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Räumungsprozess: Lüge kann zusätzlicher Kündigungsgrund sein

Kündigt der Vermieter dem Mieter z.B. wegen Eigenbedarfs und weigert sich der Mieter die Wohnung zu räumen und an den Vermieter herauszugeben, muss der Vermieter zur Durchsetzung seiner Ansprüche vor dem zuständigen Mietgericht auf Räumung und Herausgabe klagen. Dazu hat das LG Berlin jetzt entschieden, dass eine unredliche Prozessführung des Mieters durch bewusst wahrheitswidrigen Parteivortrag einen zusätzlichen vom ursprünglichen Kündigungsgrund unabhängigen Kündigungsgrund darstellt. Nicht nur der Arbeitnehmer im Kündigungsschutzprozess, sondern auch der Mieter im Räumungsprozess verletzt die dem Vertragspartner geschuldete Rücksichtsnahme auf dessen Interessen (§ 241 Abs. 2 BGB), wenn er im Rechtstreit um eine Kündigung bewusst wahrheitswidrig vorträgt, weil er befürchtet, mit wahrheitsgemäßen Angaben den Prozess nicht gewinnen zu können. Leugnet z.B. der Mieter im Räumungsprozess wahrheitswidrig den vom Vermieter behaupteten Kündigungssachverhalt, kann dieses unredliche Prozessverhalten des Mieters den Ausspruch einer gesonderten Kündigung rechtfertigen. Dies gilt grundsätzlich aber nur dann, wenn die Räumungsklage des Vermieters schlüssig war und das wahrheitswidrig in Abrede gestellte (Gegen)Vorbringen des Vermieters für die Schlüssigkeit der Räumungsklage unerlässlich ist (LG Berlin, Beschluss v. 15.4.2014,67 S 81/14, NZM 2014 S. 668).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, Januar 2015

PARABOLANTENNE: Mieter kann auf Internetempfang verwiesen werden

Vermieter können ihren Mietern bereits dann die Montage einer eigenen Parabolantenne untersagen, wenn das Anwesen mit einer Gemeinschaftsparabolantenne oder einem Breitbandkabelanschluss ausgestattet oder ein solcher Anschluss zeitlich absehbar ist (so bereits OLG Frankfurt/M., RE v. 22.7.1992, NJW 1992 S. 2490). Allerdings trägt dies den besonderen Informationsinteressen dauerhaft in Deutschland lebender ausländischer Staatsangehöriger nicht in allen Fällen ausreichend Rechnung. Kann der Mieter mit dem Kabelanschluss keine angemessene Zahl von Sendern aus seinem Heimatland empfangen, muss dies bei der Abwägung der häufig widerstreitenden Interessen von Mietern und Vermietern berücksichtigt werden (so zuletzt BVerfG, Beschluss v. 31.3.2013 , NZM 2013 S. 376). Bei der vorzunehmenden Interessenabwägung muss auch berücksichtigt werden, ob dem Mieter durch Kauf von Zusatzgeräten, z.B. eines Digitaldecoders der Empfang von zusätzlichen Heimatprogrammen möglich ist. Dies gilt auch dann, wenn dem Mieter hierdurch zusätzliche Kosten entstehen. Die Informationsfreiheit gewährt dem Mieter nämlich den Zugang zu Informationsquellen nur im Rahmen der allgemeinen Gesetze, nicht aber dessen Kostenlosigkeit (so bereits BGH, Beschluss v. 17.4.2007, VIII ZR 63/04, WuM 2007 S. 380). Ferner ist bei der Frage nach dem Umfang des Empfangs von Programmen aus seinem Heimatland, die der Mieter ohne Parabolantenne empfangen kann, das Internet zu berücksichtigen, das inzwischen als umfassendes Medium der Vermittlung von Informationen im sozialen und kulturellen Leben anerkannt ist. Daher kann dem Mieter in der Regel auch zugemutet werden, Fernsehprogramme ggf. über das Internet zu beziehen, wenn der Breitbandkabelanschluss nach Auffassung des Mieters nicht ausreicht. Ein entsprechendes Verbot der Montage von Parabolantennen im Mietvertrag ist daher wirksam (AG Hamburg, Urteil v. 18.8.2009, 409 C 150/09, ZMR 2010 S. 45 , AG Frankfurt/M. Urteil v. 26.9.201 4, 33 C 2232/14 (76), WuM 201 4 S. 666).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, Januar 2015

Legionellen im Trinkwasser: Ab wann darf der Mieter mindern?

