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Was ist eine "Renovierung"?

In Mietverträgen findet sich nicht selten eine Formulierung, wonach eine der Vertragsparteien zur "Renovierung" der Mieträume z.B. bei Beginn oder Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet sein soll. Wurde dabei nicht genau festgelegt, welche Maßnahmen ausgeführt werden müssen, führt dies häufig zu Streit zwischen den Parteien über den Umfang der Arbeiten. Im Gegensatz zu den sog. Schönheitsreparaturen, deren Umfang gesetzlich bestimmt ist (§ 28 Abs. 4 S. 3 11. BV), existiert keine gesetzliche Definition des Begriffs der Renovierung. Dazu hat das OLG Konstanz jetzt entschieden, dass sich der Begriff "Renovierung" nicht nur auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen beschränkt, sondern nach dem allgemeinen Sprachverständnis auch Maßnahmen zur Instandsetzung von Bauwerken erfasst. Hierunter versteht man die Beseitigung von Schäden aufgrund von Abnutzung, die auch durch den gewöhnlichen Gebrauch entstanden sein können sowie Maßnahmen, die zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands oder einem besseren, dem aktuellen Stand der Technik entsprechenden Zustand führen können. In Anbetracht dieser doch sehr weitgehenden Auslegung des Begriffs "Renovierung " sollte jede Vertragspartei, egal ob Mieter oder Vermieter, darauf bestehen, dass in den Mietvertrag der exakte Umfang der Maßnahmen aufgelistet wird, zu dem sich eine Partei verpflichten will (OLG Koblenz, Beschluss v. 22.5.2014, 3 U 182/1 4, MDR 2014 S.1136).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, Januar 2015

WOHNFLÄCHE: Strenge Anforderungen an "Terrasse"

Die Wohnfläche einer Wohnung bzw. eines Hauses, die u.a. bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen maßgeblich ist, wird nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung (WoFIV) ermittelt. Eine Abweichung der tatsächlichen, nach der Wohnflächenverordnung ermittelten Wohnfläche zu der im Mietvertrag vereinbarten Fläche von mehr als 10% stellt auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten einen Mangel dar, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt so bereits BGH, NJW 2010 S. 292).

Bei der Berechnung der Wohnfläche eines Hauses kann gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoFIVauch die Grundfläche einer sich im Freien befindlichen Terrasse zur Wohnfläche gerechnet werden; und zwar abhängig von Lage und Nutzbarkeit - mit einem Viertel, maximal jedoch zur Hälfte (§ 4 Nr.4 WoFIV). Voraussetzung ist jedoch, dass die Örtlichkeit die Anforderungen der Rechtsprechung an eine "Terrasse" erfüllt. Dazu hat das LG Landau in einem neuen Urteil entschieden, dass eine Terrasse einen ebenerdigen Platz voraussetzt, der ausschließlich einem angrenzenden Wohnraum zugeordnet ist. Dieser muss mit einem festen Bodenbelag versehen und zum Aufstellen von Tischen und Stühlen geeignet sein. Eine Fläche, auf der lediglich Bruchsandsteinplatten mit unterschiedlichen Maßen lose verlegt und auch nicht fest verfugt sind und deren Fugen unterschiedliche Abstände von zwei bis fünf Zentimetern aufweisen, sodass Gras und Unkraut darin wächst, genügt daher nicht den Anforderungen an eine Terrasse und kann somit nicht zur Wohnfläche gerechnet werden (LG Landau, Urteil v. 21.10.2014,1 S. 67/14, WuM 2014 S. 740).

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Wohnungsbrand: Vermieter muss Versicherung in Anspruch nehmen

