dezember 2018 so muss dem Mieter spätestens mit Ablauf des Dezember des Folgejahres die Betriebskostenabrechnung zugestellt werden. Versäumt der Vermieter schuldhaft diese Frist, kann dieser keine Nachzahlungsansprüche mehr geltend machen. Selbiges gilt für den Mieter: Dieser hat bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung die Möglichkeit Einwendungen zur Betriebskostenabrechnung geltend zu machen. Nach Ablauf dieser Frist sind Einwendungen nicht mehr möglich, § 556 Abs. 3 BGB.

Auflassung
Unter einer Auflassung versteht man eine dingliche Einigung über den Eigentumsübergang an einem Grundstück. Die Auflassung und anschließende Eintragung ins Grundbuch ist demnach erforderlich um das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer zu übertragen. Die Einigung über den Eigentumsübergang muss gemäß § 925 Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden.

B

Baugenehmigung
Mit der Erteilung einer Baugenehmigung erteilt die jeweils zuständige Bauaufsichtsbehörde der Gemeinde die Erlaubnis ein bestimmtes Bauvorhaben durchzuführen. Wann eine solche Baugenehmigung erforderlich ist regelt die jeweilige Bauordnung des Bundeslandes. So bedarf es in der Regel bei der Errichtung, Nutzungsänderung oder Abriss von "baulichen Anlagen", also solche die aus Baustoffen hergestellt und mit dem Erdboden verbunden sind, einer solchen baulichen Genehmigung. Zur Erteilung der Genehmigung kommt es einerseits darauf an, ob das Bauvorhaben bauplanungsrechtlich zulässig ist, also den Festsetzungen des Baugebietes nicht widerspricht (Welche Art von Immobilien dürfen hier gebaut werden?), und andererseits bauordnungsrechtlich zulässig ist, also keine Gefahren oder ähnliches von der Immobilie ausgehen.

Baupreisindex
Die Kosten für Bau, Instandhaltung etc. von Gebäuden unterliegen stetigen Schwankungen. Der Baupreisindex erfasst diese. Der Baupreisindex gibt an wie sich die Kosten für den Bau neuer Gebäude über die Jahre langfristig entwickeln und stellt somit ein wichtiges Hilfsmittel für Bauunternehmer dar. Der Index wird vom Statistischen Bundesamt jährlich neu ermittelt. Der aktuelle Index-Wert ist auf der Website des Statistischen Bundesamtes einsehbar.

Bauträger
Das Wort "Bauträger" leitet sich aus dem germanischen "bu" (sesshaft werden) und dem althochdeutschen "tragan" (für etwas die Verantwortung tragen) her. Ein Bauträger ist ein Unternehmen, welches Immobilien zum Wohnen oder Gewerbe herstellt, welche anschließend vermarktet werden sollen. Der Bauträger unterscheidet sich zum normalen Bauunternehmer dahingehend, dass dieser auf eigenen, dem Bauträger gehörenden, Grundstücken baut. Der Bauunternehmer erhält lediglich einen Bau-Auftrag vom Grundstückseigentümer. Der Bauträger baut somit auf eigenes Risiko und muss nach Fertigstellung des Bauprojekts die Immobilien an Kunden vertreiben. Hierfür kommt meist ein Immobilienmakler Unternehmen ins Spiel, welches sich um alle Belange des Vertriebs der Immobilien kümmert. Hier finden Sie unsere umfangreichen Services für Bauträger.

Betriebskosten
Betriebskosten, auch unter der gängigen Bezeichnung "Nebenkosten" bekannt, sind Kosten die neben der Miete am Grundstück oder durch bestimmungsgemäßen Gebrauch am Gebäude und sonstige Anlagen anfallen. Hierunter zählen alle Kosten für die sonstige Bewirtung des Gebäudes und der zugehörigen Anlagen. Meist sind dies Wasser- und Heizkosten, Grundsteuer, Hausmeisterservice etc.. Grundsätzlich sind die Betriebskosten (Nebenkosten) vom Eigentümer selbst zu tragen, es kann jedoch gemäß § 556 Abs. 1 BGB vereinbart werden, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Es können jedoch nicht alle Betriebskosten auf den Vermieter umgelegt werden. Das Gesetz kennt hier genau 17 Fälle umlagefähiger Betriebskosten. Hierunter zählen gemäß § 2 BetrKV: Grundsteuer, Abwassergebühr, sämtliche Kosten für Heizung und Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung, Gartenpflege, Beleuchtungskosten, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hausmeisterkosten, Fernsehen, Antenne oder Kabelanschluss, Waschraum. Nicht umlagefähige Betriebskosten sind: Instandhaltung und -setzung, Verwaltungsarbeit.