Seit Änderung der Trinkwasserverordnung (v. 13.12.2012) sind vermietende Gebäudeeigentümer mit zentralen Warmwasseranlagen verpflichtet, das Trinkwasser auf Legionellen untersuchen zu lassen. Kurz zur Wiederholung: Die Untersuchungspflicht gilt für alle zentralen Warmwasseranlagen, deren Warmwasserspeicher mehr als 400 Liter umfasst oder bei denen die Warmwasserleitungen mehr als drei Liter Inhalt zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle enthalten. Die Zirkulationsleitung bleibt dabei unberücksichtigt. Ein und Zweifamilienhäuser sind ausgenommen. Die Erstuntersuchung musste spätestens bis zum 31.12.2013 durchgeführt werden. Ab der Erstuntersuchung haben die Folgeuntersuchungen alle drei Jahre stattzufinden (ausführlich in "Trinkwasserverordnung für Vermieter und Verwalter“, Haufe-Lexware). Nun werden nach und nach die Ergebnisse der Erstuntersuchungen bekannt. Der technische Maßnahmewert für Legionellen liegt vor, wenn mehr als 100 KBE (koloniebildende Einheiten) pro 100 ml im Trinkwasser festgestellt werden. Sowohl das Gesundheitsamt als auch die Bewohner sind ab dieser Grenzwertüberschreitung über das positive Ergebnis zu informieren und der Gebäudeeigentümer hat weitergehende Untersuchungen durchzuführen. Nun stellt sich die Frage, ob ein Mieter aufgrund des positiv en Ergebnisses die Miete mindern darf. Das Amtsgericht München hatte folgenden Fall zu entscheiden: Als die Mieter (Familie mit Neugeborenem) einer teuren Münchner Wohnung im März 2012 erfuhren, dass das Trinkwasser des Mietshauses mit Legionellen kontaminiert sei, zahlten sie die Miete nur noch unter Vorbehalt. Als die Hausverwaltung den Mietern im Mai mitteilte, dass eine mittlere Legionellen-Konzentration von 1.700 KBE/100 ml vorläge, zahlten sie die Miete für Mai nicht. Als der Vermieter die fehlende Miete einklagte, gab das AG München dem Vermieter Recht (Urteil vom 25.6.2014, 452 C 2212/ 14). Der Mieter darf die Miete nur mindern, wenn ein erheblicher Mangel vorliegt. Das Amtsgericht teilte nicht die Meinung der Mieter, wonach schon bei einer Überschreitung des technischen Maßnahmewertes von 100 KBE/100 ml von einer Gesundheitsgefahr auszugehen ist. Nach dem Arbeitsblatt W551 des DVGW (Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches) ist erst ab einer Legionellen-Konzentration von 10.000 KBE/100 ml von einer Gesundheitsgefährdung auszugehen. Erst ab Überschreitung dieses Grenzwertes ist eine direkte Gefahrenabwehr notwendig. Im konkreten Fall wurde lediglich einmal ein stärker erhöhter Legionellen-Wert von 1.700 KBE/100 ml, allerdings nur an einer Entnahmestelle und nicht in der Wohnung dieser Mieter gemessen. Das Amtsgericht ging deshalb davon aus, dass keine konkrete Gesundheitsgefahr vorlag. Die rein subjektive Wahrnehmung einer Gefahr oder Angst durch den Mieter, die hier unbegründet war, stellt keinen Mangel der Wohnung dar. In diesem Zusammenhang ist das Urteil des AG Dresden vom 11.11.2013 (148 C 5353/13, Grundeigentum 2014, 396) zu erwähnen, das den Mietern ein Minderungsrecht von 25 % zusprach, weil bei einer Probeentnahme des Trinkwassers eine Legion ellen-Konzentration von 14.000 KBE/100 ml festgestellt wurde.

RAin Birgit Noack

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KÜNDIGUNG: Haltung von 80 Vögeln ist Zweckentfremdung

Ein wichtiger Grund der den Vermieter zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt vor, wenn der Mieter die Räume vertragswidrig, d.h. entgegen den vertraglichen Vereinbarungen nutzt und die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Bei einer 50 m2 großen Wohnung, die ausschließlich zum Zwecke des Wohnens vermietet wurde, stellt die Haltung und Zucht von 80 Kleinvögeln eine Zweckentfremdung dar, durch die die Recht e des Vermieters erheblich verletzt werden und den Vermieter daher zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (AG Menden, Urteil v. 5.2.201 4, 4 C 286/13, DWW 2014 S. 340).

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Hausmusik: Was Eigentümer und Mieter dulden müssen

Ein neues Urteil des LG München I vom13.11 .2014 (AZ.: 15 S 7629/13), wonach Bewohner eines Mehrfamilienhauses das Schlagzeugspielen eines Mitbewohners nicht grundsätzlich verbieten können; es andererseits aber nur bis zu 30 Minuten täglich dulden müssen, hat zu einer kontroversen Debatte darüber geführt , ob dieser Zeitrahmen zu eng , zu weit oder vielleicht doch angemessen ist.

