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Kehrtwende des Bundesgerichtshofs: Mieter von unrenovierter Wohnung muss jetzt nicht mehr malern

Was interessiert mich mein Geschwätz von gestern". An diesen Spruch, der Politikern gerne unterstellt wird, erinnert das neue BGH-Urteil vom 18.3.2015 (VIII ZR 185/14). Mit diesem Urteil hat der BGH jetzt entschieden, dass ein Mieter formularvertraglich nicht mehr zur Durchführung von turnusmäßigen Malerarbeiten verpflichtet werden kann, wenn ihm die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert erlassen worden ist. Dabei hatte der BGH zu dieser Rechtsfrage in seiner grundlegenden und für alle Herausgeber von Mietverträgen wegweisenden Entscheidung vom 1.7.1987 (VIII ARZ 9/86) noch

umfassend begründet, warum auch der Mieter einer unrenovierten Wohnung formularvertraglich zur turnusmäßigen Durchführung von Malerarbeiten verpflichtet werden kann . Nachfolgend hat der BGH entschieden und ausführlich begründet, dass dies sogar dann gilt, wenn die Wohnung bei Mietbeginn renovierungsbedürftig war und

der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen war (BGH, Urteil v. 20.10.2004, VIII ZR 378/03; Beschluss v. 18.11.2008 VIII ZR 73/08). Diese Rechtsauffassung wurde im Hinblick auf diese Grundsatzentscheidungen bis vor Kurzem auch von den Mietgerichten vertreten. Seine Kehrtwende begründet der BGH kurioserweise mit der eigenen Rechtsprechung: „Angesichts der Entwicklung der Rechtsprechung des BGH zur Verschärfung Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen könne an der bisherigen Rechtsprechung nicht mehr festgehalten werden“ heißt es in dem neuen Urteil. Wird ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde, zur Durchführung turnusmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet, stelle dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da dies - bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung der Klausel - dazu führen könne, dass der Mieter auch Gebrauchsspuren seines Mietvorgängers beseitigen und die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müsse als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Bislang hatte der BGH die Auffassung vertreten, dass dies auch bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung nicht der Fall sein kann, weil Renovierungsfristen – mangels gegenteiliger Anhaltspunkte – Immer an den Beginn des Mietverhältnisses anknüpfen und den Mieter damit nicht mit Abnutzungen seines Vorgängers belasten. Von diesem „damaligen Verständnis“ müsse jetzt - so der BGH - angesichts der Entwicklung der eigenen Rechtsprechung Abstand genommen werden. Gemessen daran könne der Mieter einer unrenovierten Wohnung nicht mehr zur Durchführung von turnusmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet werden; es sei denn, dem Mieter wurde wegen der unterlassenen Renovierung ein „angemessener Ausgleich“ gewährt.

Was ist ein „angemessener Ausgleich“ für eine „unrenovierte" Wohnung?

Diese Formulierungen des BGH führen zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit, da das Urteil keine konkreten praxistaugIichen Ausführungen dazu enthält, was der BGH darunter versteht. Für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert komme es letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies hat - so der BGH - der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalles zu entscheiden. Zur Frage, was ein „angemessener Ausgleich“ ist, enthält das Urteil Iediglich den Hinweis, dass dies bei einem Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete jedenfalls nicht gegeben ist. Werden in einem Übergabeprotokoll

sämtliche Schäden/Mängel der Wohnung abschließend aufgelistet, kann der Vermieter

damit bei Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen, dass alle weiteren - vom Mieter evtl. bestrittenen - Schäden/Mängel während der Mietzeit entstanden sein müssen. In Anbetracht der neuen Rechtsprechung sollte im Übergabeprotokoll auch

der Zustand der Mietsache hinsichtlich (nicht) ausgeführter Schönheitsreparaturen konkret dokumentiert werden. Auch hier hat der BGH eine 180° Kehrtwendung vollzogen und dies ebenfalls mit dem Wandel der eigenen Rechtsprechung begründet. In seiner Grundsatzentscheidung vom 6.7.1988 {VIII ARZ 1/88) hatte der BGH noch ausführlich dargelegt, dass ein Mieter, der vor Ablauf der vertraglichen Renovierungsfristen auszieht, zur Zahlung von anteiligen Renovierungskosten verpflichtet werden kann. Diese Rechtsauffassung hat der BGH in weiteren Entscheidungen bekräftigt und mit Urteil vom 6.10.2004 (VIII ZR 215/03) noch ausgeführt: „Sinn dieser Regelung ist es, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bzw. den Beginn des Mietverhältnisses zu sichern“. Dies könne jetzt - so der BGH – nicht mehr gelten, weil Renovierungsfristen