Zahlt ein Mieter über die Betriebskosten auch die (anteiligen) Kosten einer Brandversicherung für das Gebäude, darf er im Schadensfall nicht schlecht er gestellt werden, als wenn er die Versicherung selbst abgeschlossen hätte. Dies hat der BGH in einem neuen Urteil entschieden. Daher ist der Vermieter verpflichtet, im Schadensfall den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, sofern der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat (so bereits BGH, Urteil v. 3.11.2004, VIII ZR 28/04, WuM 2005 S. 57, wonach in der Gebäudefeuerversicherung ein konkludenter Regressverzicht des Versicherers gegeben ist, wenn der Wohnungsmieter einen Brandschaden durch lediglich einfache Fahrlässigkeit verursacht hat). Der Vermieter ist daher immer dann zur Regulierung eines vom Mieter verursachten Schadens verpflichtet, wenn eine für diesen Schaden eintrittspflichtige Gebäudeversicherung besteht, deren Kosten auf die Mieter als Betriebskosten umgelegt werden. Dies gilt auch dann, wenn der Schaden vom Mieter durch einfache Fahrlässigkeit selbst verursacht worden ist. In diesem Fall kann der Mieter vom Vermieter auch die Beseitigung der Schäden (hier: Brandschäden) verlangen und ist ggf. auch zur Minderung der Miete berechtigt. Zwar entfällt die grundsätzliche Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB), wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat. Dies gilt jedoch nicht, wenn eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung besteht, deren Kosten (Versicherungsprämien) auf den Mieter umgelegt worden sind. In diesem Fall ist der Vermieter grundsätzlich gehalten, die Versicherung in Anspruch zu nehmen und den Schaden zu beseitigen, da der Mieter auch bei fahrlässigem Verhalten erwarten kann, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zu Gute kommen – entsprechend einem versicherten Eigentümer, dem ein durch lediglich einfache Fahrlässigkeit verursachter Schaden ebenfalls von der Versicherung ersetzt wird. Daher muss der Mieter im Ergebnis so gestellt werden, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Der Regressverzicht des Versicherers entfällt somit nur dann, wenn der Brand vom Mieter vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht wurde. Grobe Fahrlässigkeit liegt vor, wenn der Mieter die verkehrsübliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt hat. Die Haftung wegen grober Fahrlässigkeit setzt voraus, dass der Mieter sowohl objektiv als auch subjektiv grob fahrlässig gehandelt hat. Die subjektive Fahrlässigkeit kann z.B. entfallen, wenn das Fehlverhalten des Mieters auf einem Augenblicksversagen beruht, z.B. auf einer vorübergehenden Konzentrationsschwäche. Die Beweislast für das Vorliegen der objektiven und der subjektiven groben Fahrlässigkeit trägt der Versicherer (BGH, Urteil v. 10.5.2011, VI ZR 196/10, VersR 2011 S. 916; BGH, Urteil v. 19.11.2014, VIII ZR 191/13).

