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Ihre Vorteile bei der Zusammenarbeit mit einem elvirA- Makler

Ein erfahrener Makler mit fundiertem Fachwissen hilft Ihnen dabei, den passenden Käufer/Mieter für Ihre Immobilie zu finden. Umfangreiche Marktkenntnisse und ein guter Kundenstamm ermöglichen die für Sie bestmögliche und zuverlässige Vermittlung Ihrer Immobilie.


Die Aufgaben eines Maklers im Überblick:


- Professionelle Bewertung der Immobilie

- Realistische Einschätzung des zu erzielenden Kaufpreises

- Beschaffung aller Dokumente, Durchsicht und Verwahrung

- Dokumentation der Immobilie (u.a. Erstellung von Fotos)

- Erstellung eines ausdrucksstarken Exposés

- Beratung bei eventuell anfallenden Renovierungsarbeiten sowie Vermittlung von Handwerkern o.ä.

- Entwicklung und Umsetzung von Marketingmaßnahmen

- Auswahl qualifizierter Interessenten

- Organisation und Durchführung von Besichtigungen

- Durchgehende Protokollierung aller Verkaufsaktivitäten

- Administrative Aufgaben

- Übernahme von Verhandlungen mit potenziellen Käufern

- Bonitätsprüfung der Interessenten

- Herbeiführung von Vertragsabschlüssen

- Ausarbeitung des Kaufvertrages durch einen Notar

- Begleitung der Beurkundung

- Vollständige Objektübergabe


Unser Service endet nicht nach Abschluss des Kaufvertrages, die elvirA Immobilien GmbH steht Ihnen auch weiter rund um die Uhr zur Verfügung und bearbeitet Ihre Anliegen reibungslos.


Umfangreiche Beratung und Vorleistung


Die Besonderheit Ihrer Immobilie, sowie das Erkennen von z. B. relevanten Renovierungsarbeiten als auch die spezifischen Merkmale der Immobilie, können durch einen fachkundigen Makler bewertet werden. Mit seinem Know-how erkennt unser Makler das Potential Ihrer Immobilie und erstellt eine realistische Einschätzung des zu erzielenden, maximalen Verkaufspreises. Die erfolgreiche Bewerbung Ihrer Immobilie, zu der auch die Erstellung eines Exposés gehört, so wie die folgenden Besichtigungstermine werden vom Makler dabei fachmännisch und engagiert übernommen. Der Makler vertritt Ihre Interessen, um für Sie den bestmöglichen Käufer zu finden.


Markt Know-how und Netzwerk


Die Marktsituation am Standort Ihrer Immobilie ist dem Makler stets bekannt, wodurch Sie sich auch auf die realistische Bewertung der Immobilie und deren Preisspanne verlassen können. Ein großes Netzwerk mit potenziellen Kunden ermöglicht zusätzlich die zuverlässige Vermittlung Ihrer Immobilie. Dies spart Ihnen Zeit und bringt Sie mit dem optimalen Käufer zusammen.


Zeitersparnis


Ihr Makler übernimmt für sie alle wichtigen Aufgaben, die bei einem Immobilienverkauf /einer Immobilienvermietung anfallen. Von der Erstellung eines Exposés bis hin zur Koordinierung von Besichtigungsterminen, bietet der Makler Ihnen einen All-Round-Service. Die Prüfung der Bonität der Interessenten, um den Vermieter vor Mietausfällen zu schützen, als auch das notwendige Verhandlungsgeschick beim Verkauf, sind weitere Aufgaben die Ihr Makler für Sie übernimmt. Administrative Aufgaben rund um die Beurkundung und die Eigentumsübertragung, sowie das Erarbeiten des Kaufvertrages sind weitere Leistungen Ihres Maklers.


Die Bewältigung aller anfallenden Aufgaben und Verantwortlichkeiten werden im Vorhinein vom Verkäufer oft unterschätzt. Um Ihnen die bestmögliche Betreuung bieten zu können, übernehmen wir alle anfallenden Aufgaben und protokollieren diese, so dass Sie stets im Bilde über den aktuellen Stand Ihres Auftrags sind. Ihr Makler ist 24 Stunden, 7 Tage die Woche rund um die Uhr für Sie erreichbar.

