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INSOLVENZ DES MIETERS: Schadenersatz bei Neuabschluss von Mietverträgen

War zurzeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters zwar der Mietvertrag abgeschlossen, jedoch die Mieträume dem Mieter noch nicht überlassen, können sowohl der Vermieter als auch der Insolvenzverwalter vom Mietvertrag zurücktreten. Jeder Teil muss dem anderen auf dessen Verlangen binnen zwei erklären, ob er vom Vertrag zurücktreten will; unterlässt er dies, verliert er das Rücktrittsrecht (§ 109 Abs. 2 InsO). Entsteht dem Vermieter wegen der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses infolge des Rücktritts durch den Insolvenzverwalter ein Schaden (z.B. Mietausfall), kann er als Insolvenzgläubiger Schadenersatz verlangen. Dagegen bestehen keine Rücktrittsrechte, wenn dem Mieter zurzeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Mieträume bereits überlassen waren. In diesem Fall kann nur der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis außerordentlich, d.h. ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsende kündigen, sofern nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist. Der Vermieter hat dagegen kein außerordentliches Kündigungsrecht. Der Vermieter kann das Mietverhältnis daher nur nach den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften, z.B. bei Zahlungsverzug des Mieters mit der Miete, kündigen. Allerdings kann der Vermieter nach Stellung des Antrags auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens eine fristlose Kündigung nicht auf einen Zahlungsverzug stützen, der bereits in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist (Kündigungssperre, § 112 Nr. 1 InsO). Daher kann dem Vermieter nach einem neuen Urteil des BGH als Neugläubiger“ ein Schadenersatzanspruch gegen den Geschäftsführer des Schuldners (hier: Mieter) zustehen, wenn trotz Eintritt einer Insolvenzreife ein neuer Mietvertrag eingegangen wird, der dann nicht mehr erfüllt werden kann.

Die gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter dem Mieter die Räume bereits vor Insolvenzreife überlassen hat. In diesem Fall ist der Vermieter regelmäßig Altgläubiger und erleidet keinen Neugläubigerschaden infolge der Insolvenzreife nicht vom Mietvertrag hätte lösen können. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag dem Vermieter für den Fall der Insolvenz des Mieters ein außerordentliches Kündigungsrecht einräumt, da eine im Mietvertrag vereinbarte insolvenzabhängige Kündigung wegen Verstoßes gegen §§ 108 ff. InsO (Fortbestand des Mietverhältnissen trotz Insolvenz) unwirksam ist (BGH, Urteil v. 22.10.2013, II ZR 394/12, GE 2014, S. 53)

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014

WOHNUNGSKAUF: Verkäufer kann Käufer zu Mieterhöhungen ermächtigen

Beim Verkauf einer Immobilie geht das Eigentum auf den Käufer nicht bereits mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages und auch nicht mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung, sondern erst mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch über. Auch eine Bestimmung im notariellen Kaufvertrag, wonach Besitz, Nutzen und Lasten an einem bestimmten Tag auf den Käufer übergehen, bewirkt noch keinen Wechsel in der Vermieterstellung (so bereits BGH, Urteil v. 19.10.1988, VIII ZR 22/88, WuM 1989 S. 141). Erst mit Eintragung des Eigentums im Grundbuch ist der Käufer gem. § 566 BGB mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis eingetreten und kann als Vermieter wirksam Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter (z.B. Mietererhöhung, Kündigung) vornehmen.

Allerdings kann nach einem neuen Urteil des BGH der Verkäufer eines Grundstückes bzw. einer Wohnung den Käufer ermächtigen, bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch, im eigenen Namen Rechtshandlungen wie Mieterhöhungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, z.B. durch eine Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag , wonach der Käufer ab Vertragsabschluss mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt und bevollmächtigt ist, sämtliche mietrechtsrelevanten Erklärungen gegenüber dem Mieter abzugeben sowie etwaige Prozesse im eigenen Namen zu führen. Eine Offenlegung der Ermächtigung gegenüber dem Mieter ist nicht erforderlich (BGH, Urteil v. 19.3.2014, VIII ZR 203/13).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Mai 2014