Uraltes Streitthema

Dieses Streitthema ist nicht neu: "Musik wird störend oft empfunden, derweil sie mit Geräusch verbunden“, meinte schon Wilhelm Busch. Der Schriftsteller Kurt Tucholsky formulierte es schon im Jahre 1912 in der SPD-Parteizeitung "Vorwärts" noch wesentlich drastischer: "Wenn einer zu stumpf ist, je ein ordentliches Buch zu lesen, zu dumpf, sich um Politik zu kümmern: Musik wird in seinem Haus gemacht. Er tut es sicher nicht um seine Mitmenschen mit der fertigen Leistung zu erfreuen. Es ist eine Liebe, aufgeblasene Eitelkeit, die uns das Leben, nein, die Wohnung zur Hölle macht. Künstler tun das nicht. Es sind bourgeoise Dilettanten, die sich und die Musik überschätzen. Man sollte sie in ihre Klaviere sperren." Weniger emotional formuliert sind die zahlreichen Gerichtsentscheidungen zu diesem Thema.

Ein Überblick:

Der grundsätzliche Unterschied bei Störungen durch sog. Tonwiedergabegeräte (z.B. Radio, TV etc.) und Musikinstrumenten liegt darin, dass sich die Lautstärke von Tonwiedergabegeräten regulieren lässt; die von Musikinstrumenten in der Regel nicht. Dementsprechend ist nach der Rechtsprechung bei Tonwiedergabegeräten grundsätzlich Zimmerlautstärke einzuhalten (dazu LG Hamburg, 317 T 48/95). Anders bei Musikinstrumenten, bei denen diese Zimmerlautstärke nicht eingehalten werden kann. Hier wird von den Gerichten eine Interessenabwägung vorgenommen zwischen dem Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit des Nutzers und dem Ruhebedürfnis der Nachbarn mit der Folge, dass die Benutzung von Musikinstrumenten in der Wohnung nicht grundsätzlich untersagt werden kann; allerdings zeitliche Einschränkungen auferlegt werden können (so BGH, V ZB 11/98, WuM 1998, S. 738). Der Umfang der Einschränkungen hängt nach der Rechtsprechung in erster Linie von der Lautstärke des Musikinstruments ab (von der Gitarre über Klavier bis zum Schlagzeug); ferner aber auch von den baulichen Gegebenheiten, d .h. von der Entfernung des Nachbarn, dem Schallschutz des Gebäudes und nicht zuletzt von der Struktur der Bewohner.

Einzelfälle:

Die häufigsten Entscheidungen gibt es zum Klavierspiel. Hier reicht die Band breite der Entscheidungen von 1 % Stunden täglich (z.B. AG Frankfurt/M., Urteil v. 22.5.1996) über 2 Stunden täglich (OLG Düsseldorf v. 19.12.2005, 1-9 U 32/05) bis zu 3 Stunden täglich (BayObLG 2 ZBR 55/95 sowie LG Frankfurt/M ., Urteil v. 12.10 .1989); nach LG Düsseldorf (Urteil v. 22 .12.1989,22 S 574/89) allerdings nur bis 20 Uhr (wochentags) bzw. 19 Uhr (Wochenende, Feiertag), wobei einmal pro Monat auch bis 21.30 Uhr gespielt werden darf. Ferner können Hausordnungen auch die Einhaltung einer Mittagsruhe (13 bis 15 Uhr) vorschreiben (LG Frankfurt/M., Urteil v. 12.10.1989, 25 0 359/89) . Saxophon / Klarinette dürfen nach einem Urteil des OLG Karlsruhe vom 13.4.1988 (6 U 30/87) wochentags maximal 2 Stunden, sonntags maximal 1 Stunde gespielt werden. Auch beim Schlagzeug sind manche Gerichte großzügig, so z.B. das LG Freiburg, Urteil v. 19.3.2003, wonach in einer Wohnungseigentumsanlage die Musikausübung eines Schlagzeugers auf täglich 2 Stunden, aufgeteilt auf je 1 Stunde vormittags bzw. nachmittags beschränkt ist. Dazu auch das LG Nürnberg/ Fürth (13 S 529690: 1 % Stunden täglich). Akkordeon darf nach einem Urteil des LG Kleve vom 1.10.1991 (6 S. 70/90) 1,5 Stunden täglich gespielt werden. Die genannten Zeiten gelten auch für Berufsmusiker.