Welche Reparaturmaßnahmen haben Vorrang, wenn man seine Immobilie zum Verkauf anbietet?

Bevor Ihr Haus auf dem Markt angeboten wird, muss es für den Verkauf vorbereitet werden.

Ist die grundsätzliche Entscheidung gefallen, Ihre Immobilie zu verkaufen, ist es hilfreich einen Ablaufplan mit Terminen zu erstellen.



Der erste Eindruck zählt


Der erste Eindruck zählt, deswegen ist es wichtig, die Vorzüge Ihres Hauses hervorzuheben um den potenziellen Käufern bereits bei der ersten Besichtigung ein positives Bild zu vermitteln. Die Akzeptanz eines höheren Preises steigt mit positiven Emotionen.

Bereits im Voraus sollten Sie beurteilen wie rentabel Renovierungsarbeiten sind im Bezug auf den Verkaufserlös der generiert werden soll. Wichtigstes Credo hierbei ist die objektive Betrachtung Ihrer Immobilie aus Sicht eines Käufers. Welche Mängel könnten aus Verkäufersicht den Wert Ihrer Immobilien mindern?



Das Outfit ist nur Werbung - Entscheidend sind die inneren Werte


Vorrang haben Arbeiten wie Fassade, Bausubstanz und Fenster.



1. Außenansicht - Fassade

Damit der erste Eindruck stimmt, sollten Sie sich zuerst der äußeren Fassade widmen. Zu dieser zählen insbesondere Fenster und Türen. Äußere Mängel können bei Verhandlungen mit potenziellen Käufern den Preis drücken. Bei Bedarf von Renovierungsarbeiten, sollten Sie diese von einer Fachfirma durchführen lassen.

2. Bausubstanz

Der Zustand des materiellen Bestands ist einer der wichtigsten Faktoren für die Bewertung Ihrer Immobilie. Eines der häufigsten Probleme sind feuchte Wände. Beim vereinzelten Auftreten von feuchten Wänden können diese schon durch eigene Arbeiten beseitigt werden. Bei großflächiger und zurückkehrender Feuchtigkeit sollte die Beseitigung durch einen Fachmann erfolgen. Schimmel und Feuchtigkeitsansammlungen können den Erlös Ihrer Immobilie mindern.

3. Innenansicht

Das Herz Ihrer Immobilie kann bereits durch kleine Arbeiten, wie einem neuen Anstrich hervorgehoben werden. Dieser ist wiederum nicht teuer aber vermittelt ein gutes Raumgefühl. Frische weiße Wände, lassen Räume erstrahlen und sorgen so für positive Emotionen bei Käufern.

Ein neuer Boden, ein neu gefliestes Bad oder eine Einbauküche einzubauen sind oftmals kostspielige Aufwendungen. Die Notwendigkeit dieser Reparaturmaßnahmen sollte zusammen mit einem Fachmann besprochen werden.



Jede Immobilie ist ein einmalig und sollte auch als solche betreut werden. Die Prioritäten beim Hausverkauf sollte jeder Verkäufer individuell auf seine Wünsche abstimmen. Wichtig is die oben genannten Punkte bei der Entscheidung im Falle des Verkaufes Ihrer Immobilie zu Berücksichtigen um somit einen angemessenen Verkaufserlös zu generieren und problemfrei den passenden Verkäufer Ihres Objektes zu finden. Alle energetischen Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sind wichtig, jedoch sind diese Arbeiten auch oft sehr teuer.


Die Wertermittlung Ihrer Immobilie, über die Einschätzung zur Notwendigkeit von eventuellen Reparaturarbeiten als auch die Vermittlung passender Fachfirmen für anfallende Reparaturmaßnahmen zählen zu den täglichen Aufgaben der elvirA Immobilien GmbH.