Bezugsfertig
Als "Bezugsfertig" wird eine Wohnung, ein Haus oder ein sonstiges Bauwerk bezeichnet, wenn dieses seiner vorgesehenen Funktion entsprechend genutzt werden kann. Bei einem Wohnobjekt müssen beispielsweise die notwendigen Einrichtungen funktionsfähig vorhanden sein um dort wohnen zu können. Hierzu zählen Bestandteile in sowie außerhalb der Wohnung. So muss der Zugang zum Objekt (bspw. über eine Treppe oder ein Treppenhaus, Garage, Aufzüge etc.) gesichert sein sowie im Objektinneren die Elektro-, Sanitär- und Heizungseinrichtungen funktionsfähig installiert sein. Auch müssen die Fenster und Türen eingebaut sowie die Malerarbeiten, bis auf kleinere Ausbesserungsarbeiten, abgeschlossen sein, sodass die Wohnung oder das Haus bereit zum Einzug des neuen Mieters oder Eigentümers ist.

Bodenwert
Unter dem "Bodenwert" versteht man in der Immobilien-Fachsprache den Wert eines unbebauten Grundstücks. Der Bodenwert berechnet sich aus dem Quadratmeterpreis und der Größe des Grundstücks. Der Bodenwert ist daher streng vom "Bodenrichtwert" abzugrenzen. Dieser wird lediglich Berechnungsbasis für den Bodenwert. Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert, welcher aus dem Durchschnitt der amtlich gesammelten Kaufpreise innerhalb einer Region, Gemeinde, Landkreis oder Stadt, und anderen wertbildenden Faktoren ermittelt wird. Hieraus ergibt sich dann der Quadratmeterpreis für eine bestimmte Region, aus welchem sich der Bodenwert errechnen lässt.

Bohrlöcher
Bei der Wohnungsübergabe ein beliebtes Streitthema: Bohrlöcher in den Wänden. Für Mieter zählen sie unter eine normale Nutzung, für den Vermieter eine unschöne Sache, da dieser wohlmöglich vor dem nächsten Einzug die Löcher beseitigen muss. Doch wer muss letzten Endes für die Kosten aufkommen? Grundsätzlich ist der Mieter berechtigt bis zu einem bestimmten Maß Löcher in die Wände zu bohren, jedoch hat er auch die Wohnung in einem Vertragsgemäßen Zustand wieder zu übergeben. Was dieser vertragsgemäße Zustand konkret bedeutet hängt vom individuellen Mietvertrag ab. Hierbei ist jedoch auch zu beachten, dass viele Klauseln die vom Mieter mehr als nur "Schönheitsreparaturen" fordern unwirksam sind. Bürdet Ihnen Ihr Vermieter auf vor Übergabe das Parkett oder den Teppichboden zu erneuen oder das Mauerwerk neu zu verputzen sind diese Abreden nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Demnach muss abgewägt werden zwischen dem Recht des Mieters auf Nutzung der Mietsache (wozu auch das Bohren von Löchern gehört) und der Pflicht der vertragsgemäßen Überlassung der Mietsache bei Mietende. Aktuelle Rechtsprechung des BGH hält beispielsweise 14 Bohrlöcher im Bad für noch vertragsgemäß, denn für die Nutzung der Mietsache hat der Mieter ja schließlich gezahlt. Es muss jedoch nach Einzelfall entschieden werden bis zu welchem Maß es sich im vertraglichen Rahmen hält. Anhaltspunkte hierfür sind unteranderem die Größe des Raumes, die Größe der Löcher, die Substanz und das generelle Erscheinungsbild der Wände (Neubau/Altbau), die Qualität der Ausstattung. Beziehen Sie Beispielsweise eine Neubauwohnung sind die Anforderungen an die Rückgabe der Wohnung weitaus höher.

