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WIRTSCHAFTLICHKEITSGRUNDSATZ: Vermieter muss nicht billigstes Angebot nehmen

Nach dem gesetzlichen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB) soll der Vermieter im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraum möglichst wirtschaftlich, d.h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis vorgehen. Dabei ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet, vor der Vergabe von Leistungen (z.B. Hausmeisterarbeiten, Reinigungsarbeiten) verschiedene Angebote einzuholen und dann den jeweils preiswertesten Anbieter zu wählen. Ferner steht es in seinem Ermessen, ob er mit den Arbeiten eine Privatperson, z.B. einen von ihm beschäftigten Hausmeister, oder eine professionelle Firma beauftragt; anderenfalls wäre der Vermieter in seiner Bewirtschaftung des Objekts unangemessen stark eingeschränkt (so bereits LG Hannover, Urteil v. 31.1.2002, 3 S 126801/81, WuM 2003 S. 450). Dementsprechend ist der Vermieter auch nicht verpflichtet, die Entwicklung der Heizölpreise am Markt zu beobachten und Heizöl immer dann nachzukaufen, wenn die Preise günstig sind (so bereits LG München I, 15 S 2267/02). Heizkosten sind daher auch dann uneingeschränkt umlagefähig, wenn der Vermieter das Heizöl nicht zum optimalen Einkaufspreis gekauft hat (LG Berlin, Urteil v. 30.7.2014, 65 S 12/14, GE 2014 S. 1203).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Dezember 2014

Kappungsgrenze

Grundsätzlich kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Allerdings darf er die Miete inner- halb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz beträgt sogar nur 15 Prozent, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Diese Gebiete müssen von den Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmt werden. Am 3. Mai 2013 hat die bayerische Landesregierung von dieser Ermächtigung zunächst in Form der Kappungsgrenzesenkungsverordnung Gebrauch gemacht und für die kreisfreie Stadt München die Kappungsgrenze auf 15 Prozent gesenkt. Am 23. Juli 2013 wurde mit der Zweiten Kappungsgrenzesenkungsverordnung auch für viele weitere Gemeinden die Kappungsgrenze auf 15 Prozent gesenkt.

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Dezember 2014

Vertragswidriger Auszug:Mieter muss Mietdifferenz zahlen

Zieht der Mieter ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag (z.B. infolge einer unwirksamen Kündigung9 endgültig aus und zahlt keine Miete mehr, kann der Vermieter die Räume weiter vermieten. Er ist nicht gezwungen, den ursprünglichen Mieter aus dem Vertrag zu entlassen; jedoch sollte er dem Mieter in diesem Fall den Zweck der Weitervermietung (Schadensminderung) mitteilen und den Mieter auf den Fortbestand seiner Haftung hinzuweisen (so bereits OLGT Düsseldorf, Urteil v. 23.10.1997, 10 U 39/97, WuM 1998 S438).

Der Nachfolgemieter und der ursprüngliche Mieter sind nicht als Gesamtschuldner haftbar, da Grundlage der Haftung unterschiedliche Mietverträge sind. Der Anspruch darauf, dass der Vermieter Zahlungen, die er von dem Folgemieter erhält, auf die gegen ihn gerichtliche Forderung anrechnet. Dies gilt aber nur für die vom Nachfolger tatsächlich erhaltenen Mietzahlungen. Allein der vertragliche Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung gegen den Nachfolger reicht für eine Anrechnung nicht aus (so bereits Celle, Urteil v. 29.01.2003, 2 U 150/02, ZMR 2003 S.343).

Scheitert der Anschlussmietvertrag, kann der Vermieter den Mieter erneut auf Zahlung der Miete in Anspruch nehmen.

Bei Vermietung zu einer niedrigeren – jedoch dem erzielbaren Marktpreis entsprechenden – Miete ist der Miete zur Zahlung der Mietdifferenz verpflichtet. Dies gilt unabhängig davon, ob sich der Mieter im Interesse der Schadensminderung mit der Weitervermietung einverstanden erklärt /OLG Karlsruhe, Urteil v. 28.10.2004, 9 U 110/04, ZMR 2005 S.191).