Gemeinsam mit Ihnen planen wir den Verkauf Ihrer Immobilie von der ersten Minute an und unterstützen Sie fachkundig und kompetent. Mit unserer einzigartigen elvirA Zufriedenheitsgarantie können wir die Vorbereitung und Durchführung Ihres Immobilienverkaufs zum vereinbarten Kaufpreis sicherstellen. Wir legen Ihnen die Kaufangebote unserer Interessenten vor, Sie entscheiden in aller Ruhe und ohne Zeitdruck.

Keine Vertragsänderung durch Schweigen

Bloßes Untätigbleiben beider Vertragsparteien kann nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich nicht zu einer Änderung des Mietvertrages führen (so bereits BGH, Urteil v. 13.2.2008, VII ZR 14/08, WuM 2008 S. 225). Rechnet z.B. der Vermieter entgegen den vertraglichen über einen längeren Zeitraum nicht über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen ab und zahlt der Mieter aber trotzdem die Vorauszahlungen vorbehaltlos weiter, führt dies nicht zu einer Umstellung des Mietvertrags dahingehend, dass nunmehr anstelle einer abrechenbaren Vorauszahlung eine Betriebskostenpauschale vereinbart wäre.

Bei einer Mehrheit von Mietern (z.B. einem Ehepaar) kann eine nachträgliche Änderung der Betriebskostenvereinbarung z.B. dahingehend, dass die vereinbarten Zahlungen künftig nicht mehr als (abzurechnende) Vorauszahlungen, sondern als (nicht abzurechnende) Pauschale gelten soll, nur mit allen Vertragspartnern auf Mieterseite getroffen werden. Eine stillschweigende Genehmigung einer solchen nachträglichen Änderung durch die an der Vereinbarung nicht beteiligten Mieter liegt nicht daran, dass in der Folgezeit keine Abrechnungen verlangt werden bzw. die Nichterteilung von Abrechnungen nicht beanstandet wird.

Für eine Änderung des Mietvertrages ist ein Verhalten einer Partei erforderlich, das aus Sicht der anderen Partei einen entsprechenden Vertragsänderungswillen erkennen lässt. Ein solcher kann sich z.B. daraus ergeben, dass für Heizung und übrige Betriebskosten getrennte Vorauszahlungsbeträge vereinbart wurden und über langen Zeitraum (hier: 14 Jahre) zwar stets über die Heizkosten, nicht aber über die übrigen Betriebskosten abgerechnet worden ist. Dies kann aus der maßgeblichen Sicht des Erklärungsempfängers nur dahin verstanden werden, dass man über die übrigen Betriebskosten nicht abrechne, sondern es bei einem pauschalen Ausgleich belassen wollte (so bereits LG Hamburg, Urteil v. 3.9.2044, 311 S26/04, NZM 2005 S. 216; VII ZR 326/14; WuM 2016 S. 353).

„Aushandeln“ muss sich auf konkrete Klausel beziehen

Allgemeine Geschäftsbedingungen, z.B. Klauseln in Formularmietverträgen unterliegen den strengen Kontrollregeln der §§ 305 ff. BGB. Danach ist eine Formklausel bereits dann unwirksam, wenn die sich zu Lasten des Mieters zu weit von einer gesetzlichen Regelung entfernt.

Dagegen ist eine Individualvereinbarung erst dann unwirksam, wenn sei gegen ein Verbotsgesetz oder den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt oder sittenwidrig ist. Dies ist nur in Ausnahmefällen gegeben.

Voraussetzung einer Individualvereinbarung ist, dass der Inhalt der Klausel nicht mehrfach verwendet wird. Kann der Mieter den Beweis führen, dass die strittige Vereinbarung für eine mehrfache Verwendung vorgesehen war (z.B. durch Vorlage weiterer Verträge mit Inhaltsgleicher Vereinbarung), obliegt es dem Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass die Vereinbarung dennoch im Einzelnen ausgehandelt wurde und daher keine Geschäftsbedingungen i.S.v. §305 Abs. 1 S. BGB darstellt.

Die Anforderungen an dieses „Aushandeln“ werden von der Rechtsprechung jedoch sehr hoch angesetzt, sodass der Nachweis in der Praxis äußerst schwierig ist.