Anfechtung bei Vergunstmiete

Im Falle eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters besteht das Mietverhältnis mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, wenn die Mietsache im Zeit-punkt der Eröffnung des Insolvenz-verfahrens des Mieters bereits überlassen worden ist. Der Mieter hat bei Insolvenz des Vermieters kein Sonderkündigungsrecht. Auch der Insolvenzverwalter kann den Mietvertrag nicht nach § 109 Abs. 1 S. 1 InsO kündigen und muss daher die vertragsgemäße Leistung erbringen. Dabei begründen nach einem neuen Beschluss des OLG München bei einem mehrere Jahre vor der Insolvenz des Vermieters geschlossenen Mietvertrag weder die Gebrauchsgewährung gegen eine deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Kaltmiete noch die in der Vergangenheit unterbliebene, rechtlich zulässige Mieterhöhung als solche, eine (nach §§ 129, 134 InsO) anfechtbare (teilweise) unentgeltliche Leistung. Voraussetzunghierfür wäre, dass bereits bei Abschluss des Mietvertrags eine Vergunstmiete vereinbart worden ist (OLG München, Beschluss v. 21.6.2013)

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ April 2014

Bei Vermietung muss Endpreis angegeben werden

Bei Anmietung einer Ferienwohnung von einem Ferienwohnungsvermittler

bzw. einem Reiseveranstalter finden nicht die mietrechtlichen, sondern ausschließlich die Vorschriften des Reiserechts (§§ 651 a ff. BGB)Anwendung. Dagegen wird bei Anmietung der Ferienwohnung vom Eigentümer regelmäßig ein Mietverhältnis über Wohnraum i.S. der mietrechtlichen Vorschriften begründet, unabhängig davon, ob die Anmietung nur für einen Urlaub oder längerfristig erfolgt. Jedoch liegt bei Anmietung lediglich für einen Urlaub eine Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch vor, so dass gem. § 549 Abs. 2 BGB weder die Vorschriften über den Kündigungs-schutz noch über die Mieterhöhung Anwendung finden . Allerdings müssen nach § 1 Preisangaben-Verordnung (PAngV) die Preise für Waren oder Leistungen einschließlich der Umsatzsteuer und sonstiger Preis-bestandteile angegeben werden (Endpreise). Werden bei der Vermietung einer Ferien-wohnung neben der Miete z .B. Reinigungskosten berechnet, müssen diese daher mit einem exakten konkreten Betrag ausgewiesen werden. Diese Verpflichtung zur Angabe des End-preises entfällt nur dann, wenn der Preis von einem von Fall zu Fall unterschiedlichen Leistungsumfang abhängt. Bei pauschaler Berechnung von Reinigungskosten sind diese Voraussetzungen für eine Befreiung von der Verpflichtung zur Angabe des Endpreises nicht gegeben (OLG Schleswig, Urteil v. 22.3.2013, 6 U 27/12).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ April 2014

Mietmangel: Minderung bei unzureichendem Schallschutz

Eine Mietwohnung muss grundsätzlich nur den Anforderungen an den Schallschutz genügen, der im Zeitpunkt ihrer Errichtung vorgeschrieben war. Daher kann der Mieter keinen Schallschutz nach DIN-Normen einfordern, die erst nach Errichtung der Wohnung bzw. des Gebäudes in Kraft getreten sind.

Entspricht die Wohnung allerdings nicht den im Zeitpunkt der Errichtung geltenden Schallschutzbestimmungen, kann dies nach einem neuen Urteil des LG Wiesbaden ohne Weiteres einen Mangel der Mietsache begründen. Dies bedeutet, dass der Mieter zur Substantiierung dieses Mangels keine weitere Protokollierung von Lärmbelästigungen durchführen muss, damit er von seinem Minderungsrecht Gebrauch machen kann. Vielmehr ist von einer kontinuierlich gleichbleibenden Minderung unabhängig von konkreten Störungen auszugehen. Etwas anderes kann ausnahmsweise dann gelten, wenn aufgrund besonderer Umstände eine Lärmbelästigung ausgeschlossen ist (LG Wiesbaden, Urteil v. 17.2.2012, 3 S 54/11, NZM 2012, 456).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Februar 2014

Kaution: Kein Kündigungsrecht bei Nichtzahlung nach Verjährung

Nach der am 1.5.2013 in Kraft getretenen Neufassung des § 569 Abs. 2a BGB durch das Mietrechtsänderungsgesetz ist der Vermieter auch dann zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter mit der Zahlung der vertraglich vereinbarten Kaution mit einem Betrag in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete (ohne Vorauszahlungen bzw. Pauschalen für Betriebskosten) entspricht.

Dieses neue Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzug mit der Kaution besteht allerdings nur bei Mietverhältnissen, die nach Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes am 1.5.2013 abgeschlossen worden sind. Ferner berechtigt die Weigerung des Mieters, eine (neue) Mietsicherheit zu leisten, nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Kaution verjährt ist (3 Jahre nach Fälligkeit, § 195 BGB). Dies ist z.B. der Fall, wenn der Vermieter den Anspruch erst 11 Jahre nach Ablauf einer früheren Kautionsbürgschaft geltend macht (LG Wiesbaden, Urteil v. 22.8.2013, 3 S 71/13, WuM 2013, S. 668).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Februar 2014

Kündigung: Keine Heilung durch nachträgliches Wohlverhalten

Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens des Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB).