In diesem Fall handelt der Mieter nach einem neuen Beschluss des kg Berlin regelmäßig rechtsmissbräuchlich, wenn er die Zahlung der Differenzmiete verweigern will mit der Begründung, der Vermieter sei wegen der Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen (KG Berlin, Beschluss v. 8.1.2014, 8 U 132/12, ZMR 2014 S. 352).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ November 2014

Untervermietung: Eigentümer kann nur anteilige Nutzungsentschädigung verlangen

Hat der Mieter die angemietete Wohnung einem Dritten (z.B. einem Untermieter) überlassen, kann der Vermieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses auch unmittelbar von dem Dritten zurückfordern (§ 546 Abs. 2 BGB).

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, hat der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 546 a BGB in Höhe der ortsüblichen Miete.

Allerdings kann der Eigentümer nach einem neuen Urteil des BGH von einem auf Herausgabe verklagten Untermieter, der lediglich einen Teil der dem Hauptmieter überlassenen Wohnung in Besitz hatte, nur den auf diesen Teil entfallenden (objektiven) Mietwert der genutzten Räume verlangen, wenn der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht fristgerecht räumt.

Der Besitzer muss dem Eigentümer nämlich nur die Nutzungen herausgeben, die er nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit, d.h. nach Zustellung der Räumungsklage zieht (§ 987 Abs. 1 BGB). Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisse3s nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vergleichbare Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Objekte ortsüblich ist (§ 546 Abs. 1 BGB). Allerdings sind die von dem Untermieter herauszugebenden Nutzungen auf die von ihm genutzten Räume beschränkt, da es im Rahmen des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses um die Nutzungen geht, die vom Besitzer gezogen wurden und an Räumlichkeiten, an denen kein Besitz besteht, keine Nutzungen gezogen werden können.

Ferner kann der Eigentümer von seinem Mieter die Herausgabe des von dem Untermieter erlangten Mietzinses (bzw. der Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe. § 546 a Abs. 1 BGB) verlangen. Insofern liegt zwischen dem Mieter und dem Untermieter gleichzeitig seinen Mieter und den Untermieter in Anspruch nehmen, wobei die Vorschriften der Gesamtschuld (§§ 421 ff. BGB) analog heranzuziehen sind (BGH, Urteil v. 14.3.2014, V ZR 218/13).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ November 2014

Hausordnung: Absperrpflicht ist zulässig

Eine Hausordnung konkretisiert die allgemeine Obhutspflicht der Mieter über die Mietsache. Daher können durch eine Hausordnung keine Haupt-, sondern nur Nebenpflichten begründet werden, z.B. zur Vermeidung von Ruhestörungen, zur pfleglichen Behandlung der Mietsache sowie zur öffentlichen und häuslichen Sicherheit und Ordnung.

Insofern können Mieter nach einem neuen Urteil des LG Köln durch die Hausordnung verpflichtet werden, abends die Hauseingangstüren abzuschließen, wobei auch zulässig ist, nur die Mieter der Erdgeschosswohnung zu verpflichten. Eine Haftung dieser Mieter wegen Einbrüchen oder Diebstählen aufgrund von nicht verschlossenen Eingangstüren kommt jedoch nicht in Betracht, da den Mietern nicht zugemutet werden kann, regelmäßig innerhalb kurzer Zeitabstände zu prüfen, ob die Eingangstüren weiterhin verschlossen sind. (LG Köln, Urteil v. 25.7.2013, 1 S. 201/12).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler in München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ November 2014

Wenn Vermieter oder Mieter insolvent sind Rechtsanwältin Andrea Nasemann

Franz T. hat ein Schreiben mit amtlichen Siegel bekommen: Sein Mieter ist pleite und befindet sich im Verbraucherinsolvenzverfahren. Franz T. wird aufgefordert, Angaben über die vermietete Wohnung und die Regelungen im Mietvertrag zu machen. Die Miete soll er nun durch den Insolvenzverwalter bekommen. Franz T. fragt sich, was dies alles für ihn bedeutet. Wenn Vermieter oder Mieter in die Insolvenz geraten, kann es für den Vertragspartner eng werden. Mieter verlieren aber nicht gleich das Dach über dem Kopf. Dies verhindern die Regelungen der Insolvenzordnung. Das Mietverhältnis endet in keinem Fall automatisch, sondern geht zu den bisherigen Bedingungen weiter.