nach seiner eigenen Rechtsprechung nicht mehr starr sein dürfen, sondern flexibel ausgestattet sein müssen (Urteil v. 5.4.2006, VIII ZR 178/05). Weil der Vermieter deswegen jetzt den auf den Mieter entfallenden Kostenanteil nicht mehr verlässlich ermitteln kann, sei für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht mehr klar und verständlich, welche Belastung ggf. auf ihn zukommt. Dies stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und führe zur Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel - unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. Die Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel führt nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH allerdings nicht zur Unwirksamkeit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel über die Verpflichtung des Mieters zur turnusmäßigen Durchführung von Malerarbeiten. Eine solche Klausel ist jedenfalls dann nach wie vor wirksam, wenn dem Mieter - wie bereits ausgeführt - eine renovierte Wohnung übergeben oder ein „angemessener Ausgleich“ gewährt wurde. Da eine - jetzt unwirksame - Quotenabgeltungsklausel die Verpflichtung des Mieters zur turnusmäßigen Durchführung von Malerarbeiten lediglich ergänzt habe,

könne eine Unwirksamkeit der Quotenklausel nicht auf die allgemeine Schönheitsreparaturklausel „durchschlagen“. Dies hat der BGH mit den Urteilen vom 18.6.2008 (VIII ZR 224/07) und vorn 18.11.2008 (VIII ZR 73/08) entschieden. Man darf gespannt sein, wie lange der BGH noch zu dieser Rechtsprechung steht.

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, April 2015

Mietpreisbremse in München - Voraussichtlich ab 1.6.2015

Nach Verabschiedung der sog. Mietspreisbremse durch den Deutschen Bundestag am 5.3.2015 können die Bundesländer durch Rechtsverordnung bestimmen, in welchen Städten und Gemeinden diese gelten soll. Nach den derzeit vorliegenden Informationen

wird die Mietpreisbremse in München voraussichtlich am 1.6.2015 in Kraft treten. Bei Mietverträgen ab diesem Zeitpunkt darf die vereinbarte Miete maximal 10% über der ortsüblichen Miete liegen. Bei Vereinbarung einer Staffelmiete gilt dies auch für jede einzelne Staffel, bezogen auf den Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweiligen Mietstaffel.

Bei Mietverträgen, die noch vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossen werden, gilt diese weder für die Ausgangsmiete noch für vereinbarte Staffelungen, auch wenn die Mietstaffeln erst nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse wirksam werden.

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, April 2015

Aktuelle Rechtssprechung – EIGENBEDARFSKÜNDIGUNG: Bedarfsvorschau nicht erforderlich