Die Räum- und Streupflicht von Hauseigentümern und Mietern

Die Räum- und Streupflicht auf Straßen und Gehwegen bei Schnee und Eis ist grundsätzlich Aufgabe der Städte und Gemeinden. Diese wälzen ihre Pflicht jedoch in der Regel durch Verordnung bzw. Satzung ganz oder teilweise auf die anliegenden Hauseigentümer ab; diese wiederum durch Mietvertrag auf den oder die Mieter des Anwesens. Maßgeblich ist immer die für das jeweilige Gebiet geltende Verordnung bzw. Satzung, die bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung bezogen werden kann. Im Bereich des Stadtgebiets München gilt die Münchner Straßenreinigungs- und -sicherungsverordnung vom 17.12.2010. Danach sind grundsätzlich die Eigentümer von Grundstücken, die an öffentliche Straßen angrenzen oder über diese erschlossen werden, zum Räumen und Streuen verpflichtet. Ist an einem Grundstück ein Erbbau- recht oder ein Nießbrauch bestellt, ist anstelle des Eigentümers der Erbbauberechtigte bzw. der Nießbraucher verpflichtet (§ 3 Abs. 2). Grenzt ein Grundstück an mehrere öffentliche Straßen oder wird es über mehrere öffentliche Straßen erschlossen, so besteht die Verpflichtung für jede dieser Straßen (§ 3 Abs. 3). Befreit sind Eigentümer, deren Grundstücke im sog. Vollanschlussgebiet der städtischen Straßenreinigung gelegen sind. Dies ist in etwa der Bereich innerhalb des Mittleren Rings. Ein Verzeichnis der entsprechenden Straßen enthält die Straßenreinigungsverordnung. In solchen Bereichen, in denen der Stadt bzw. Gemeinde die Räum- und Streupflicht obliegt, können Hausbewohner jedoch nicht bestimmen, wie die Stadt bzw. Gemeinde ihrer Streupflicht nachkommt (Verwaltungsgericht Aachen, Urteil v. 5.1.2011, 6 L 539/10). Eigentümer dieser Grundstücke sind zum Räumen und Streuen nur in Ausnahmefällen verpflichtet, so z.B. wenn durch außerordentliche Umstände, wie Unwetterkatastrophen oder Streiks die städtische Straßenreinigung ihren Aufgaben nicht nachkommen kann und Gefahren für Leben, Gesundheit, Eigentum oder Besitz drohen. Auch dann besteht die Räum- und Streupflicht des Grundstückseigentümers aber erst, wenn der Eintritt eines solchen Falles durch Rundfunk, Presse, Anschlag oder auf eine sonstige geeignete Weise bekannt gegeben wurde (§ 12 Abs. 2). Wann muss geräumt werden? Grundstückseigentümer außerhalb dieses Gebiets sind verpflichtet, die auf ihr Grundstück entfallenen Sicherungsflächen bei Schnee, Schneeglätte oder Eisbildung in sicherem Zustand zu erhalten (§ 5 Abs. 1). Zu diesem Zweck haben sie an Werktagen (auch Samstag) spätestens bis 7.00 Uhr und an Sonn- und gesetzlichen Feiertagen spätestens bis 8.00 Uhr die Gehbahnen von Schnee zu räumen und bei Winterglätte mit Sand oder anderen geeigneten Mitteln zu bestreuen bzw. das Eis zu beseitigen. Ausreichend ist eine Breite von ca. 1 m, sodass zwei Personen gefahrlos aneinander vorbei gehen können (BGH, Urteil v. 9.10.2003, III ZR 8/03). Die Sicherungsmaßnahmen sind bis 20.00 Uhr so oft zu wiederholen, wie dies zur Verhütung von Gefahren erforderlich ist. Die Anwendung von ätzenden Stoffen, wie z.B. Streusalz u.ä. ist untersagt (§ 5 Abs. 2). Allerdings kann ein Fußgänger nach einem neuen Urteil des BGH keinen durchgängig eisfreien Bürgersteig erwarten. Er muss immer mit Streulücken rechnen und kann keinen lückenlosen Schutz fordern (BGH, Urteil v. 20.6.2013, III ZR 336/12). Ferner können vor Einsetzen des Berufsverkehrs, d.h. vor 7 Uhr morgens nach einem weiteren Urteil des OLG Koblenz (1 U 491/11) geräumte und gestreute Straßen und Gehwege nicht erwartet werden. Ferner muss in der kalten Jahreszeit bei Tauwetter auch mit überfrierender Nässe gerechnet werden (OLG Naumburg, 10 U 44/11). Mitverantwortung von Fußgängern Fußgängern wird von der neueren Rechtsprechung zunehmend eine gewisse Eigenverantwortlichkeit auferlegt. Ist erkennbar, dass ein Gehweg nach Schneefall weder von Schnee und Eis geräumt noch mit abstumpfenden Mitteln gestreut wurde, hat der Benutzer des Weges Anlass zu gesteigerter Aufmerksamkeit und Vorsicht. Kommt er dennoch zu Fall, spricht dies in der Regel dafür, dass er die gebotene Vorsicht außer Acht gelassen hat und ihm ein Mitverschulden anzurechnen ist (OLG Bremen, Beschluss v. 21.8.2013, 3 W 20/13, GE 2014 S. 190). Fußgänger dürfen auch nicht blindlings darauf vertrauen, dass überall lückenlos gestreut wird und können nicht erwarten, dass bei rasch auftretender Glätte einzelne rutschige Stellen unmittelbar nach deren Auftreten komplett beseitigt sind (OLG Rostock, Urteil v. 4.4.2008, AZ: 5 U 10/08). Ferner kann nicht von einer allgemeinen Glättebildung ausgegangen werden, die eine Streupflicht begründen könnte, wenn im Bereich eines Grundstücks nur vereinzelte Glättestellen (hier: 20 x 30 cm große Eisplatte) ohne erkennbare Anhaltspunkte für eine ernsthaft drohende Gefahr vorhanden sind (BGH, Urteil v. 12.6.2012, VI ZR 138/11, NJW 2012, 2727}. Insofern kann ein Mitverschulden des Geschädigten vorliegen, z.B. auch dann, wenn er für mit einem für die Witterungsverhältnisse ungeeigneten Schuh- werk unterwegs war. Gleiches gilt, wenn ein bestimmter Weg (z.B. zur Mülltonne) erkennbar stark vereist ist, der Geschädigte diesen aber trotz eines vorhandenen und besser begeh- baren, aber etwas längeren Ausweichweges benutzt und dort stürzt. Auch in diesem Fall hat der Geschädigte seine Sorgfaltspflicht in hohem Maße verletzt, sodass eine Ersatzpflicht des Räum- und Streupflichtigen entfällt (AG München, Ur- teil v. 27.7.2012, 212 C 12366/12). Ein Mitverschulden des Geschädigten ist grundsätzlich anzunehmen, wenn ihm eine gefahrlose Alternative zur Verfügung stand und kein besonderer Anlass das Betreten einer nicht geräumten und gestreuten Fläche (z.B. des