Die Insolvenz des Mieters

Hatte der Mieter zwar schon den Mietvertrag unterschrieben, hat aber noch keine Wohnungsübergabe stattgefunden, können Vermieter und Mieter vom Vertrag zurücktreten. Den Rücktritt darf aber nicht der insolvente Mieter selbst erklären, sondern nur der Insolvenzverwalter. Auch wenn der Mieter die Wohnung schon bezogen hat, kann der Vermieter den Mietvertrag anfechten oder kündigen, wenn der Mieter in der Selbstauskunft verschwiegen hat, dass über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde.

Meist trifft den Vermieter die Insolvenz seines Mieters nicht völlig unerwartet: Unregelmäßige Mietzahlungen oder nicht geleistete Nachzahlungen auf die Betriebskosten wiesen vielleicht schon in der Vergangenheit darauf hin, dass der Mieter finanziell klamm war. Während der Vermieter das laufende Mietverhältnis kündigen kann, wenn der Mieter zwei Monate hintereinander mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit zwei vollen Monatsmieten in Rückstand ist, hat er kein außerordentliches Kündigungsrecht allein deshalb, weil der Mieter insolvent ist. Der Vermieter kann auch nicht wegen Zahlungsverzugs in der Vergangenheit kündigen, wenn erst einmal der Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt worden ist. Dies geht nur dann, wenn der Mieter beziehungsweise der Insolvenzverwalter nach der Antragstellung mit der fälligen Miete in Verzug gerät. Der Vermieter sollte deshalb nicht zu lange mit einer Kündigung zögern, wenn der Mieter in Zahlungsverzug gerät, weil sich dann die finanziellen Einbußen noch vergrößern können, wenn der Mieter einen Insolvenzantrag stellt. Verletzt der Mieter allerdings andere mietvertragliche Pflichten als seine Zahlungspflicht, zum Beispiel durch erhebliche Lärmstörungen, kann der Vermieter nach vorheriger Abmahnung kündigen. Die Mieterinsolvenz hat auf diese Kündigung keinen Einfluss. Auch Eigenbedarfskündigungen oder Verwertungskündigungen werden durch die Insolvenz nicht verhindert.

Anders als der Vermieter ist der insolvente Mieter in der Kündigung des Mietverhältnisses nicht eingeschränkt: Der Insolvenzverwalter kann das Mietverhältnis immer außerordentlich, ohne Rücksicht auf eine vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Kündigungsausschluss unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende kündigen. Ist dem Vermieter dadurch ein Schaden entstanden, zum Beispiel Mietausfall, kann er für diesen Ersatz verlangen. Wird bei einem gewerblichen Mietverhältnis über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, beendet das vom Insolvenzverwalter ausgeübte Sonderkündigungsrecht das Mietverhältnis auch mit Wirkung für die nicht insolventen Mitmieter (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. März 2013, XII ZR 34/12).

Stehen dem Vermieter noch Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung zu, kann er diese nur als Insolvenzforderung anmelden. Besteht dagegen ein Guthaben des Mieters, kann der Vermieter gegen den Anspruch des Insolvenzverwalters mit rückständigen Mieten aus der Zeit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufrechnen. Dies gilt auch dann, wenn er erst nach Verfahrenseröffnung über die Betriebskosten abgerechnet hat.

Die Insolvenz des Vermieters

Auch für Mieter kann es ärgerliche Konsequenzen haben, wenn ihr Vermieter pleite ist. Die Mietkaution und ein guthaben aus der Betriebskostenabrechnung können verloren gehen; es kann sogar ein Stopp der Wasser-, Gas- und Stromlieferung drohen. Auch im Fall der Vermieterinsolvenz besteht das Mietverhältnis weiter. Der Insolvenzverwalter tritt dann in alle Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Mieter sollten sofort den Dauerauftrag für Miete und Nebenkosten ändern und die Miete nur noch auf das Konto des Insolvenzverwalters einzahlen. Grund: Zahlt der Mieter weiter auf das Konto des Vermieters, obwohl er von der Insolvenz weiß, wird seine Zahlung Teil der Insolvenzmasse. Da aber andere Gläubiger wie Banken, Lieferanten oder Versicherungen oft höhere Ansprüche geltend machen, können Zahlungen des Mieters verloren gehen. Es kann dann sogar passieren, dass der Mieter die Miete noch einmal an den Insolvenzverwalter bezahlen muss.