Danach setzt ein „Aushandeln“ voraus, dass der Vermieter den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zu Disposition stellt und dem Mieter damit einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich einräumt. Diese kann z.B. dadurch erfolgen, dass der Vermieter dem Mieter im Gegenzug für die eingegangene Verpflichtung andere Vorteile gewährt oder ihm bei anderen vertraglichen Vereinbarungen entgegenkommt (so z.B. BGH, Urteil v. 18.3.2009, XII ZR 200/06, GE 2009, S. 647). „Aushandeln“ bedeutet somit mehr als bloßes Verhandeln. Dem Mieter muss Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen eingeräumt werden. Daher reicht es für ein „Aushandeln“ nicht aus, dass dem Mieter lediglich frei gestellt wird, den Vertrag mit oder ohne die streitgegenständige Vertragsbedingungen abzuschließen. Bei umfangreichen bzw. nicht leicht verständlichen Klauseln setzt ein Aushandeln zusätzlich voraus, dass der Vermieter die andere Vertragspartei über den Inhalt und die Tragweite der Zusatzvereinbarung belehrt hat oder sonst wie erkennbar geworden ist, dass der Andere deren Sinn wirklich erfasst hat (so BGH, Urteil v. 19.5.2055, III ZR 437/04. NJW 2005 S. 2543).

Dabei ist das Merkmal „im Einzelnen ausgehandelt“ nach einem neuen Urteil des OLG Saarbrücken jeweils klauselbezogen anzuwenden. Daher kann aus dem Umstand, dass die Mietvertragsparteien ausführlich über die Vertragsbedingungen oder einzelne von Ihnen verhandelt haben, nicht s abgeleitet werde für eine streitgegenständliche Klausel, die die Parteien keinem gesonderten Aushandeln unterzogen haben. Insofern kommt auch eine „Ausstrahlungswirkung“ einer im Einzelnen ausgehandelten Vertragsbedingung nicht in Betracht. Dies gilt selbst dann, wenn sie räumlich im Kontext mit einer nicht ausgehandelten Vertragsbedingung steht (OLG Saarbrücken, Urteil v. 24.6.2016, 2 U 37/14, NZM 2016 S. 50).

Verhandlungsbereitschaft des Vermieters für Individualvereinbarung nicht ausreichend

Die Unterscheidung, ob es sich bei einer bestimmten Vertragsklausel um eine „Geschäftsbedingung“ oder um eine Individualvereinbarung handelt, ist in der Praxis von entscheidender Bedeutung, wenn eine Partei, z.B. der Vermieter seine Ansprüche auf diese Klausel sei unwirksam. Verlangt z.B. der Vermieter von seinem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß einer mietvertraglichen Vereinbarung und wendet der Mieter ein, diese Klausel sei unwirksam und er sei deshalb zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, ist vorab die Wirksamkeit der entsprechenden Vereinbarung zu prüfen.

Handelt es sich bei dieser Vereinbarung um eine Individualvereinbarung, ist diese nur dann unwirksam, wenn sie gegen Verbotsgesetze (§ 134 BGB) oder gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt oder sittenwidrig i.S.d. § 138 BGB ist. Dies wird jedoch nur im Ausnahmefall gegeben sein.

Andere verhält es sich, wenn die Vereinbarung als Geschäftsbedingung zu qualifizieren ist, da in diesem Fall die Wirksamkeit anhand der strengen Regeln der §§ 305 ff. BGB zu prüfen ist. Danach

Ist eine Klausel bereits dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner, d.h. den Mieter „unangemessen benachteiligt“. Diese wird i.d.R. angenommen, wenn sich die Klausel zu weit zu Lasten des Mieters von der gesetzlichen Regelung entfernt. So bestimmt z. B. der § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, dass der Vermieter die Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten hat mit der Folge, dass auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem gesetzlichen Leitbild Sache des Vermieters und nicht des Mieters ist. Bei der Prüfung der Wirksamkeit einer Klausel, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen überbürdet, ist daher zu prüfen, ob von dieser gesetzlichen Regelung zu weit zu Lasten des Mieters abgewichen und dieser somit unangemessen benachteiligt wurde. Dies kann der Fall sein, wenn Z.B. die Fristen für die Durchführung der Arbeiten starr sind oder zu kurz bemessen wurden oder die Klausel den Mieter zur uneingeschränkten Renovierung bei Auszug verpflichtet.