Hauptanwendungsfall des § 543 Abs. 1 BGB ist die laufend unpünktliche Mietzahlung durch den Mieter. Eine solche andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung stellt eine so gravierende Pflichtverletzung dar, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist und eine Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigt. Dies gilt auch dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zu einem späteren Zeitpunkt (zur Monatsmitte oder zum Monatsende) zahlen müsse (so bereits BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 81/10).

Ein nachträgliches vertragsgemäßes Verhalten des Mieters, z.B. pünktliche Zahlung nach Ausspruch der Kündigung, kann an der Gestaltungswirkung der Kündigung (Beendigung des Mietverhältnisses mit Zugang) nichts mehr ändern, sodass der Vermieter auf Räumung bestehen kann.

Ein nachträgliches – vertragstreues – Verhalten des Mieters ist nach einem neuen Urteil des LG Berlin nämlich nur im Rahmen des Verschuldens bei der ordentlichen Kündigung, d.h. einer Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu beachten; nicht aber bei der fristlosen Kündigung wegen laufend unpünktlicher Mietzahlungen, bei der regelmäßig ein einmaliger Vertragsverstoß nach erfolgter Abmahnung genügt (LG Berlin, Beschluss v. 11.6.2013, 63 S 35/13, GE 2013, S. 1342).

Gleiches gilt z.B. wenn ein Mietverhältnis wegen ruhestörenden Lärms gekündigt worden ist. Auch hier entfällt der Räumungsanspruch des Vermieters nicht deshalb, weil der Mieter (z.B. durch eine medikamentöse Behandlung) von weiteren Ruhestörungen abgehalten werden könnte. Ein nachträgliches Wohlverhalten gibt dem Gericht jedoch die Möglichkeit einer Verlängerung der Räumungsfrist gem. § 721 ZPO (so bereits LG Hamburg, Urteil v. 20.12.2005, 316 S 127/05, ZMR 2006, S. 448).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Februar 2014

Schriftform: Anforderungen dürfen nicht überzogen werden

Ein Mietvertrag über Wohnraum, der für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden soll, bedarf der Schriftform; anderenfalls gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 Abs. 1 S. 1 BGB). Die Einhaltung dieser Formvorschrift ist zwingend und kann von den Parteien nicht ausgeschlossen werden. Die Frist wird von Beginn des Mietverhältnisses an gerechnet, nicht vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

Eine längere Zeit als ein Jahr ist auch gegeben, wenn erst nach Ablauf eines Jahres gekündigt werden kann, oder wenn der Mieter durch eine einseitige Erklärung (z.B. Ausübung einer Option) das Mietverhältnis von sich aus über ein Jahr hinaus verlängern kann. Sinn und Zweck dieser Schriftform ist in erster Linie, dem späteren Erwerber zu ermöglichen, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten des Mietvertrags zu unterrichten, in den er als Rechtsnachfolger de Veräußerers eintritt (§ 566 BGB).

Eine Bestimmung in einem Mietvertrag über den Beginn des Mietverhältnisses genügt der Schriftform des § 550 BGB, wenn die Kriterien, an die der Vertragsbeginn von den Parteien geknüpft wird, dessen eindeutige Bestimmung ermöglichen.

Nach einem neuen Urteil des BGH wird die Schriftform eines Mietvertrags nämlich nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Vereinbarung über den Vertragsbeginn auslegungsbedürftige Begriffe enthält. Auch wenn die Mietvertragsparteien den Mietbeginn an den Zeitpunkt „der Übergabe der Mietsache“ knüpfen, sich der genaue Mietbeginn also nicht aus der Vertragsurkunde ergibt und die Parteien ein u.a. diesen Zeitpunkt benennendes Übernahmeprotokoll erstellen, verlangt das Schriftformerfordernis kein Anheften dieses Protokolls an die Mietvertragsurkunde. Ausreichend, aber erforderlich ist, dass für einen möglichen Erwerber der Mietsache aus der schriftlichen Vereinbarung die für den Vertragsbeginn oder eine Verlängerung maßgeblichen Umstände so genau zu entnehmen sind, dass er beim Vermieter oder beim Mieter entsprechende Nachforschungen anstellen kann (BGH, Urteil v. 24.7.2013, XII ZR 104/12, NJW 2013, S. 3361).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Februar 2014

Mangel: Keine Mietminderung bei vorbehaltloser Zahlung

Entsteht während der Dauer eines Mietverhältnisses ein Mangel oder erkennt der Mieter einen bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestehenden Mangel erst später, muss er dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536 c Abs. 1 BGB).