E

Eigenbedarfskündigung
Der Vermieter hat im Gegensatz zum Mieter nur eine erschwerte Möglichkeit sich vom Mietvertrag zu lösen. Neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung, welche nur bei einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters aus dem Mietverhältnis Anwendung findet, müssen für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ein berechtigtes Interesse für diesen an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen, § 573 Abs. 1 BGB. Ein berechtigtes Interesse liegen insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume der Mietsache als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Sog. "Eigenbedarf"). Um ein solches Interesse geltend zu machen müssen jedoch einige Voraussetzungen erfüllt sein.
Zunächst müssen die Gründe für das Interesse an Eigenbedarf glaubhaft im Kündigungsschreiben geltend gemacht werden, § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. D.h. die Person für die der Eigenbedarf angemeldet wird muss neben den genauen Gründen genannt werden. Grundsätzlich gilt: Ein Rechtsmissbräuchliches Verhalten schließt ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB aus. Weiß der Vermieter beispielsweise schon bei Abschluss des Mietvertrages, dass er die Wohnung ab einem bestimmten Zeitpunkt selbst benötigt und die Zwischenzeit mit einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit decken möchte, schließt dies ein berechtigtes Interesse aus. Gleiches gilt, wenn der Vermieter einen Vorwand für den Eigenbedarfsfall sucht, um die Wohnung bspw. später zu veräußern. Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen, also eigenhändig vom Vermieter unterschrieben sein. Kündigt der Vermieter aus Eigenbedarf hat der Mieter ein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung, § 574 Abs. 1 BGB.

Energieausweis
Ein Energieausweis ist ein Dokument, welches Daten zur Energieeffizienz sowie zu den anfallenden Energiekosten eines Gebäudes nachweisen (ausweisen) soll. Sinn und Zweck ist insbesondere der Schutz der Verbraucher, also der Mieter und Käufer, welche vor treffen der Miet- oder Kaufentscheidung die Energiedaten des Gebäudes in ihre Entscheidung mit einfließen lassen können. Der Energieausweis nennt also den Effizienzstandard eines Gebäudes. Gemäß § 16 Abs. 2 der Energiesparverordnung muss der Energieausweis spätestens bei Besichtigung der Immobilie vorgelegt werden. Aber schon bei der Aufgabe einer Immobilienanzeige in den kommerziellen Medien müssen bestimmte Mindestangaben über den Energiestandard abgegeben werden. So muss zum Beispiel nach § 16a Abs. 1 EnEV die Art des Energieausweises, der Endenergiebedarf (oder auch Endenergieverbrauchswert), der wesentliche Energieträger für die Heizung, das Baujahr und die Effizienzklasse der Immobilie welche im Energieausweis ausgewiesen sind.

Ertragswertberechnung
Möchte man den "Ertragswert" einer Mietimmobilie berechnen wird das sogenannte Ertragswertverfahren angewendet. Dieses Verfahren ist unter anderem ein Faktor für die gesamte Wertermittlung einer Immobilie. Das Ertragswertverfahren wird bei allen Ertragsobjekten, also Immobilien die Mieteinnahmen erwirtschaften angewendet, um von dem zu erwartenden Mietzins über mehrere Jahre auf den Wert der Immobilie zu schließen. Eine Berechnung des Immobilienwertes mittels Ertragswertverfahrens wird dann genutzt, wenn die nicht selbst genutzte Immobilie vor einer Veräußerung steht. Für eine selbst genutzte Immobilie (ohne Ertrag) findet das Ertragswertverfahren in der Regel keine Anwendung. Hier wird das sogenannte Vergleichswertverfahren genutzt. Genaue Vorschriften zur Berechnung des Ertragswertes eines Grundstücks, Miethauses, Mietwohnung oder Gewerbeimmobilie finden sich in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Insbesondere § 17 WertV regelt die Ermittlung des marktüblich erzielbaren Ertrags.