Leben im Haushalt eines Vermieters heranwachsende Kinder, muss der Vermieter bei Vermietung einer Wohnung keine hellseherischen Fähigkeiten haben. Der Vermieter kann und muss daher auch nicht wissen, wann seine Kinder in die zur Vermietung anstehende Wohnung selbst einziehen wollen. Dies hat jetzt der BGH im Gegensatz zur Auffassung zahlreicher Mietgerichte - entschieden. Dies ergebe sich - so eine BGH-Richterin – aus der „Unberechenbarkeit der Jugend“. Eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs, z.B. für sich oder Familien- oder Haushaltsangehörige kann nach höchstrichterlicher Rechtsprechung zwar gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen, wenn sie aus Gründen erfolgt, die schon bei Abschluss des Mietvertrages vorlagen. Der Vermieter setzt sich nämlich zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn er die Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, in absehbarer Zeit die Wohnung oder einen Teil davon selbst in Gebrauch zu nehmen. Der Vermieter darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht einer begrenzten Mietdauer nicht aufklärt (so bereits Bundesverfassungsgericht, Urteil vom 14.2.1989, 1 BvR 308/88, WuM 1989,S.114) Der Vermieter ist daher verpflichtet, den Mieter, der mit einer längeren Dauer des Mietverhältnisses rechnet, vor Mietvertragsabschluss über die Absicht oder zumindest die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufzuklären. War der Vermieter bei Mietvertragsabschluss allerdings weder entschlossen, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen und hat er ein solches Vorgehen auch nicht erwogen, d.h. nicht ernsthaft in Betracht gezogen, liegt nach der neuen Rechtsprechung des BGH selbst dann kein Rechtsmissbrauch vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter im Rahmen einer - von Teilen der Instansrechtsprechung für erforderlich gehaltenen - „Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, z.B. weil zur Familie des Vermieters Kinder oder Heranwachsende gehören, von denen der Vermieter nicht weiß, wann sie sich vom elterlichen Haushalt lösen werden. Bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt ein Vermieter nämlich dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse macht (z.B. Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen) regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs geprüft hat und nach der-zeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann. Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine solche sich nach der Auffassung einiger Gerichte auf bis zu fünf Jahre erstreckende Lebensplanung verlangt werden, würde so der BGH - dessen verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen. Für die - in erster Linie dem Tatrichter obliegende - Beurteilung, ob der Vermieter entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder ein solches Vorgehen erwogen hat, darf allerdings nicht allein auf seine Darstellung abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an. Dabei kann auch auf objektive (äußere) Umstände zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden. Diese neue Rechtsprechung, wonach den Vermieter keine Verpflichtung zu einer „Bedarfsvorschau“ trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Will er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er - so die Empfehlung des BGH - für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren (BGH, Urteil vom 4.2.2015, VIII ZR 154/14).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, März 2015

EHESCHEIDUNG: Ehepartner muss an Vertragsänderung mitwirken

Wurde ein Mietvertrag mit beiden Ehepartnern als Mieter abgeschlossen und besteht bei Scheidung der Ehe Einigkeit zwischen den Ehegatten sowohl darüber, wer aus der Wohnung auszieht als auch darüber, dass der Mietvertrag mit dem Vermieter unverändert fortbestehen soll, d.h. auch der ausgezogene Partner weiter Vertragspartner bleibt und dementsprechend auch weiterhin für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis gesamtschuldnerisch weiter haftet, ist eine Mitwirkung des Vermieters nicht erforderlich. Will der ausziehende Ehepartner dagegen aus dem Mietvertrag ausscheiden und ist der Vermieter damit einverstanden, kann dies durch einen von allen Beteiligten unterzeichneten Nachtrag zum Mietvertrag vereinbart werden. Bei fehlendem Einverständnis des Vermieters mit einer Vertragsänderung haben die Mieter allerdings einen gesetzlichen Anspruch gegen den Vermieter auf entsprechende Umgestaltung des Mietvertrags (5 1568 a Abs. 3 BGB). Danach müssen die Mieter gegenüber dem Vermieter lediglich erklären, mit wem der Mietvertrag allein fortgesetzt werden soll. Mit Zugang dieser Erklärung beim Vermieter wird der Mietvertrag kraft Gesetzes entsprechend geändert. Sind sich die Ehepartner über die künftige alleinige Weiternutzung der Mietwohnung durch einen von ihnen einig, besteht nach einem Beschluss des OLG Hamm ein Anspruch des einen Ehegatten gegen den anderen auf Mitwirkung an einer Mitteilung nach ä 1568 a Abs. 3 Nr. 1 BGB an den Vermieter. Allerdings kann die Vornahme der Mitwirkungshandlung nicht schon vor Rechtskraft der Scheidung verlangt werden. Der Vermieter hat in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht analog § 563 Abs. 4 BGB (§1568 a Abs. 3 S. 2 BGB). Danach kann der Vermieter das geänderte Mietverhältnis in der gesetzlichen Dreimonatsfrist kündigen, wenn hierfür ein wichtiger Grund in der Person des neuen (Allein-)Mieters oder in damit zusammenhängenden Umständen vorliegt. Maßgeblich ist primär, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund kann insbesondere gegeben sein, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der in der Wohnung verbliebene Ehegatte den Hausfrieden stört oder die Mietsache beschädigt; ferner bei persönlicher Feindschaft im Verhältnis zum Vermieter, bei anstößigem Lebenswandel oder bei Zahlungsunfähigkeit. Insofern sind allerdings öffentliche Hilfen (Wohngeld, Sozialhilfe) zu berücksichtigen. Der Vermieter hat eine einmonatige Überlegungsfrist, die mit Zugang der Erklärung der Mieter oder mit Kenntnis der Rechtskraft der Überlassungsentscheidung des Familiengerichts beginnt (OLG Hamm, Beschluss v. 2.9.2014, II-2 WF 170/14, MDR 2015 S. 20).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, März 2015

BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG: Bestimmung des Umlageschlüssels durch Vermieter ist zulässig

Mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser, die nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu verteilen sind, können die Parteien den Umlageschlüssel (Verteilerschlüssel) für die Betriebskosten frei vereinbaren, z.B. Abrechnung nach dem Anteil der Wohnflächen oder nach Kopfzahlen. Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab, d.h. nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (5 556 a Abs. 1 S. 1 BGB). Allerdings steht es den Parteien im Wohnraummietrecht frei, an Stelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren. § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB schreibt nämlich nur bei Fehlen einer abweichenden Vereinbarung vor, dass nicht Verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasste Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind und ist somit abdingbar. Dem Wortlaut des § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB sind auch keine Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass die Vereinbarung eines einseitigen Leistungsbestimmungsrechts durch die Parteien unzulässig sein soll. Auch das Anliegen des Gesetzgebers, durch Bereitstellen eines konkreten Abrechnungsmaßstabs (Wohnfläche) Streitigkeiten in den Fällen zu verhindern, in denen die Parteien keinen Verteilungsmaßstab vereinbart hatten, steht der Vereinbarung eines Bestimmungsrechts des Vermieters nicht entgegen. Die Parteien nehmen das Risiko von Streitigkeiten über dessen Ausübung „sehenden Auges“ in Kauf, sofern sie dem Vermieter durch eine entsprechende Vereinbarung das Recht vorbehalten, den Abrechnungsmaßstab einseitig nach billigem Ermessen zu bestimmen. Da der Mieter angesichts des Umstandes, dass die einseitige Festlegung durch den Vermieter entsprechend den §§ 315, 316 BGB nach billigem Ermessen zu erfolgen hat, nicht unangemessen benachteiligt wird, ist auch eine entsprechende Formularklausel wirksam (BGH, Urteil v. 5.11.2014, VIII ZR 257/13, WuM 2015 s. 33).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, März 2015

BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG: Kostensteigerungen müssen nicht erläutert werden

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die vertraglich vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen des Mieters auf die Betriebskosten so zu kalkulieren, dass sie in etwa kostendeckend sind. Nach den gesetzlichen Bestimmungen ist dem Vermieter nämlich lediglich untersagt, unangemessen hohe Vorauszahlungen zu verlangen; nicht aber die umzulegenden Betriebskosten ganz oder zum Teil zu kreditieren. Daher steht der Geltendmachung einer Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nicht entgegen, dass die sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung den Vorauszahlungsbetrag wesentlich übersteigt (so bereits BGH, Urteil v. 11.2.2004, VllI ZR 195/03, WuM 2004 S. 201). Ferner ist der Vermieter nach einem neuen Urteil des OLG Düsseldorf nicht verpflichtet, Kostensteigerungen einzelner Betriebskosten gegenüber der Vorjahresabrechnung bereits in der Abrechnung zu erläutern, sofern nicht ein konkreter Vortrag des Mieters dazu Veranlassung gibt. Es ist zunächst Sache des Mieters, sich durch Einsichtnahme in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege über die angefallenen Kosten und den Grund einer etwaigen Kostensteigerung zu informieren. Erst wenn diese Belegeinsicht die Fragen nicht beantworten kann und der Mieter dies nachvollziehbar darlegt, ist der Vermieter ggf. zu einer weitergehenden Erläuterung verpflichtet (OLG Düsseldorf, Urteil v. 4.7.2013, 10 U 52/12, ZMR 2014 S.441).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, März 2015

BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG: Schlüssige Vereinbarung mit neuem Eigentümer möglich