Einschränkung durch Haus- und Gemeinschaftsordnungen

Zahlreiche Gerichtsentscheidungen befassen sich mit der Frage, inwieweit z.B. Hausordnungen (in Mietverträgen) oder Gemeinschaftsordnungen (in WEG) die Musikausübung einschränken dürfen. Hier ist von den Verfassern /Verwendern zu beachten, dass sich die angeführten Ruhezeiten in der Bandbreite der von der Rechtsprechung genannten Zeiten bewegen; anderenfalls ist die Klausel wegen der zu weit gehenden Einschränkungen insgesamt nichtig (so OLG Hamm, 15 W 122/80). Ist die Musikausübung in einer Hausordnung wirksam festgelegt, muss sich der Musikausübende (hier: Geigenspieler) an die fest gelegten Zeiten halten. Gleichzeitig folgt aus einer solchen Hausordnung jedoch auch sein Anspruch auf Duldung des Musizierens durch andere Mieter während der in der Hausordnung geregelten Zeiten (OLG München, Urteil v. 21.1.1992, 13 U 2289/91, DWW 1992, 339). Nach einem weiteren Urteil des OLG Stuttgart (8 W 68/97) kann die Eigentümerversammlung in der Hausordnung eines Mehrparteienhauses regeln, dass Musik (hier: Saxophonspiel) nicht in der Zeit von 12 bis 14 Uhr und nicht von 20 Uhr bis 8 Uhr gespielt werden darf.

Regressansprüche des Vermieters

Häufige Streitpunkte sind auch die Minderung der Miete durch Mieter, die sich von der Musik des Nachbarn gestört fühlen. Der Vermieter ist hier in Zugzwang, obwohl er selbst - da er meist nicht im Hause wohnt - nicht betroffen ist bzw. sich nicht gestört fühlt. Trotzdem ist er verpflichtet, seinem Mieter den sog. Vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung zu gewährleisten und daher gegen den Störer, der außerhalb der üblichen Zeiten Lärm macht, vorzugehen. Hat der Mieter die Miete wegen des Lärms zu Recht gemindert, hat der Vermieter einen Schadenersatzanspruch in Höhe der Minderung gegen den Störer. Dabei sollte der Vermieter, um unterschiedliche Gerichtsentscheide zu vermeiden, im Minderungsprozess mit dem Mieter dem Störer den Streit verkünden; anderenfalls kann es dem Vermieter passieren, dass das Gericht im Minderungsprozess, den Lärm als gravierend ansieht und eine Minderung für zulässig erachtet; das andere, für den Schadenersatzprozess zuständige Gericht das Ganze aber nicht als so schlimm empfindet und die Schadenersatzklage daher abweist. Für den Vermieter in jedem Fall nur Ärger, Unannehmlichkeiten und Kostenrisiken. Zutreffend ist daher das neue Urteil des BGH vom 10.4.2013 (VIII ZR 213/12), wonach der Mieter keinen Anspruch darauf hat, dass ihm der Vermieter die Erteilung von Musikunterricht in der Mietwohnung (hier: Gitarrenunterricht) gestattet; und der Vermieter im Falle der Zuwiderhandlung zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist. Rechtsanwalt Rudolf Stürzer

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, Januar 2015

Geschäftsräume: Verwaltungskosten sind umlagefähig

In Mietverträgen über Wohn raum können neben der Miete nur die Betriebskosten gem. dem Katalog der Betriebskostenverordnung umgelegt werden. Dazu gehören weder Verwaltungs- noch Instandhaltungskosten. Die Umlage dieser Kosten ist bei Wohnungsmietverhältnissen unwirksam. Anders ist die Rechtslage, wie der BGH in einem neuen Urteil bestätigt hat, bei der Vermietung von gewerblichen Räumen (z.B. Büro, Ladengeschäft). Hier dürfen sowohl Verwaltungskosten als auch Kontoführungsgebühren auf den Mieter umgelegt werden. Dementsprechend ist auch die Einstellung der Kosten der (kaufmännischen und technischen) Hausverwaltung unter "Sonstigen Betriebskosten" bei gewerblichen Mietverhältnissen weder überraschend (i.S.v. § 305 c BGB) noch ein Verstoß gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB), da die Umlage verkehrsüblich ist und der Mieter daher grundsätzlich mit der Umlage dieser Kosten rechnen muss. Dies gilt auch dann, wenn die Umlage durch Allgemeine Geschäftsbedingungen erfolgt ist, die in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthalten sind. Selbst wenn die Vorauszahlungen im Einzelfall deutlich niedriger festgelegt wurden als die später abgerechneten Kosten und die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält, ist sie dennoch wirksam. Sind Vorauszahlungen vereinbart, darf ein Mieter nämlich nicht ohne Weiteres darauf vertrauen, dass sich die Kosten im Rahmen der Vorauszahlungen halten. Allein der Umstand, dass die vom Vermieter verlangten Betriebskostenvorauszahlungen die später entstandenen Kosten deutlich unterschreiten, begründet noch keinen Vertrauenstatbestand , der eine Schadenersatzpflicht des Vermieters auslöst oder den Mieter zu einer Leistungsverweigerung berechtigen könnte. Ein solcher Vertrauenstatbestand kommt im Einzelfall nur in Betracht, wenn ganz besondere Umstände vorliegen (BGH, Urteil v. 4.5.2011, XII ZR 112/09, GE 2011 S. 946; BGH, Urteil v. 10.9.2014, XII ZR 56/11, MOR 20145.1308).