Gehwegs) bestand; der Geschädigte aber trotzdem ohne besondere Not und in Kenntnis einer möglichen Glätte den Gehweg betreten hat. Allerdings müssen konkrete Feststellungen getroffen werden; der pauschale Vorwurf, der Geschädigte hätte keine aus- reichenden Vorkehrungen zur Beherrschung der Gefahr getroffen, reicht nicht aus (OLG Brandenburg, Urteil v. 23.7.2013, 6 U 95/12, DWW 2013, S. 300). Dementsprechend besteht auch keine Haftung des Eigentümers, wenn ein Privatgrundstück (hier: Garagenvorplatz) mit Duldung des Eigentümers von Personen aus Bequemlichkeit zur Abkürzung benutzt wird (OLG Hamm, Urteil v. 16.5.2013, 6 U 178/12; OLG München, Beck RS 2009,86690) I Befreiung von der Räum- und Streupflicht: Eine vorübergehende Befreiung von Räum- und Streupflicht besteht nach der Rechtsprechung, wenn und so lange Räumen und Streuen sinnlos wäre, z.B. bei sehr starkem Schneefall. In diesem Fall setzt die Räum- und Streupflicht nach Abklingen der starken Niederschläge wieder ein (so z.B. OLG Celle, 9 U 220/03); allerdings erst nach einer angemessenen Wartezeit, in der der Verkehrssicherungspflichtige prüfen kann, ob der Schneefall nur vorübergehend unterbrochen oder tatsächlich beendet ist. Ferner besteht eine angemessene Frist zur Erfüllung der Räum- und Streupflicht. Diese richtet sich nach den räumlichen Verhältnissen und der Stärke des Schneefalls. Vom Verkehrs- sicherungspflichtigen kann nicht in jedem Fall erwartet werden, dass er den Gehweg bereits eine halbe Stunde nach Beendigung des Schneetreibens geräumt hat (so z.B. OLG Naumburg, Urteil v. 6.10.1999. 12 U 144/99, MDR 2000, 520). Dagegen besteht bei anhaltender überfrierender Nässe, z.B. bei gefrierendem Sprühregen nach Auffassung des KG Berlin die wieder- holte Verpflichtung zum Streuen, sobald die Wirkung des Streuguts nachgelassen hat (KG Berlin, Urteil v. 30.4.2004, 14 U 159/02). Ferner können vorbeugende Sicherungspflichten bestehen, wenn das Auftreten von Glätte in den folgenden Stunden, in denen eine Räum- und Streupflicht nicht besteht, mit hinreichender Sicherheit absehbar ist. Erforderlich für das Bestehen einer solchen vorbeugenden Sicherungspflicht sind allerdings hinreichend konkrete Umstände, dass an dieser Stelle Glättegefahr besteht; allgemeine Angaben in einem Wetterbericht für ganz Deutschland reichen hierfür alleine nicht aus (OLG Brandenburg, Urteil vorn 18.1 .2007, 5 U 86/06, WuM 2007, 137). Ohne konkrete Anhaltspunkte für Schneefall oder gefrierenden Regen besteht keine Pflicht des Eigentümers zur Kontrolle des Gehwegs auf Glatteisbildung. Dementsprechend kann bei trockenem Wetter keine fortlaufende Beseitigung bloßer Tropfeisbildung verlangt werden (OLG Karlsruhe, Urteil v. 10.9.2008, 7 U 237/07}. I Keine Sondervorschriften für Radfahrer: Der Verkehrssicherungspflichtige muss im Hinblick auf Fahrradfahrer keine besonderen Vorkehrungen treffen. Auch Radfahrern obliegt es, das Risiko eines Sturzes, z.B. durch Absteigen an gefährIichen Stellen, selbst zu mindern (OLG Celle, Urteil v. 22.11.2000, 9 U 104/00). Räum- und Streupflicht an privater Garagenzufahrt: Ist eine private Garagenzufahrt für den zu erwartenden Besucherverkehr nur von untergeordneter Bedeutung, sind nach Auffassung des OLG Nürnberg in dem betreffenden Bereich keine besonderen Sicherungsmaßnahmen erforderlich. Verkehrsteilnehmern kann in solchen Fällen und auf kurzen Strecken zugemutet werden, auf winterliche Glätte zu achten, etwaige Gefahren selbst zu meistern und das verhältnismäßig geringe Restrisiko beim Überwinden der kurzen, nicht geräumten Zufahrtsfläche hinzunehmen (OLG Nürnberg, Urteil v. 30.12.2008, 6 U 186/08). Keine Räum- und Streupflicht zur Nachtzeit: Die Räum- und Streupflicht ist regelmäßig auf den Zeitraum zwischen dem Einsetzen des allgemeinen Verkehrs am Morgen und dessen Ende in den Abendstunden beschränkt. Wer sich außerhalb den in der Verordnung bzw. Satzung festgelegten Räum- und Streuzeiten bewegt, darf eine Verkehrssicherung grundsätzlich nicht erwarten (OLG Koblenz, Urteil v. 20.2.2008, 5 U 101/08, NZM 2008, 687). Wer somit vor 7 Uhr morgens das Haus verlässt, kann sich nicht darauf verlassen, dass Wege und Straßen geräumt sind (OLG München, Urteil v. 1.10.2009, 1 U 3243/09). Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn es der Vermieter zu vertreten hat, dass auf seinem Gelände zur Nachtzeit vertragsgemäß erheblicher Publikumsverkehr stattfindet. Nur dann muss er auch für dessen Sicherheit sorgen (OLG Koblenz, a.a.O.). Wer trägt die Beweislast? Grundsätzlich trägt der Geschädigte die Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen, aus denen nach den Grundsätzen der Verkehrssicherungspflicht eine Streupflicht erwächst. Bei Glatteisunfällen sind nach der Rechtsprechung des BGH jedoch die Regeln über den Anscheins- beweis anwendbar, wenn der Verletzte innerhalb der zeitlichen Grenzen der Streupflicht zu Fall gekommen ist. Dann spricht ähnlich wie bei einem Verstoß gegen konkret gefasste Unfallverhütungsvorschriften - nach dem ersten Anschein eine Vermutung dafür, dass es bei Beachtung der Vorschriften über die Streupflicht nicht zu den Verletzungen gekommen wäre, dass sich also in dem Unfall gerade diejenige Gefahr verwirklicht hat, deren Eintritt die Schutzvorschriften verhindern wollten. Diese Beweiserleichterung greift mithin aber erst, wenn zuvor festgestellt worden ist, dass das Unfallereignis in einem Zeitraum stattgefunden hat, währenddessen die Unfallstelle gestreut werden musste. Dies hat der Geschädigte nachzuweisen (BGH, Beschluss v. 26.2.2009, III ZR 225/08, NJW 2009, 3302). Wer nach Ablauf der mit der Streupflicht verbundenen Tageszeit durch Glätte stürzt, muss beweisen, dass sich der