Eine vertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter neben der Miete zur Zahlung bestimmter Betriebskosten verpflichtet ist, kann nicht nur ausdrücklich, sondern auch schlüssig, d.h. durch ein bestimmtes Verhalten der Vertragsparteien geändert bzw. erweitert werden. Allerdings kommt eine solche schlüssige (stillschweigende) Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung nicht schon dadurch zustande, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, zu deren Umlage er nach dem Mietvertrag nicht berechtigt ist und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung begleicht. Denn aus Sicht des Mieters ist der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne weiteres, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände ein Angebot des Vermieters zu entnehmen, eine Änderung des Mietvertrages herbeiführen zu wollen. Solche besonderen Umstände können nach der Rechtsprechung des BGH vorliegen, wenn der Vermieter seinem Mieter eine Änderung der Betriebskosten telefonisch oder schriftlich vorab mitteilt und danach eine Abrechnung übersendet, in die auch die mitgeteilten zusätzlichen Betriebskosten eingestellt sind. Darin kann ein Angebot des Vermieters auf Erweiterung der Umlagevereinbarung gesehen werden, welches der Mieter durch Begleichung der Nachforderung oder Zahlung der erhöhten Vorauszahlungen annimmt(BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII ZR 36/14, GE2014 S. 1134). Fraglich ist, ob solche „besonderen Umstände“ auch bei einem Wechsel des Vermieters (z.B. nach Verkauf des Mietobjekts) vorliegen können. Nach einem neuen Urteil des KG Berlin, kann eine stillschweigende Einigung über die Umlage weiterer, nicht vereinbarter Betriebskosten auch dadurch zustande kommen, dass ein Gewerberaummieter die von dem neuen Vermieter in der Betriebskostenabrechnung umgelegten Kosten für Instandhaltung und Verwaltung über vier Jahre hinweg zahlt, ohne zu rügen, dass es hierfür an einer vertraglichen Grundlage fehlt (KG Berlin, Urteil v. 31.3.2014, 8 u 135/13, GE 2015 s. 55).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, März 2015

BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG: Erläuterung der angesetzten Werte nicht notwendig

Die inhaltlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung ergeben sich aus den Vorschriften über die Rechenschaftspflicht nach § 259 BGB. Danach muss die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Einheiten mangels besonderer vertraglicher Vereinbarungen folgende Mindestangaben enthalten: Eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Die geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten erfordert eine Übersichtlich aufgegliederte Einnahmen- und Ausgabenaufstellung, aus der auch der betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulte Mieter die umgelegten Kosten klar ersehen und Überprüfen kann. Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch der einzelnen Nutzer für einen Abrechnungszeitraum, z.B. wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen, nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer (gem. § 9 a HeizkV) zu schätzen. Schätzgrundlage ist entweder der Verbrauch der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder der Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum. Auch in diesem Fall ist nach einem neuen Urteil des BGH ein bloßer Hinweis des Vermieters ausreichend, dass die angesetzten Werte auf einer Schätzung beruhen. Für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung (hier: Heizkostenabrechnung) muss der Vermieter nämlich nicht bereits in der Abrechnung darlegen und erläutern, auf welche Weise er, wenn für die abzurechnende Wohnung eine Verbrauchsablesung unterblieben ist, die als Verbrauchswerte anzusetzenden Schätzwerte im Einzelnen ermittelt hat. Insoweit bedarf es weder einer Beifügung der Vorjahresabrechnung, aus der die damals ermittelten Werte ersichtlich sind, noch weiterer Angaben oder Erläuterungen, anhand derer der Mieter die materielle Richtigkeit des für ihn angesetzten Werts im Einzelnen nachvollziehen kann. Mit dieser Entscheidung betont der BGH erneut, dass die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht von der Erläuterung der angesetzten Werte abhängt, da mit solchen Erläuterungen eine rechnerisch nachvollziehbare Abrechnung überfrachtet werden würde. Dies gilt unabhängig davon, ob die angesetzten Werte auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen (BGH, Urteil v. 12.11.2014, VIII ZR 112/14, WuM 2015 s. 32).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, März 2015