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TOP 12: Die größten Fehler in der Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskosten werden immer höher. Nicht umsonst werden die Betriebskosten als die "zweite Miete" bezeichnet. Die Betriebskostenabrechnung gibt deshalb oft Anlass zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Es heißt, dass jede zweite Betriebskostenabrechnung falsch ist. Daher ist es wichtig, die formalen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zu kennen und insbesondere die gesetzlichen Abrechnungsfristen zu berücksichtigen. Nachfolgend werden die häufigsten Fehler aufgeführt, die Sie künftig vermeiden sollten.

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Abrechnungszeitraum

Der Vermieter muss jährlich über die Betriebskosten abrechnen, wenn der Mieter neben der Grundmiete monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskostenentrichtet. Hierbei handelt es sich um eine Höchstzeitspanne. Das bedeutet, dass eine Abrechnung aus formellen Gründen unwirksam ist, wenn sie über mehr als zwölf Monate geht. Der Vermieter muss für das Abrechnungsjahr aber nicht zwingend das Kalenderjahr nehmen.

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Abrechnungsfrist

Nach § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB muss der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Betriebskostenabrechnung erstellen (Abrechnungsfrist). Wenn die Betriebskosten nach dem Kalenderjahr, also vom 1.01. bis 31.12., abgerechnet werden, endet die Abrechnungsfrist für die Betriebskosten 2014 am 31.12.2015. Läuft der Abrechnungszeitraum beispielsweise vom´1.07.2013 bis 30.06.2014, hat der Vermieter bis zum 30.06.2015 Zeit. Wird die Abrechnungsfrist versäumt, kann der Vermieter keine Nachforderungen gegenüber dem Mieter geltend machen (Ausschlussfrist). Aus Beweisgründen sollte die Abrechnung entweder per Einschreiben mit Rückschein oder per Bot en zugestellt werden. Allerdings ist die Zustellung auf dem Postweg nicht risikolos, da der Vermieter ein Verschulden der Post gemäß § 278 BGB zu vertreten hat, wenn auf dem Postweg unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen auftreten (BGH v. 21.9.2009,VIII ZR 107/08, WuM 2009 S. 236). Zahlt der Mieter die Nachforderung, obwohl die Abrechnung verspätet war, hat er einen Anspruch auf Rückerstattung der ohne Rechtsgrund geleisteten Nachforderung. Die Ausschlussfrist gilt allerdings nicht für Gewerberaummietverhältnisse (BGH, Urteil vom 17.11.2010, XII ZR 124/0 9, WuM 2011 S. 220). Der Vermieter von Gewerberaum muss die Betriebskostenabrechnung zwar spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums erstellen. Bei Fristversäumnis kann eine Nachforderung aber noch geltend gemacht werden. Ein anderes Problem ergibt sich, wenn der Vermieter die Jahresabrechnung nicht vornimmt und der Mieter die Erstattung eines Guthabens erwartet. Wird nicht fristgerecht abgerechnet, sollte der Mieter den Vermieter unter Fristsetzung auffordern, die Abrechnung zu erstellen. Geschieht dies nicht, ist der Mieter so lange berechtigt, die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zurückzubehalten, bis derVermieter die fällige Abrechnung erstellt (BGH, Urteil vom 29 .3.2006, VIII ZR 191/05, WuM 2006 S. 383). Das einbehaltene Geld muss der Mieter erst dann an den Vermieter auszahlen, wenn dieser eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung angefertigt hat. Ist das Mietverhältnis inzwischen beendet,

kann der Mieter den Vermieter unter Umständen sogar auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Vorauszahlungen verklagen (BGH, Urteil vom 9.03.2005, NZM 2005 S. 373).

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Muss der Mieter immer Betriebskosten bezahlen?