Unfall bei Erfüllung der Streupflicht in der vorgeschriebenen Zeit nicht ereignet hätte (BGH, Beschluss v. 11.8.2009, VI ZFI 163/08, WuM 2009, 677). Übertragung auf Mieter ist zulässig: Der Hauseigentümer kann seine Räum- und Streupflichten auf den bzw. die Mieter des Anwesens übertragen. Erforderlich ist eine klare und eindeutige Vereinbarung, z.B. im Mietvertrag (BGH, Urteil v. 22.1.2008, VI ZR 126/07, WuM 2008, 235). Das bloße Aufstellen und Einwerfen eines „Schneeräumplans“ in die Briefkästen der Mieter ist nicht ausreichend (OLG Hamm, Urteil v. 21.12.2012, 9 U 38/12, NZM 2013, S. 358). Bei mehreren Mietern muss der Vermieter auch darauf achten, dass es nicht zu unangemessenen Ungleichbehandlungen der Mieter kommt, z.B. dadurch, dass die Überbürdung nur einzelne Mieter (2.8. die Erdgeschossmieter) und nicht alle Mieter eines größeren Mietobjektes betrifft. Daher ist die formularmäßige Überbürdung des Winterdienstes auf nur drei von 24 Parteien überraschend und damit unwirksam (AG Köln, Urteil v. 14.9. 2011, 211 C 170/11, MDR 2012, 395 sowie OLG Hamm, Urteil v. 21.12.2012, a.a.O.). Ist die Übertragung lediglich in einer vorformulierten Hausordnung enthalten, ist dies wirksam, wenn die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist (OLG Frankfurt, WuM 1998, 399). Wird dagegen im Mietvertrag nur auf die Hausordnung verwiesen bzw. ist sie dem Vertrag nur als loser Anhang beigefügt oder lediglich auf der Rückseite des Vertrages abgedruckt, ohne dass sie unterschrieben wurde, handelt es sich nach Auffassung des OLG Frankfurt (a.a.O.) um eine sog. überraschende Klausel i.S.v. 5 305 c Abs. 2 BGB, mit der Folge, dass die Räum- und Streupflicht nicht wirksam auf den Mieter übertragen worden ist. Obliegt mehreren Mietern eines Mehrfamilienhauses die gemeinschaftliche Pflicht zur Durchführung des Winterdienstes und erleidet einer der Mieter auf dem bei Eisglätte nicht gestreuten bzw. sonst abgestumpften Privatweg auf dem Grundstück einen Unfall, kommt ein Schadenersatzanspruch unter den Mitverpflichteten nicht in Betracht. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Gemeinschaft eine klare Aufgabenteilung, z.B. durch Aufstellung eines Winterdienstplans vereinbart hat (OLG Naumburg, Urteil v. 27.2.2014, 2 U 77/13, NJW-RR 2014 S. 1166). Auch bei wirksamer Übertragung der Räum- und Streupflicht auf den Mieter verbleiben dem Eigentümer Kontroll- und Überwachungspflichten. An diese Verpflichtung wird von der Rechtsprechung ein strenger Maßstab angelegt. Danach darf sich der Eigentümer nicht mit einer formellen Übertragung der Verpflichtung auf den Mieter begnügen, sondern muss sich in regelmäßigen Abständen davon überzeugen, dass der Mieter seine Verpflichtungen auch ordnungsgemäß erfüllt. Beim Einsatz von Hilfspersonen und Beauftragten zur Erfüllung der Winterdienstpflichten ist eine sorgfältige Auswahl, eine gründliche Anweisung über die Art des Räumens und Streuens sowie eine Überwachung der bestellten Hilfskräfte notwendig. Allein die Beauftragung einer Hausverwaltung genügt nicht (OLG Hamm, Urteil v. 21.12.2012, a.a.O.). Im Streitfalle obliegt es dem Vermieter, substantiiert darzulegen und zu beweisen, wie er die Übertragung der Räum- und Streupflicht geregelt und die Erfüllung der Pflicht durch den Mieter überwacht hat (so z.B. OLG Köln, Urteil v. 17.11.1995, WuM 1996, 226). Daher sollten Eigentümer die Überwachung von Zeit zu Zeit dokumentieren, z.B. durch Fotos der vom Verpflichteten ordnungsgemäß geräumten Fläche. Nach Darlegung dieser Umstände durch den Vermieter trägt allerdings der Geschädigte die Beweislast dafür, dass der Vermieter seinen Überwachungspflichten nicht nachgekommen ist (OLG Köln, Beschluss v. 12.1 ‚2012, 19 U 141/11). Übernimmt ein Mieter den Winterdienst ohne konkrete Absprache mit dem Vermieter und kommt es jahrelang zu keinen Schäden, so ist der Vermieter einem so- dann infolge eines Sturzes auf einer vereisten Fläche Geschädigten nicht wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht verantwortlich (LG Hildesheim, Urteil vom 5.6.2007, 3 O 375/06, MDR 2007, 1194). Hat der Hauseigentümer den Winterdienst auf ein gewerbliches Unternehmen übertragen, kann er die Kosten in seiner Steuererklärung als Kosten haushaltsnaher Dienstleistungen geltend machen und erhält einen Steuerbonus in Höhe von 20% der Kosten, allerdings nur bei bargeldloser Zahlung aufgrund einer ordnungsgemäßen Rechnung. Dies gilt nach einem Urteil des BFH unabhängig davon, ob der Winterdienst innerhalb des eigenen Grundstücks oder auf einem entlang dem Grundstück verlaufenden Grund durchgeführt wurde (BFH, Urteil v. 20.3.2014, VI R 55/1). Auch Mieter können die Kosten des Winterdienstes in ihrer Steuererklärung geltend machen, wenn diese in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesen sind. Eine Vernachlässigung der Räum- und Streupflicht kann für den Grundstückseigentümer teuer werden. In zahlreichen Urteilen hat die Rechtsprechung geschädigten Personen Ansprüche auf Schadenersatz u.a. auf Schmerzensgeld, Verdienstausfall und Behandlungskosten zuerkannt. Dabei ist in jedem Einzelfall aber auch zu prüfen, ob ein Mitverschulden des Geschädigten vorliegt. In diesem Fall werden Ansprüche des Geschädigten entsprechend seinem Mitverschulden gekürzt. Zu empfehlen ist der Abschluss einer Haftpflichtversicherung, die solche zivil- rechtlichen Schadensersatzansprüche abdeckt und auch evtl. Prozesskosten übernimmt. Bußgelder nach der Straßenreinigungs- und -sicherungsverordnung bzw. Geldstrafen wegen fahrlässiger Körperverletzung, wenn aufgrund der Vernachlässigung der Räum- und Streupflicht eine Person zu Schaden kommt, werden von der Versicherung allerdings nicht übernommen.