STRAFANZEIGE: Falsche Anschuldigung kann Kündigungsgrund sein

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB). Erstattet der Mieter eine Strafanzeige gegen den Vermieter, kann eine Unzumutbarkeit nicht nur dann vorliegen, wenn die inhaltlich unzutreffende Strafanzeige vorsätzlich gestellt wurde, sondern auch dann, wenn dies auf Leichtfertigkeit oder Fahrlässigkeit beruht. Selbst wenn der angezeigte Sachverhalt in objektiver Hinsicht zutreffend sein sollte, kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, falls der Mieter dem Vermieter leichtfertig Betrugsabsicht unterstellt, ohne dass Anhaltspunkte für ein vorsätzliches Verhalten des Vermieters, das Voraussetzung für einen Betrug ist, bestehen (z.B. bei Berechnung der Miete ; so BVerfG, Beschluss v. 2.10.2001 , 1 BvR 1372/01, WuM 2002 S. 22). Zur Beweislastverteilung für den Fall, dass strittig ist, ob die Anschuldigungen des Mieters zutreffend sind, hat das LG Karlsruhe jetzt entschieden, dass der Angezeigte (hier: der kündigende Vermieter) nicht beweisen muss, dass die Anschuldigung falsch ist. Vielmehr liegt die Beweislast dafür, dass die Anschuldigung zutreffend ist, beim Anzeigenerstatter (hier: Mieter). Er muss darlegen und beweisen, dass und aus welchen Gründen er die Tatsachen für wahr erachtet. Ein nicht aufzuklärender Sachverhalt geht somit zu Lasten des Anzeigenerstatters. Kündigt der Vermieter wegen einer unberechtigten bzw. nicht nachweisbar berechtigten Strafanzeige, ist eine Abmahnung vor der Kündigung nicht erforderlich, da es insofern auf eine Wiederholungsgefahr nicht ankommt (LG Karlsruhe, Urteil v. 17.6.201 4, 9 S 483/13, DWW 2014 S. 337).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, Januar 2015

RENOVIERUNGSFRISTEN: Moderne Farben nicht haltbarer

Eine vertragliche Schönheitsreparaturklausel, die den Mieter zur Durchführung der sog. Schönheitsreparaturen, d.h. der Malerarbeiten an Wänden, Decken , Türen, Fenstern und Heizkörpern in bestimmten Zeitabständen verpflichtet, ist auch nach der neuesten Rechtsprechung wirksam, wenn die Renovierungsfristen nicht starr, sondern flexibel formuliert sind und damit eine Anpassung an den tatsächlichen Renovierungsbedarf ermöglichen (so z.B. § 9 Abs. 2 des Mustermietvertrages des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V., wonach die Schönheitsreparaturen "im Allgemeinen" nach ….. Jahren auszuführen sind). Nach der Rechtsprechung des BGH muss dem Mieter nämlich der Nachweis offen bleiben, dass sich die Mieträume nach Ablauf der Fristen tatsächlich noch nicht in einem renovierungsbedürftigen Zustand befunden haben, z.B. aufgrund längerer Abwesenheit des Mieters oder einer nur teilweisen Nutzung (so bereits BGH, Urteil v. 5.4.2006, VIII ZR 178/05, NJW 2006 S. 1728).

• 3/5/7 Jahre nach wie vorgültig

Bezüglich der Länge der Renovierungsfristen enthalten viele Formularmietverträge auch heute noch die Regelfristen des Mustermietvertrages des Bundesjustizministeriums aus dem Jahre 1976. Danach gelten Renovierungszeiträume von 3 Jahren für Küchen, Bäder und Duschräume; von 5 Jahren für Wohn- und Schlafräume sowie für Flure, Dielen und Toiletten und von 7 Jahren für sonstige Räume als üblich und angemessen. Gegen diese Fristen wurde in letzter Zeit häufig eingewendet, sie wären zu kurz und damit unwirksam, weil sich die Haltbarkeit der Dekorationsmaterialien, z.B. der Farben, seit 1976 verbessert habe.

• Technisches Gutachten bestätigt Klausel

Das LG Dresden hat daher zu dieser Frage ein Sachverständigengutachten eingeholt. In diesem Gutachten hat der Sachverständige ausgeführt, dass sich seit 1976 zwar die Umwelt- und Gesundheitsverträglichkeit sowie die Farbvielfalt der Dekorationsmaterialien verbessert hat, nicht aber deren Haltbarkeit. Eine Verlängerung der formularvertraglichen Renovierungsfristen ist daher nicht geboten (LG Dresden, Urteil v. 14.3.2014,4 S. 63/13, GE 2014 S. 1587).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, Januar 2015
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