Der Mieter ist nach dem Gesetz nicht dazu verpflichtet, die Betriebskosten zu bezahlen. Nur wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass der Mieter die monatlichen Betriebskosten zu zahlen hat, besteht diese Verpflichtung. Eine Nachzahlung aufgrund einer Betriebskostenabrechnung schuldet der Mieter auch nur dann, wenn er eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten geleistet hat. Wurde im Mietvertrag eine Pauschale oder eine Inklusivmiete festgelegt, darf der Vermieter die Betriebskosten nicht abrechnen und der Mieter ist in dem Fall nicht verpflichtet, die Nachforderung zu leisten. Erhält der Mieter dennoch eine Abrechnung, muss er unbedingt von seinem Einwendungsrecht innerhalb der zwölfmonatigen Einwendungsfrist Gebrauch machen. Die Einwendungsfrist beginnt mit Erhalt einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Hierbei handelt es sich wie bei der Abrechnungsfrist des Vermieters um eine Ausschlussfrist. Dabei muss der Mieter seine Einwendung en konkretisieren, damit der Vermieter sich ein Bild davon machen kann, ob sie berechtigt sind. Der Mieter ist beweispflichtig, dass er seine Einwendungen dem Vermieter rechtzeitig mitgeteilt hat.

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Was darf umgelegt werden?

Grundsätzlich dürfe n nur umlagefähige Betriebskosten angesetzt werden. Der Mieter muss weder Instandhaltungs- noch Verwaltungskosten des Mietshauses bezahlen. Welche Betriebskosten konkret abgerechnet werden dürfen, hängt vom jeweiligen Mietvertrag ab. Wurde neben der Grundmiete eine Betriebskostenvorauszahlung gemäß § 2 Betriebskostenverordnung vereinbart , darf der Vermieter alle Betriebskosten abrechnen. Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören:

> Grundsteuer

> Wasser

> Abwasser/Entwässerung

> Heizung

> Warmwasser (Hierzu gehören auch die Kosten der Trinkwasseruntersuchung wegen Legionellen)

> Aufzug

> Straßenreinigung

> Gebäudereinigung/Ungezieferbekämpfung

> Garten

> Beleuchtung (Es sind nur die Stromkosten für die Beleuchtung umlagefähig! Achtung: der Begriff "Allgemeinstrom " deutet darauf hin, dass auch nicht umlagefähige Strom kosten enthalten sind.)

> Kaminkehrer

> Sach- und Haftpflichtversicherung

> Hausmeister

> Antenne/Breitband/Sat-TV

> Einrichtung der Wäschepflege

> Sonstige Betriebskosten

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Was sind "sonstige" Betriebskosten?

"Sonstige" Betriebskosten können nur dann umgelegt werden, wenn die Positionen im Mietvertrag namentlich genannt werden wie beispielsweise: Feuerlöscherwartung, Dachrinnenheizung, Kosten für das Schwimmbad, Wartung der Duplexgarage etc. Fehlt eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung, braucht der Mieter diese Kosten nicht zu bezahlen. Er muss diesen Fehler aber innerhalb der zwölfmonatigen Einwendungsfrist rügen. Die Installation von Rauchwarnmeldern ist nun in fast allen Bundesländern in den jeweiligen Landesbauordnungen vorgeschrieben. Rauchwarnmelder sind nach DIN 14676 Nr. 6 jährlich auf Betriebsfähigkeit und Betriebssicherheit zu überprüfen. Diese Wartungskosten sowie die Kosten des Batteriewechsels sind umlagefähig, vorausgesetzt dies wurde mietvertraglich vereinbart. Seit Ende 2011 sind bei zentralen Warmwasseranlagen turnusmäßig Trinkwasserprüfungen auf Legionellen vorgeschrieben. Bei den Kosten der regelmäßigen Untersuchung auf Legionellen handelt es sich nicht um "sonstige" Betriebskosten, sondern um Kosten der Wassererwärmung, insbesondere um umlagefähige Kosten der Überwachung der Warmwasseranlage und Prüfung der Betriebssicherheit. Sie sind somit Bestandteil der Heiz- und Warmwasserkostenabrec hnung.

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Wie muss eine korrekte Betriebskostenabrechnung aussehen?

Eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muss klar und verständlich sein und dem Mieter als mietrechtlichen Laien genau aufzeigen, was er warum bezahlen muss. Die gesetzliche Abrechnungsfrist wird grundsätzlich nur gewahrt, wenn der Vermieter dem Mieter eine korrekte Abrechnung zuleitet. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn folgende Mindestangaben enthalten sind (BGH , Urteil vom 28.5 .2008, VIII ZR 261/0 7, NJW 2008 S. 2260):

> Abrechnungszeitraum

> Gesamtkosten des Mietshauses

> Verteilerschlüssel

> Berechnung des Kostenanteils für die einzelne Wohnung

> Abzug der Vorauszahlungen

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Wie werden die Betriebskosten verteilt?