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MISCHMIETVERHÄLTNIS: Im Zweifel gilt Wohnraummietrecht

Ein Mietverhältnis über Räume, die der Mieter zu Wohn- und zu gewerblichen bzw. freiberuflichen Zwecken nutzen darf (Mischmietverhältnis), kann nicht in ein Wohnungs- und ein gewerbliches Mietverhältnis aufgespalten werden und ist daher zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über gewerbliche Räume zu werten. Wird z.B. ein Haus vermietet, in dem der Mieter im Erdgeschoss eine Praxis betreibt und im Obergeschoss wohnt, ist für die rechtliche Einordnung entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt. Entscheidend ist insofern der wahre, das Rechtsverhältnis prägende, Vertragszweck, d.h. die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Parteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll und welche Art der Nutzung im Vordergrund steht. Ein hiervon abweichender, im Vertrag nur vor- getäuschter Vertragszweck, ist unbeachtIich (BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII ZR 376/13). Die Einordnung als Wohnraum- oder als Geschäftsraummietverhältnis hat erhebliche Auswirkungen: Im Gegensatz zu Wohnungsmietern genießen Geschäftsraummieter keinen Schutz gegen Kündigungen und Mieterhöhungen. Ein unbefristetes Geschäftsraummietverhältnis kann grundsätzlich ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses, d.h. eines Kündigungsgrundes gekündigt werden; auch zur Durchsetzung einer Mieterhöhung durch eine sog. Änderungskündigung (Kündigung des Mietverhältnisses und Angebot eines neuen Mietvertrages mit höherer Miete). Ferner kann der Mieter auch bei Vorliegen besonderer Härtegründe weder die befristete noch die unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunter- halt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu (BGH, a.a.O. unter Aufgabe von BGH, Urteil v. 16.4.1986, VIII ZR 60/85). Bei der rechtlichen Einordnung ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalles abzustellen, wobei das Gericht beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann, so z.B. auf das verwendete Vertragsformular, das Verhältnis der Gewerbe zu den Wohnraumflächen, die Verteilung der Gesamtmiete auf Gewerbe und Wohnung sowie auf Formulierungen im Mietvertrag, die auf Wohnraum bzw. Gewerberaum hin- deuten. Dabei spricht z.B. ein unbefristeter Mietvertrag ebenso wie eine Vereinbarung, die eine einheitliche Miete ohne Umsatzsteuer ausweist, für ein Wohnraummietverhältnis. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (BGH, Urteil v. 9.7.2014, Vlll ZR 376/13).