Ist der Vermieter insolvent, geht es für den Mieter vor allem darum, dass seine Kaution sicher angelegt ist. Mieter sollten deshalb möglichst schon vor einer drohenden Insolvenz bei ihrem Vermieter nachfragen, ob er die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen sicher angelegt hat. Diesen Nachweis kann der Mieter jederzeit fordern. Kommt der Vermieter dem nicht nach, kann der Mieter die laufende Miete bis zur Höhe des Kautionsbetrags nebst Zinsen zurückbehalten bis der Vermieter den entsprechenden Nachweis liefert. Schon vor Zahlung der Kaution kann der Mieter verlangen, dass dafür ein separates insolvenzfestes Kautionskonto eingerichtet ist, auf das er die Zahlung vornehmen kann. Nur in diesem Fall erhält der Mieter die Kaution später vom Insolvenzverwalter am Ende des Mietverhältnisses ausgezahlt, wenn keine Ansprüche mehr4 gegen ihn aus dem Mietverhältnis bestehen. Allerdings schützt auch ein insolvenzfestes Konto den Mieter nicht vor einem unberechtigten Zugriff des Vermieters, der sich in einer finanziellen Krise befindet. Sicherer ist die Verpfändung von einem Konto des Mieters oder eine Bankbürgschaft.

Ein großer Streitpunkt im Fall einer Pleite ist die Auszahlung zu viel geleisteter Nebenkosten. Sind die Guthaben aus Abrechnungen vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden, handelt es sich Schulden, die der Mieter beim Insolvenzverwalter anmelden muss. Dies bedeutet in aller Regel, dass man höchstens einen geringen Teilbetrag erhalten kann. Der Mieter kann gegen die ihm zustehenden Betriebskosten auch nicht mit der Miete aufrechnen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. Oktober 2011, IX ZR 10/11)

RAin Andrea Nasemann

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler in München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ November 2014

Eigentümerwechsel: Kein Anspruch auf Kautionsübertragung bei Mietrückstand

Beim Verkauf einer Wohnung tritt der Käufer hinsichtlich einer vom Mieter geleisteten Barkaution in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein (§ 566 a S. 1 BGB). Dies bedeutet, dass der Mieter bei Mietende die geleistete Sicherheit einschließlich der darauf entfallenen Zinsen in jedem Fall vom Käufer zurückverlangen kann, unabhängig davon, ob der Käufer die Sicherheit seinerzeit beim Eigentümerwechsel tatsächlich erhalten bzw. eine Pflicht zur Rückgewähr übernommen hat.

Dementsprechend hat der Mieter grundsätzlich einen Anspruch gegen seinen Vermieter auf Auszahlung des Kautionsbetrages an den Käufer. War der Mieter jedoch gegenüber seinem ursprünglichen Vermieter (Verkäufer) mit Mietzahlungen, die die Kautionssumme übersteigen, in Verzug, hat der Mieter keinen Anspruch auf Übertragung und insolvenzsichere Anlage der Barkaution. Ein solcher Anspruch würde eine mit den Grundsätzen von Treu du Glauben (§ 242 BGB) unvereinbare unzulässige Rechtsausübung darstellen – unabhängig davon, ob der ursprüngliche Vermieter vor Eigentumsübergang die Aufrechnung erklärt oder die Barkaution anderweitig verwendet hat. § 566 a BGB dient nämlich allein dem Ziel, einer Schlechterstellung des Mieters durch den Verkauf doch nicht im Sinn und Zweck der Vorschrift, das Mietverhältnis insgesamt zu verändern, aus rein formellen Gründen unnötig kompliziert zu gestalten oder den Mieter durch den Eigentumsübergang sogar besser zu stellen (LG Berlin, Urteil v. 6.3.2014, 67 S 425/13, WuM 2014 S. 282).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler in München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ November 2014