F

Fälligkeit der Miete
Die Höhe der zu entrichtenden Miete ergibt sich aus den Regelungen im Mietvertrag. Wann die Mietzahlung fällig, ist ergibt sich aus § 556b Abs. 1 BGB. Demnach ist die Miete spätestens bis zum dritten Werktag zu Beginn des Zeitabschnittes zu entrichten, nach dem sie bemessen ist. I.d.R. wird die Miete monatlich entrichtet und ist somit spätestens am 3. Werktag nach Monatsbeginn fällig. Samstage und Sonntage zählen nicht als Werktage. Fällt der 1. des Monats also auf einen Samstag, ist der dritte Werktag erst der 5. des Monats. Eine längere Fälligkeitsfrist kann durch Vertrag vereinbart werden, hingegen ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam, § 556b Abs. 2 BGB. Eine kürzere Fälligkeitsfrist kann daher grundsätzlich nicht wirksam vereinbart werden.

Fristlose Kündigung
Bei einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters aus dem Mietverhältnis, ist der Vermieter berechtigt (sofern ein wichtiger Grund vorliegt) das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Wann ein solcher wichtiger Grund vorliegt ist in § 543 BGB geregelt. So müssen die Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Insbesondere zählen hierzu: Vernachlässigung der Mietsache durch den Mieter sodass die Rechte des Vermieters verletzt werden (Bsp. bei vertraglich nicht erlaubter Untervermietung), Mietverzug durch den Mieter. Sofern der Mieter auf 2 aufeinanderfolgende Termine mit einem (mindestens) nicht unerheblichen Teil der Miete (Mehr als 1 Monatsmiete, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) oder der Mieter in einem Zeitraum von mehr als 2 Terminen mit der Mietzahlung i.H.v. von mindestens 2 Monatsmieten in Verzug ist, liegt ein wichtiger Grund vor. Die Gründe für die fristlose Kündigung müssen im Kündigungsschreiben genannt werden. Die Kündigung bedarf grundsätzlich der Schriftform, § 568 Abs. 1 BGB.

G

Grundbucheintrag
Im Grundbuch werden alle bestehenden Rechtsverhältnisse an einer Immobilie (Grundstück, Haus) eingetragen. So findet man im Grundbuch den Eigentümer, aber auch Hypotheken und sonstige Lasten wie Pfandrechte etc. die auf der Immobilie ruhen. Das Grundbuch dient jedoch nicht lediglich dazu, Eigentumsverhältnisse öffentlich darzulegen, sondern ist notwendiger Bestandteil des Erwerbsprozesses einer Immobilie. So wird das Eigentum nicht etwa durch Übergabe des Hausschlüssels übertragen, sondern durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch gemäß den §§ 873 ff. BGB.

H

Hausbewertung
Die Bewertung einer Immobilie ist einer der wichtigsten Mittel, um diese präzise, innerhalb des richtigen preislichen Rahmens am Markt zu platzieren. Die Verfahren zur Wertermittlung sind gesetzlich in der WertV geregelt. Hieraus ergeben sich 3 mögliche Verfahren zur Ermittlung eines marktkonformen Preises:
  • Das Vergleichswertverfahren
  • Das Ertragswertverfahren
  • Das Sachwertverfahren

Die Verfahren können auch für eine Plausibilitätsprüfung kombiniert angewandt werden. Die Immobilienbewertung übernehmen wir für sie komplett kostenfrei. Weiter Informationen zur Wertermittlung und Anfrageformular finden Sie hier.

I

Immobiliengutachter
Was macht ein Immobiliengutachter? Wenn Sie Ihr Haus, Wohnung oder Grundstück veräußern möchten müssen Sie für die richtige Platzierung am Markt den Wert Ihrer Immobilie beziehungsweise den aktuellen Marktwert dieser kennen. Hier kommt der Immobiliengutachter ins Spiel. Dieser ermittelt nach gesetzlich vorgegebenen Verfahren den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie. Aber nicht nur beim Verkauf kann ein Wertgutachten durch einen Immobiliengutachter von Vorteil sein, auch wenn Sie vor dem Kauf einer Immobilie stehen können Sie einen Gutachter hinzuziehen um den Preis der von Ihnen ausgewählten Immobilie überprüfen zu lassen, sodass Sie das Risiko eines zu teuren Immobilienkaufs minimieren. Der Immobiliengutachter nimmt die Bewertung des Immobilienwerts anhand folgender Kriterien vor:
  • Baujahr
  • Bausubstanz
  • Grundstück, Fläche
  • Wohnfläche
  • Modernisierungsstandard
  • Sonstige Kosten und eventuelle Erträge der Immobilie (Ertragswertverfahren)
  • Lage und Infrastruktur