In der Regel geschieht eine Aufteilung der Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab. Einige Vermieter verteilen die Betriebskosten aber manchmal auch nach der im Mietshaus lebenden Personen, insbesondere beim Wasser oder Müll. Dieser spezielle Verteilerschlüssel muss aber im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden sein. Wurde im Mietvertrag dagegen kein bestimmter Verteilerschlüssel festgelegt (z.B. Personenzahl oder Wohneinheiten) müssen die Betriebskosten nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Der verwendete Verteilerschlüssel muss in der Betriebskostenabrechnung genau erläutert werden. Wurde aber beispielsweise mietvertraglich festgelegt, dass die Müllkosten und die Wasser- und Abwasserkosten nach der Personenanzahl verteilt werden, sind die Gesamtpersonenzahl und die Anzahl der Personen der Wohnung anzugeben. Stehen Wohnungen leer, muss der Vermieter bei allen Betriebskostenpositionen den Anteil der leer stehenden Wohnungen tragen.

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Heizungsabrechnung korrekt?

Erfolgt die Heizung der Wohnung über eine Zentralheizung, so hat der Vermieter die Heiz- und Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abzurechnen. So ist es zwingend vorgeschrieben, dass mindestens 50 Prozent der Kosten nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden. Der Grundkostenanteil wird nach dem Flächenmaßstab verteilt. Fehlt eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung, hat der Mieter ein Kürzungsrecht von 15 % nach § 12 HeizKV. Bei Mieterwechsel entstehen Kosten für eine Zwischenablesung der Heizung und der Warmwasserzähler. Diese Kosten sowie die Nutzerwechselgebühr dürfen dem ausziehenden Mieter nur dann in Rechnung gestellt werden, wenn dies explizit mietvertraglich vereinbart wurde.

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Wann muss ein Vorwegabzug erfolgen?

Oft enthalten einzelne Betriebskostenpositionen Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten. Der Vermieter muss diese nicht umlagefähigen Positionen nicht nur herausrechnen, sondern dieser Vorwegabzug muss für den Mieter erkennbar sein. Ein typisches Beispiel ist der Hausmeister, der nicht nur klassische umlagefähige Hausmeistertätigkeiten verrichtet, sondern auch Reparaturen oder Wohnungsabnahmen durchführt. Weder Reparaturen noch Veraltungsaufgaben können auf die Mieter umgelegt werden. In der Abrechnung müssen alle Kosten für den Hausmeister aufgeführt werden: Gesamtlohn, nicht umlagefähiger Abzug und verbleibende umlagefähige Hausmeisterkosten, Verteilerschlüssel, Anteil des Mieters. Bei einigen Betriebskostenpositionen sind weitere Vorwegabzüge denkbar: Wartungskosten für Lift oder Heizung (hier muss ein Vorwegabzug erfolgen, wenn der Wartungsvertrag einen Instandhaltungsanteil enthält). Bei gemischt genutzten Mietshäusern ist zu prüfen, ob durch Gewerbemieter möglicherweise Mehrkosten entstehen , die den Wohnungsmietern nicht angelastet werden dürfen .

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Wann dürfen Betriebskosten erhöht werden?

Wird das Wohngeld in einer WEG erhöht, kann der Vermieter nicht einfach die Betriebskosten anheben. Der Vermieter darf die Betriebskostenvorauszahlung angemessen erhöhen, wenn die vorangegangene Betriebskostenabrechnung eine Nachforderung ergibt. Die Erhöhung der Vorauszahlung setzt grundsätzlich eine formell und inhaltlich korrekte Betriebskostenabrechnung voraus (BGH, Urteil vom 15.5.2012, VIII ZR 246/11). Die Anpassung darf allerdings nur für die Zukunft erfolgen. Außerdem ist ein Sicherheitszuschlag von 10% unzulässig. Die Erhöhung errechnet sich folgendermaßen: Nachforderungsbetrag geteilt durch 12 Monate.

Beispiel: Nachforderung aus Betriebskostenabrechnung 2013 beträgt € 598,60 (geteilt durch 12 Monate =€ 49,88). Die Vorauszahlung darf um € 50,00 angehoben werden. Ergibt die Abrechnung dagegen ein Guthaben, darf der Mieter die Senkung der Vorauszahlung verlangen. Handelt es sich allerdings nicht um eine Betriebskostenvorauszahlung sondern um eine Pauschale, darf die Pauschale nur angehoben werden, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich bestimmt ist.

TOP 11

Kann die Betriebskostenabrechnung noch korrigiert werden?

Es passiert immer wieder einmal, dass der Vermieter eine Rechnung übersehen hat, die umlagefähig ist. Die Korrektur kann jederzeit während der Abrechnungsfrist vorgenommen werden. Dies ist auch noch möglich, wenn der Mieter die Nachzahlung bereits geleistet hat. Wenn allerdings die Abrechnungsfrist abgelaufen ist, kann der Vermieter keine Korrekturmehr vornehmen, die sich zu Lasten des Mieters auswirkt.

TOP 12

Sind die Betriebskosten zu hoch?