Ehegatten als Mieter: Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietvertrages

Beim Auszug eines Ehegatten aus der gemeinsamen Wohnung steht dem verbleibenden Partner regelmäßig kein Anspruch gegen den anderen Ehegatten auf (interne) Beteiligung an der Zahlung der Miete (§ 426 Abs. 1 BGB) zu. Ein Ausnahme kann allenfalls gelten, wenn besondere Gründe für eine Beteiligung vorliegen (so OLG München, Urteil v. 14.7.1995, 21 U 5880/94, NJWE-MietR 1997 S. 6).

Dies bedeutet, dass der aus der Wohnung ausgezogene Ehegatte zwar gegenüber dem Vermieter in voller Höhe weiter haftet, gegenüber dem in der Wohnung verbleibenden Partner jedoch zu keinerlei Zahlungen verpflichtet ist.

Zieht ein Ehegatte ohne Einverständnis des Anderen aus der gemeinsam angemieteten Wohnung aus, ist dem verbleibenden Ehegatten eine Überlegungsfrist dahingehend einzuräumen, ob er in der Wohnung bleiben will. Sinn und Zweck dieser Überlegungsfrist (2-3 Monate) ist es, dem verbleibenden Ehegatten ausreichend Zeit zu belassen, in Ruhe über seine weitere Vorgehensweise zu entscheiden, Gibt er innerhalb der Überlegungsfrist die Wohnung auf, ist der ausgezogene Ehegatte gem. § 426 Abs. 1 S. 1 BGB hälftig zum Ausgleich der Mietkosten – auch hinsichtlich der in der in der Überlegungsfrist angefallenen Mietkosten – verpflichtet. Entscheidet er sich dagegen für den Verbleib, entfällt nach den genannten Grundsätzen eine Kostenerstattung insgesamt, d.h. auch für die Zeit der Überlegungsfrist (OLG Brandenburg, Beschluss v. 4.1.2007, 9 U 18/06, NJW-RR 2007 S. 887).

Wurde der Mietvertrag nur mit einem Ehegatten abgeschlossen (z.B. weil der andere Ehegatte erst nach der Heirat in die bereits gemietete Wohnung eingezogen ist und nicht in den Mietvertrag aufgenommen wurde) und hat der Ehegatte, der alleinige Mieter die Ehewohnung ist, nach der Trennung und Auszug aus der Wohnung den Mietvertrag gegenüber dem Vermieter gekündigt, ist diese Kündigung im Verhältnis zum Vermieter rechtswirksam – ungeachtet der Frage, ob aus der gesetzlichen Verpflichtung der Ehegatten zur ehelichen Lebensgemeinschaft (§ 1353 Abs. 1 S. 2 BGB) ein Kündigungsverbot folgt. Der in der Wohnung verbleibende Ehegatte kann auch dann keine Zuweisung der Ehewohnung für die Zeit des Getrenntlebens (§ 1361 b Abs. 1 BGB) erhalten, wenn er beabsichtigt, in der Wohnung zu verbleiben und im späteren Scheidungsverfahren einen Antrag au Überlassung der Ehewohnung anlässlich der Scheidung (§ 1568 a BGB) stellt (OLG Frankfurt, Beschluss v. 20.02.2013, 5 UF 14/13, ZWR 2014 S. 279).

Nutzt ein Ehepartner die Wohnung nach Beendigung des mit dem anderen Ehepartner geschlossenen Mietvertrags unentgeltlich weiter, kann der vermietende Eigentümer Nutzungsentschädigung nach § 988 BGB verlangen (LG Berlin, Urteil v. 2.7.2013, 63 S 467/12, GE 2014 S. 670).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler in München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ November 2014

