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Immobilien Lexikon

Die Immobilien-Fachsprache kann teilweise verwirrend sein. Daher werden alle wichtigen Begriffe aus der Immobilienbranche hier einfach und verständlich von uns erklärt.

A

Abmahnung
Eine Abmahnung ist grundsätzlich (auch außerhalb des Mietrechts) eine Maßnahme den Vertragspartner (Mieter) auf ein Fehlverhalten seinerseits aufmerksam zu machen. Mit der Abmahnung wird der Vetragspartner dazu aufgefordert sein Fehlverhalten zu unterlassen. Eine Abmahnung hat an für sich noch keine eigenständige Rechtswirkung, jedoch ist diese ein einigen Rechtsverhältnissen (Bsp. § 286 BGB) vorgesehen um eine andere Rechtswirkung zu erreichen. Auch kommt der Abmahnung eine Beweisfunktion zu, was Chancen auf eine wirksame fristlose Kündigung erhöht. Nur bei extremer Verletzung einer gewichtigen Pflicht aus dem Mietverhältnis ist die fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung möglich. Hierunter zählt unter anderem ein erheblicher Verzug mit der Mietzahlung.

Altbausanierung
Der Begriff Altbausanierung beschreibt die Sanierung eines Altbaus. Von der Sanierung umfasst sind häufig die Statik der verwendeten Bauteile sowie das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes. Oftmals werden vor allem die äußeren Bestandteile wie Fassade, insbesondere mit Bezug auf Anpassung der Standards für Wärmedämmung. Auch umfasst können aber auch die Sanierung der Fenster (oder Dichtungen), Dächer (Dachdeckung und Dämmung) sein. Im inneren des Gebäude ist meist die Erneuerung der Elektro- und Rohrinstallation von der Sanierung betroffen. Ziel der Sanierung ist eine teilweise oder gesamte Anpassung an den derzeitigen Mordernisierungs-Standard.

B

Betriebskosten
Betriebskosten, auch unter der gängigen Bezeichnung "Nebenkosten" bekannt, sind Kosten die neben der Miete am Grundstück oder durch bestimmungsgemäßen Gebrauch am Gebäude und sonstige Anlagen anfallen. Hierunter zählen alle Kosten für die sonstige Bewirtung des Gebäudes und der zugehörigen Anlagen. Meist sind dies Wasser- und Heizkosten, Grundsteuer, Hausmeisterservice etc.. Grundsätzlich sind die Betriebskosten (Nebenkosten) vom Eigentümer selbst zu tragen, es kann jedoch gemäß § 556 Abs. 1 BGB vereinbart werden, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Es können jedoch nicht alle Betriebskosten auf den Vermieter umgelegt werden. Das Gesetz kennt hier genau 17 Fälle umlagerfähiger Betriebskosten. Hierunter zählen gemäß § 2 BetrKV: Grundsteuer, Abwassergebühr, sämtliche Kosten für Heizung und Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung, Gartenpflege, Beleuchtungskosten, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hausmeisterkosten, Fernsehen, Antenne oder Kabelanschluss, Waschraum. Nicht Umlagefähige Betriebskosten sind: Instandhaltung und -setzung, Verwaltungsarbeit.

Bohrlöcher
Bei der Wohnungsübergabe ein beliebtes Streitthema: Bohrlöcher in den Wänden. Für Mieter zählen sie unter eine normale Nutzung, für den Vermieter eine unschöne Sache, da dieser wohlmöglich vor dem nächsten Einzug die Löcher beseitigen muss. Doch wer muss letzen Endes für die Kosten aufkommen? Grundsätzlich ist der Mieter berechtigt bis zu einem bestimmten Maß Löcher in die Wände zu bohren, jedoch hat er auch die Wohnung in einem Vertragsgemäßen Zustand wieder zu übergeben. Was dieser vertragsgemäße Zustand konkret bedeutet hängt vom individuellen Mietvertrag ab. Hierbei ist jedoch auch zu beachten, dass viele Klauseln die vom Mieter mehr als nur "Schönheitsreparaturen" fordern unwirksam sind. Bürdet Ihnen Ihr Vermieter auf vor Übergabe das Parkett oder den Teppichboden zu erneuen oder das Mauerwerk neu zu verputzen sind diese Abreden nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Demnach muss abgewägt werden zwischen dem Recht des Mieters auf Nutzung der Mietsache (wozu auch das Bohren von Löchern gehört) und der Pflicht der vertragsgemäßen Überlassung der Mietsache bei Mietende. Aktuelle Rechtsprechung des BGH hält beispielsweise 14 Bohrlöcher im Bad für noch vertragsgemäß, denn für die Nutzung der Mietsache hat der Mieter ja schließlich gezahlt. Es muss jedoch nach Einzelfall entschieden werden bis zu welchem Maß es sich im vertraglichen Rahmen hält. Anhaltspunkte hierfür sind unteranderem die Größe des Raumes, die Größe der Löcher, die Substanz und das generelle Erscheinungsbild der Wände (Neubau/Altbau), die Qualität der Ausstattung. Beziehen Sie Beispielsweise eine Neubauwohnung sind die Anforderungen an die Rückgabe der Wohnung weitaus höher.

E

Eigenbedarfskündigung
Der Vermieter hat im Gegensatz zum Mieter nur eine erschwerte Möglichkeit sich vom Mietvertrag zu lösen. Neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung, welche nur bei einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters aus dem Mietverhältnis Anwendung findet, müssen für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ein berechtigtes Interesse für diesen an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen, § 573 Abs. 1 BGB. Ein berechtigtes Interesse liegen insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume der Mietsache als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Sog. "Eigenbedarf"). Um ein solches Interesse geltend zu machen müssen jedoch einige Voraussetzungen erfüllt sein.
Zunächst müssen die Gründe für das Interesse an Eigenbedarf glaubhaft im Kündigungsschreiben geltend gemacht werden, § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. D.h. die Person für die der Eigenbedarf angemeldet wird muss neben den genauen Gründen genannt werden. Grundsätzlich gilt: Ein Rechtsmissbräuchliches Verhalten schließt ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB aus. Weiß der Vermieter beispielsweise schon bei Abschluss des Mietvertrages, dass er die Wohnung ab einem bestimmten Zeitpunkt selbst benötigt und die Zwischenzeit mit einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit decken mochte's schließ dies ein berechtigtes Interesse aus. Gleiches gilt, wenn der Vermieter einen Vorwand für den Eigenbedarfsfall sucht, um die Wohnung bspw. später zu veräußern. Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen, also eigenhändig vom Vermieter unterschrieben sein. Kündigt der Vermieter aus Eigenbedarf hat der Mieter ein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung, § 574 Abs. 1 BGB.
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