Grundsätzlich ist jeder Vermieter verpflichtet, sparsam zu wirtschaften. Er muss jedoch nicht immer das günstigste Angebot für eine bestimmte Dienstleistung oder Ware annehmen. Der Vermieter kann abwägen zwischen Preis und Qualität oder sich für einen besonders zuverlässigen lieferanten entscheiden. Wenn der Mieter einwendet, dass eine bestimmte Betriebskostenposition zu teuer sei, genügt der Hinweis auf einen Betriebskostenspiegel nicht aus. Er muss seine Einwendung genauer begründen. Der Vermieter muss bei einer Rüge wegen Verstoßes gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit nachweisen, dass die geltend gemachten Kosten z.B. ortsüblich sind.

RAin Birgit Noack

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BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG: Abzug von gezahlten oder geschuldeten Vorauszahlungen?

Bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter die vom Mieter (meist) monatlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug bringen. Hat der Mieter diese ganz oder teilweise nicht in der vertraglich vereinbarten Höhe entrichtet (z.B. wegen behaupteter Mängel gekürzt), stellt sich die Frage, ob der Vermieter die Vorauszahlungen in der vereinbarten oder in der tatsächlich gezahlten Höhe in die Betriebskostenabrechnung einstellen muss. Nach der Rechtsprechung des BGH dürfen beim Abzug der Vorauszahlungen grundsätzlich nur die tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen angesetzt werden; nicht die ins Mietsoll gestellten, d.h. die vertraglich geschuldeten, aber vom Mieter noch nicht bezahlten Vorauszahlungsbeträge (so bereits BGH, Urteil v. 27.11.2002, VIII ZR 108/02, NZM 2003 S. 196). Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung für den Abrechnungszeitraum noch keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife eingetreten ist. Dementsprechend darf die Abrechnung über die Betriebskosten (nur) auf Sollbasis erfolgen, wenn die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für den betreffenden Zeitraum zuvor eingeklagt oder tituliert worden sind (KG Berlin, Beschluss v. 16.6.2014,8 U 29/14, OWW 20145.296).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, Januar 2015

Lärmstörung: Nicht jedes Geräusch berechtigt zur Mietminderung

Mängel der Mietsache können den Mieter zur Minderung der Miete berechtigen. Dies gilt jedoch nicht, wenn die dadurch verursachte Beeinträchtigung des Wohnwerts nur unerheblich ist (§ 536 Abs.1 BGB). Um eine solche unerhebliche Wohnwertbeeinträchtigung handelt es sich nach einem neuen Urteil des AG Hannover, wenn die vom Mieter zur Begründung der Mietminderung angeführten Geräusche der Heizungsanlage unter den einschlägigen technische n Grenzwerten liegen. Geräusche von haustechnisch en Anlagen, z.B. Strömungsgeräusche der Heizung, Betriebsgeräusche von Gas- oder Ölbrennern und Betätigungsgeräusche bei Wasserentnahmen sind nach Auffassung des AG Hannover permanente Begleiter im Alltag des Lebens in einem Mehrfamilienhaus. Liegen die Geräusche unterhalb der sich aus der Tabelle 4 der DIN 4109 ergebenden Schallpegelhöchstwerte, müssen sie vom Mieter ohne Weiteres hingenommen werden, da diese Werte maßgeblich sind und nicht das subjektive Störungsempfinden des einzelnen Mieters (AG Hannover, Urteil v.1.10.201 4, 412 C 8478/13, GE 2014 S. 1592).

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Tierhaltung: Ein Hund genügt in 2,5 Zimmer-Wohnung

Enthält der Mietvertrag keine (wirksame) Vereinbarung über die Tierhaltung, ist nach der Rechtsprechung des BGH die Frage der Zulässigkeit der Tierhaltung im Einzelfall unter Abwägung der beiderseitigen Interessen zu entscheiden. Allerdings lässt sich diese umfassende Abwägung nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, da die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich nach Auffassung des BGH jede schematische Lösung bietet. Zu berücksichtigen sind dementsprechend insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere; Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet; Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter und berechtigte Interessen der Mitbewohner und der Nachbarn; Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters (so BGH, Urteil v. 14.11.2007, VIII ZR 340106, WuM 2008 S.23). Dazu hat das Amtsgericht München in einem neuen Urteil entschied en, dass die Haltung mehrerer Hunde in einer 2,5 Zimmer-Wohnung mit 98 m2 Wohnfläche nicht mehr dem vertragsgemäßen Mietgebrauch entspricht. Ohne eine entsprechende Regelung im Mietvertrag ist in diesem Fall lediglich die Haltung eines Hundes zu lässig. Die Mieter mussten sich daher von vier der insgesamt fünf in der Wohnung gehaltenen Hunde trennen (AG München, Urteil v. 12.5.2014,424 C 28654/13).

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