„Betreten verboten“ Rechtsanwältin Andrea Nasemann, München

Es muss nicht immer zu Handgreiflichkeiten kommen, wenn Vermieter die Wohnung des Mieters betreten wollen. Genau dieses aber geschah, als in einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall die Vermieterin gegen den Willen ihres Mieters in die Mieträume eindringen wollte. Folgendes war passiert: Zur Kontrolle ein- gebauter Rauchwarnmelder wollte die Vermieterin - vereinbarungsgemäß die Mieträume betreten. Als sie versuchte, weitere Räume gegen den Widerstand des Mieters zu betreten und auch die Aufforderung des Mieters, das Haus zu verlassen, missachtete, trat der Mieter in Aktion: Er umfasste die Vermieterin und trug sie auf seinen Armen aus dem Haus. Die Vermieterin kündigte dem Mieter daraufhin fristlos und klagte auf Räumung. Doch ihre Kündigung ging ins Leere, denn der BGH gab dem Mieter Recht. Die Vertragsparteien hätten vereinbart, dass die Vermieterin nur die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern besichtigen dürfe. Zu einer weiteren eigen- mächtigen Besichtigung sei die Vermieterin nicht berechtigt gewesen. In- dem sie gleichwohl gegen den Willen des Mieters eine Besichtigung anderer Räume durchsetzen wollte und das Haus trotz Aufforderung des Mieters nicht verlassen hatte, habe sie das Hausrecht des Mieters verletzt. Sie trage deshalb zumindest eine Mitschuld an dem Geschehen (Urteil vom 4. Juni 2014, VIII ZR 289/113). Auch wenn bisher noch kein solch drastischer Fall höchstrichterlich entschieden wurde: Vermieter durften schon in der Vergangenheit nicht gegen den Willen des Mieters in die Wohnung eindringen. Aus diesem Grund ist es auch nicht zulässig, als Vermieter noch einen Schlüssel zur Mietwohnung zu besitzen. Zwar kann es im Notfall und bei Abwesenheit des Mieters wichtig sein. in die Wohnung zu gelangen, etwa bei einem Wasserschaden oder bei einem Brand. Ein Schlüssel für solche Notfälle sollte dann auch vom Mieter beim Hausmeister oder einem anderen Mitbewohner deponiert und der Vermieter darüber informiert sein. Dieser jedoch darf bei Abwesenheit des Mieters nicht in dessen Wohnung. Andernfalls kann er sich schadenersatzpflichtig oder wegen Hausfriedensbruchs strafbar machen. Es gibt auch kein allgemeines Betretungs- und Besichtigungsrecht. So sind Routinekontrollen zwecks Untersuchung der Wohnung auf ihren Allgemeinzustand grundsätzlich unzulässig. Anders ist die Lage, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat. So etwa, wenn der Mieter Schäden in der Wohnung gemeldet hat, die der Vermieter begutachten muss, um sie beheben zu lassen. Auch wenn Handwerkerleistungen abgenommen werden müssen, Wartungs- dienste anstehen oder Zähler abgelesen werden müssen. Soll die Wohnung neu vermietet oder verkauft werden, muss der Mieter die Besichtigung aller Räume gestatten. Ohne Begleitung des Vermieters ist der Kaufinteressent aber nicht berechtigt, die Wohnung des Mieters zu betreten. Ausnahmsweise ist dies nur gestattet, wenn der Vermieter den Interessenten zur Besichtigung ermächtigt und ihn vorher dem Mieter benannt hat. Der Mieter darf sich dann den Personalausweis des Interessenten zeigen lassen. Hegt der Vermieter den Verdacht, dass der Mieter verbotenerweise Tiere in der Wohnung hält, hat er ebenfalls einen Anspruch auf Einwilligung des Mieters zum Betreten der Wohnung (Amtsgericht Rheine, Urteil vom 4. März 2003, 4 C 668/02). Dies gilt auch dann, wenn ein begründeter Verdacht der Verwahrlosung der Mieträume besteht. Drei Termine vorschlagen Besteht nun ein berechtigtes Interesse des Vermieters zum Betreten der Mietwohnung, muss er den Zeitpunkt mit dem Mieter absprechen. Dazu sollte er drei Termine vorschlagen, vorzugsweise werktags zwischen 9 und 12 Uhr und zwischen 15 und 18 Uhr. Besichtigungen zwischen 19 und 20 Uhr sind ebenfalls möglich, wie auch samstags zwischen 10 und 13 Uhr. Bei der Auswahl des Termins muss auf die Berufstätigkeit des Mieters oder auf dessen Terminvorschläge Rücksicht genommen werden. Das Landgericht Frankfurt am Main entschied, dass Besichtigungen drei Mal monatlich nach einer Ankündigungsfrist von drei Tagen und einer Besichtigungsdauer von 30 bis 45 Minuten dem Mieter zumutbar sind (Urteil vom 25. Mai 2002, 2/17 S 194/01). Der Vermieter kann auch darauf verwiesen werden, Sammeltermine durch- zuführen. Ohne Erlaubnis des Mieters dürfen in der Wohnung keine Fotos gemacht oder ins Internet gestellt werden. Fotos sind allenfalls dann erlaubt, wenn diese zur Beseitigung von Schäden oder zur Beweissicherung erforderlich sind. Immer wieder kommt es jedoch vor, dass sich Mieter pflichtwidrig weigern, den Vermieter in die Wohnung zu lassen. In diesem Fall sollte der Vermieter den Mieter schriftlich und mit Botenzustellung unter Nennung von drei Terminen auffordern, die Besichtigung zu gestatten. Meldet sich der Mieter nicht, kann notfalls Klage auf Zutritt, eine sogenannte Duldungsklage, vor dem zuständigen Amtsgericht erhoben werden. Trotz aller Rechte der VermieteR: Die Gerichte entscheiden oft für das Hausrecht des Mieters. So das Amtsgericht Magdeburg: Betritt ein Hausmeister mit Handwerkern die Mietwohnung ohne Absprache und Wissen des Mieters, kann dieser den Mietvertrag fristlos kündigen. lm entschiedenen Fall handelte es sich um eine Arztpraxis, aus der zwei Wohnungen entstehen sollten. Der Hausmeister hatte ohne Wissen der Mieterin die Wohnung mehrfach mit Handwerkern betreten, ob- wohl der Mieterin angeblich alle Schlüssel für die ehemalige Praxis übergeben worden waren (Urteil vom 13. November 2012, 163 C 2857/11 (163). RAin Andrea Nasemann