Eine Geschäftsbedingung liegt vor, wenn diese vorformuliert ist und vom Vermieter dem Mieter „gestellt“ wurde – unabhängig davon, ob sie bereits im Vordruck oder in einem zusatzvertrag enthalten ist.

Ein solches „Stellen“ einer Vertragsbedingung liegt nach der Rechtsprechung des BGH jedoch nicht vor, wenn die Einbeziehung der vorformulierten Bedingungen in den Vertrag auf einer freien Entscheidung des Mieters beruht, der vom Vermieter mit dem Verwendungsvorschlag konfrontiert wird. Dazu ist erforderlich, dass der Mieter bei der Auswahl der in Betracht kommenden Vertragstexte frei ist und insbesondere Gelegenheit erhält, alternativ eigene Textvorschläge mit de effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung in die Verhandlungen einzubringen. In diesem Fall finden die §§ 305 ff. BGB auf diese Vertragsklausel keine Anwendung (so bereits BGH, Urteil v. 17.2.2010, VII ZR 67/09, NJW 2010 S. 1131).

Nach einem neuen Urteil des BGH entfällt ein Stellen von Vertragsbedingungen allerdings nicht bereits dann, wenn die vorformulierten Vertragsteile lediglich mit der Bitte übersandt werden, Anmerkungen oder Änderungswünsche mitzuteilen. Dies signalisiert allenfalls eine gewisse Verhandlungsbereitschaft. Dass dem Mieter insofern zugleich die Möglichkeit eröffnet werden soll, ist mit eigenen Textvorschlägen einzubringen und solche ggf. durchzusetzen, wird damit jedoch nicht hinreichend zu Ausdruck gebracht (BGH, Urteil v. 20.1.2016, VII ZR 26/15, NJW 2016 S. 1230).

Gleichbehandlung von Eigentümern und Mietern

Müssen Anwohner Lärmbelästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten – etwa mit Rücksicht auf das bei Kinderlärm bestehende Toleranzgebot – als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen, gilt dies nach der Rechtsprechung des BGH nicht nur für Eigentümer, sondern auch für Mieter. Mangels einer ausdrücklichen Vereinbarung kann nicht davon ausgegangen werden, die Mietvertragsparteien hätten einen bei Vertragsabschluss vorgefundenen Wohnstandard zumindest stillschweigend dahin festlegen wollen, dass sich dieser Zustand in Bezug auf Umwelteinflüsse (z.B. Lärm) über die Dauer des Mietverhältnisses hinweg nachteilig verändern darf und der Vermieter seinen Fortbestand jedenfalls im Wesentlichen zu garantieren hat.

Bei Fehlen von ausdrücklichen Vereinbarungen im Mietvertrag ist diese Frage vielmehr im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung unter Rückgriff auf die Verkehrsanschauung zu beantworten. Dabei muss der Vermieter – entgegen einer Vielzahl vertretener Auffassung – nicht dafür einstehen, dass sich ein bei Vertragsabschluss bestehendes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößert, wenn auch er diese Geräusche (entschädigungslos) zu dulden hätte. In diesem Fall ist der Mieter nicht zur Minderung der Miete berechtigt, da in den neu aufgetretenen Lärmbelästigungen kein Mangel der Mietsache gesehen werden kann. Der Mieter kann nur verlangen, dass Vermieter einen von ihm nicht mehr zu duldenden Geräuschanstieg gegenüber dem Dritten abwehrt oder ihm eine Minderung zubilligt, wenn auch der Vermieter selbst von dem Dritten für eine wesentliche, aber als ortsüblich zu duldende Störung einen Ausgleich verlangen kann (BGH, Urteil v. 29.04.2015, VIII ZR 197/14).