Die Bewertung der Immobilie kann durch drei gesetzlich vorgeschriebene Verfahre erfolgen, wobei auch eine Kombination von mehreren Verfahren zur Anwendung kommen kann, um ein präziseres Ergebnis zu erzielen. In der ImmoWertV sind das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren vorgeschrieben. Weitere Informationen zu den einzelnen Verfahrensarten finden Sie innerhalb unserer kostenlosen Wertermittlung. Sie sind an einer kostenlosen Wertermittlung Ihrer Immobilie interessiert? Nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf!

Indexmiete
Bei der Indexmiete handelt es sich um eine variable Miete für Wohn- oder Gewerberaum. Bei der Indexmiete wird der vom Mieter zu entrichtende Mietzins nicht von einem dauerhaften Preis bestimmt, sondern wird auf Basis der Grundmiete an bestimmte Faktoren gekoppelt. Diese Faktoren bestimmen die Vertragsparteien selbst. Oftmals wird hierzu der Preisindex verwendet. Die zu entrichtende Miete bestimmt sich bei einer Indexmiete daher meist an volkswirtschaftlichen Preiserhöhungen beziehungsweise Preisdifferenzen.

K

Kauf bricht nicht Miete; Eigentümerwechsel
Wird die Wohnung oder das Haus aus dem Mietverhältnis, während dessen bestehen an einen neuen Eigentümer weiterveräußert, so tritt der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Demnach entstehen für den neuen Eigentümer die selben Mietvertraglichen Pflichten wie für den bisherigen Vermieter, § 556 Abs. 1 BGB. Ein neuer Mietvertrag muss demnach nicht geschlossen werden, es wird insofern von einer Vertragsübernhahme gesprochen, d.h. der ursprüngliche Mietvertrag wird mit dem neuen Eigentümer anstelle des bisherigen Vermieters fortgesetzt. Sofern der neue Erwerber die Mietvertraglichen Pflichten jedoch nicht erfüllt, so hat der bisherige Vermieter wie ein Bürge für die Pflichtverletzungen aus dem Mietverhältnis zu haften, § 566 Abs. 2 BGB.

O

Ortsübliche Miete
Gemäß § 557 Abs. 1 BGB kann eine Mieterhöhung (Vertragsanpassung) während des Mietverhältnisses zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden. Grenze für die Mieterhöhung (ausgenommen Mieterhöhung nach Modernisierung) ist jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 Abs. 1 BGB. Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet sich nach:
- den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum gezahlt werden
- Größe
- Ausstattung
- Beschaffenheit
- Lage
Für die Geltendmachung der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete zu dem Zeitpunkt, zu welchem die Erhöhung eintreten soll mindestens 15 Monate unverändert gewesen sein. Zudem darf gem. § 558 Abs. 3 BGB sich durch die Mieterhöhung die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 20 % erhöhen (bei gefährdeten Gemeinden 15 %). Der Mieter hat dieser Mieterhöhung jedoch zuzustimmen. Erteilt dieser die Zustimmung nicht, steht ihm ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB zu.

R

Rohbau
Unter einem Rohbau versteht man eine bestimmte erreichte Bauphase bei dem Bau einer Immobilie. Auch wenn keine einheitliche Definition besteht, wann der Status des Rohbaus erreicht ist, gibt es teilweise von Bundesland zu Bundesland bestimmte Regelungen. Auch liefert der Bauvertrag entsprechende Kriterien. Meist besteht der fertige Rohbau aus dem Fundament, den tragenden Wänden und Dachstuhl. Während dieser Bauphase arbeiten Insbesondere Architekten und Statiker am Bauprojekt Bau der Fenster und Innenausbau sind zu diesem Zeitpunkt noch nicht begonnen. Wird der Rohbau ab diesem Zeitpunkt nicht mehr weitergestellt spricht man umgangssprachlich auch von einer "Bauruine".