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler in München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Oktober 2014

SCHÖNHEITSREPARATUREN: Kein Ersatzanspruch des Mieters im laufenden Mietverhältnis

Führt ein Mieter vor seinem Auszug im Vertrauen auf die Wirksamkeit einer vertraglichen Klausel Schönheitsreparatur durch, obwohl er dazu wegen der Unwirksamkeit der Klausel (z.B. wegen starrer Fristen oder Endrenovierungsverpflichtungen nicht verpflichtet gewesen wäre, kommt nach der Rechtsprechung des BGH ein Erstattungsanspruch des Mieters in Betracht, da er die Schönheitsreparaturen dann ohne Rechtsgrund erbracht hat und der Vermieter dementsprechend ungerecht fertigt bereichert ist (§§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 2 BGB). Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Malerarbeiten bemisst sich insoweit nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Dabei muss allerdings berücksichtigt werde dass Mieter bei Ausführung von Schönheitsreparaturen regelmäßig von der Möglichkeit Gebrauch machen, die Arbeiten in Eigenleistung zu erledigen oder sie durch Verwandte/Bekannte erledigen lassen. In diesem Fall bemisst sich der Wert üblicherweise nicht nach den Kosten, die ein Malerfachbetrieb in Rechnung gestellt hätte, sondern nach dem, was der Mieter neben dem Einsatz an Freizeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Im Streitfall kann der Wert der erbrachten Leistung durch das Gericht geschätzt werden (§ 287 ZPO; BGH, Urteil v. 27.5.2009, VIII ZR 302/07, WuM 2009 S. 325). Anders ist die Rechtslage nach einem neuen Urteil des LG Berlin, wenn der Mieter im laufenden Mietverhältnis Schönheitsreparaturen durchführt, zu denen nicht er, sondern der Vermieter verpflichtet wäre. In diesem Fall entsteht für den Mieter kein Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter, weil die Schönheitsreparaturen nicht dem Vermieter, sondern ihm selber zugute kommen (LG Berlin, Urteil v. 7.3.2014, 63 S 575/12, GE 2014 S. 872).

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