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ZAHLUNGSVERZUG: Räumungsverlangen trotz Nachzahlung nicht treuwidrig

Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs mit zwei Monatsmieten kann der Mieter von Wohnraum durch vollständige Nachzahlung der Rückstände innerhalb der gesetzlichen Schonfrist, d.h. bis spätestens zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage unwirksam machen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine Kündigung vorausgegangen war, die der Mieter durch vollständige Nachzahlung der Miete unwirksam gemacht hat. Spricht der Vermieter eine wirksame außerordentliche (fristlose) und hilfsweise eine ordentliche (fristgemäße) Kündigung wegen Zahlungsverzuges aus, führt ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vorgenommener Ausgleich sämtlicher Rückstände durch den Mieter ausschließlich zur Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung. Ein Festhalten des Vermieters an der ordentlichen Kündigung trotz Zahlungsausgleich ist nur in seltenen, besonders gelagerten Ausnahmefällen treuwidrig. Die UnverzügIichkeit des Zahlungsausgleichs durch den Mieter nach Zugang der Kündigung allein, macht das Festhalten des Vermieters an der ordentlichen Kündigung nicht treuwidrig (LG Berlin, Beschluss v. 16.9.2014, 67 S 290/14, MDR 2014 S. 1250).

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WEGFALL DES EIGENBEDARFS: Mieter muss informiert werden

Fallen die in einer Eigenbedarfskündigung geltend gemachten Gründe nachträglich weg (z.B. weil die begünstigte Person inzwischen eine andere Wohnung bezogen hat oder verstorben ist), ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter davon zu unterrichten und auf dessen Verlangen das Mietverhältnis fortzusetzen. Allerdings besteht diese Mitteilungspflicht nach der Rechtsprechung des BGH nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, d.h. bis zu dem Zeitpunkt zu dem das Mietverhältnis endet (BGH, Urteil v. 9.11.2005, VIII ZR 339/04, WuM 2005 S. 782). Das Entfallen der Eigenbedarfsgründe nach diesem Zeitpunkt ist daher unerheblich. Ein Hinausschieben dieses Zeitpunktes über das Ende des Mietverhältnisses hinaus, z.B. bis zum Ablauf einer gerichtlichen Räumungsfrist oder bis zur Räumung der Wohnung durch den Mieter, wird vom BGH abgelehnt, weil dadurch der vertragsuntreue Mieter, der es auf einen Prozess ankommen lässt, privilegiert würde gegenüber dem vertragstreuen Mieter, der pünktlich zum Ablauf der Kündigungsfrist ausgezogen ist. Anders ist die Rechtslage nach einem neuen Urteil des LG Gießen, wenn der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist berechtigterweise weiter bewohnt, z.B. wegen eines zwischenzeitlich geschlossenen Räumungsvergleichs. In diesem Fall kann die unterlassene Mitteilung über den Wegfall des Eigenbedarfs Schadenersatzansprüche des Mieters auch dann begründen, wenn der Räumungsvergleich „im Hinblick auf den geltend gemachten Eigenbedarf“ geschlossen worden ist (AG Gießen, Urteil v. 16.6.2014, 48 C 231/13, WuM 2014 S. 561).