Will der Mieter wegen dieses Sachmangels eine Minderung der Miete geltend machen, ist dies nur bei vorheriger Anzeige des Mangels beim Vermieter zulässig. Bei unterbliebener Mängelrüge ist der Mieter nicht zur Minderung der Miete berechtigt (so bereits BGH, Beschluss v. 10.8.2010, VIII ZR 316/09, WuM 2010, S. 679). Nach der Mängelanzeige kann der Mieter seine Rechte grundsätzlich wieder geltend machen. Nur in Ausnahmefällen kann sich aus § 814 BGB (Leistung in Kenntnis der Nichtschuld) oder aus dem Gesichtspunkt der Verwirkung (§ 242 BGB) ergeben, dass der Mieter auch nach der Mängelanzeige Gewährleistungsansprüche nicht mehr geltend machen kann, so z.B. wenn der Mieter trotz Vorliegen eines Mangels vorbehaltlos über einen sehr langen Zeitraum hinweg die volle Miete gezahlt hat (so bereits BGH, Beschluss v. 11.12.1991, XII ZR 63/90, NJW-RR 1992, S. 267).

Zeigt der Mieter daher einen Mangel der Mietsache zwar an, zahlt aber dann die ungekürzte Miete trotzdem vorbehaltlos weiter, ist nach einem neuen Beschluss des BGH eine (teilweise) Rückforderung der Miete grundsätzlich ausgeschlossen, da davon auszugehen ist, dass der Mieter sein Minderungsrecht kennt und daher gewusst hat, dass er zur Zahlung der vollen Miete nicht verpflichtet ist. Gem. § 814 BGB kann nämlich ein Schuldner, der eine Leistung erbringt, obwohl er weiß, dass er dazu nicht verpflichtet ist, das Geleistete nicht wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Gläubigers zurückfordern (KG Berlin, Beschluss v. 21.12.2012, 8 U 286/11, MDR 2013, S. 396).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Januar 2014

Schadenersatz: 50 Dübellöcher sind zu viel

Bauliche Veränderungen der Mietsache (z.B. Einziehen oder Entfernen von Zwischenwänden, Erstellen von Mauerdurchbrüchen, Einbau einer Etagenheizung) darf der Mieter grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters durchführen. Ausgenommen sind Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs. Dies beruht auf dem Grundsatz, dass der Vermieter dem Wohnungsmieter nicht ohne triftige, sachbezogene Gründe Maßnahmen verbieten darf, die dem Mieter die Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung verbessern (so bereits BVerfG, Beschluss v. 26.5.1993, 1 BvR 208/93, NJW 1993, S. 2035).

Im Rahmen eines solchen vertragsgemäßen Gebrauchs liegen daher solche Maßnahmen, die rückgängig gemacht werden können, keinen Eingriff in die bauliche Substanz darstellen, die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigen und keine nachteiligen Folgewirkungen, z.B. auf die Mitbewohner des Anwesens haben, wie z.B. das Anbringen von zusätzlichen Steckdosen, Erstellen eines Interzugangs, Aushängen von Zimmertüren, sowie auch das Setzen von Dübeln in angemessenem Umfang; insbesondere dann, wenn z.B. im Bad die zum Gebrauch gehörenden Installationen, wie Seifenschalen, Handtuchhalter, Spiegel oder Spiegelschrank fehlen. Dabei hat das Setzen der Dübel immer schonend und unter weitgehender Benutzung der Fliesenfugen zu erfolgen (so bereits LG Berlin, Urteil v. 10.1.2002, 61 S 124/01, NZM 2003, S. 512).

Nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt dagegen z.B. die Montage einer Balkonverkleidung, das Anbringen einer Sichtschutzkonstruktion auf dem Balkon, die fest mit Gebäudeteilen verbunden ist oder die Montage eines Katzennetzes an einer Holzkonstruktion auf einem zur Mietwohnung gehörenden Balkon (so z.B. AG Neukölln, Urteil v. 12.4.2012, 10 C 456/11, GE 2012, S. 691).

Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des AG Mönchengladbach für das Setzen von 50 bis 60 Dübellöcher in einem Zimmer der Mietwohnung. Dies überschreitet den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache mit der Folge, dass der Vermieter vor Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches auf Erstattung der Beseitigungskosten dem Mieter keine vorherige Frist zur Beseitigung setzen muss (AG Mönchengladbach, Urteil v. 2.8.2012, 11 C 329/11, ZMR 2013, S. 724).

Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 65. Jahrgang/ Januar 2014

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