S

Schönheitsreparaturen
Grundsätzlich ist des die Pflicht des Vermieters, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, das folgt aus § 535 Abs. 1 BGB. Hierunter zählen alle zur Mietsache gehörenden Objekte. Liegt also ein Defekt vor, ist der Vermieter verpflichtet den ordnungsgemäßen Zustand wiederherzustellen. Strittig ist der Fall von Schönheitsreparaturen: Teilweise wird vereinbart, dass der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss, womit vom Grundsatz der Vermieterpflicht abgewichen wird. Diese Klauseln im Mietvertrag können jedoch unwirksam sein. Die Wirksamkeit solcher Klauseln in Formularmietverträgen ist anhand des § 307 BGB zu beurteilen. Benachteiligt diese Regelung den Mieter unangemessen so ist diese Klausel unwirksam. Eine teilweise Übertragung der Vermieterpflichten auf den Mieter ist also grundsätzlich zulässig, wenn sie diesen nicht unangemessen benachteiligt. Eine solche unangemessene Benachteiligung hat der BGH im Jahre 2010 bspw. Bei Außenanstrich von Fenster und Türen sowie Parkettversiegelung angenommen (BGH 13.01.2010. Az. VIII ZR 48/09). Auch seien starre Fristenpläne, bei denen der Mieter unabhängig des Zustandes der Wohnung an den Renovierungskosten beteiligt wird, unwirksam (BGH 18.10.06 Az. VIII ZR 52/06). Der Mieter hat die Mietsache jedoch auch in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben, hierunter zählen allerdings nicht Abnutzungen infolge von vertragsgemäßen Gebrauch, § 538 BGB. Letztendlich ist zwischen der Vermieterpflicht und der Pflicht des Mieters zur vertragsgemäßen Rückgabe unter Beachtung des § 538 BGB abzuwägen, ob eine Schönheitsreparaturklausel den Mieter unangemessen benachteiligt.

Sondereigentum
Das Gegenstück zum Sondereigentum ist das Gemeinschaftseigentum. Relevant wird diese Differenzierung bei den aufkommenden Eigentumsfragen bei Mehrfamilienhäusern mit mehreren verschiedenen Wohnungseigentümern. Das Gemeinschaftseigentum gehört der Eigentümergemeinschaft gemeinschaftlich, während das Sondereigentum nur der jeweilig einzelnen Person gehört. Wem eine bestimmte Sache rechtlich als Eigentümer zuzuordnen ist ist insbesondere bei Haftungsfragen aufgrund Beschädigung etc. relevant. Muss die Eigentümergemeinschaft gemeinsam dafür aufkommen? Was zum Gemeinschaftseigentum gehört lässt sich in der Regel, sofern keine ausdrückliche Vereinbarung besteht, nach der Art der Nutzung bestimmen. Wird die Sache gemeinschaftlich genutzt (Bsp.: Dach, Außenwände, Fahrstuhl, Treppenhaus) so steht diese im Gemeinschaftseigentum. Wird die Sache alleinig vom Wohnungseigentümer genutzt (Bsp.: Nichttragende Innenwände der Wohnung) so ist sie dem Sondereigentum zuzuordnen.

Z

Zeitwohnungssteuer
Die Zeitwohnungssteuer stellt eine kommunale Verbrauchs- und Aufwandssteuer im Sinne des Art. 105 Abs. 2a des Grundgesetzes dar. Hiernach sind die Gemeinden befugt solche Steuern zu erheben. Vor allem Pendlerstädte wie große Universitätsstädte (München, Hamburg etc.) machen Gebrauch von einer solchen Zweitwohnungssteuer. Grund hierfür ist, dass die Gemeinden im Rahmen des kommunalen Finanzausgleichs nur Gelder für Einwohner mit Hauptwohnsitz zugesagt bekommen. Jedoch verursachen nur selten bewohnte Zweitwohnsitze auch kosten für die Kommunen. Ebenfalls ist für die Gemeinden Ziel einer solchen Steuer eine für den Einwohner günstigere Ummeldung als Hauptwohnsitz zu veranlassen.
Quelle: https://de.wikipedia.org/wiki/Zweitwohnungsteuer

Info: Dieses Lexikon ersetzt keine Rechtsberatung und stellt keine Rechtsberatung dar. Fragen Sie im Streitfall einen Rechtsanwalt um Rat.

Copyrights © 2019 by elvirA Immobilien GmbH München