Aus diesem BGH-Urteil ergibt sich, dass der Mieter an der Situationsgebundenheit der gemieteten Wohnung bzw. Des Grundstücks und der aus der Nachbarschaft entstammenden Einwirkungen einschließlich der damit verbundenen Veränderungsrisiken generell teilnimmt. Daher gelten die vom BGH aufgestellten Grundsätze nicht nur für Kinderlärm, sondern nach neuen Urteilen des LG München I und des LG Berlin z.B. auch für den Lärm einer Großbaustelle. Auch hier kann sich der Vermieter bei fehlenden eigenen Abwehrmöglichkeiten (z.B. weil die Immisionsrichtwerte nicht überschritten wurden) auf einen Ausschluss des Minderungsrechtes des Mieters berufen.

Allerdings ist der Vermieter hierfür darlegungs- und beweispflichtig. Kann der Vermieter diesen Beweis nicht führen, ist die Anfertigung eines Lärmprotokolls oder die Durchführung von Lärmmessungen seitens des Mieters nicht erforderlich, da es auf der hand liegt, dass es bei einer Großbaustelle zu einem erheblichen Aufkommen an Baufahrzeugen sowie zu Verkehr und Maschinensatz mit den daraus notwendigerweise folgenden Lärm- und Schmutzemissionen kommt. Ausreichend ist daher grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es sich handelt, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr aufgetreten sind (LG München I, Urteil v. 14.1.2016, 31 S 20691/14. ZMR 2016 S. 290; LG Berlin, Urteil v. 9.2.2016, 63 S 177/15, GE 2016 S 329).

Aufzug gehört zur Mietsache

Die gesetzlichen Instandhaltungspflicht des Vermieters gem. § 535 BGB erstreckt sich nicht auf die Mieträume unmittelbar, sie umfasst auch den Zugang zu den Mieträumen und das Zubehör. So hat der Vermieter z.B. für die gefahrlose Benutzbarkeit des Treppenhauses sowie für die ausreichende Beleuchtung und Instandhaltung der Stufen und Geländer zu sorgen, wie auch die vom Mieter benutzten Hausteile (z.B. Waschküche, Speicher, Hofraum) in ordnungsgemäßen und betriebssicheren Zustand zu erhalten.

Dementsprechend erstreckt sich die Instandhaltungspflicht des Vermieters nach einem neuen Urteil des AG München auch auf Einrichtungen, die von den Bewohnern des Hauses gemeinschaftlich genutzt werden. So gehört z.B. ein zum Zeitpunkt des Beginns eines Mietverhältnisses vorhandener Personenaufzug zum vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache. Daher muss der Vermieter einen wegen sicherheitstechnischen Mängel außer Betrieb gesetzten bzw. abgebauten Aufzug durch einen mangelfreien ersetzen (AG München, Urteil v. 29.9.2016, 425 C 11160/15).

Schimmel durch falsches Heizen und Lüften

Beim Auftreten von Feuchtigkeitsschäden, z.B. Schimmelschäden in der Mietwohnung entsteht zwischen den Mietparteien häufig Streit über die Ursache der Feuchtigkeitsschäden. Währen der Mieter meist der Auffassung ist, bauliche Mängel des Hauses seien ursächlich, sieht der Vermieter ungenügendes Heizen und Lüften des Mieters als Schadenursache. Da sich in diesen Fällen regelmäßig die stellt, wer was beweisen muss, hat die Rechtsprechung klare Regeln zur Beweislastverteilung aufgestellt. Danach muss zunächst der Vermieter beweisen, dass die Schadenursache in dem der unmittelbaren Einflussnahme, Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegenden Bereich gesetzt worden ist. Dazu muss er die Möglichkeit einer Schadenursache ausräumen, die aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis oder demjenigen eines anderen Mieters desselben Hauses herrührt. Dies bedeutet, dass dem Verteiler die volle Beweislast dafür obliegt, dass die Feuchtigkeitserscheinungen nicht aufgrund von außen eindringender oder im Mauerwerk aufsteigender Feuchtigkeit verursacht wurden (so bereits OLG Karlsruhe, RE v.9.8.1984, 3 RE-Miet 6/84, ZMR 1984 S.417). Dabei muss der Vermieter – allerdings nur bezogen auf den Stand der Technik zu Bauzeit – auch darlegen und nachweisen, dass das Gebäude frei von wärmetechnischen Baumängeln ist.