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ORDENTLICHE KÜNDIGUNG: Mieter muss Verschlechterungen hinnehmen

Der Mieter von Wohnraum ist bei einer Kündigung durch den Vermieter - abgesehen von wenigen Ausnahmefällen - in doppelter Hinsicht geschützt. Zum Einen dadurch, dass der Vermieter grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses kündigen kann (z.B. wegen Eigenbedarfs) und zum Anderen durch die Sozialklausel des § 574 BGB, wonach der Mieter selbst dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dargelegt und bewiesen hat, unter bestimmten Voraussetzungen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte z.B. liegt vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs. 2 BGB). Bei der Frage der Zumutbarkeit kann der Mieter nach einem neuen Beschluss des LG München I nicht darauf bestehen, dass ein bestimmter Status Quo erhalten bleibt. Der Mieter kann daher Ersatzwohnraum nicht schon deshalb ablehnen, weil sich dieser in einem anderen Stadtteil befindet und er deshalb längere Fahrstrecken zur Arbeitsstätte, Schule oder Kinderbetreuungseinrichtungen zurücklegen muss. Grundsätzlich ist dem Mieter ein Umzug innerhalb des gesamten Stadtgebiets zumutbar (LG München I, Beschluss v. 27.10.2014, 14 T 201 95/1

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BESICHTIGUNGSRECHT: Beweisnachteile bei Zutrittsverweigerung

Der Vermieter kann vom Mieter verlangen, dass dieser ihm das Betreten und Besichtigen der Mieträume gestattet, wenn der Vermieter einen Anspruch in Ansehung der Mietsache hat oder sich Gewissheit verschaffen will, ob ihm ein solcher Anspruch zusteht und die Besichtigung der Räume aus diesem Grund von Interesse ist (z.B. Aufmaß zum Zwecke einer Mieterhöhung, Besichtigung durch Kauf- oder Mietinteressenten nach Kündigung; aber auch z.B. zum Ablesen von Messeinrichtungen). Verweigert der Mieter dem (gerichtlich bestellten) Sachverständigen mehrfach den Zutritt zu der zu begutachtenden Mietsache. kann das Gericht wegen dieser Beweisvereitelung die vom Vermieter aufgestellte Beweisbehauptung (hier: zur Miet- höhe) als zutreffend unterstellen (so bereits LG Berlin, Urteil v. 3.8.2012, 63 S 359/10, ZMR 2014 S. 447). Gleiches gilt, wenn der Mieter z.B. die Richtigkeit der in die Heizkostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte bestreitet; aber dem vom Gericht bestellten Sachverständigen an sämtlichen Terminen keinen Zutritt zur Wohnung gewährt. In diesem Fall ist wegen Beweisvereitelung von der Richtigkeit der Messergebnisse auszugehen (LG Berlin, Urteil v. 5.6.2014, 67 S 449/12, GE 2014 S. 1199).

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HEIZKOSTEN: Keine Eichpflicht für Heizkostenverteiler

In der Betriebskostenverordnung ist die Umlagefähigkeit der Kosten der Eichung von Erfassungsgeräten gesetzlich bestimmt. Insofern können auch die Kosten des Austausches von Erfassungsgeräten infolge einer gesetzlichen vorgeschriebenen Eichung im Rahmen der Heizkostenabrechnung auf die Mieter um- gelegt werden. Dabei ist nach § 7 Abs. 2 Heizkv auch eine Aufteilung auf mehrere Jahre zulässig. Gleiches gilt für Wartungskosten von elektronischen Heizkostenverteilern einschließlich des Batterieaustausches. Eine Kostenumlage ist jedoch nicht möglich, wenn der Austausch infolge eines Defekts erforderlich wird, da es sich dann um eine nicht umlagefähige Instandhaltungsmaßnahme handelt. Eichpflichtig sind u.a. Kaltwasserzähler; diese müssen alle sechs Jahre geeicht werden, Warmwasserzähler alle fünf Jahre. Eichpflichtig sind ferner Wärmezähler (bzw. Warmwasserzähler), d.h. Messgeräte, die den Wärmeverbrauch in physikalischen Einheiten (z.B. Megawattstunden) angeben. Dagegen sind Heizkostenverteiler, die nach dem Verdunstungsprinzip funktionieren, keine Messgeräte, da sie nicht die verbrauchte Wärmemenge messen, sondern nur einen Verhältniswert anzeigen. Solche Heizkostenverteiler sind daher nicht eichpflichtig (AG Pankow, Urteil v. 1.7.2014, 9 C 58/14. GE 2014 S. 1143).

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