Hat der Vermieter diesen Beweis geführt, obliegt es dem Mieter, sich hinsichtlich Verursachung und Verschulden zu entlasten.

Liegen keine Schadstellen an der Außenwand des Gebäudes vor und sind ferner alle Fensterelemente in einem konstruktiv ordnungsgemäßen Einbauzustand, ist nach einem Urteil des LG Hamburg alleinfalsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters als Schadenursache anzusehen, weil dann sämtliche Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelpilzbildungen auf Oberflächenfeuchtebildungen aus Kondensationsvorgängen und nicht auf Bauteildurchfeuchtungen von außen zurückzuführen sind (LG Hamburg, Urteil v. 19.3.2014. 307 S 151/13, ZMR 2016 S.207).

Was ist ein „Angemessener“ Asgleich?

Der Mieter von Wohnraum, dem bei Mietbeginn eine „unrenovierte Wohnung“ überlassen wurde, kann nach der neuen Rechtsprechung des BGH nur dann zur (turnusmäßigen)Durchführung von Schönheitsreparaturen, d.h. Malerarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet werden, wenn ihm wegen der unterlassenen Renovierung ein angemessener Ausgleich wird (BGH, Urteil v. 18.3.2015, VII ZR 185/14).

Mit der Frage, wann eine Wohnung als „unrenoviert“ gilt und was ein „angemessener Ausgleich“ ist, müssen sich nunmehr in jedem Einzelfall die Mietgerichte befassen. Dazu hat der BGH lediglich angemerkt, dass ein Mietnachlass von einer halben Monatsmiete jedenfalls nicht ausreichend ist. Ein Mietnachlass i. H. v. einer Monatsmiete kann dagegen nach Auffassung des LG Berlin einen ausreichend dimensionierten Ausgleich darstellen, der zur Wirksamkeit der Klausel und damit zur Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen führt; nicht dagegen eine Ausgleichszahlung i. H. v. DM 200 bei Vertragsschluss im Jahre 1969 für Renovierungsarbeiten, die der Mieter bei Vertragsbeginn vorzunehmen hatte (LG Berlin, Urteile v. 2.10.2015, 63 S 335/14, NJW 2016 S.579 und 9.2.2016, 63 S 2016/14, GE 2016 S.395).

Wann ist eine Wohnung „unrenoviert“?

Nach der neuen Rechtssprechung des BGH ist eine Formularkarusel, die den Mieter zu einer turnusmäßigen Durchführung von Schönheitsreparaturen, d.h. Malerarbeiten in der Mietwohnung verpflichten soll, unwirksam, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde – ohne dass der Mieter dafür einen angemessenen Ausgleich erhalten hat.

Die Beweislast, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert war, trägt der Mieter, der sic auf die Unwirksamkeit der Klausel beruft. Dies gilt selbst dann, wenn das Mietverhältnis über 50 jahre belasten hatte (so bereits LG Berlin, Urteil v. 18.8.2015, 63 S 114/14, GE 2015 S, 1163).

Maßgeblich ist insofern der Gesamteindruck der Wohnung, über den im Streitfall der Tarichter entscheiden muss.

Unrenoviert ist eine Wohnung nicht bereits dann, wenn sie nicht frisch renoviert ist; sondern erst dann, wenn sie einen insgesamt abgewohnten Eindruck macht. Lediglich geringe Abnutzungsspuren, die bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewischt fallen, können vernachlässigt werden. Daher kann nach einem neuen Urteil des LG Berlin eine Wohnung grundsätzlich nicht als unrenoviert angesehen werden, wenn ein halbes Jahr vor dem Einzug des Mieters eine Renovierung durchgeführt worden ist. In diesem Fall ist eine vertragliche Schönheitsreparaturklausel wirksam und der Mieter zu entsprechenden Renovierungsmaßnahmen verpflichtet (LG Berlin, Urteil v. 15.1.2016, 6 S 106/15, GE 2016 S. 592).

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